瀛通盧灣濱江項目定位報告(存儲版)
【正文】 市場鎖定 從價格體系角度劃分豪宅線 類別 〉 4萬 銷售量 市場占位 2% 34萬 5% 23萬 9% 12萬 31% 1萬 53% 高端 低端 低端公寓 高端公寓 頂級公寓 根據(jù)市場劃分的 2/8原則，全市公寓產(chǎn)品占額 20%高端產(chǎn)品是以單價 2萬元 /平方米為劃分線 我們將要瞄準(zhǔn)的是“金字塔”的頂端 40000元 /平方米是本案成就頂級豪宅的及格線 站在普通消費(fèi)者的角度，視線很難觸及到頂級公寓的范圍 小結(jié)：以產(chǎn)品成交均價來劃分產(chǎn)品類別，目前上海市場 1~2萬 /平方米的產(chǎn)品市場占有份額為 84%，根據(jù)市場 2/8劃分原則，為普通消費(fèi)產(chǎn)品，而 〉 2萬元 /平方米的高端產(chǎn)品中， 〉 4萬 /平方米的頂級公寓市場占有率僅為 2%為頂級客戶消費(fèi)品，是普通大眾客戶望塵莫及的 市場鎖定 從濱江資源賦予本案價值出發(fā) 45o 2023 EXPO 歐洲館 無疑， 東觀盧浦，北瞰濱江，遠(yuǎn)望世博 本案將成就純正世界級濱江豪宅 市場鎖定 從區(qū)域市場行情出發(fā) 第一梯隊：資源型 +品牌開發(fā) +高品質(zhì) 翠湖天地 濟(jì)南路 8號 第二梯隊：世襲領(lǐng)地 +頂級品質(zhì) 王子晶品 蘭馨公寓 白金灣府邸 永新晶苑 財富海景 世茂 5號 尚海灣一線 第三梯隊：市中心 + 豪宅配置 陸家嘴濱江 淮海新天地 靜安寺 長樂路 浦西濱江 70000 100000 50000 70000 淡水灣 浦江公館 老西門公館 金外灘花園 … 50000 40000 內(nèi)盧灣 內(nèi)黃浦 元 /平方米 本案 站穩(wěn)區(qū)域價值行情 伺機(jī)靠攏頂級豪宅 定位契機(jī) 上海豪宅公寓分布圖 市場鎖定 與直接競品間的產(chǎn)品差異化出發(fā) 5+1房 3廳 4衛(wèi) 2廚（另 2保姆房） 約 610㎡ 3+1房 3廳 4衛(wèi) 2廚（另 1保姆房） 約 400㎡ 2房 2廳 3衛(wèi) 1廚（另兩保姆房） 約 210㎡ ㎡ 城市綠地 ㎡ 綠地 對水情有獨(dú)鐘，屬于 最愛江景 的客層，比較強(qiáng)調(diào)會所的功能，偏愛全裝修房。對區(qū)域經(jīng)濟(jì)型的房型比較熱衷，對朝向及戶型也極為看重。美國 中央給水系統(tǒng) 垃圾處理系統(tǒng) 中央吸塵垃圾處理系統(tǒng) 美國ＢＥＡＭ 智能系統(tǒng) 安全防盜系統(tǒng) 消防系統(tǒng) 其它 戶內(nèi)門 漆面防火防盜門 ,指紋密碼鎖 電梯 芬蘭 KONE觀光電梯及 KONE服務(wù)電梯 入戶樓梯廳 綠玉石電梯門套，古銅不銹鋼電梯門，進(jìn)口石材鋪面及墻面，吊頂 收納系統(tǒng) 定制實(shí)木貼皮內(nèi)嵌式柜體 立面 。 ?上海本地客源 : 身份背景各異比較復(fù)雜，多為浦東當(dāng)?shù)氐乃綘I企業(yè)業(yè)主。 環(huán)保節(jié)能的水源熱泵系統(tǒng) 使用 100米以下的地下水作為冷熱源，比電供暖耗電較少 70%以上。 瀛通集團(tuán) 盧灣濱江 105街坊地塊 產(chǎn)品定位報告 易居中國 重視裝修，投資總價越低越有吸引。觸”生活的濱江豪宅 Key words： SPA、全家居、全智能、屋頂景觀泳池、大堂外透水系、極簡小品、 24H管家 戶型配比 公共部位 大師設(shè)計 會所配置 物業(yè)管理 提升因子： 戶型配比 豪宅大戶型趨勢 差異化配比 實(shí)現(xiàn)價值最大化 ———— Tips ———— 豪宅戶型趨勢： 華俯天地、王子晶品等在售型豪宅均采用 大面積 配比，市場凡響良好； 差異化配比： 為實(shí)現(xiàn)快速銷量，戶型配比應(yīng)采取 差異化 策略，拓寬客戶面，規(guī)避自身產(chǎn)品競爭風(fēng)險 價值最大化： 充分利用濱江景觀優(yōu)勢，在保證流量的情況下實(shí)現(xiàn) 景觀房套數(shù) /面積最大化 ，價值最大化 華府天地 全市主要在售豪宅 豪宅名稱 主力面積（㎡） 在售 華府天地 278462 王子晶品 28 530 湯臣一品 4341239 財富海景 247661 永新晶苑 450550 未來供應(yīng) 御華山 450、 900 海珀日暉 2 400、 610 戶型配比 高區(qū)設(shè)置 10套 477㎡超大面積景觀豪華房 477㎡ 185㎡ 317㎡ 建議戶型配比： 面積 套數(shù) 比例 477㎡ 10 28% 185㎡ 26 28% 317㎡ 26 44% TOTAL 17190 ㎡ 62 1620F 415F 2F 會所： 900㎡ 戶型亮點(diǎn) 上海最好的濱江景觀 SPA房
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