【正文】 舉措4. 華融財(cái)務(wù)戰(zhàn)略5. 財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇6. 資金來源7. 風(fēng)險(xiǎn)管理8. 財(cái)務(wù)舉措5. 華融人才戰(zhàn)略6. 人力資源現(xiàn)狀7. 人力資源管理8. 人力資源舉措7. 華融戰(zhàn)略實(shí)施行動(dòng)計(jì)劃建議2023年 11月 29日 26保密文件、版 權(quán) 所有十六大報(bào)告明確提出中央和地方分級(jí)行使產(chǎn)權(quán)，并提出資產(chǎn)劃分原則，為國(guó)有資產(chǎn)管理改革掃清了政策上的障礙，這意味著新一輪國(guó)有企業(yè)改制高潮將要到來“在堅(jiān)持國(guó)家所有的前提下，充分發(fā)揮中央和地方兩個(gè)積極性。? 國(guó)有股將選擇性控股，參股某些領(lǐng)域，在某些領(lǐng)域?qū)⒖赡芡耆顺觥Ｔ趦?nèi)部職工股的總量中， 70％供現(xiàn)有員工認(rèn)購(gòu)， 30％作為預(yù)留股份，用于獎(jiǎng)勵(lì)公司優(yōu)秀人員和新增員工認(rèn)購(gòu)。這次 轉(zhuǎn)使宇通創(chuàng)業(yè)間接持有宇通客車 萬股，占總股本的 %。華融發(fā)展方向現(xiàn)有業(yè)務(wù)發(fā)展 進(jìn)入新業(yè)務(wù) 業(yè)務(wù)調(diào)整方案 風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策未來業(yè)務(wù)組合2023年 11月 29日 34保密文件、版 權(quán) 所有從 SWOT 分析出發(fā)，華融的現(xiàn)階段應(yīng)該定位于以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為核心的綜合性房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)企業(yè)，培養(yǎng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力，克服由于新政策和土地資源減少帶來的威脅1. 華融現(xiàn)有資源和能力主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，人才結(jié)構(gòu)也以房地產(chǎn)專業(yè)人才為主，缺乏復(fù)合型的管理人才，也缺乏跨行業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)和能力，現(xiàn)階段不具備多元化經(jīng)營(yíng)的組織和人才條件；2. 華融雖然擁有多種融資渠道，但即便是把現(xiàn)有的項(xiàng)目順利完成，資金也已經(jīng)十分緊張，而無論大規(guī)模進(jìn)軍那個(gè)行業(yè)，都需要大量的資金投入，因此，華融在現(xiàn)階段尚不具備多元化經(jīng)營(yíng)的資金條件；3. 房地產(chǎn)業(yè)本身，尤其是住宅房地產(chǎn)，市場(chǎng)規(guī)模和潛力都很大，支持華融未來的發(fā)展不成問題，雖然投資收益率有下降的趨勢(shì)，但相比其他行業(yè)，仍屬利潤(rùn)豐厚的產(chǎn)業(yè)；4. 到目前為止華融在房地產(chǎn)領(lǐng)域取得的成功在相當(dāng)程度上靠的是資源優(yōu)勢(shì)，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力沒有經(jīng)過市場(chǎng)的檢驗(yàn)，沒有形成系統(tǒng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，因此，華融當(dāng)務(wù)之急是集中精力培育核心競(jìng)爭(zhēng)力；5. 在房地產(chǎn)業(yè)，華融以前主要是做地產(chǎn)開發(fā)，房產(chǎn)開發(fā)方面也以寫字樓為主，而在開發(fā)住宅產(chǎn)品、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理等其他房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)上經(jīng)驗(yàn)并不是很多，可以提升的空間依然很大。? 高科技（寬帶接入和增值服務(wù)）業(yè)務(wù)前景不確定因素大，目前也沒有明確的參與模式。? “夾一個(gè) ”： 在強(qiáng)化房地產(chǎn)核心競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，逐步加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理和物業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的培養(yǎng)，以金融街地區(qū)的物業(yè)資源和現(xiàn)有物業(yè)管理能力為基礎(chǔ)，成長(zhǎng)方式以培養(yǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力為主，著重品牌建設(shè)和經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變 — 從單純服務(wù)型的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)模式向經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式轉(zhuǎn)變，為進(jìn)入第二層面業(yè)務(wù)大力發(fā)展做準(zhǔn)備。房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理金融業(yè)2023年 11月 29日 46保密文件、版 權(quán) 所有華融發(fā)展戰(zhàn)略第三階段 （ 20232023年）發(fā)展多元化金融業(yè)務(wù)階段。3. 會(huì)展業(yè)建議利用金融街內(nèi)客戶資源優(yōu)勢(shì)，承辦各種專業(yè)會(huì)議和展覽，舉辦相關(guān)研討論壇等。對(duì)于調(diào)整的業(yè)務(wù)，由于其對(duì)華融總體貢獻(xiàn)微小，所以風(fēng)險(xiǎn)也不大。2023年 11月 29日 60保密文件、版 權(quán) 所有新華信對(duì)華融品牌定位的建議1. “金融街 ”品牌定位：商業(yè)物業(yè)（如高檔寫字樓）項(xiàng)目和區(qū)域開發(fā)。舉措一：在華融總部建立品牌管理的職能統(tǒng)一管理品牌 建議華融總部成立品牌管理的職能負(fù)責(zé)對(duì)華融品牌統(tǒng)一管理，做到 “統(tǒng)一策劃、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一評(píng)估 ”。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇，決定著企業(yè)財(cái)務(wù)資源配置的取向和模式，影響著企業(yè)理財(cái)活動(dòng)的行為與效率。所以，實(shí)施穩(wěn)健型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的企業(yè)的一般財(cái)務(wù)特征是 “適度負(fù)債、中收益、適度分配 ”。新華信認(rèn)為： 華融計(jì)劃中的集團(tuán)內(nèi)融資是母子公司之間的資金調(diào)劑，與純粹的企業(yè)借貸生息有著很大不同，因此法律上的障礙并非不可逾越，華融只要將這種融資行為嚴(yán)格界定在總部和權(quán)屬公司范圍之內(nèi)，并遵循自愿原則，就不會(huì)出現(xiàn)問題。2023年 11月 29日 77保密文件、版 權(quán) 所有新華信認(rèn)為，權(quán)衡利弊，華融可以在一定條件下選擇第二和第三種方式以華融總部為拆借中間環(huán)節(jié)集團(tuán)企業(yè)間委托貸款實(shí)施前提條件1. 與一家金融機(jī)構(gòu)簽訂一攬子服務(wù)協(xié)議，其中包含委托貸款服務(wù)內(nèi)容，將委托貸款的手續(xù)費(fèi)費(fèi)率壓縮到 %以下；2. 將下屬企業(yè)為集團(tuán)融資以及使用資金狀況與對(duì)其企業(yè)總負(fù)責(zé)人和財(cái)務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人的考核與獎(jiǎng)勵(lì)掛鉤。華融人力資源部對(duì)參股公司一般性指導(dǎo)。整個(gè)集團(tuán)各級(jí)企業(yè)的人力資源管理需要協(xié)調(diào)統(tǒng)一地執(zhí)行，集團(tuán)總部擁有絕對(duì)管理權(quán)限，各級(jí)下屬企業(yè)的人力資源管理嚴(yán)格受總部約束，是總部人力資源管理制度、政策的忠實(shí)執(zhí)行者（就如同總部下派的人力資源專員）。1. 在法律上沒有任何障礙；2. 對(duì)總部財(cái)務(wù)人員的管理水平要求較低。防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇資金來源 風(fēng)險(xiǎn)管理 財(cái)務(wù)舉措2023年 11月 29日 74保密文件、版 權(quán) 所有為了強(qiáng)化華融的財(cái)務(wù)管理，順利完成未來三年的戰(zhàn)略目標(biāo)，新華信建議：為了支持新的發(fā)展戰(zhàn)略，華融應(yīng)該加強(qiáng)財(cái)務(wù)部的作用。實(shí)施穩(wěn)健型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的企業(yè)，一般將盡可能優(yōu)化現(xiàn)有資源的配置和提高現(xiàn)有資源的使用效率及效益作為首要任務(wù)，將利潤(rùn)積累作為實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張的基本資金來源。新華信根據(jù)行業(yè)分析提出，為了取得良好的品牌建設(shè)效果，品牌建設(shè)費(fèi)用占當(dāng)年銷售收入 % （不包括房地產(chǎn)業(yè)務(wù)各項(xiàng)目的廣告支出）。5. 母公司品牌可以考慮延伸運(yùn)用到其他業(yè)務(wù)上，例如：房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)等。品牌建設(shè)的投資很大；而房地產(chǎn)業(yè)本身品牌的建設(shè)需要通過項(xiàng)目來開展，品牌建設(shè)周期長(zhǎng)，未來三年內(nèi)也不可能有很多計(jì)劃外項(xiàng)目，所以不建議創(chuàng)立新的品牌。未來時(shí)機(jī)成熟時(shí)，可采取合資或收購(gòu)信托公司的方式進(jìn)入經(jīng)營(yíng)；或者，當(dāng)國(guó)家允許房地產(chǎn)公司設(shè)立產(chǎn)業(yè)投資基金時(shí)，也可以直接進(jìn)入。華融發(fā)展方向現(xiàn)有業(yè)務(wù)發(fā)展 進(jìn)入新業(yè)務(wù) 業(yè)務(wù)調(diào)整方案 風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策未來業(yè)務(wù)組合2023年 11月 29日 52保密文件、版 權(quán) 所有進(jìn)入新業(yè)務(wù)：金融街綜合服務(wù)業(yè)二、相關(guān)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)：包括俱樂部、會(huì)展、廣告戰(zhàn)略定位：今后的新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，并形成品牌宣傳的媒介進(jìn)入方式：1. 建議運(yùn)用區(qū)域資源和各種平臺(tái)，采取自營(yíng)的進(jìn)入方式。例如：對(duì)于房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)，只要國(guó)家允許成立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，則 2023年以后可以開始嘗試操作。第三階段（ 2023年 —2023 年）：發(fā)展多元化金融業(yè)務(wù)階段。即影響房地產(chǎn)銷售價(jià)格的主要因素為商業(yè)區(qū)的收益程度交通運(yùn)輸狀況、能源狀況與工業(yè)用水、供排水系統(tǒng)狀況是決定工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)置業(yè)投資價(jià)值的主要因素交通、通訊、金融服務(wù)便利程度，是決定房地產(chǎn)置業(yè)投資綜合樓成敗的關(guān)鍵2023年 11月 29日 40保密文件、版 權(quán) 所有香港的房地產(chǎn)公司為了維持企業(yè)業(yè)績(jī)的持續(xù)性，一般在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上兼顧物業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)投資，避免經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)舉例一：香港恒基兆業(yè)集團(tuán) 舉 例2023年 11月 29日 41保密文件、版 權(quán) 所有177億港元 舉 例香港的房地產(chǎn)公司為了維持企業(yè)業(yè)績(jī)的持續(xù)性，一般在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上兼顧物業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)投資，避免經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) （續(xù)）舉例二：香港新鴻基集團(tuán)2023年 11月 29日 42保密文件、版 權(quán) 所有新華信對(duì)第三層面業(yè)務(wù)的選擇比較分析表明： 華融可以考慮在金融業(yè)務(wù)領(lǐng)域方面追求未來增長(zhǎng)新華信行業(yè)整合分析模型與主業(yè)資源、能力匹配程度行業(yè)吸引力高低低高金融文化旅游高科技環(huán)保物流傳媒? 金融業(yè)前景較好，威脅來自國(guó)外的競(jìng)爭(zhēng)壓力，但行業(yè)本身有成長(zhǎng)空間和縫隙市場(chǎng)。1. 住房政策改革激發(fā)出了對(duì)于住宅的需求，房地產(chǎn)住宅業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展前景良好；2. 今后的市場(chǎng)環(huán)境將更加公開、透明，有利于企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)；3. 若干原來限制進(jìn)入的行業(yè)對(duì)內(nèi)、外資開放，西部大開發(fā)、北京奧運(yùn)引來無限商機(jī)。同年 6月，鄭州市國(guó)有資產(chǎn)管理局將其 100%控股的鄭州市宇通集團(tuán)有限責(zé)任公司的 %的股份通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓給上海宇通。 1996年， 由深圳市福田區(qū)國(guó)有資產(chǎn)管理局、深圳市投資管理公司、美國(guó) UT斯達(dá)康有限公司、深圳市方興達(dá)建筑工程有限公司和金地實(shí)業(yè)開發(fā)總公司工會(huì)作為發(fā)起人 ,在原金地實(shí)業(yè)開發(fā)總公司的基礎(chǔ)上，通過對(duì)原金地實(shí)業(yè)開發(fā)總公司進(jìn)行改組 ,以發(fā)起設(shè)立方式設(shè)立股份有限公司。嘗試管理層收購(gòu)，提高公司治理結(jié)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)力? 房地產(chǎn)企業(yè)不在 “關(guān)系國(guó)家經(jīng)濟(jì)命脈和國(guó)家安全的大型國(guó)有企業(yè)，基礎(chǔ)設(shè)施和重要自然資源 ”之列，未來房地產(chǎn)可能成為國(guó)有股減持的目標(biāo)行業(yè)之一。? 物業(yè)公司：自己提出 20232023年的銷售目標(biāo)缺乏挑戰(zhàn)性，因而新華信適當(dāng)調(diào)高了物業(yè)公司 2023年和2023年的銷售目標(biāo)。2. 有挑戰(zhàn)性但是可以實(shí)現(xiàn)。 ? 華融戰(zhàn)略目標(biāo)由 效益目標(biāo) 、 成長(zhǎng)目標(biāo) 和 管理目標(biāo) 組成。華融正處于從政府任務(wù)型向市場(chǎng)導(dǎo)向型企業(yè)定位的轉(zhuǎn)型階段，提出符合企業(yè)自身狀況的愿景和使命是華融統(tǒng)一思想、提高企業(yè)凝聚力的有力手段。在加強(qiáng)對(duì)整個(gè)華融系統(tǒng)財(cái)務(wù)監(jiān)控的基礎(chǔ)上，賦予財(cái)務(wù)部系統(tǒng)資金調(diào)濟(jì)中心的職能，并逐漸向華融系統(tǒng)資金管理中心和財(cái)務(wù)管理中心的方向邁進(jìn)。5. 華融應(yīng)該考慮以 “辦基業(yè)常青的企業(yè) ”為目標(biāo)，抓住歷史性的國(guó)有企業(yè)改制的機(jī)遇，從根本上進(jìn)行制度創(chuàng)新，優(yōu)化公司的股東結(jié)構(gòu)。 華融的發(fā)展任務(wù)是：以金融街區(qū)域的良好物業(yè)資源為依托，重點(diǎn)發(fā)展相關(guān)綜合服務(wù)業(yè)。 可供考慮的業(yè)務(wù)包括財(cái)務(wù)公司、綜合類券商和房地產(chǎn)投資信托。 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)是華融目前的能力和資源所在，在中國(guó)也有良好的發(fā)展前景，華融應(yīng)該在這一領(lǐng)域做精做強(qiáng)，提高競(jìng)爭(zhēng)能力。華融的愿景為： 成為有核心競(jìng)爭(zhēng)力的綜合開發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)產(chǎn)業(yè)集團(tuán) 。 2023年 11月 29日 4保密文件、版 權(quán) 所有三、華融未來三年的戰(zhàn)略目標(biāo)為：效益目標(biāo)成長(zhǎng)目標(biāo)管理目標(biāo)1. 年凈資產(chǎn)收益率： 10%2. 2023年實(shí)現(xiàn)銷售收入： 50億元3. 2023年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)： 4. 2023年實(shí)現(xiàn)凈資產(chǎn)： 20億元1. 確立全國(guó)一流的房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理的品牌地位，金融街品牌達(dá)到國(guó)際知名，華融品牌做到全國(guó)聞名2. 形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，有強(qiáng)的投資策劃能力和市場(chǎng)營(yíng)銷能力，并形成從投資策劃到市場(chǎng)營(yíng)銷縱貫價(jià)值鏈的綜合能力，企業(yè)完成從政府任務(wù)型向市場(chǎng)主導(dǎo)型、 由資源優(yōu)勢(shì)型向能力優(yōu)勢(shì)型的轉(zhuǎn)變 3. 具備走出北京，實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域擴(kuò)張的整體開發(fā)能力1. 形成較強(qiáng)的戰(zhàn)略規(guī)劃和管理能力，完善組織結(jié)構(gòu)和管理機(jī)制2. 有健全的考核和激勵(lì)制度，形成充滿活力的企業(yè)文化3. 有系統(tǒng)的人力資源管理體系，有較強(qiáng)的專業(yè)和管理人才的儲(chǔ)備本報(bào)告的七大觀點(diǎn)2023年 11月 29日 5保密文件、版 權(quán) 所有本報(bào)告的七大觀點(diǎn)四、為了達(dá)到戰(zhàn)略目標(biāo)和支持華融長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，華融在組織結(jié)構(gòu)上必須考慮以下調(diào)整1. 明確金融街控股在華融系統(tǒng)中的定位：金融街控股的定位應(yīng)該是專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司。3. 品牌建設(shè)的目標(biāo)為：在未來三年內(nèi)，確立全國(guó)一流房地產(chǎn)企業(yè)品牌地位，金融街品牌達(dá)到國(guó)際知名，華融品牌做到全國(guó)聞名。2. 華融人力資源管理面臨四大問題：人才供需結(jié)構(gòu)不平衡，人才招聘市場(chǎng)化程度不高，人員績(jī)效考評(píng)制度不健全，人員培訓(xùn)體系不完善。? 新華信對(duì)于華融使命的建議： 創(chuàng)造都市美好生活 ? 這一使命指明了華融的客戶對(duì)象是城市內(nèi)工作、生活的人，市場(chǎng)在都市區(qū)域，價(jià)值是在為這些人提供是他們能夠舒適工作、愉快生活的產(chǎn)品（物業(yè)、服務(wù)、文化休閑等）中實(shí)現(xiàn)的，創(chuàng)造體現(xiàn)了華融要在這一領(lǐng)域成長(zhǎng)為先導(dǎo)地位。 目標(biāo)制定思路2023年 11月 29日 16保密文件、版 權(quán) 所有華融的戰(zhàn)略目標(biāo) — 效益目標(biāo)（ 2023 年）1. 年凈資產(chǎn)收益率： 10%2. 2023年實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入： 50億元3. 2023年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)： （ 按照股權(quán)折算為 ）4. 2023年實(shí)現(xiàn)凈資產(chǎn)： 20億元2023年 11月 29日 17保密文件、版 權(quán) 所有華融的戰(zhàn)略目標(biāo) — 成長(zhǎng)目標(biāo) （ 2023年）1. 確立全國(guó)一流的房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理的品牌地位，金融街品牌達(dá)到國(guó)際知名，華融品牌做到全國(guó)聞名① 一流媒體的正面曝光次數(shù) 3年累計(jì) 8次以上（一流媒體指國(guó)家級(jí)公共媒體，包括電視、報(bào)紙、雜志等；正面曝光指對(duì)華融公司的管理和建設(shè)成就進(jìn)行肯定和推廣的報(bào)道）② 專業(yè)類有影響的媒體正面曝光次數(shù) 3年累計(jì) 15次以上（專業(yè)類指房地產(chǎn)類、金融財(cái)經(jīng)類、經(jīng)濟(jì)管理類電視、報(bào)紙、雜志等）③ 在金融街地區(qū)舉辦國(guó)際影響的重大活動(dòng)（研討會(huì)、專業(yè)論壇等） 3年累計(jì) 2次以上，全國(guó)影響的重大活動(dòng)每年 1次以上 1. 形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，有強(qiáng)的投資策劃能力和市場(chǎng)營(yíng)銷能力，形成從投資策劃到市場(chǎng)營(yíng)銷縱貫價(jià)值鏈的綜合能力，企業(yè)完成從政府任務(wù)型向市場(chǎng)主導(dǎo)型、 由資源優(yōu)勢(shì)型向能力優(yōu)勢(shì)型的轉(zhuǎn)變 ① 市場(chǎng)導(dǎo)向性項(xiàng)目收入占總收入的 25%。2. 考慮到過去 5年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)平均增長(zhǎng)率 15%、銷售收入平均增長(zhǎng) 25%的速度，到 2023年全國(guó)一流房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)應(yīng)為總資產(chǎn)規(guī)模至少達(dá)到 90億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)年銷售收入至少達(dá)到 70億元。國(guó)家要制定法律法規(guī)，建立中央政府和地方政府分別代表國(guó)家履行出資人職責(zé)，享有所有者權(quán)益，權(quán)力，義務(wù)和責(zé)任相統(tǒng)一，管資產(chǎn)，管人，管事相結(jié)合的國(guó)有資產(chǎn)管理體制 ”1. 地方政府享有完全的出資人權(quán)益，對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的管理和監(jiān)管的權(quán)限大大加強(qiáng)。大型國(guó)有獨(dú)資企業(yè)引進(jìn)國(guó)際戰(zhàn)略投資者，提升企