物業(yè)管理概論第一篇(存儲(chǔ)版)
【正文】 或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān) 的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。設(shè)區(qū)的市人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén) 特征：v（ 1）是獨(dú)立的企業(yè)法人v（ 2）屬于服務(wù)性企業(yè)v（ 3）具有一定的公共管理性質(zhì)的職能二、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理v物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)一級(jí) 二級(jí) 三級(jí)1 注冊(cè)資本最低數(shù)額 500 300 502 專職管理和技術(shù)人 員 業(yè)主大會(huì)的籌備（ 1）成立業(yè)主大會(huì)籌備組（ 2）業(yè)主大會(huì)籌備組的工作內(nèi)容（四）業(yè)主大會(huì)的職責(zé)（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；※ （五）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；※ v 表決權(quán)、參與訂立規(guī)則權(quán)、選聘與解聘管理者的權(quán)利、請(qǐng)求權(quán)★ 成員權(quán)人所承擔(dān)的義務(wù)：具體分為共用部位和共用設(shè)施設(shè)備v（ 3）共用部分持分權(quán)的內(nèi)容A:權(quán)利：對(duì)共用部分的使用權(quán)不得隨意更改共用管線的義務(wù)第二節(jié) 建筑物區(qū)分所有權(quán)一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念：二、物權(quán) (所有權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、用益物權(quán) )的效力（ 1）排他效力（ 2）優(yōu)先效力（ 3）追擊效力三、物權(quán)的特征（ 1）物權(quán)法定原則（ 2）物權(quán)公示原則（ 3）物權(quán)優(yōu)先原則四、產(chǎn)權(quán)的形態(tài)（ 1）獨(dú)有。社會(huì)化 （總管家、總代管）、物業(yè)管理的 手段 —— 以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行統(tǒng)一的專業(yè)化管理。業(yè)主 和 物管企業(yè) 按照 “物業(yè)服務(wù)合同 “的約定來(lái)進(jìn)行活動(dòng) ,因此物管活動(dòng)具有 委托 和 有償服務(wù)兩個(gè)基本特征?！?成都市業(yè)主大會(huì)成立運(yùn)作指南 》v促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)v推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展原因之二企業(yè) “錢(qián)途無(wú)量 ”v收入來(lái)源穩(wěn)定v收入多樣化v行業(yè)門(mén)檻低目前存在的問(wèn)題v市場(chǎng)化、專業(yè)化不足?！贰?最高人民法院 管 ２０ 1 3年實(shí)現(xiàn)８０％的物業(yè)管理覆蓋率，每年僅新建住宅的物業(yè)管理服務(wù)就能解決 8７萬(wàn)人的就業(yè)問(wèn)題?！穠《《 成都市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（ v物管企業(yè)定位不準(zhǔn)確，沒(méi)有建立服務(wù)意識(shí)，法律觀念淡薄。物業(yè)管理的委托關(guān)系，是指房屋 產(chǎn)權(quán)人 為了使自己名下的物業(yè)能夠正常使用、保值增值，需要在市場(chǎng)上尋找合適的委托人，將其物業(yè)的 管理權(quán) 委托給受托人行使的行為。二、物業(yè)管理的性質(zhì)（特性）物業(yè)管理是以 ”經(jīng)濟(jì)性質(zhì)服務(wù) “為核心的 第三產(chǎn)業(yè)。專業(yè)化 （高質(zhì)量、高水平、高標(biāo)準(zhǔn)）、為目標(biāo)的集管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)為一體的服務(wù)管理。包括：日常生活、商業(yè)服務(wù)、文教衛(wèi)生、社會(huì)福利及各類(lèi)中介五類(lèi)。兩個(gè)及以上的若干人共同持有的某項(xiàng)產(chǎn)權(quán)。二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容專有所有權(quán)（ 1）專有所有權(quán)的概念：指建筑物區(qū)分所有權(quán)人按照自己的意志對(duì)其所擁有的建筑物的專有部分占有、使用、收益及處分的權(quán)利。共用部分持分權(quán)（ 1）共用部分持分權(quán)的概念：指建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)區(qū)分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的權(quán)利。（ 2）成員權(quán)的內(nèi)容★ 成員權(quán)人所享有的權(quán)利：執(zhí)行團(tuán)體決議、遵守管理規(guī)約、接受管理者管理四、建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征v復(fù)合性v專有所有權(quán)的主導(dǎo)性v一體性v登記的公示性v權(quán)力主體身份的多重性一、相鄰權(quán)的概念：對(duì)自然流水的利用，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。一、業(yè)主（一）業(yè)主的概念 （條例第 6條）業(yè)主人數(shù)較多是時(shí)，可按比例推選業(yè)主代表。（五）業(yè)主大會(huì)活動(dòng)規(guī)則業(yè)主大會(huì)的形式（ 1）定期會(huì)議（ 2）臨時(shí)會(huì)議★ 20％以上業(yè)主提議★ 發(fā)生重大或緊急事故需及時(shí)處理★ 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或業(yè)主公約約定的其他情況業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)形式（ 1）到會(huì)業(yè)主集體討論的形式（ 2）書(shū)面征求意見(jiàn)和書(shū)面投票表決條例 第 12條 :“業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù) 的業(yè)主且 占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù) 的業(yè)主參加。
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