選址規(guī)范培訓(xùn)資料(存儲(chǔ)版)
【正文】 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 如果房屋屬于新房還未下發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證需原房東提供以下證明 : 買房合同 預(yù)售房許可證 竣工證明 注：如果是住宅還需另提供居委會(huì)同意出租證明。 房 屋 的產(chǎn) 權(quán)證號(hào)必 須在 合 同 中 體 現(xiàn)出 來(lái) 。 裝修要求 1)明確出租人同意對(duì)商鋪進(jìn)行裝修，并協(xié)助辦理相關(guān)許可。 藥店新店銷售額的各種預(yù)廬方法 1)日銷售額預(yù)估 ① 主商圈固定人口銷售額預(yù)估法 公式： 方法 日銷售額 =主商圈固定人口數(shù) X人均日銷費(fèi)額 （ 150300) /365X預(yù)計(jì)可占市場(chǎng) 份額（ 30%40%) 。 商圈調(diào)研 競(jìng)爭(zhēng)店 商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)查 : 藥店或 診所 地址 是否 醫(yī)保 距離 Cm) 面積 Cm2) 商品種 類 （ SKU) 曰均營(yíng) 業(yè)額 (元） 經(jīng)營(yíng)特色 店鋪業(yè)價(jià)格形 態(tài) 象 注： 在填寫 “ 經(jīng)營(yíng)特色 ” 時(shí) ， 應(yīng)說明店鋪業(yè)態(tài) 、 價(jià)格形象 ， 對(duì)比核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ， 從中找出差異化經(jīng)營(yíng)突 破點(diǎn) ，以便于各分部在新店開業(yè)之前制定相應(yīng)的商品線 、 店鋪業(yè)態(tài)和價(jià)格策略 （ 要求詳細(xì) 、 準(zhǔn)確 ） 表格使用說明： ：競(jìng)爭(zhēng)店的具體地址； 2. 距離：指預(yù)選店址距離競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的距離； 3. 面積：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的大致營(yíng)業(yè)面積 4. 店鋪業(yè)態(tài)包含：現(xiàn)代藥房 （ 以藥品及健康相關(guān)產(chǎn)品銷售和服務(wù)為主要收入來(lái)源 、 無(wú)其他特殊銷售和服 務(wù)功能的藥房 。 ? ：是指年齡構(gòu)成 （ 老人多 、 青年多 ） ； ? d. “ 消費(fèi)能力 ” 是指這個(gè)社區(qū)在當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平 （ 高 、 中 、 低 ） ? e. “ 備注 ” 項(xiàng)指該小區(qū)一些明顯的其他消費(fèi)特性 （ 常駐多 、 租戶多 ） 。 對(duì)優(yōu)秀目標(biāo)店址可采用頂鋪、挖鋪等。 :商圈范圍內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)店的調(diào)查。商店購(gòu)物場(chǎng)所各種因素的吸引力越大， 則該商店的商圈規(guī)模也就大； 消費(fèi)者從出發(fā)地到該商業(yè)場(chǎng)所的時(shí)間越長(zhǎng)，則該商店商圈的規(guī)模也就越小。 美國(guó)以距離遠(yuǎn)近離劃定商圈大?。蝗毡疽月吠緯r(shí)間的多少來(lái)設(shè)定的商圈大小 2)意義 一旦商圈設(shè)定就可以進(jìn)行針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)查，掌握消費(fèi)需求情況，合理規(guī)劃物流系統(tǒng)，制訂 相應(yīng)的促銷策略、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策和相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。 醫(yī)院區(qū)：指城市內(nèi)大中小型醫(yī)院附近 ， 且有醫(yī)院處方資 源支持的門店 。?門店最重要的是什么 : ?第一是選址 ！ ?第二是選址 ！ ?第二還是選址 ！ 地區(qū)市場(chǎng)分析 區(qū)域市場(chǎng)分析 ① 政策 、 市場(chǎng)壁壘； ② 醫(yī)藥零售市場(chǎng)容量； ③ 消費(fèi)者購(gòu)買習(xí)慣； ④ 醫(yī)藥 零售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)度等多維度 ， 結(jié)合本企業(yè)戰(zhàn)略 、 資金 、 及進(jìn)駐模式 。 位于城市中心 或交通方便 、 人流集中區(qū)段 ， 以全市性的大型商業(yè)中心和大型綜合性 商店為核心 ， 固定住戶較少 ， 70%以上的顧客為流動(dòng)顧客 ， 可布局旗 艦店 、中心店； 住宅區(qū)：指城市內(nèi)部居民集中區(qū) ， 以固定人群為主 ， 流動(dòng)性人流 較少 ， 70%以上的顧客為家庭顧客 ， 布局標(biāo)準(zhǔn)店 、 小型店； 商住區(qū)：有商業(yè) 、 住宅區(qū)雙重特征 ， 布局中心店 、 標(biāo)準(zhǔn) 店 。 7)商圈租金水平： 商圈租金 商圈潛力趨勢(shì) 人口增長(zhǎng)趨勢(shì)正相關(guān) : 地區(qū) 衡量基準(zhǔn) (人口增長(zhǎng)率 ） 急速成長(zhǎng)地區(qū) +3% 成長(zhǎng)地區(qū) +1 至 +3% 持平地區(qū) 0% 衰退地區(qū) 1 至 2% 淘汰地區(qū) 2% 商圈設(shè)定 1)定義： 一般以商店地點(diǎn)為圓心，以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍設(shè)定。 4)、類推法 通過現(xiàn)存的商圈來(lái)類推擬開分店的商圈范圍 5)、算法 飽和度法則、雷利法則、哈夫法則等 ?飽和指數(shù)：特定市場(chǎng)地區(qū)每平方米的潛在需求 IRS= C *RE/RF IRS:區(qū)域商品零售飽和指數(shù) C:區(qū)域購(gòu)買某類商品的潛在顧客數(shù)量 RE:區(qū)域顧客平均購(gòu)買額 RF:區(qū)域經(jīng)營(yíng)同類商品商店?duì)I業(yè)總面積 商圈飽和度法則 商圈飽和應(yīng)用 進(jìn)駐三個(gè)區(qū)域的優(yōu)先順序?yàn)? A區(qū)域 B區(qū)域 C區(qū)域 顧客數(shù) （ C) 6000 3000 4000 平均購(gòu)買額 （ RE) 30 35 60 營(yíng)業(yè)總面積 （ RF)平方米 1500 2100 2250 零售飽和指數(shù) (IRS=[ (C*RE) /RF]) ? ? ? ? ? ? 雷利法則 競(jìng)爭(zhēng)藥店商圈劃分 從預(yù)選店址到競(jìng)爭(zhēng)店的距離 商圈的分界點(diǎn) = 競(jìng)爭(zhēng)店的賣場(chǎng)面積 1 + 計(jì)劃門店的賣場(chǎng)面積 商店商圈規(guī)模大小與購(gòu)物場(chǎng)所對(duì)消費(fèi)者的吸引力成正比，與消費(fèi)者去消費(fèi) 場(chǎng)所感覺的時(shí)間距離阻力成反比。 1開店地點(diǎn)的選擇 :人員來(lái)往交通是否方便。 1開店地點(diǎn)的選擇 備選地點(diǎn)： 人口密度高的地區(qū)（周圍固定居民總數(shù) ） 客流量大的地區(qū)（店前日均客流在保本點(diǎn)以上 ) 接近集客地（醫(yī)院旁邊） 交通便利的地區(qū)（公交，地鐵車站旁邊） 商業(yè)活動(dòng)頻度高的地域 （ 超市，菜場(chǎng)旁邊） 展示度優(yōu)良的地區(qū)（街角 ） 1 開店規(guī)避
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