【正文】 ◇縣城優(yōu)質(zhì)地塊的高端項(xiàng)目早于本項(xiàng)目啟動，可能會消耗掉一定的高端客戶資源。 ◇項(xiàng)目周邊公建設(shè)施正處于規(guī)劃建設(shè)之中，短期內(nèi)生活便利性有待提高。 中國 最大管理資源中心 周邊交通： 西環(huán)路直接連同本項(xiàng)目與市中心，道路通暢， 至市中心只需 里， 35分鐘車程。 外來投資者 灌云吸引了相當(dāng)?shù)慕闵倘嗽诖私◤S或從事貿(mào)易，這一人群在灌云有一定數(shù)量。 當(dāng)?shù)厥袌霭l(fā)展良好 已確定 中國 最大管理資源中心 接下來我們需要解決的問題 ——是否存在需求？客源在哪里？ 中國 最大管理資源中心 先看別墅客源的基本特征： 基本共性 經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng) 有相對固定的社交活動范圍與層面 對生活品質(zhì)要求較高 從市場統(tǒng)計(jì)的角度分析，別墅的購買者是典型的小眾市場，目標(biāo)客源針對性較強(qiáng)，目標(biāo)市場容量較小。 中國 最大管理資源中心 小結(jié)： ◇灌云房地產(chǎn)市場還處于成長期，在 2020年高速發(fā)展， 市場表面供銷兩旺。 ◇房地產(chǎn)總量擴(kuò)張明顯，增勢強(qiáng)勁，從 2020年開始以高增長的態(tài)勢發(fā)展，樓市發(fā)展快速，市場需求旺盛，房價一路攀高。 各縣、區(qū)商品住宅平均售價和漲幅分別為： 各區(qū)域房地產(chǎn)售價漲幅050010001500200025003000350040004500贛榆縣 東?？h 灌云縣 灌南縣 開發(fā)區(qū) 連云區(qū) 新浦區(qū)07年08年點(diǎn)評： 08年連云港各區(qū)域房價有所上漲，其中連云區(qū)上漲比率最高，達(dá)到 %，灌云縣房價的上漲幅度比較合理，較 07年上漲了 %。 2020年 1月份，市區(qū)普通住宅成交 828套，相比 2020年同期 1400余套，下滑 60%。 中國 最大管理資源中心 灌云母子松地塊 項(xiàng)目報告 中國 最大管理資源中心 市場營銷核心理論： 研究市場狀況 發(fā)展市場機(jī)會 尋找潛在客源 確定客源需求 細(xì)分市場 確定產(chǎn)品定位 確定目標(biāo)客源 及客源容量 市場特性 研究市場特性 發(fā)現(xiàn)客源特性 確定市場目標(biāo) 確定營銷策略 中國 最大管理資源中心 目錄 一、連云港房地產(chǎn)市場整體運(yùn)營狀況 二、灌云房地產(chǎn)市場研究 三、灌云別墅市場研究 四、地塊屬性分析 五、產(chǎn)品總體定位 中國 最大管理資源中心 一、連云港房地產(chǎn)市場整體運(yùn)營狀況 中國 最大管理資源中心 投資情況： 整體發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)投資主要集中在市區(qū)，各縣區(qū)投資比重不大。 08年市場整體釋放量05001000房地產(chǎn)開發(fā)面積老盤后續(xù)開工新開發(fā)面積新盤首期面積 將釋放量 中國 最大管理資源中心 中國 最大管理資源中心 成交狀況： 2020年 1月 — 12月市區(qū)商品住宅銷售面積為 ，同比增長 %，銷售額達(dá) ，同比增長 %。 市區(qū)商品房屋平均售價 3080元 /平方米，比上年上漲 %，其中商品住宅平均售價為3012元 /平方米，比上年上漲 %，（剔除經(jīng)濟(jì)適用房平均售價 3188元 /平方米，同口徑比上年上漲 %）。 ◇居民收入的攀升，給灌云房地產(chǎn)業(yè)近年創(chuàng)造了廣闊的發(fā)展空間。 中國 最大管理資源中心 灌云縣城 2020年成交土地一覽表 ： 地塊編號編號 地塊面積 地塊價格 地塊性質(zhì) 20201號地塊 10101平方米 20萬元 住宅兼商業(yè) 20202號地塊 3983平方米 36萬元 商業(yè)服務(wù)業(yè) 20203號地塊 13577平方米 1010萬元 住宅 20204號地塊 167086平方米 10800萬元 住宅兼商業(yè) 20205號地塊 103541平方米 2350萬元 商業(yè)服務(wù)業(yè) 202010號地塊 83688平方米 980萬元 住宅兼商業(yè)金融 202011號地塊 8410平方米 370萬元 住宅兼商業(yè)用地 202013號地塊 14814平方米 320萬元 住宅兼商業(yè)金融 2020— 14號地塊 59971平方米 2510萬元 綜合用地 2020— 15號地塊 5545平方米 124萬元 住宅兼商業(yè)金融 2020— 16號地塊 7469平方米 130萬元 住宅兼商業(yè)用地 中國 最大管理資源中心 地塊編號編號 地塊面積 地塊價格 地塊性質(zhì) 2020— 17號地塊 3152平方米 230萬元 住宅兼商業(yè) 2020— 18號地塊 66667平方米 5500萬元 住宅兼商業(yè) 2020— 19號地塊 124096平方米 14260萬 住宅兼商業(yè) 2020— 20號地塊 53264平方米 9330萬元 住宅兼商業(yè) 2020— 21號地塊 19343平方米 1920萬元 商業(yè)用地 2020— 22號地塊 53617平方米 2410萬元 住宅兼商業(yè) 2020— 23號地塊 77806平方米 3500萬元 住宅兼商業(yè) 2020— 24號地塊 60458平方米 2800萬元 商業(yè)用地 2020— 26號地塊 47652平方米 1750萬元 住宅兼商業(yè) 2020— 27號地塊 10714平方米 60萬元 住宅兼商業(yè) 2020— 32號地塊 63834平方米 930萬元 住宅兼商業(yè) 點(diǎn)評： 隨著 07年灌云土地市場的逐步放量， 08年灌云將面臨房地產(chǎn)開發(fā)的高峰期預(yù)計(jì)總的土地量將達(dá)到 168萬方，為 06年推出總量的 12倍，以平均容積率 ，這些土地將為 灌云市場增加 252萬方供應(yīng)量， 08年之后灌云房地產(chǎn)市場競爭將日趨白熱化。 中國 最大管理資源中心 市場機(jī)會 市場空白 存在機(jī)會，但市場沒 有具體形成，具備購 買力不等于能夠形成 需求，所以需要 引導(dǎo) 潛在客戶來購買 存在市場空白，說明 市場上已經(jīng)存在這樣 的市場需求，只需要 推出合適的產(chǎn)品，然 后 吸引 客戶購買 包含發(fā)現(xiàn)潛在客源 進(jìn)行 客戶培育 ，然 后通過合理推廣達(dá) 到銷售目的 只要有合適的產(chǎn)品 合理的價格，再通 過推廣的輔助，就 能達(dá)到銷售目的 任務(wù)更加艱巨 潛在客戶群 目標(biāo)客戶群 中國 最大管理資源中心 別墅項(xiàng)目所需 最佳市場條件 具備別墅產(chǎn)品的購買力 有待研究 當(dāng)?shù)厝四軌蚪邮軇e墅這樣的產(chǎn)品 有待研究 當(dāng)?shù)匾呀?jīng)有成功的別墅項(xiàng)目 沒有 點(diǎn)評： 本地塊所處市場 并不具備 運(yùn)作別墅項(xiàng)目的最佳條件，因此無法即刻判定該項(xiàng)目是否可操作，還需要對其市場購買力的研究確定 是否存在潛在客源， 通過市場調(diào)研來確定當(dāng)?shù)厝?是否能夠接受別墅產(chǎn)品。 這一人群數(shù)量較少，多生活于周邊鄉(xiāng)村擁有較為特殊的產(chǎn)業(yè)，如養(yǎng)殖業(yè)、加工廠。 中國 最大管理資源中心 四、地塊屬性分析 中國 最大管理資源中心 地塊基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 項(xiàng)目地點(diǎn) 西環(huán)路東側(cè)、大伊山西側(cè) 占地面積 127286㎡ 總建筑面積 63643㎡ 容積率 ≤ 建筑密度 ≤20% 綠化率 ≥55% 集中綠地 ≥600㎡ /塊 點(diǎn)評：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)決定本項(xiàng)目需要規(guī)劃別墅類產(chǎn)品，如何合理規(guī)劃產(chǎn)品細(xì)分才是需要重點(diǎn)研究的問題。 中國 最大管理資源中心 weakness(劣勢 ) ◇ 大伊山由于過度開采，環(huán)境現(xiàn)狀較差，且復(fù)綠計(jì)劃有待時日。 ◇由于在一個低 GDP地區(qū)，別墅項(xiàng)目承擔(dān)的市場不確定風(fēng)險因素較大。 中國 最大管理資源中心 接下來的任務(wù)，是通過一個 合理的總體產(chǎn)品定位 來確定本項(xiàng)目的 市場切入點(diǎn)。 安置房別墅 灌云周邊縣鎮(zhèn)會存在一些拆遷安置房，以與本項(xiàng)目僅一橋之隔的一個安置房別墅為例，這個安置房別墅約有 300余套聯(lián)排別墅（ 8聯(lián)排），面積 280平米左右，戶型為灌云市場上的主流別墅戶型；這個安置房別墅的缺點(diǎn)在于是集體土地，而且景觀和物業(yè)管理較差；但是有部分拆遷居民在市場上的叫價是 30萬 /套，并有成交。 中國 最大管理資源中心 理想別墅類型調(diào)查： 理想別墅類型86%8%6%獨(dú)棟別墅聯(lián)體別墅其他點(diǎn)評： 調(diào)查顯示 86%的被訪者的更愿意接受獨(dú)棟別墅， 我們認(rèn)為 ——“獨(dú)門獨(dú)戶獨(dú)院落”還是大多數(shù)人的居住理想。 在總價相差不大的情況下， 讓客戶沒有選擇其他項(xiàng)目的理由 第三 能夠吸引高端公寓 的客源前來購買 總價相差不過分懸殊， 合理控制部分房源的單位面積 中國 最大管理資源中心 生態(tài)景觀資源的利用 全面提升項(xiàng)目檔次 合理控制總價