成本法及其應用課件(存儲版)
【正文】 成部分的金額累加 二 、 適用于新開發(fā)土地的基本公式 ? 新開發(fā)的土地包括填海造地 、 開山造地 、 征用農(nóng)地后進行 “ 三通一平 ” 等開發(fā)的土地 ，在舊城區(qū)中拆除舊建筑物等開發(fā)的土地 。 仿古建筑是重置 還是重建？？ ? 重置價格 適用于一般建筑物和因年代久遠 、 已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料 、建筑構配件和建筑設備 ， 或因建筑技術和建筑標準改變等 ， 使舊建筑物復原建造有困難的建筑物的估價 。 ? 建筑物壽命有自然壽命和經(jīng)濟壽命之分 二、建筑物折舊的求取方法 ? 建筑物的自然壽命 是指從建筑物竣工之日開始 ， 到建筑物的主要結構構件和設備的自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的時間 。 C －建筑物的重新購建價格。 ? 預計修復所必要的費用小于或者等于修復所能帶來的房地產(chǎn)價值增加額的，是可修復的，即： 修復所必要的費用 ≤ （修復后的房地產(chǎn)價值 修復前的房地產(chǎn)價值）（即差額） ? 反之，是不可修復的。 磚混結構一等：生產(chǎn)用房 40年 ， 受腐蝕的生產(chǎn)用房 30年 ， 非生產(chǎn)用房 50年 。 第七節(jié) 成本法總結 演講完畢，謝謝觀看！ 。 ? ② 出讓合同約定建設用地使用權期間屆滿需要無償收回建設用地使用權時 ， 建筑物也無償收回 。 ? 它是求取建筑物折舊最詳細、最復雜的一種方法。 ? 當建筑物的 維修養(yǎng)護為正常 的，其 有效年齡與實際年齡相當 ? 當建筑物的維修養(yǎng)護比正常 維修養(yǎng)護好 或者經(jīng)過更新改造的，其 有效年齡小于實際年齡 ? 當建筑物的維修養(yǎng)護比正常 維修養(yǎng)護差 的，其 有效年齡大于實際年齡 建筑物年齡 實際年齡 有效年齡 ≥ ≥ ? 剩余經(jīng)濟壽命 = 經(jīng)濟壽命 － 有效年齡 ? 利用年限法求取建筑物的折舊時： 建筑物的壽命 =經(jīng)濟壽命 ——N 建筑物年齡 =有效年齡 ——t 建筑物剩余壽命 =剩余經(jīng)濟壽命 —— n 直線法 ? Di －第 i年的折舊額，或稱做第 i年的折舊。 ? 經(jīng)濟因素 (如市場供給過量或需求不足 )、 ? 區(qū)位因素 (如環(huán)境改變 ， 包括景觀被破壞 、 ? 自然環(huán)境惡化 、 環(huán)境污染 、 交通擁擠 、 城市規(guī)劃改變等 ), ? 也可能是其他因素 (如政府政策變化 、 采取宏觀調控措施等 )。 三、建筑物重新購建價格的求取方式 ?建筑物重建價格 ?建筑物重置價格 重建價格 ? 重建價格也稱為重建成本 ， 是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術及工藝等，在 價值時點 時的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與 估價對象建筑物相同的全新建筑物 的必要支出和應得利潤。 ? 運用成本法估價需要先估算出開發(fā)利潤：開發(fā)利潤則是典型的房地產(chǎn)開發(fā)商進行特定的房地產(chǎn)開發(fā)所期望獲得的利潤 (客觀利潤） 估算開發(fā)利潤應掌握以下幾點： ? 開發(fā)利潤 =開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 土地取得成本 建設成本 管理費用 投資利息 銷售費用 銷售稅費 ? 開發(fā)利潤應為 ? 而不是 及 平均利潤 期望利潤 實際利潤 開發(fā)利潤通常按照一定基數(shù)乘以相應的利潤率來估算。 ? 因此，土地取得成本、建設成本、管理費用和銷售費用， 無論它們是來自借貸資金 還是自有資金，均應計算利息。 取 得 集 體 所 有 生 地 土地征收補償費 國有土地使用權出讓金 相關 稅費 土 地 開 發(fā) 城 市 基 礎 設 施 配 套 （三 )國有土地上房屋征收的土地取得成本 城市房屋拆遷下的土地取得成本包括以下三部分。 四、成本法估價的操作步驟 ① 搜集有關房地產(chǎn)開發(fā)的成本 、 稅費 、利潤 ② 估算重新購建價格 ③ 測算建筑物折舊 ④ 求取積算價格 ? 注意： 在現(xiàn)實中 ， 房地產(chǎn)的價格直接取決于其效用 ， 而非花費的成本 ， 成本的增減一定要對效用有所作用才能形成價格 。 ? 所謂建筑物折舊，是指各種原因造成的 建筑物價值損失 ，其金額為建筑物在價值時點的市場價值與在價值時點的重新購建價格之差。 定義中涉及的概念 ? 所謂重新購建價格，是指假設 在價值時點 重新取得 全新狀況 的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設全新狀況的估價對象的 必要支出和應得利潤。 供應＞需求，應在客觀成本的基礎上調低評估價值 供應＜需求，應在客觀成本的基礎上調高評估價值 ? 三是應在客觀成本的基礎上 結合選址、規(guī)劃設計等的分析進行調整 。 (2)相關稅費，一般包括以下 4項稅費： ? ①征地管理費 ? ②耕地占用稅 ? ③耕地開墾費 ? ④新菜地開發(fā)建設基金
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