【正文】 的生活經歷、受教育程度、工作性質、家庭結構、個人審美情趣，從而知道每個人對物業(yè)品質需求的側重點。 前期介入的好處F物業(yè)管理前期介入有利于優(yōu)化設計，完善設計細節(jié)；F物業(yè)管理前期介入，有利于提高施工質量；F物業(yè)管理前期介入有利于物業(yè)的功能定位和確保物業(yè)的使用功能；F物業(yè)管理前期介入有利于物業(yè)公司日后的管理，有利于促進銷售?！?金融證券保險企業(yè)通訊電信企業(yè)外地駐疆辦事處外資企業(yè)外貿進出口企業(yè)寫字樓需求政府機關烏魯木齊的對外貿易在 90年代獲得了較大增長，但自 2023年以來出現(xiàn)大幅回落，而由于對外經濟發(fā)展形成的寫字樓需求會受到大幅度的負面影響資料來源：烏魯木齊市 2023年統(tǒng)計年鑒烏魯木齊進出口貿易額歷年統(tǒng)計數據烏魯木齊寫字樓潛在需求大客戶所在行業(yè)產業(yè)增加值增長比率資料來源：烏魯木齊市 2023年統(tǒng)計年鑒主要大客戶所在行業(yè)的 2023年就業(yè)人口變化反應了其對寫字樓市場的需求不會出現(xiàn)大幅度增長F 外資企業(yè)就業(yè)人口增長幅度突出，對寫字樓的需求將會有較大增長F 金融保險類企業(yè)作為寫字樓需求的大客戶，需求日趨穩(wěn)定F 政府機關的需求不會有顯著增加，基本持平F 通信業(yè)的寫字樓需求不會出現(xiàn)顯著的新需求F 外貿行業(yè)由于 2023年以來的回落，就業(yè)人口減少幅度較大，不會形成對寫字樓新的需求 結論：現(xiàn)有客戶的需求總量增長不會太高，大多數行業(yè)的寫字樓需求出現(xiàn)萎縮現(xiàn)象資料來源：烏魯木齊市 2023年統(tǒng)計年鑒外資企業(yè) 金融保險業(yè) 通信業(yè) 國家機關 外貿行業(yè)寫字樓市場需求應分清租賃率和凈吸納率的區(qū)別，從而得以正確判斷寫字樓市場的潛力和穩(wěn)定性波動型 成長型疲軟型低 高凈吸納率低高租賃率F 凈吸納率指特定時期內寫字樓使用量的變化，反映市場是強勁還是疲軟F 租賃率指特定時期內寫字樓承諾租賃和簽訂租約的空間數量207。? 建議：國際置地 35年內不進入寫字樓開發(fā)市場? 可能性： 30%資料來源：新華信分析 新華信烏魯木齊寫字樓市場分析認為：烏魯木齊寫字樓供給總量過大，需求增長有限，空置面積增加，將寫字樓作為業(yè)態(tài)重點會造成較大的經營風險3 建議國際置地不將寫字樓開發(fā)作為業(yè)態(tài)重點，不排除個別項目在特定區(qū)域內的運作1 烏魯木齊寫字樓市場需求增長空間有限，尤其凈吸納率的需求增長不容樂觀烏魯木齊商鋪市場的需求量增長速度將非常緩慢，且有限的增長需求將集中在區(qū)域位置良好的寫字樓需求上，近期內的增長對凈吸納率的增長影響很?。桓鶕氯A信對烏魯木齊寫字樓市場的三種預測：建議國際置地放棄將國際置地作為業(yè)態(tài)組合的主要模式；但是，在準確的對區(qū)域市場寫字樓的需求分析基礎上，不排除個別項目開發(fā)成功的機會。多方開拓和建立與核心客戶和潛在核心客戶的長期聯(lián)系是國際置地要發(fā)展商鋪市場的一個重要戰(zhàn)略前提；由于商鋪具有商圈影響力的特殊性，國際置地在開發(fā)商鋪時要綜合考慮商鋪與住宅開發(fā)的相互影響性，發(fā)揮其互相促進和共同升值的相互作用，更好的實現(xiàn)國際置地公司房地產開發(fā)穩(wěn)定發(fā)展的經營目標完 — 謝謝！演講完畢，謝謝觀看！。? 建議：國際置地對寫字樓持觀望態(tài)度，選擇合適時機進入寫字樓開發(fā)市場? 可能性： 10%? 供給曲線將呈上揚態(tài)勢，由于市場理性的自發(fā)調整增長率，使得上揚角度趨緩；需求曲線增漲幅一般，供需曲線間仍有較大差距，市場供大于求。北京市寫字樓需求的大客戶主要是由來自于六個市場的機構、企業(yè)和公司組成，其中第三產業(yè)客戶所占比重至少達到 50%以上。前期介入的方法物業(yè)管理服務最好是在物業(yè)開發(fā)的初始，即規(guī)劃設計階段開始就介入，但此時不是全面介入，通常只是由一位熟請工程和設備的專家參與，該專家將根據物業(yè)管理的需要對有關結構設計和設備配置等技術性問題提出專業(yè)意見，并且參與部分工程的施工監(jiān)管，同時可以培養(yǎng)未來的物業(yè)管理技術骨干。能保障根據客戶需求和市場形式變化而靈活調整。確定項目未來最主要的客源。從居住區(qū)分：市區(qū)、郊區(qū)、鄉(xiāng)村等、或老市區(qū)、新發(fā)展區(qū)等；220。住宅的銷售占絕大部分的比重；220。如果人們看好住宅市場，認為行情看漲，則會刺激需求；如果認為行情將會下跌，購房的速度就會下降。220。住宅供給市場上，現(xiàn)有房產的價格直接影響人們購買能力和欲望。但該類人的比例較小。對國際置地來說，其商品房的份額占烏魯木齊房產市場的 5%，仍有發(fā)展空間。各行業(yè)家庭對不同房屋面積可承擔的價格行業(yè) 預測家庭購房資金（萬元） 60平米住宅可承擔價格 80平米住宅可承坦價格 100平米住宅可承擔價格 120平米住宅可承擔價格農、林、牧、漁 1983 1488 1190建筑業(yè) 2599 1949 1560制造業(yè) 2706 2030 1620采掘業(yè) 2335 1870 1557電力煤氣及水的生產供應 2954 2360 1969地質勘查、水利管理業(yè) 2933 2200 1760交通運輸、倉儲及郵電通信業(yè) 2823 2260 1882批發(fā)和零售貿易、餐飲 2970 2228 1780F價格單位為元；F假設家庭購房資金 18萬以上家庭不購買 80平米以下面積的房屋；可供購房資金 18萬以下的家庭不購買 120平米以上房屋。 220?？罩梅恐锌蚣苁蕉鄬拥恼?20%，一般建筑面積在 100平方米以上，價格在每平方米 2023元以上；220。開發(fā)過程中各個要素的價格：如土地成本，建筑材料的成本等220。 據前幾年的銷售數據可看出， 2023年的住宅供給已遠超出市場需求。 所得的 2023年的住宅供應量還不包括將在 2023年開工竣工的面積；220。住戶工作地點的變動：這種變動就會帶來舊房的供給220?？罩梅恐懈邔幼≌?62%，平均每套住宅的建筑面積均在 100平方米以上，房價在 35萬至 80萬元不等；220。金融政策：銀行取消零首付政策，同時提高了按揭首付比例，在一定程度上抑制了住房消費的增長。據烏魯木齊市的統(tǒng)計年鑒，預測出每個行業(yè)內家庭的年可支配收入，再據住房售價與支配收入比，行出各行業(yè)家庭可供購房的資金數目。220。 單身青年目標房產面積較大、價格較高的高層住宅、復式樓。商品房價格和二級市場的供應。一個家庭在不同的階段對住宅面積需求是不同的。社會對住宅市場的預期。從 2023年烏魯木齊的房地產市場看，住宅的銷售占主導地位，市場對商鋪、寫字樓或其他的需求較小資料來源： 2023烏魯木齊統(tǒng)計年鑒220。年齡、性別、職業(yè)、教育程度、宗教信仰、社會階層、家庭成員人數、家庭生命周期等地理因素細分220。 中檔房產的面積一般集中于 80120平米，但針對不同的細分市場，他們對房型和面積是有較大差別的。能保證住宅項目成本得到有效保障。 中檔商品房的開發(fā)，要堅持 物業(yè)管理的前期介入 制度在規(guī)劃的初期就積極引進物業(yè)管理觀念，讓物業(yè)管理與規(guī)劃設計、建筑安裝、機電設備、營銷推廣等不同專業(yè)在不同的層面上進行互動。 第二階段工作計劃 房地產行業(yè)概述地區(qū)房地產市場分析地區(qū)經濟發(fā)展分析地區(qū)房地產宏觀分析地區(qū)房地產市場分析烏市住宅市場分析烏市寫字樓市場分析烏市商鋪市場分析寫字樓市場除了受到一般房地產發(fā)展因素的影響之外，還主要受到來自于第三產業(yè)經濟活動和對外經濟活動發(fā)展的影響以上海市為例， 上海市外資的累計直接投資額與外資企業(yè)寫字樓的累計吸納量有著顯著的聯(lián)系。寫字樓供給總量分析和市場細分分析的不同