天津別墅市場(chǎng)分析年度報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 別墅項(xiàng)目主要集中在天津的南部（包括西南、東南 )2023年天津別墅在售和開(kāi)售的別墅項(xiàng)目約 20個(gè)；新增供應(yīng)逐年減少，未來(lái)以存量房為主 市場(chǎng)機(jī)會(huì) 伴隨天津城市發(fā)展空間的提升，別墅市場(chǎng)仍將孕育著較大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，存在較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力。在獨(dú)棟產(chǎn)品中，豪華舒適性特點(diǎn)日趨明顯，如設(shè)置室內(nèi)電梯、桑拿房等 。 該項(xiàng)目的推廣可謂“大手筆”，鋪天蓋地的戶(hù)外、路名牌廣告、幾乎每周均有的報(bào)紙廣告以及電視廣播宣傳，達(dá)到了一定的轟動(dòng)效應(yīng)。在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)打掃衛(wèi)生的員工大媽都會(huì)滿(mǎn)臉溫暖的笑容，客氣地對(duì)你說(shuō)上一句“你好，歡迎來(lái)到瑪歌莊園。 開(kāi)發(fā)商 ：天津中新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 銷(xiāo)售方式：自行銷(xiāo)售 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：一期 2023年 11月 10日（ 50套） 二期 2023年 5月 2日（ 82套） 產(chǎn)品類(lèi)型：聯(lián)排、臨湖獨(dú)棟別墅（每戶(hù)均設(shè)地下室） 入住時(shí)間： 2023年 8月 31日 樣板間建成時(shí)間： 07年 5月 26日中式主題樣板間中堂府開(kāi)放 工程進(jìn)度：開(kāi)盤(pán)之前，一期全部封頂，二期蓋至一層 主力面積： 250400平方米（獨(dú)棟別墅 330平米左右） 現(xiàn)階段售價(jià)：聯(lián)排別墅均價(jià) 18000元 /平米 獨(dú)體別墅均價(jià) 25000元 /平米 項(xiàng)目客群： 回歸城市中心生活并偏好中式文化的高端人群， 也 有少量購(gòu)買(mǎi)者作為會(huì)所用途。 這樣的生活場(chǎng)景讓客戶(hù)產(chǎn)生了強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)。 但項(xiàng)目目前以周邊村鎮(zhèn)基本的商業(yè)配套為主，缺乏高品質(zhì)的商業(yè)配套和休閑娛樂(lè)方面的配套，周邊較為密集的化工廠(chǎng)也在一定程度上動(dòng)搖了客戶(hù)的信心。墅 連排產(chǎn)品 雙拼產(chǎn)品 編號(hào) A B C D E 戶(hù)型面積 180平米 185平米 210平米 170平米 250平米 花園面積 50平米 50平米 150平米 100平米 200平米 戶(hù)型 4室 2廳 3衛(wèi) 4室 2廳 3衛(wèi) 4室 2廳 3衛(wèi) 3室 2廳 2衛(wèi) 5室 2廳 4衛(wèi) 價(jià)格 萬(wàn)元／平米 2 產(chǎn)品特點(diǎn)： 北歐簡(jiǎn)約風(fēng)格。北歐墅與東麗湖之間將建設(shè) 15萬(wàn)平米的新城中心，集社區(qū)服務(wù)、商業(yè)、醫(yī)療、娛樂(lè)休閑等功能于一體。 京津新城 項(xiàng)目 概況 投入 運(yùn)營(yíng)狀況 溫泉度假村 80億立方米第三紀(jì)地?zé)釡厝?60余種溫泉池水； 38種保健礦物質(zhì)； 26萬(wàn)平米休閑景區(qū)； 11套 VIP別墅； 148間客房； 2億元 盈虧平衡小有盈余 (門(mén)票 168,468元不等 ,旺季房間不足 ) 高爾夫球場(chǎng) 27洞國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)球場(chǎng) 1億元 盈虧平衡 五星級(jí)酒店 占地 400畝 ， 建筑面積 16萬(wàn)平米 ， 12套總統(tǒng)客房 ， 3369平米歌劇院 ， 3345平米國(guó)際會(huì)議中心 8億元 前期招商決策失誤重復(fù)建設(shè) 大學(xué)城 北京科技大學(xué)天津?qū)W院 一期建設(shè)，占地 375畝，建筑面積 2852平方米 5000萬(wàn) 盈利 投入與運(yùn)營(yíng) 點(diǎn)評(píng)： 有京津新城位于城市的遠(yuǎn)郊，距離市區(qū)較遠(yuǎn)，交通便利性較差，主要依托京薊高速。在商業(yè)、教育、公交、環(huán)保、體育等方面投入巨資。京津新城的別墅項(xiàng)目也以此為主要的賣(mài)點(diǎn)，成功地銷(xiāo)售了前期開(kāi)發(fā)的別墅。針對(duì)客戶(hù)第二居所的需求，但隨著區(qū)域日趨成熟，針對(duì)的客戶(hù)層次將有所提升。北歐墅東側(cè)天津?qū)嶒?yàn)學(xué)校 05年投入建設(shè)。進(jìn)入三期，交通條件及區(qū)域配套的成熟，客戶(hù)具有了第一需求的轉(zhuǎn)化。 項(xiàng)目在樣板示范區(qū)做足文章的同時(shí)，對(duì)于廣告宣傳也毫不吝嗇，社會(huì)山的戶(hù)外路牌、報(bào)紙廣告、雜志廣告，還伴隨著各種數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷(xiāo)。 可謂大手筆描繪的生活氛圍。 TOWN中堂 項(xiàng)目簡(jiǎn)介：該項(xiàng)目位于市中心老城廂地區(qū)， 03年這塊土 地拆平時(shí)，仍然矗立在這里的就是一些幾代 人生活在這里的大戶(hù)人家，包括總理溫家寶的 溫宅。經(jīng)過(guò)預(yù)約的客戶(hù)，都會(huì)享有“一對(duì)一”的私人服務(wù)，即：由一個(gè)置業(yè)顧問(wèn)從頭至尾全程接待，包括 接受電話(huà)預(yù)約 ——迎接預(yù)約客戶(hù) ——講解沙盤(pán) ——參觀(guān)樣板間 ——考察項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) ——咨詢(xún)購(gòu)房手續(xù)和 測(cè)算費(fèi)用 等至少 7個(gè)以上環(huán)節(jié)的服務(wù) 。 點(diǎn)評(píng)： 該項(xiàng)目規(guī)模較大，一期為準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，項(xiàng)目的價(jià)格策略采用低開(kāi)高走，開(kāi)盤(pán)時(shí)價(jià)格僅為 6000元 /平米，當(dāng)被市場(chǎng)所認(rèn)可后，后期產(chǎn)品價(jià)格逐步提升。 大盤(pán)突起量?jī)r(jià)齊增 —— 項(xiàng)目體量增肥 連排產(chǎn)品 160— 250平米、獨(dú)棟產(chǎn)品 300— 500平米為主流面積區(qū)間；前者走經(jīng)濟(jì)緊湊路線(xiàn)，后者注重產(chǎn)品的空間尺度與舒適感 。盡管?chē)?guó)家政策有可能繼續(xù)壓制，但高檔別墅的消費(fèi)群體受住宅市場(chǎng)的干擾相對(duì)較??；別墅市場(chǎng)價(jià)格的逐年穩(wěn)中有升 。 面積分化兩端趨勢(shì) —— 經(jīng)濟(jì)舒適共榮 細(xì)節(jié)強(qiáng)化人性設(shè)計(jì) —— 注重產(chǎn)品研發(fā)
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