某咨詢信虹住宅項目發(fā)展定位(存儲版)
【正文】 全市住宅預售情況9,0007,0009,0003,644套7,000每平方米平均售價元 /平米30%的增長4XH/020514/SHDISC(2023GB)定量市場調查顯示本地常駐居民對高檔住宅需求不大愿意購買房屋單價 估算此收入段上海市客戶數上海長住居民總戶數 = 4,701,000戶樣本收入段占總人口比例 = 5%4,0004,0005,0005,0007,0007,0008,0008,00015,000元 /平方米%總樣本數 = 343資料來源 :致聯公司調查；上海統計年鑒；麥肯錫分析戶5XH/020514/SHDISC(2023GB)上海市約只有百分之一的家庭具經濟能力支付單價6,000元 /平方米以上的房子。 麥肯錫分析單價 6,000元 /平方米以上之后七年的預計增長 *初步估算34XH/020514/SHDISC(2023GB)信虹應考慮聘用國際物業(yè)管理公司以提高樓盤競爭力國際物業(yè)管理公司 樓盤例子戴德梁行仲量聯行第一太平洋戴維斯怡高物業(yè)? 文錦大廈? 丹楓苑? 晶采名人大廈? 世茂湖濱花園? 新外灘花園? 東方雅苑? 世茂濱江花園? 中凱城市之光? 上海五月天? 榮軒? 現時為數不少的高檔樓盤都聘請國際性的物業(yè)管理公司作管理? 有些樓盤如嘉里華庭，東方巴黎等，因發(fā)展商擁有 豐富發(fā)展管理經驗、龐大的資源及 良好的品牌 ，所以能自行管理樓盤? 鑒于信虹為新成立的公司，應利用國際管理公司負責物業(yè)管理以吸取經驗，并以其品牌提供信心予消費者，提高競爭力? 選擇考慮因素應包括–公司品牌形象–過去管理物業(yè)的素質–收費? 選擇應提早開始，以便公司為設計提供意見資料來源 :小組分析 35XH/020514/SHDISC(2023GB)?目標客戶群分析?產品定位–戶型比例–配套設施 /物業(yè)管理–小區(qū)規(guī)劃原則36XH/020514/SHDISC(2023GB)? 點式或板式的選擇，主要應該配合兩個重要條件– 對黃浦江及蘇州河的景觀，特別是高層單位，更應是全無遮擋的– 朝南面，以三房戶型為例，需要一廳兩房是朝南的? 立面用料可以考慮使用較特別的材料，以突出樓盤個性。 ≈ ≤ ≥ √ ≠ ┋ 177。 小組分析 37XH/020514/SHDISC(2023GB)綠化、水景及鬧中取靜、自成一角為消費者普遍希望的小區(qū)環(huán)境小區(qū)環(huán)境規(guī)劃原則從消費者調查及市場上熱銷樓盤可看出，購房人士對小區(qū)環(huán)境三方面特別看重綠化? 80%的消費者認為綠地為小區(qū)環(huán)境最重要的三個因素之一，高于所有其它因素? 消費者平均愿意付出 11%的溢價予有大型綠地的樓盤? 高檔樓盤平均綠化率為 40%以上水景? 消費者愿意付平均 712%的溢價予水景樓盤? 新樓盤有不少以親水、水岸、大型人工湖等作賣點鬧中取靜? 在消費者定性調查中，參加者一再重復鬧中取靜為他們最向往的小區(qū)環(huán)境? 不少新樓盤都在小區(qū)提供人車分流的設計? 小區(qū)綠化面積應盡量擴大? 綠化概念可延伸至整個樓盤，都市立體花園受絕大部分消費者（94%）的歡迎? 建筑用料應多采用自然材料，如木、石等，以配合整個樓盤自然綠化的基調? 房型布置應盡量提供蘇州河 /黃浦江的景觀? 小區(qū)內應配置水池、小河等為低層住房提供景觀? 可參考蘇州園林如何利用小面積仍能提供水景風光? 由于住宅區(qū)兩旁都將為商業(yè)區(qū)，需設法作有效的人流，噪音等分隔，令小區(qū)相對的獨立，自成一角? 利用水池、小河作分隔是其中一個可考慮的方案? 考慮如何在小區(qū)實施人車分流，如地下停車場等資料來源 :致聯公司調查；麥肯錫分析38XH/020514/SHDISC(2023GB)BACKUP39XH/020514/SHDISC(2023GB)經濟環(huán)境和政府政策的影響將會繼續(xù)推動住宅需求的平穩(wěn)增長對于高檔住宅的需求將繼續(xù)平穩(wěn)增長宏觀經濟將繼續(xù)增長，上海市人均 GDP在未來五年內預計將以 10%左右的速度增長上海市人均可支配收入在過去 5年內，以平均 10%的速度遞增，預計增長將持續(xù)上海市政府吸引內地人才和投資的政策，使近年外地在滬注冊公司的數量和資金以高速增長，2023年上半年比同期數量增加 35%，資金增加 19%從政策上，政府更加鼓勵經濟型(4,0005,000元 /平米 )的住宅開發(fā)由于政府調低住房貸款利率 (如 20年貸款利率從 97年的 %)， 同時由于缺乏其它投資途徑，越來越多的消費者把房地產作為最佳投資項途徑40XH/020514/SHDISC(2023GB)消費者在選擇房子時地段因素是首要條件，其它因素也有其重要性，但為較后期的考慮交通發(fā)達周邊環(huán)境優(yōu)美升值潛力高小區(qū)配套到位周邊設施全面地段層次高戶型設計好價格小區(qū)環(huán)境優(yōu)美物業(yè)管理公司好發(fā)展商有信譽周邊開發(fā)成熟靠近親朋好友易于出租熟悉環(huán)境景觀市中心附近中 /小學校好%認為是最先決的條件 %重要性評分為 9+10建筑設計資料來源 :致聯公司調查；麥肯錫分析基數 = 343地段因素41XH/020514/SHDISC(2023GB)信虹項目應該對投資者有相當大的吸引力，同時，他們的高收入水平也使其成為信虹所感興趣的必然人群投資者重要性評分高于平均百分點升值潛力市中心地段層次高建筑設計周邊環(huán)境優(yōu)美靠近親朋好友加權數 信虹表現 得分24232213135729222521315269xxxxxx======信虹對投資者的吸引力投資者對信虹的吸引力投資者為高家庭收入，高個人收入，高消費人群，平均家庭月收入： 13,856人民幣，其中 75%在 10,000人民幣 /月以上投資者吸引力資料來源 :致聯公司調查；麥肯錫
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