【正文】 ，絕對市場領(lǐng)先地位。 定位面臨問題 景觀綠化 產(chǎn)品 娛樂活動 教育 功能 配套 客戶群 地段 綜合社區(qū) —— 通過以上市場調(diào)研以及四方大澤公司對市場情況的判斷，總結(jié)出本案在進行市場定位時所應面對的定位問題，如何解決將成為項目成敗的關(guān)鍵； 項目定位 靜海核心生活圈（ CLD)—— 高檔綜合社區(qū)！ ——集居住、購物、休閑、娛樂于一體 從地段上說： 位于靜海商業(yè)核心區(qū)，未來靜海形象標志之一。周圍有長途汽車站、火車站、商場、超市、郵局、電信、縣醫(yī)院、實驗小學、實驗中學、兒童樂園等生活配套設施齊全，是靜海最繁華的商業(yè)住宅區(qū)。 ? 地理位置，周邊配套，小區(qū)品質(zhì)為主要成交因素。 四、價格情況 項目名稱 開盤時間 開盤價格 目前價格 漲幅 均價 塞維陽光 20231014 3100 30003600 % 3400 九通家園 2023630 23502700 28003700 26% 3300 清華瑞鑫 2023101 35004500 35004600 3900 金海園 20234 17802300 三期 2600 24003500 30003500 35% 3300 天水印象 202378 2500 2900 16% 2900 幸福新天地 20234 2980 29804050 3700 清華瑞景 202351 3200 3800 30% 3800 綠園 31002600360026002500298032003400330039003300290037003800050010001500202325003000350040004500塞維陽光 九通家園 清華瑞鑫 金海園 天水印象 幸福新天地 清華瑞景開盤價格 現(xiàn)在價格四方大澤觀點： ◆自 2023年 4月 2023年 5月上市的項目漲幅在 13%16%。多數(shù)平層，有少量錯層和躍層。 以前以辦戶口為買點的很多項目房價雖然較高但仍有市場，新政策出臺后都紛紛加大優(yōu)惠額度，推出特惠房等政策來變相降價，希望能通過這種方法來占有市場。 商品房價格走勢分析 靜海縣 1月份各個樓盤處于優(yōu)惠銷售期，成交量較大， 2月份受到春節(jié)的影響成交量有所下滑。 ◆ 城建成果 ? 至 2023年，四年累計投入建設資金 52億元。 其中，來自于新加坡和其他全球基金的投資比例便高達 60%，為 54億美元，同比增幅 約 55%?！袄习儇浀貕K” 策劃報告 四方大澤（天津）房地產(chǎn)營銷有 限公司 感謝 百恒公司 給予 四方大澤公司 本次提案的機會！ 四方大澤公司 將竭盡全力，運用自己的專業(yè)優(yōu)勢及力量，為靜海老百貨項目做全面、立體的剖析，并拿出符合即實際情況和獨到見解的策劃方案。 二、房地產(chǎn)宏觀市場分析 2023年中國房地產(chǎn)市場的交易額達到了 90億美元，創(chuàng)下歷史最新紀錄，增幅也達到了 69%。 （一）鄉(xiāng)鎮(zhèn)布局 靜海轄 18個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（其中 16個建制鎮(zhèn)）、384個行政村，2023年底總?cè)丝?。 新建住宅房交易套數(shù)和均價對比 ： 05001000150020232500300035002 0 0 7 年1 月 2 0 0 7 年2 月交易套數(shù) 交易均價交易套數(shù) 565 307交易均價 2 0 0 7 年1 月 2 0 0 7 年2 月價格走勢分析 ?？h總成交套數(shù)走勢圖56530734211901002003004005006002 0 0 7 年1 月 2 0 0 7 年2 月 2 0 0 7 年3 月 2 0 0 7 年4 月成交套數(shù) ?？h總成交單價走勢圖 05001000150020232500300035002 0 0 7 年1 月 2 0 0 7 年2 月 2 0 0 7 年3 月 2 0 0 7 年4 月均價靜?？h 1月至 4月價格仍在穩(wěn)定增長，主要原因是有新盤入市，且樓盤素質(zhì)較高，從而帶動了成交價格的上漲。 藍印戶口新政策的出臺對靜海市場是個強大的沖擊。 戶型：主力戶型以 90110平米兩室， 120146平米三室為主，層高為 3米。預測高層的周期更長，銷售難度更大。 ? 收入在 34萬元左右，年齡在 3050歲之間，家庭結(jié)構(gòu)以老少兩代居；三代同堂；新婚家庭居多，主要對三室 120平米以上戶型感興趣，部分新婚家庭青睞于兩室100平米戶型。 項目分析 一、項目概述 項目位置 周邊環(huán)境 項目交通便捷，比鄰津靜公路、京福公路、津滬鐵路，連接北京市、天津市、河北省。 住宅：社區(qū)品質(zhì)應符合客戶身份，舒適型戶型設計，要求設計有所創(chuàng)新 商業(yè)：社區(qū)配套型商業(yè)將埋沒地段價值，商業(yè)發(fā)展目標為地區(qū)商業(yè)中心 綜合性社區(qū) 定位原則 —— 最大化的發(fā)掘該項目所在地段唯一性的價值； —— 最大化的發(fā)掘地塊差異性的價值； —— 最大化建立競爭優(yōu)勢，避免劣勢，以降低專業(yè)風險。 ● “吉第（地）”的諧義，寓意吉祥，切合客戶的心理。金第 四、產(chǎn)品定位（住宅部分初步建議） 該地塊出讓土地總面積 ，規(guī)劃性質(zhì)為商業(yè)、居住。 建筑立面規(guī)劃應考慮因素 外掛空調(diào)機、外飄窗、落地窗、凸陽臺 排煙口、防盜窗等 環(huán)境規(guī)劃建議 整個景觀分布為三大塊，一塊是小區(qū)大門口的主題景觀，一塊是小區(qū)中心泳池，一塊是樓間的綠化、小品。 ● 物業(yè)管理建議 物業(yè)管理是項目素質(zhì)的一種直觀體現(xiàn)，直接影響到物業(yè)項目的價值，本小區(qū)物業(yè)除了單純的“管理”以外，更應該向“服務型”轉(zhuǎn)化，我司建議邀請國內(nèi)著名的物業(yè)管理公司擔任顧問或者直接參與管理，尤其是在項目的前期以物業(yè)顧問的身份盡早介入，提前進行相應的建議，使項目的整體建設方案、機電設施配備等均能滿足與定位相符的要求。 【 市場風險預估 】 風險預估 正常前期銷售蓄水客戶數(shù)量偏少，達不到項目開盤的數(shù)量和質(zhì)量方面的要求 對策 ： —— 首先應重新審視本階段項目的推廣主題和推廣計劃是否合理，如有不完善，應盡快調(diào)整； —— 堅決反對坐銷，針對靜海以及周邊鎮(zhèn)下客源市場特點，進 行大量的巡展、通路、直銷活動擴大客戶積累； —— 其次應加強案場的接待水平，加強項目和產(chǎn)品介紹的培訓，提高來訪客戶的成功率； —— 深入挖掘潛在客戶方向，有針對性地運用各種銷售手段