【正文】 誰能 誰會 誰堪 ” ， 設(shè)計主畫面為現(xiàn)房實景圖 版面： 2— 24版彩版 規(guī)格： 16． 5 23cm半版 刊例價： 45000元 頻次： 2 刊登時間： 8月 18日周一 、 8月 19日周二 電子文件送交時間：分別 8月 1 17日前 主題 1：投資倒記分 ， 現(xiàn)房實景碼頭游艇為主 主題 2：萬豪君天下 投資家天下 235平米戶型為主 ， 主推投資回報率 兩次廣告結(jié)合樂清 、 瑞安活動 —— 以上刊例價共 375000元，晚報最低折扣 折，折后價共 萬元 溫州都市報 ◇ 半版硬廣 版面：彩色普通版 規(guī)格： 16 23cm 刊例價： 44000元 投放日期： 8月 13日周三 、 14日周四 、 18日周一 、 19日周二 電子文件日期：各提前 1天 投放頻率： 4 兩版廣告主題 1：投資 “ 天下 ” 只有一個 萬豪君天下 （ 最新 DM文字稿為主 ） 內(nèi)容：以 DM投資型主文案及王朝大酒店活動告知為主 廣告主題 3：投資倒記分 ， 現(xiàn)房實景碼頭游艇為主 廣告主題 4：萬豪君天下 投資家天下 235平米戶型為主 ， 主推投資回報率 兩次廣告結(jié)合樂清 、 瑞安活動 ◇ 1/3頭版 版面：第一版彩色版 規(guī)格： 9 25cm 刊例價： 80000元 投放日期： 8月 15日周五 電子文件日期： 8月 14日前 投放頻率： 1 主題：投資 “ 天下 ” 只有一個 萬豪君天下 內(nèi)容：以 DM投資型主文案及王朝大酒店活動告知為主 —— 以上廣告刊例總價為 168000元，都市報最低折扣價為 折，折后價為 萬元 溫州日報 1/4硬廣 版面：第一版彩色 規(guī)格： 12 35 cm 或 24 34． 5 cm 或 10 35 cm 刊例價： 61000元 投放日期： 8月 14日周四 電子文件日期： 8月 13日前 頻率： 1 主題： 投資 “ 天下 ” 只有一個 萬豪君天下 內(nèi)容：以 DM投資型主文案及王朝大酒店活動告知為主 —— 廣告刊例價為 61000元 ， 日報最低折扣為 折 ， 折后價是 萬元 溫州商報 1/4硬廣 版面：第一版彩色版 規(guī)格： 8． 5 24cm 或 17 12cm 刊例價： 50000元 投放日期： 8月 13日周三 電子文件日期： 8月 12日前 頻率： 1 主題： 投資 “ 天下 ” 只有一個 萬豪君天下 內(nèi)容：以 DM投資型主文案及王朝大酒店活動告知為主 —— 廣告刊例價為 50000元，商報最低折扣價 折，折后價 萬元 費用總計 以上四家主力媒體按照合同成交價共 萬元，較之原預(yù)算 55萬元低出 元， 且全部為刊前付款。 日報一般均作為地區(qū)的黨報或行政報 ， 但溫州之所以怪其中因為政府官員甚至在主動帶動房地產(chǎn)的投資客 ， 所以溫州日報成為房開項目的必選 。 ◇ 銷售工具準備 新價單 、 銷控表 、 裝修標準 、 租金表 、 樓書 、 合同及補充協(xié)議公司營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、 五證復(fù)印件 、 利率表 、 付款方式 、 筆記本按揭辦理辦法 、 辦理手續(xù)程序費 、 入住收費明細表物業(yè)管理收費標準 、 認購書 、 預(yù)售契約等 三 、 必須及時了解的溫州市場 溫州客群購房特征 ◇ 投資萬豪項目的主力客群有兩種：一種是溫州人在北京區(qū)有生意 往來的 ， 另一種是主業(yè)投資炒房的溫州買家 ， 前者較之后者更是 準客戶 ， 每位銷售人員要及時甑別； ◇ 溫州人購房無論房價高低 ， 都喜歡經(jīng)濟型的精細空間 ， 認為更為 合理 ， 更適合投資 ， 所以務(wù)必將各戶型的多功能介紹詳細 。 ◇ 售價及折扣權(quán)限 — 針對 2號樓北京和溫州統(tǒng)一均價為 13000元 /平米； — 69平米業(yè)務(wù)員折扣權(quán)限 折 ， 主管 折 ， 總監(jiān) 折； — 133平米及以上大戶型 ， 業(yè)務(wù)員折扣權(quán)限 折 ， 主管 折 ， 總監(jiān) 折； — 5套以上團購戶型打折 ， 需請示總監(jiān) ， 最低 折； — 133平米以上戶型 ， 北京區(qū)及溫州區(qū)視客戶需求可以提供包租兩至三年服務(wù) ， 三年最低 個點優(yōu)惠；兩年最低 點優(yōu)惠 — 235平米戶型視客戶特殊需求 ， 可以送戶口；兩年最低 個點 ， 三年最低 2個點優(yōu)惠 — 包租兩年及送戶口兩項優(yōu)惠政策，客戶只能選擇其一。 一 、 浙江溫州地區(qū)營銷計劃 ◇ 認購額 /套數(shù) —— 以平層平均 150平米單位為標準 ， 仍以最終折后的 12023元 /平米均價計算 ， 計劃最低認購 20套 ， 當?shù)劁N售價格達到 3600萬元以上 。 ◇北京 —— 已經(jīng)組織了近 40期的溫州晚報看樓團。溫州目前民間閑置資金高達 600多億元；另溫州晚報購房俱樂部成員達 5000人以上。 溫州購房客群特征 ◇ 溫州人在京置業(yè)目的： 一是轉(zhuǎn)手出租 ， 獲取豐厚回報；二是自行居住 ， 為在京經(jīng)商提供便利；三是方便子女今后來京求學(xué)和創(chuàng)業(yè) 。 計劃 8月 24日撤回北京 ， 正式發(fā)售為期 13天 。 如果說超額完成市場上知名代理公司所認為的：一年半才能完成的銷售指標需要勇氣，那么提出問題需要同樣的勇氣。 ◇ 非典之后城區(qū)高端產(chǎn)品之市場走低，從北京財富中心昆泰國際中心通用國際中心、東方銀座東方瑞景、藍堡康堡、金地國際花園、光彩國際公寓等銷售不暢中即可看出，只有少數(shù)水景高塔建筑如棕櫚泉國際公寓、少數(shù)稀有地段物業(yè)如建外 SOHO得以正常熱銷。在 03年 7月底之前，必須將萬豪君天下的所有營銷明線作為擋箭牌，結(jié)合一二期溫州人買房對戶口感興趣和投資包租苛刻的買樓條件，暗箱操作。是既定 銷售額 60%， 相當于 6— 10月份完成總計劃的 60%強 。 60天后的今天 ， 通過銷售狀況的分析和老業(yè)主的溝通可以斷定 ， 本案即將消化的 120套房中 ， 至少有 1/3的戶型與老業(yè)主的直接帶動有關(guān)； 近期萬豪社區(qū)從西墻裝飾到正門門頭燈籠條幅，從交通指示牌到升空氣球，從 2號樓的恭賀入住和即將入住對聯(lián)，到 1號樓門廳公告欄中的關(guān)于 “ 會所開業(yè)、綠化完成、 2號樓裝修進展、物業(yè)服務(wù)標準、交通規(guī)劃進展 ” 之通告及答謝信，乃至于近期活動通知，要求責(zé)任配合到人，文字及執(zhí)行落實到位。 8月 23日萬豪君天下正式開盤活動暨新聞發(fā)布會，屆時將邀約潛在客戶、投資置業(yè)專家、新聞媒體記者等列席，地址為華彬大廈首層玻璃廳。一般情況下，溫州人在購買了底商后還會購買該樓盤的公寓以自?。蝗浅墒焐倘Φ膶懽謽?。 此舉對外地人頗有誘惑力 ， 同時 ， 購房款還可沖抵個人所得稅 。相對來說，以上四人均為新來公司的具備長期銷售經(jīng)驗人員，無過多老客戶積累，不影響北京老客戶的業(yè)績脫鉤。 認購額將追加 1800萬元 ， 認購套數(shù)再追加 10套 。 ◇ 廣告公司配合 8月 10日前 ， 完成溫州區(qū) DM重新設(shè)計及展板設(shè)計； 8月 10日前 ， 同時完成三篇半版軟文排版設(shè)計； 8月