【正文】 . 7 1 3 6 . 7 1 3 6 . 7 1 3 6 . 7 1 3 6 . 7 1 3 6 . 7 所得稅0 2 1 3 . 9 7 2 2 6 . 1 8 2 3 8 . 3 9 2 5 0 . 6 0 2 6 2 . 8 1 2 6 2 . 8 1 2 6 2 . 8 1 職工福利費(fèi)支出0 2 1 . 7 2 2 2 . 9 6 2 4 . 2 0 2 5 . 4 4 2 6 . 6 8 2 6 . 6 8 2 6 . 6 8 借款本金償還200 370 370 370 370 120 借款利息支出0 178 158 121 84 47 10 10 10凈現(xiàn)金流量 1 3 0 0 6 2 8 4 7 . 7 0 3 0 9 . 6 0 4 0 8 . 1 5 4 3 1 . 7 0 4 5 5 . 2 6 8 4 8 . 8 1 8 4 8 . 8 1 1 7 3 5 . 0 1累計(jì)凈現(xiàn)金流量 1 3 0 0 1 9 2 8 1 9 7 5 . 7 0 1 6 6 6 . 1 0 1 2 5 7 . 9 5 8 2 6 . 2 4 3 7 0 . 9 9 4 7 7 . 8 2 1 3 2 6 . 6 3 3 0 6 1 . 6 3折現(xiàn)系數(shù)0 . 8 9 2 9 0 . 7 9 7 2 0 . 7 1 1 8 0 . 6 3 5 5 0 . 5 6 7 4 0 . 5 0 6 6 0 . 4 5 2 3 0 . 4 0 3 9 0 . 3 6 0 6 0 . 3 2 2 0凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 1 1 6 0 . 7 1 5 0 0 . 6 4 3 3 . 9 5 1 9 6 . 7 6 2 3 1 . 6 0 2 1 8 . 7 1 2 0 5 . 9 3 3 4 2 . 8 2 3 0 6 . 0 9 5 5 8 . 6 3累計(jì)凈現(xiàn)金流現(xiàn)值 1 1 6 0 . 7 1 1 6 6 1 . 3 5 1 6 9 5 . 3 1 1 4 9 8 . 5 5 1 2 6 6 . 9 5 1 0 4 8 . 2 4 8 4 2 . 3 0 4 9 9 . 4 8 1 9 3 . 3 9 3 6 5 . 2 3計(jì)算結(jié)果： i0 = 0 . 1 2 N P V ＝ 3 6 5 . 2 3 I R R ＝ 1 5 . 5 4 % Pb= 7 . 4 年 Pb*= 9 . 3 5 年附表 14 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 （甲方投資） 單位 : 萬(wàn)元年 份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10現(xiàn)金流入0 0 0 1 0 5 . 8 7 1 5 6 . 1 4 1 6 4 . 5 6 1 7 2 . 9 9 1 8 1 . 4 2 1 8 1 . 4 2 1 1 4 7 . 4 6 股利0 1 0 5 . 8 7 1 5 6 . 1 4 1 6 4 . 5 6 1 7 2 . 9 9 1 8 1 . 4 2 1 8 1 . 4 2 1 8 1 . 4 2 資產(chǎn)清理分配9 6 6 . 0 4 固定資產(chǎn)余值2 9 0 . 4 8 無(wú)形資產(chǎn)余值5 8 . 6 7 自有流動(dòng)資金34 盈余公積金1 6 0 . 8 3 折舊和攤銷4 2 2 . 0 5現(xiàn)金流出520 2 5 1 . 2 34 甲方投資520 2 5 1 . 2 34凈現(xiàn)金流量 5 2 0 2 5 1 3 4 1 0 5 . 8 7 1 5 6 . 1 4 1 6 4 . 5 6 1 7 2 . 9 9 1 8 1 . 4 2 1 8 1 . 4 2 1 1 4 7 . 4 6累計(jì)凈現(xiàn)金流量 5 2 0 7 7 1 . 2 0 8 0 5 . 2 0 6 9 9 . 3 3 5 4 3 . 1 9 3 7 8 . 6 3 2 0 5 . 6 4 2 4 . 2 1 1 5 7 . 2 1 1 3 0 4 . 6 6折現(xiàn)系數(shù)0 . 8 9 2 9 0 . 7 9 7 2 0 . 7 1 1 8 0 . 6 3 5 5 0 . 5 6 7 4 0 . 5 0 6 6 0 . 4 5 2 3 0 . 4 0 3 9 0 . 3 6 0 6 0 . 3 2 2 0凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 4 6 4 . 2 9 2 0 0 . 2 6 2 4 . 2 0 6 7 . 2 8 8 8 . 6 0 8 3 . 3 7 7 8 . 2 5 7 3 . 2 7 6 5 . 4 2 3 6 9 . 4 5累計(jì)凈現(xiàn)金流現(xiàn)值 4 6 4 . 2 9 6 6 4 . 5 4 6 8 8 . 7 4 6 2 1 . 4 6 5 3 2 . 8 6 4 4 9 . 4 9 3 7 1 . 2 4 2 9 7 . 9 6 2 3 2 . 5 4 1 3 6 . 9 1計(jì)算結(jié)果： i0 = 0 . 1 2 N P V ＝ 1 3 6 . 9 1 I R R ＝ 1 5 . 1 2 % Pb= 8 . 1 3 年 Pb*= 9 . 6 3 年各財(cái)務(wù)報(bào)表之間的關(guān)系 投資計(jì)劃與資金籌措表 投資估算表 資金負(fù)債表 損益表 借款及還本付息表 折舊與攤銷估算表 成本費(fèi)用估算表 資金來(lái)源與運(yùn)用表 銷售收入及稅金估算表 現(xiàn)金流量表 四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析指標(biāo) ? 凈現(xiàn)值 （ Net Present Value, NPV） ? 內(nèi)部收益率（ IRR） (Internal Rate of Return) ? 投資回收期 （ Pay back period , Pb） （一）凈現(xiàn)值 ? 計(jì)算公式： ? 判斷準(zhǔn)則： 項(xiàng)目可接受； 項(xiàng)目不可接受。其經(jīng)濟(jì)含義是在項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)部未收回投資每年的凈收益率。 – 對(duì)非常規(guī)項(xiàng)目，須根據(jù) IRR的經(jīng)濟(jì)含義對(duì)計(jì)算出的 IRR進(jìn)行檢驗(yàn)，以確定是否能用 IRR評(píng)價(jià)該項(xiàng)目。 五、項(xiàng)目不確定性分析 ? 主要的不確定性分析方法 –盈虧平衡分析 確定盈利與虧損的臨界點(diǎn) –敏感性分析 分析不確定因素可能導(dǎo)致的后果 –概率分析 對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)作直觀的定量判斷 項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)類別 ? 非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)指隨機(jī)發(fā)生的意外事件有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)； ? 系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)指與一般經(jīng)營(yíng)條件和管理狀況有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)； ? 內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)指與項(xiàng)目清償能力有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)； ? 外部風(fēng)險(xiǎn)指與獲取外部資金的能力有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn) 。 PB1 ?5＝ ?A2 ∩ ?B2 ； P5＝ PA2 PB2 各種狀態(tài)組合的凈現(xiàn)金流量及發(fā)生概率 現(xiàn)金流量 ( 萬(wàn)元 )序號(hào) 狀態(tài)組合 發(fā)生概率 Pj0 年 1 － 5 年N P V（j）( i ＝ 1 2 % )1 0 . 0 8 － 1 0 0 0 3 7 5 3 5 1 . 8 82 0 . 0 8 － 1 0 0 0 4 5 0 6 2 2 . 1 53 0 . 0 4 － 1 0 0 0 5 1 0 8 3 8 . 4 44 0 . 2 4 － 1 0 0 0 3 1 0 1 1 7 . 4 85 0 . 2 4 － 1 0 0 0 3 5 0 2 6 1 . 6 76 0 . 1 2 － 1 0 0 0 3 9 0 4 0 5 . 8 67 0 . 0 8 － 1 0 0 0 2 3 0 － 1 7 0 . 9 08 0 . 0 8 － 1 0 0 0 2 5 0 － 9 8 . 8 19 0 . 0 4 － 1 0 0 0 2 7 0 － 2 6 . 7 1?A1∩ ?B1 ?A1∩ ?B2 ?A1∩ ?B3 ?A2∩ ?B1 ?A2∩ ?B2 ?A2∩ ?B3 ?A3∩ ?B1 ?A3∩ ?B2 ?A3∩ ?B3 投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)估計(jì) 上例中項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值的期望值及標(biāo)準(zhǔn)差 假定項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值服從正態(tài)分布，可求出 該項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值大于或等于 0的概率為 ? ? ? ? 2 891?????jjj PN P VN P VE? ? ? ?? ? 9 4 3 2 8912 ??????jjj PN P VN P VD? ? ? ? ??? N P VDN P V?? ? ??NP VP各種狀態(tài)組合的凈現(xiàn)值及累計(jì)概率 序號(hào) 狀態(tài)組合 發(fā)生概率 PjN P V（j）累計(jì)概率1 0 . 0 8 － 1 7 0 . 9 0 0 . 0 82 0 . 0 8 － 9 8 . 8 1 0 . 1 63 0 . 0 4 － 2 6 . 7 1 0 . 2 04 0 . 2 4 1 1 7 . 4 8 0 . 4 45 0 . 2 4 2 6 1 . 6 7 0 . 6 86 0 . 0 8 3 5 1 . 8 8 0 . 7 67 0 . 1 2 4 0 5 . 8 6 0 . 8 88 0 . 0 8 6 2 2 . 1 5 0 . 9 69 0 . 0 4 8 3 8 . 4 4 1 . 0 0?A2 ∩ ?B3 ?A1 ∩ ?B2 ?A1 ∩ ?B3 ?A2 ∩ ?B1 ?A2 ∩ ?B2 ?A1 ∩ ?B1 ?A3 ∩ ?B1 ?A3 ∩ ?B2 ?A3 ∩ ?B3 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)的圖示法 01200 100 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900凈現(xiàn)值累計(jì)概率六、技術(shù)改造項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ? 技術(shù)改造項(xiàng)目費(fèi)用與效益的識(shí)別 – “ 有無(wú)法”與“前后法” – 沉沒(méi)成本 ? 技術(shù)改造項(xiàng)目費(fèi)用與效益的計(jì)量 – 邊際分析原理 – 增量分析法 – 機(jī)會(huì)成本、追趕成本 七、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析 房地產(chǎn)投資考慮的因素 ? 投資盈利性方面的因素 投資的盈利性取決于項(xiàng)目實(shí)施所需的費(fèi)用和可帶來(lái)的收益； ? 投資安全性方面的因素 投資的安全性取決于項(xiàng)目自身的風(fēng)險(xiǎn)和投資者所作的財(cái)務(wù)和法律等方面的安排； ? 其他因素 企業(yè)目標(biāo)往往是多方面的投資決策也要考慮盈利性和安全性以外的企業(yè)目標(biāo) 。 PB1 ?3＝ ?A1 ∩ ?B3 ； P3＝ PA1 ? 靜態(tài)投資回收期 不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)，從項(xiàng)目投資之日算起，用項(xiàng)目各年的凈收入回收全部投資所需要的時(shí)間。 – 非常規(guī)項(xiàng)目 （ 凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號(hào)在項(xiàng)目壽命期內(nèi)有多次變化）計(jì)算 IRR的方程可能但不一定有多個(gè)實(shí)數(shù)解。 – 以備選方案壽命期的公倍數(shù)為計(jì)算期，假定一個(gè)或若干備選方案可重復(fù)實(shí)施。附表 6 無(wú)形資產(chǎn)與遞延資產(chǎn)攤銷估算表 單位 : 萬(wàn)元年 份項(xiàng)目3 4 5 6 7 8 9 10合計(jì)原值 200 200 200 200 200 200 200 200攤銷 6 . 6 7 6 . 6 7 6 . 6 7 6 . 6 7 6 . 6 7 6 . 6 7 6 . 6 7 6 . 6 7 5 3 . 3 3土地使用權(quán)凈值 1 9 3 . 3 3 1 8 6 . 6 7 1 8 0 . 0 0 1 7 3 . 3 3 1 6 6 . 6 7 1 6 0 . 0 0 1 5 3 . 3 3 1 4 6 . 6 7原值 236 236 236 236 236 236 236 236攤銷 2 9 . 5 2 9 . 5 2 9 . 5 2 9 . 5 2 9 . 5 2 9 . 5 2 9 . 5 2 9 . 5 2 3 6 . 0專有技術(shù)凈值 2 0 6 . 5 1 7 7 . 0 1 4 7 . 5 1 1 8 . 0 8 8 . 5 5 9 . 0 2 9 . 5 0 . 0原值 80 80 80 80 80 80 80 80攤銷 10 10 10 10 10 10 10 10 80遞延資產(chǎn)凈值 70 60 50 40 30 20 10 0原值 516 516 516 516 516 516 516 516攤銷 4 6 . 1 7 4 6 . 1 7 4 6 . 1 7 4 6 . 1 7 4 6 . 1 7 4 6 . 1 7 4 6 . 1 7 4 6 . 1 7 3 6 9 . 3 3無(wú)形、遞延資產(chǎn)合計(jì) 凈值 4 6 9 . 8 3 4 2 3 . 6 7 3 7 7 . 5 0 3 3 1 . 3 3 2 8 5 . 1 7 2 3 9 . 0 0 1 9 2 . 8 3 1 4 6 . 6 7攤銷年限： 土地使用權(quán) 30 年；專有技術(shù) 8 年；遞延資產(chǎn) 8 年。 ? 把將來(lái)某時(shí)點(diǎn)發(fā)生的資金金額折算成現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)上的等值金額，稱為“ 折現(xiàn) ”或“ 貼現(xiàn) ”。 直線折舊 : 年限平均法 工作量法 ? ?折舊年限凈殘值率固定資產(chǎn)原值年折舊額＝ ?? 1折舊額計(jì)算方法 直線折舊法 加速折舊法 年限平均法 工作量