漳州人民廣場(chǎng)歡樂城整體定位與物業(yè)發(fā)展建議(存儲(chǔ)版)
【正文】 可拆分銷售，即將開盤，價(jià)格已定。 序號(hào) 樓盤 位置 物業(yè)類別 價(jià)格 1 溫莎大道 光華路西里乙 2號(hào) 住宅 3000035000元 /平米 2 世貿(mào)國際公寓 光華路甲 9號(hào) 住宅 30000 35000元 /平米 3 光華路 SOHO 光華路 寫字樓 3500040000元 /平米 4 華貿(mào)中心 西大望路 6號(hào) 商住公寓 35000元 /平米 5 東方梅地亞 光華路 4號(hào) 寫字樓 35000元 /平米 6 陽光 100 光華路 2號(hào) 商住公寓 2300030000元 /平米 7 蘋果社區(qū) 百子灣路 32號(hào) 住宅 2600030000元 /平米 8 樂成國際 西大望路 住宅 3000035000元 /平米 漳州人民廣場(chǎng)歡樂城整體收購咨詢與物業(yè)發(fā)展建議 CHAPTER B CBD區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)租售情況 CBD區(qū)域?qū)懽謽亲馐矍闆r小結(jié) ?甲級(jí)寫字樓出租率較高，基本在 85%以上，價(jià)格較高，在 59元 /天 /平米； ?甲級(jí)寫字樓銷售項(xiàng)目較少，拆分銷售情況較好，整棟銷售情況較差，價(jià)格在 26000元 /平米 43000元 /平米之間； ?乙級(jí)寫字樓出租率一般，基本在 75%以上，價(jià)格較高，在 35元 /天 /平米； ?乙級(jí)寫字樓銷售項(xiàng)目較少 ,拆分銷售情況較好，價(jià)格在 20230元 /平米 25000元 /平米之間； ?二手商務(wù)樓、商住樓銷售較多，銷售情況較好，價(jià)格在 23000元 35000元 /平米之間。 租金測(cè)算銷售價(jià)格表 租金 年限 月還款 (元 /平米 ) 銷售價(jià)格 (元 /平米 ) 租金 (A)(元 /天 /平米 ) n b=A*30 c=b*12*n*70% 15 36 4536 整棟銷售地下二層部分價(jià)格為 4536元 /平方米 漳州人民廣場(chǎng)歡樂城整體收購咨詢與物業(yè)發(fā)展建議 ? 地上部分收購價(jià)格 =【 (整棟銷售價(jià)格 預(yù)計(jì)地上面積－改擴(kuò)建成本 】 247。利用銀行貸款緩解前期資金壓力 ,利用出租收入歸還貸款月供。 說明 :拆分銷售第一種方案：把每一個(gè)單元每一層作為一個(gè)銷售單位 ,20個(gè)銷售單位，每個(gè)單位 面積約為 600平米 ,針對(duì)中型企業(yè)銷售；拆分銷售第二種方案：把每一個(gè)單元每一層進(jìn)行分 割銷售 ,多個(gè)銷售單位，每個(gè)單位面積約 200300平米，針對(duì)小型企業(yè)銷售。 漳州人民廣場(chǎng)歡樂城整體收購咨詢與物業(yè)發(fā)展建議 項(xiàng)目銷售額 方案一 /方案二 : 整售： 產(chǎn)品類型 : 1個(gè)單元 銷售面積： 4560（（ 16298+6500） 247。 NO4．利用相關(guān)展會(huì)促進(jìn)招商 四大支撐 體系 項(xiàng)目招商策略 漳州人民廣場(chǎng)歡樂城整體收購咨詢與物業(yè)發(fā)展建議 預(yù)祝漳州人民廣場(chǎng)歡樂城運(yùn)營成功！ 漳州人民廣場(chǎng)歡樂城整體收購咨詢與物業(yè)發(fā)展建議 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 漳州人民廣場(chǎng)歡樂城整體收購咨詢與物業(yè)發(fā)展建議 三大戰(zhàn)役，節(jié)節(jié)推進(jìn) 第一戰(zhàn)： 新聞戰(zhàn) 概念引導(dǎo)； 獨(dú)棟企業(yè)總部別墅登陸 CBD，引爆 2023年財(cái)富礦脈。 漳州人民廣場(chǎng)歡樂城整體收購咨詢與物業(yè)發(fā)展建議 后期運(yùn)營建議方案二 原因： 整體銷售 1個(gè)單元（ 20%），利于大額回款 ,但銷售難度較大。 思路 :租售并舉 對(duì)外銷售 4個(gè)單元 (80%),內(nèi)部銷售 1個(gè)單元 (20%)+出租。 租金測(cè)算銷售價(jià)格表 漳州人民廣場(chǎng)歡樂城整體收購咨詢與物業(yè)發(fā)展建議 市場(chǎng)比較法與租金反推法加權(quán)計(jì)算出項(xiàng)目在目前狀況下的市場(chǎng)價(jià)格： 市場(chǎng)比較法計(jì)算出的價(jià)格： 20609元 /平米，權(quán)重為 60%； 租金反推法計(jì)算出的價(jià)格為： 18360元 /平米，權(quán)重為 40%； 則，本案加權(quán)平均價(jià)格為： （ 20609元 /平米 *60%+18360元 /平米 *40%） = 19709元 /平米 加權(quán)平均價(jià)格與價(jià)格修正 整棟銷售均價(jià)一般為拆分銷售價(jià)格的 則，本案整棟銷售價(jià)格為： 19709*85%= 16753元 /平米 加權(quán)平均銷售價(jià)格 銷售價(jià)格修正 整棟銷售地上部分價(jià)格為 16753元 /平方米 漳州人民廣場(chǎng)歡樂城整體收購咨詢與物業(yè)發(fā)展建議 地下一層可以實(shí)現(xiàn)的功能為康體 \超市 \員工餐廳 \員工住宿 \倉儲(chǔ) \物業(yè)辦公室等 ,此類型空間一般為租賃，租賃價(jià)格較低，平均約 /平米 /天，出租率平均約 80%。 ?物業(yè)級(jí)別：乙級(jí) ?開間面積： 平方米 ?所屬商圈： CBD ?物業(yè)地址：朝陽區(qū)西大望路 63號(hào) ?開 發(fā) 商：中力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ?銷售價(jià)格 ： 19500元 /平米 ?物業(yè)管理費(fèi)： /平方米 /月 ?總建筑面積： ?實(shí)際樓層數(shù)：地上 18層，地下 2層 ?標(biāo)準(zhǔn)層面積 : 1,200 平方米 ?層 高 : 漳州人民廣場(chǎng)歡樂城整體收購咨詢與物業(yè)發(fā)展建議 CHAPTER B CBD區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)租售情況 CBD區(qū)域乙級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)情況 目前 CBD區(qū)域乙級(jí)寫字樓項(xiàng)目基本以出租為主，租金一般在在 35元 /平米 /天，出租率在75%88%之間。 漳州人民廣場(chǎng)歡樂城整體收購咨詢與物業(yè)發(fā)展建議 CHAPTER A 項(xiàng)目 SWOT分析 威脅（ T） ?本案周邊道路及景觀環(huán)境的改善沒有明確的時(shí)間表，存在不確定性； ?CBD東擴(kuò)規(guī)劃，重點(diǎn)向東發(fā)展，預(yù)計(jì)帶來較多競(jìng)爭項(xiàng)目； ?CBD區(qū)域商住公寓量較大，替代產(chǎn)品多，給本案的租售帶來極大競(jìng)爭； ?頂層改擴(kuò)建的可能性，需進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)可行性論證； ?本案地下空間商業(yè)價(jià)值的發(fā)揮有一定難度，是一大威脅。 消防系統(tǒng) 室內(nèi)消火栓系統(tǒng)管道布置成環(huán)狀管網(wǎng)，屋頂設(shè)消防水箱，自動(dòng)噴灑采用預(yù)作用式自動(dòng)噴灑系統(tǒng)。 北側(cè)建筑 南側(cè)鐵路 漳州人民廣場(chǎng)歡樂城整體收購咨詢與物業(yè)發(fā)展建議 項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀 CHAPTER A 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目東距西大望路約 150米、南鄰鐵路、西距鐵路轉(zhuǎn)運(yùn)站約 30米，北距通惠河約 100米，項(xiàng)目西側(cè)
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