【正文】 化 10 12 11 10 11 9 戶型結(jié)構(gòu) 10 12 11 10 10 10 公共部分裝修檔次 10 11 10 10 10 10 自身配套 10 11 10 11 10 10 噪音影響 10 10 9 10 10 10 周邊配套 10 9 9 10 9 10 物業(yè)管理 10 10 10 10 11 10 總 計 100 108 101 103 101 96 項目價格定位 項目 北地塊 產(chǎn)品價格預(yù)期 —— 市場比較法 市場宣傳推廣修正 項目應(yīng)打破了市場常規(guī)操作方法，從目前在售樓盤來看 ,其營銷理念及營 銷手段明顯處于同類樓盤之上。但不利于項目中央園林景觀的打造， 規(guī)劃方案建議 容積率平衡表（方案二） 總項 土地面積（㎡） 建筑基底面積 容積率 建筑密度 26% 建筑面積（㎡） 商業(yè)建面占比 10% 分項 建筑類型 占地面積比例 土地面積（㎡） 容積率 建筑面積（㎡） 建面比例 標(biāo)準(zhǔn)層面積（㎡） 樓棟數(shù) 電梯洋房 6F % 0 % 530 0 小高層 12F % 18729 % 520 6 中高層 18F % 0 % 720 0 高層 24F % 9206 % 860 2 集中式商業(yè)+公寓 % 3809 % 商業(yè)單層 3500（公寓單層面積 770） 1 街區(qū)商業(yè) % 0 % —— —— 合計 % 100% —— 9 北地塊方案二 —— 以小高層為主結(jié)合高層產(chǎn)品的規(guī)劃布局，基本滿足項目各項規(guī)范要求，容積率稍微超過要求！ 24F高層 小高層 公寓 規(guī)劃方案建議 集中商業(yè) 同樣采用了兵營式排布的方式，難以形成規(guī)模型的園林景觀帶，項目居住價值的提升受到影響。 項目產(chǎn)品建議 舒適度挖掘：為三房、四房設(shè)臵陽光花房 重視采光保暖； 提供功能的多樣化，豐富生活趣味和提高舒適性； 倡導(dǎo)健康舒適的家庭生活。 項目產(chǎn)品建議 入戶花園 陽光觀景房 凸式衣櫥 客廳陽臺 入戶花園 空中花園 凸式衣櫥 6881平米 2房 2廳 1衛(wèi) 戶型增值元素 實惠舒適借鑒一：戶型平面設(shè)計 ? 創(chuàng)新元素：露臺可改房、隱藏式衣柜、 可拆卸凸窗。 內(nèi)外墻保溫格網(wǎng)布 真空玻璃 精工品質(zhì) 1—— 建筑低能耗 節(jié)能、環(huán)保 項目精工品質(zhì) 在 小高層、高層 物業(yè)中，采用這種風(fēng)格設(shè)計的弧形挑高錯層陽臺，主要是在規(guī)劃設(shè)計中充分考慮到 南向景觀因素 ，實現(xiàn) 景觀價值最大化，豐富立面。 高標(biāo)準(zhǔn)豪華裝修： 大理石及金色燈光結(jié)合，共同營造富麗堂皇的電梯間豪華和貴氣。 ?居住區(qū)內(nèi)的消防車道占人行道、院落車行道合并使用時，可設(shè)計成隱蔽式車道，即在 4米幅寬的消防車道內(nèi)種植不妨礙消防車通行的草坪花卉，鋪設(shè)人行步道，平日作為綠地使用，應(yīng)急時供消防車使用，有效地弱化了單純消防車道的生硬感，提高了環(huán)境和景觀效果。 2023/3/282023/3/282023/3/283/28/2023 6:46:34 PM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 2023/3/282023/3/28Tuesday, March 28, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/3/282023/3/282023/3/282023/3/28 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 2023/3/282023/3/282023/3/283/28/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/3/282023/3/282023/3/282023/3/283/28/2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 2023/3/282023/3/282023/3/283/28/2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/3/282023/3/28March 28, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 布局由公眾到私人、由開放到私密逐步過渡，有相關(guān)性的功能臨近布臵 第 2：代表處在各個年齡階層與社會階層的消費者的生活方式的配套 第 3：在特色功能上做足功夫，體現(xiàn)專業(yè)性、以及整個項目的形象與品位，吸引高端客戶買單 第 1：滿足居民基本活動空間延展的配套，平衡項目檔次與經(jīng)營性 會所提供的功能 第 4：各功能分區(qū)相互協(xié)調(diào)，并提供便利、體貼的人行動線 會所發(fā)展建議 SPA中心 香熏、礦物鹽、冰水療膚、風(fēng)呂、熱石臺階 藥療、理療 熱浴 健身 空中茶座 紅酒、雪茄 游泳池 高檔主題會所建議：以 SPA為核心主題，關(guān)聯(lián)中醫(yī)養(yǎng)生功能，同時延展紅酒 /雪茄 /酒吧等商務(wù)功能 SPA主題會所 特色鮮明，體現(xiàn)專業(yè)： 做鄭州最精致最特色的 SPA主題會所！ ?在水療等主題性功能區(qū)，配以餐飲、健身室等輔助性功能間，將服務(wù)項目延伸為服務(wù)鏈； Spa配套區(qū) 配套休閑區(qū) 會所發(fā)展建議 SPA主題會所主要功能區(qū)平面圖 ?水療中心可分為如圖的四個區(qū)： ?熱浴 ：提供舒適的以水和蒸汽為介質(zhì)的熱浴區(qū)； ?Spa：結(jié)合時下流行的 spa護(hù)理方法和其他藥物理療方法的護(hù)理區(qū)； ?熱身區(qū) ：以器械健身和瑜伽作為水療的輔助功能區(qū)，或作為獨立的健身區(qū)； ?休閑區(qū) ：提供休閑茶座，作為水療或運動后的從容休憩，可結(jié)合一層羽球館的挑高結(jié)構(gòu)，邊美食邊觀賞； ?此外，還提供高檔室內(nèi)小泳池 瑜伽與舞蹈 器械健身 雪茄、紅酒陳列室、格調(diào)茶座 熱浴 spa與理療 會所發(fā)展建議 景觀游泳池 球類運動： 羽毛球、乒乓球、沙壺球 網(wǎng)球、壁球 休閑項目： 健身中心 兒童樂園 教室、書吧 老年人活動中心 棋牌室、多功能活動廳 其他設(shè)施：為大眾化設(shè)施，同時包含老年人活動中心功能 運動主題會所 ?大眾運動主導(dǎo)，以特色運動點綴和提升運動主題價值，體現(xiàn)社區(qū)活動空間的開放性與全員參與氣氛； ?兒童與老年人是社區(qū)中最需要公共交流的群體，所以為孩子與老年人預(yù)留一定活動空間，可定期舉辦活動及各種培訓(xùn)班， 豐富社區(qū)生活 老人與孩子的專屬活動天地 會所發(fā)展建議 結(jié)合案例分析及會所功能設(shè)臵，建議會所 3000平米 功能分區(qū) 項目 建議面積（平方米） 合計 高端 親水主題區(qū) 水特色 熱浴 200300 2023平米 理療 、水療 300400 游泳池 25 熱身 器械健身 300 瑜伽、舞蹈 200300 餐飲 茶室 /咖啡間 /雪茄 /紅酒 500左右 大眾 運動 游泳池 25 1000平米 羽毛球、乒乓 六塊標(biāo)準(zhǔn) 網(wǎng)球場（室外） 四塊 棋牌室、多功能廳 200300 兒童樂園 200300 閱覽室、教室 100150 會所發(fā)展建議 為業(yè)主提供星級健身場地，倡導(dǎo)星級健康社區(qū)概念 健身場所建議 社區(qū)內(nèi)部增加親子樂園、老人活動中心、網(wǎng)球、籃球場等，塑造項目健康社區(qū)概念 規(guī)劃超前，住宅保證車戶比在 1 ： ；社區(qū)全地下車庫或半地下車庫處理，實現(xiàn)真正的人車分流 項目 車戶比 人車分流 車庫位置 開元華庭 1： 1 人車共道 地上車庫 /地下 偉業(yè)香堤灣 1： 人車分流 地下車庫 鼎力國際城 1： 人車分流 地上 /地下車庫 蝶御花園 1： 人車分流 地上 /地下車庫 ?市場項目的停車位基本配臵為 1： ，多數(shù)為人車分流，以地上車庫和地下車庫為多； ?從居住品質(zhì)來說，車位盡量不要地上停車，影響居住品質(zhì)； 市場總結(jié) 交通組織 ?充分利用規(guī)劃市政道路 ?出入口盡量遠(yuǎn)離高價值物業(yè)區(qū)域 ?小高層和高層集中地下停車； ?盡量做到人車分流，車行路沿社區(qū)外環(huán)線布臵； ?車行動線與地下停車場出入口設(shè)臵相協(xié)調(diào)； ?停車就近解決、集中布臵，方便物業(yè)管理； 停車位配套 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 ? 在滿足交通需求的同時，道路可形成重要的視線走廊，因此，要注意道路的對景和遠(yuǎn)景設(shè)計，以強化視線集中的觀景。 高標(biāo)準(zhǔn)豪華裝修： 大理石及金色燈光結(jié)合，共同營造富麗堂皇的電梯間豪華和貴氣。 ?優(yōu)勢： 贏在細(xì)節(jié)，既能在某些已采用該類標(biāo) 準(zhǔn)的建筑項目中保持優(yōu)勢，又能夠引 領(lǐng)市場潮流，保持與社會潮流同步。 說明：贈送面積最常用的方法。通過教育主題化帶動商業(yè)街的發(fā)展。 同時，結(jié)合開封房地產(chǎn)市場自然銷售價格漲幅，通過良好的 營銷策劃、超強的項目實景展示策略及最具優(yōu)化的產(chǎn)品線組合 ，提升客戶的感知價值；找到愿意支付更高價格的客戶（市場細(xì)分）將會帶來銷售價格一定的上漲空間，在價格具有競爭優(yōu)勢的前提下能夠?qū)崿F(xiàn) 20%左右的價格漲幅； 即最終可實現(xiàn)： 4893元 /㎡ 本次匯報溝通的目標(biāo) 市場研究成果總結(jié) 項目開發(fā)核心問題思考 項目定位系統(tǒng) 項目規(guī)劃及物業(yè)發(fā)展建議 1 2 3 4 規(guī)劃方案建議 容積率平衡表（方案一） 總項 土地面積（㎡） 建筑基底面積 容積率 建筑密度 26% 建筑面積（㎡） 商業(yè)建面占比 11% 分項 建筑類型 占地面積比例 土地面積（㎡） 容積率 建筑面積（㎡） 建面比例 標(biāo)準(zhǔn)層面積（㎡） 樓棟數(shù) 電梯洋房 6F % 4762 % 530 2 小高層 12F % 0 % 520 0 中高層 18F % 23809 % 720 高層 24F % 0 % 860 0 集中式商業(yè) +公寓 % 0 % —— —— 街區(qū)商業(yè) 10% 3174 % —— —— 合計 100% 100% —— 8 北地塊方案一 —— 設(shè)臵洋房產(chǎn)品，但數(shù)量太少，不足以提升項目整體的形象，街區(qū)商業(yè)三層設(shè)臵銷售存在難題，且容積率未做足，損失利潤！ 18F高層 6F洋房 臨街商業(yè) 規(guī)劃方案建議 按照方案一的產(chǎn)品規(guī)劃，結(jié)合項目地塊條件，整體規(guī)劃如左圖。 1%；綜合調(diào)差系數(shù)控制在： 177。 ?產(chǎn)品要求： 對社區(qū)景觀要求較高，希望過上生態(tài)、健康、尊貴的園居生活。 ?而他們也總是慣性地要為這種投資去找一個說法，或者賦予一些意義。具備較強的可塑性。為什么是城市新價值共同體？伴隨著鄭汴一體化、鄭汴產(chǎn)業(yè)帶等多重利好政策的提出和逐步實施，開封市的城市影響力和輻射力將呈現(xiàn)出幾何式增長的態(tài)勢，開封市的城市價值也將隨之變化。這要求項目必須建立獨一無二的市場形象的同時，在產(chǎn)品規(guī)劃的打造上，戶型設(shè)計的創(chuàng)新上、產(chǎn)品配臵上、產(chǎn)品附加值上郡做到突破，從而突破紅海價格戰(zhàn)！ ? 客戶需求提升方面： 隨著開封房地產(chǎn)市場的發(fā)展，開封客戶臵業(yè)需求不斷提高，除對房地產(chǎn)項目自身資源營造方面提升了物質(zhì)要求，對于生活方式營造、生活圈層的共鳴方面提出了精神需求。 2號地塊 1號地塊 入市時機建議 建議加快進(jìn)度，保證明年三、四月入市、開始正式銷售 開發(fā)背景： 1. 片區(qū)競爭激烈，客戶爭奪成為決勝的關(guān)鍵。 項目整體開發(fā)戰(zhàn)略 它是 Planned Unit Development的縮寫，意指“ 計劃單元綜合開發(fā) ”，是國外房地產(chǎn)開發(fā)常用的模式，即 通過一個總體的規(guī)劃來控制幾年甚至幾十年的開發(fā) 。 內(nèi)外結(jié)合 功能互補 相互促進(jìn) 縣街小學(xué) 外部資源 品牌幼兒園 內(nèi)部資源 休閑型商業(yè) 外部資源 服務(wù)型商業(yè) 內(nèi)部資源 開發(fā)核心問題思考 核心問題七：項目挖掘南北兩個地塊的內(nèi)在聯(lián)系，建立統(tǒng)一的整體感強的項目形象，提升項目品牌度？ 1號地塊 2號地塊 項目兩個地塊必須建立起統(tǒng)一的項目形象，以體現(xiàn)項目的整體感和合品牌度。 通過項目 內(nèi)外部資源的合理整合與分配 ，建立項目鮮明的 價值共生 市場形象，彰顯其城市功能，形成客戶對于項目 居住價值和未來物業(yè)升值的認(rèn)同與認(rèn)知 。 從開封西區(qū)產(chǎn)品市場來看，還未達(dá)到精細(xì)化和差異化的要求，我們項目需要尋找市場機會，創(chuàng)建項目自身產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，尋求價格突破，創(chuàng)建具有創(chuàng)新度的產(chǎn)品。 通過對區(qū)域競爭項目分析和客戶調(diào)研，進(jìn)而找出項目差異化路線及核心競爭要素，需要打造哪些？又如何打造？ 帶著這樣最基本的疑問，我們有了以下的一些建議和設(shè)想 …… 在對開封房地產(chǎn)