“天山水榭花都”房地產(chǎn)銷售推廣執(zhí)行報告(存儲版)
【正文】 58+46+++141+200＝ ? 一期銷售金額 ＝ *2600＝ 17004萬 ? 營銷費用比： ＝ ％ ? 略高于正常水平 ,但考慮到一期建立知名度需要、部分費用需分攤到后期以及開發(fā)商所能拿到的優(yōu)惠價格等幾個因素，該費用在可接受范圍。 ? 天山專欄： 每月 2萬，共 4萬。 ? 鋪墊期形象建立為主，內(nèi)部認購期項目整體形象的宣傳，開盤期以開盤熱銷，持銷期項目分賣點的詳細闡述。 ? 為防止優(yōu)質單位被搶空，在開盤期間， 150套限時搶購單位由發(fā)展商與同致地產(chǎn)預先共同確定 —— 80%差單位與 20%相對好單位。 ? 持有該 VIP卡的客戶，享有正式開盤當天的排隊搶購權；購房時可以享受正常優(yōu)惠外額外 2％的折扣；該 VIP卡可自由轉讓，但為防止客戶丟失，轉讓接收人必須持有原購卡人的轉讓說明書。 九、水榭花都 “ 歡樂一家 ” 趙明那一家子 ? 一首旋律簡潔明快、感情真摯動 人的歌曲《讓愛住我家》，引起了 許多觀眾的共鳴。附陽光棕櫚園的小區(qū)入口做法。 ? 關于生活畫卷，可采用商場櫥窗的形式，做凹形處理。 ? 具像客戶情景展示：為真正達到營造居家氛圍，引起客戶共鳴的目的，可將該戶型目標客戶具像化，將主人一家?guī)卓诿麊巫骱唵谓淮?，用精美裝飾板釘在入戶門口 —— 與戶型平面圖并列。 八、 企業(yè)形象擬人化目標 ? 通過各種包裝手段，將天山地產(chǎn)最終打造為一 成熟、穩(wěn)重、睿智、陽剛 的成功男人形象，與水榭花都的 內(nèi)秀、似水柔情 女人形象形成一個完美的組合。 ? 擔任各類社會慈善事業(yè)的公職：如河北省教育基金會會長等。 ? 多參加社會活動，及增加在媒體的露面頻率。 二、企業(yè)代言人 目的： ? 通過企業(yè)掌舵者的宣傳、推廣，樹立個人品牌，進而達到樹立企業(yè)品牌的作用。 ? 人物特點：詼諧、和氣、人緣好，善于調(diào)動氣氛 ? 綜合評價：其良好的口才、人緣、形象和調(diào)動氣氛的能力，能很好的吸引客戶目光，起到良好的宣傳效果，《夢斷紫禁城》正在熱播中，內(nèi)地版《倚天屠龍記》評價也較高，并即將推出， 建議優(yōu)先選用 。 注： 詳案在活動前一個月另行提供。 注： 具體方案在活動前 1個月提供。 ? 時間 ： 5月 18日 ? 地點 ：項目現(xiàn)場售樓部 ? 主題 ：形象代言人現(xiàn)場作秀、“排隊限時搶購” 。 系列活動之四： 石家莊春節(jié)房地產(chǎn)交易會 （鋪墊期） ? 意義：強勢建立項目高品質形象、攔截客戶，國內(nèi)有不少大盤都有過類似的成功操作經(jīng)驗 —— 未正式開盤的客戶攔截。 詳細方案在開發(fā)商認同后另行提供。 ? 參加 5月 1日春季房地產(chǎn)交易會，攔截客戶。 項目品牌 項目素質 人文內(nèi)涵 市場口碑 … 企業(yè)品牌 企業(yè) 文化 經(jīng)營理念 公眾形象 品牌項目1 品牌項目2 品牌項目 3 … 品牌維護與強化 天山地產(chǎn)品牌運作示意圖 三、入市時機 幾個基本思考問題 : ? 開盤能否熱銷是項目后期是否可以實現(xiàn)順暢銷售的重要條件。 ? 一期塑造項目知名度及形象；二期價格的全面提升，實現(xiàn)利潤回報；三期項目品牌建設。 ? 其產(chǎn)品建設較為成功，但在營銷上缺乏亮點，同時歐陸風情已經(jīng)顯得庸俗而不合潮流。 .... . 一、市場營銷環(huán)境 案例二 ： 歐陸園 ? 異國風情的應用； ? 低容積率社區(qū)； ? 高開區(qū)名盤，在石家莊人心中已形成較好的口碑； ? 小區(qū)內(nèi)發(fā)射塔成為其項目的主要弊病，開發(fā)商通過園林的建設處理，在一定程度消除了客戶的心理障礙。 ? 中長期目標：天山地產(chǎn)在河北省的 “ 萬科 ” 品牌形象。 .... . 二、 項目總體營銷戰(zhàn)略 三期賣品牌 ? 房地產(chǎn)作為大宗、耐用消費品，客戶在選擇周期上一般較長，理性消費程度遠高于其他商品； ? 因此，從長遠來看，項目及開發(fā)商的品牌必將成為客戶在購房時的重要影響因素； ? 品牌的建設、經(jīng)營，需要經(jīng)過較長的時間，同時后期的維護同樣重要； ? 本項目的品牌建設將經(jīng)歷以下幾個過程：前期的項目經(jīng)營；中期的企業(yè)人文建設，建立公司獨有的企業(yè)文化、經(jīng)營理念，培養(yǎng)一批優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人，形成企業(yè)核心競爭力；后期的品牌維護。 ? 4月 26日（周六），現(xiàn)場售樓部銷售進場，賣場實景到位。 ? 廣告計劃： 主要以新聞的形式出現(xiàn)，避免成為開發(fā)商廣告。 B、 時間： 4月 1日－ 5月 9日 C、 操作思路： ? 4月 1日－ 4月 6日：炒作財智人物 8大生活主張，與項目“ 21世紀高尚人居領地”相呼應； ? 4月 7日－ 4月 25日，以“燕趙晚報”的名義，選取中國十大財智人物，形成“財智人物風云榜”，并以征文的形式，推出“我解財智人物”，讓普通市民談談他們對財智人物及其居家選擇的理解，本項目以協(xié)辦單位的身份出現(xiàn)； ? 4月 26日－ 5月 9日，宣傳“水榭花都”作為“財智人物”理想居住地的優(yōu)勢所在； 注：詳案在發(fā)展商認同思路后另行提供。 系列活動之六： 開盤活動 （開盤強銷期） ? 意義： 營造現(xiàn)場氣氛、調(diào)動客戶購房情緒，實現(xiàn)開盤熱銷。 ? 效果控制： 通過與會人員的社會地位，在石家莊地產(chǎn)界引起廣泛關注，達到預期宣傳效果。 ? 主題： 1，主持人致開場白，介紹來賓； 2，同行發(fā)展商介紹開發(fā)經(jīng)驗； 3，天山領導發(fā)表感想； 4，建設部領導闡述康居工程在中國的發(fā)展，提出展望； 5，自由提問 20分鐘。 ? 因在《宰相劉羅鍋》中飾演和珅獲北京電視藝術春燕獎和第十四屆中國電視金鷹獎 “ 最佳男配角 ” 。 ? 通過用房抵費、送房或優(yōu)惠購房的方式，讓代言人真正融入小區(qū)，成為小區(qū)的一分子，增強吸引力。 二、企業(yè)代言人 方案二： 團隊宣傳 ? 宣傳精英團隊，塑造企業(yè)整體專業(yè)形象。 ? 對于河北省運動員、教師、科學家等為石家莊人作出了較大貢獻的典型人物給予適當?shù)莫剟?，或直接建立基金會，通過基金會獎勵，形成長期口碑效益。 ? 詳細方案由廣告公司提供。 ? 裝修、裝飾一方面要注重其展示功能，同時也應充分考慮其生活氛圍的營造，體現(xiàn)該戶型目標客戶生活習慣。體現(xiàn)一種濃郁的生活氛圍。同時用水托起“水榭花都”幾個字。 ? 通過高爾夫車的設置，給客戶強烈傳達項目超大規(guī)模氣勢； ? 同華南板塊的南國奧林匹克花園、雅居樂等一樣，統(tǒng)一現(xiàn)場看樓路線；同時在高爾夫看樓車上增設報站期，每到一個景點，通過報站期向客戶介紹目前所處小區(qū)位置特點，以此增強項目的參觀
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