【正文】 帚、塵推等 101 清潔消耗品 102 吸塵吸水機(jī) 103 大垃圾筒（生活垃圾用） 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 104 垃圾筒（樓層及大堂用） 105 告示牌（大堂用） 106 指示牌 107 大堂廣告欄 / 廣告牌 108 大堂用吸水 / 吸塵墊 109 地毯（電梯用） 110 辦公桌椅 111 文件柜 112 打卡鐘及卡板 113 對(duì)講機(jī)（含備件） 114 電腦 115 打印機(jī)（激光 / 針打各一臺(tái)） 116 復(fù)印機(jī) 117 傳真機(jī) 118 保險(xiǎn)箱 119 6 人更衣柜 120 飲水機(jī) 121 裝訂機(jī) 122 照相機(jī) 注：車輛配置暫不列入本表 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 五、 全套資格證明文件 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 a、投標(biāo)擔(dān)保憑證 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 b、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū) 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 c、 法定代表人授權(quán)委托書(shū) 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 六、 物業(yè)管理技術(shù)方案 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 物業(yè)基本項(xiàng)目介紹 本項(xiàng)目比較分散，根據(jù)陽(yáng)江移動(dòng)內(nèi)部的組織方式，為了制定本方案及今后的管理便利，暫時(shí)將本項(xiàng)目分成以江城為龍頭的共 6 個(gè)組團(tuán)?，F(xiàn)承諾如下： 遞交投標(biāo)文件正本一份，副本 六 份和唱標(biāo)信封一份與競(jìng)賽報(bào)價(jià)表、競(jìng)賽報(bào)價(jià)明細(xì)表一份及法人授權(quán)委托書(shū)； 投標(biāo)報(bào)價(jià)： 元（大寫 元）； 派駐總負(fù)責(zé)人： （姓名） ；職稱： ； 依據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定，履行物業(yè)管理合同約定的責(zé)任和義務(wù)； 按照招標(biāo)文件的規(guī)定，為本項(xiàng)目的 投標(biāo)提供投標(biāo)保證金 貳 萬(wàn)元； 我司鄭重承諾：一旦我司獲得中標(biāo)資格，將嚴(yán)格按照招標(biāo)文件的規(guī)定和投標(biāo)文件的承諾履行合同。 我方如果中標(biāo)，將保證履行招標(biāo)文件以及招標(biāo)文件修改及澄清（如有）和合同中的全部責(zé)任和義務(wù)簽署合同，按質(zhì)、按量、按期完成本項(xiàng)目的物業(yè)管理任務(wù)。 iv. 本項(xiàng)目既是對(duì)外服務(wù)的窗口，又代表著移動(dòng)系統(tǒng)的管理服務(wù)水平，是展示陽(yáng)江移動(dòng)外部形象的一個(gè)縮影。為確保該項(xiàng)目的管理服務(wù)水平、樹(shù)優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理品牌，公司經(jīng)理前期將一直常駐該項(xiàng)目直至走上規(guī)范的物業(yè)管理、并且以后直接分管該項(xiàng)目。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 xi. 移動(dòng)公司陽(yáng)江分公司項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)的主要工作除了常規(guī)的保潔綠化、安全管理、設(shè)備運(yùn)行管理、技術(shù)保障等常規(guī)內(nèi)容外，我們根據(jù)大廈的實(shí)際情況和業(yè)主要求， 將提供會(huì)務(wù)服務(wù)、貴賓接待、禮儀服務(wù)、等專項(xiàng)服務(wù)，并把我們公司首先倡導(dǎo)的辦公樓酒店式禮賓服務(wù)引入本 本項(xiàng)目的物業(yè)管理，以文明禮貌、細(xì)致周到、高效有序的服務(wù)形象，展示物業(yè)管理人的聰明才智和企業(yè)文化。 ? 為了確保本物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，使客戶滿意率達(dá)到和保持 95%以上，項(xiàng)目部將設(shè)立多種信息反饋渠道，形成信息反饋網(wǎng)絡(luò)。 a) 物業(yè)管理服務(wù)模式 i. 權(quán)責(zé)清晰、本土化 除了該項(xiàng)目主 要管理人員、骨干人員由公司委派，總部進(jìn)行監(jiān)督考核、不間斷的培訓(xùn)，其他人員都由當(dāng)?shù)卣衅?，?jīng)系統(tǒng)培訓(xùn)后上崗，完全依照陽(yáng)江市當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)實(shí)行企業(yè)化運(yùn)作，實(shí)行本土化管理與服務(wù)。只有員工感受到公司體貼入微的關(guān)懷，才會(huì)有強(qiáng)烈的回報(bào)意愿。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 ii. 簡(jiǎn)歷： iii. ：經(jīng)理。包括接管前崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、新員工培訓(xùn)等。 3. 培訓(xùn)計(jì)劃 接管前。 （二）加密檔案應(yīng)嚴(yán)格控制借閱，加密檔案的電子文檔設(shè)置使用權(quán)限，確保加密檔案的安全。 名稱 資料內(nèi)容 工程建 筑 產(chǎn)權(quán)資料 1． 規(guī)劃圖紙、項(xiàng)目批文、用地批文 2． 建筑許可證、投資許可證、開(kāi)工許可證 3． 拆遷安置資料 工程技術(shù)資料 1． 紅線圖、總平面圖 2． 地質(zhì)勘察報(bào)告、開(kāi)竣工報(bào)告、圖紙會(huì)審報(bào)告 3． 工程合同、工程預(yù)決算 4． 工程設(shè)計(jì)變更、通知及技術(shù)核算單 5． 竣工圖：①單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖 ②消防、燃?xì)?、智能化等工程及地下管網(wǎng)竣工圖 6． 本體、消防、燃?xì)饪⒐を?yàn)收證明書(shū) 7． 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū) 8． 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū) 9． 給排水、供電、照明、空調(diào)、電梯、消防報(bào)警、 弱電系統(tǒng)等工程和地下網(wǎng)管竣工圖及其技術(shù)資料 10． 沙漿、混凝土試塊、試壓報(bào)告 11． 綠化工程竣工圖 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 名稱 資料內(nèi)容 12． 其它技術(shù)資料 接管驗(yàn)收資料 1．物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料 2．綜合竣工驗(yàn)收資料 3．施工設(shè)計(jì)資料 4．機(jī)電設(shè)備資料 5．使用資料 2. 管理服務(wù)資料 對(duì)所有設(shè)備設(shè)施及機(jī)房、管井進(jìn)行編號(hào)掛牌，各類管道、流向、閥門狀態(tài)等清楚標(biāo)示，各類安全警示牌放置到位；劃分責(zé)任區(qū)，指定責(zé)任人，并記錄在案。 (1) 資料員（兼）負(fù)責(zé)本單位文件材料的形成與歸檔。 2. 項(xiàng)目部資料員（兼）負(fù)責(zé)本單位檔案的管理 (1) 項(xiàng)目部檔案分基建、設(shè)備及管理運(yùn)行、管理運(yùn)作、文書(shū)、人事、創(chuàng)建、管理體系、特殊載體八大門類。 d) 借出和歸還檔案時(shí)，應(yīng)辦理清點(diǎn)手續(xù)，由資料員（兼）和借閱者當(dāng)面核對(duì)清楚。 d) 定期對(duì)檔案柜進(jìn)行檢查、清理、核對(duì)工作，做到帳物相符；對(duì)破損檔案及時(shí)進(jìn)行修補(bǔ)和復(fù)制。建立完善的巡查制度，健全檔案記錄，每半年進(jìn)行一次房屋完好率檢查。 9 公共照明路燈完好率 96％ 落實(shí)責(zé)任人，堅(jiān)持對(duì)公共照明等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡視檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)，并健全檔案記錄。在日常工作中注意廣泛收集客戶意見(jiàn)。 ②最短的時(shí)間內(nèi)熟悉現(xiàn)場(chǎng)情況，制定切實(shí)可行的物管方案和接管方案，及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在的問(wèn)題和合理化建議向移動(dòng)公司陽(yáng)江分公司反應(yīng)。 接管驗(yàn)收內(nèi)容 ①設(shè)備設(shè)施驗(yàn)收移交： 建立移交清單，對(duì)照現(xiàn)場(chǎng)逐一清點(diǎn)移交，對(duì)存在的問(wèn)題雙方確認(rèn)，移交后 雙方簽字，并對(duì)工程遺留問(wèn)題匯總提交移動(dòng)公司陽(yáng)江分公司，所有移交資料存檔保存。 在 3 個(gè)月內(nèi)使現(xiàn)有機(jī)房的面貌煥然一新。 工作內(nèi)容和要點(diǎn) 電梯 工作內(nèi)容： 負(fù)責(zé)電梯的日常運(yùn)行、巡檢、維修保養(yǎng)和年度報(bào)檢，維護(hù)電梯的良好運(yùn)行狀態(tài)，保證電梯安全、平穩(wěn)和舒適的高效運(yùn)行。嚴(yán)格控制停送電操作，設(shè)備的檢修應(yīng)避開(kāi)辦公時(shí)間。 工作要點(diǎn)： 1）加強(qiáng)巡檢工作，發(fā)現(xiàn)照明設(shè)施損壞及時(shí)修 復(fù)。 工作要點(diǎn)： 1）定期檢查生活水泵、排水泵的運(yùn)行情況，檢查水池、水箱和各類管網(wǎng)是否有異常，防止跑冒滴漏。 2） 24 小時(shí)值班，密切監(jiān)視系統(tǒng)運(yùn)行，認(rèn)真對(duì)待每一次報(bào)警和每一臺(tái)消 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 防設(shè)備的動(dòng)作，增加巡檢力度和預(yù)防性維修保養(yǎng)。 工 作要點(diǎn)： 1）通信及會(huì)議音響系統(tǒng)由經(jīng)過(guò)專門培訓(xùn)的人員負(fù)責(zé)使用、管理和維護(hù)，無(wú)關(guān)人員不得隨意觸動(dòng)；值班人員密切監(jiān)視各系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)通知相關(guān)人員到場(chǎng)處理。 2）定期進(jìn)行基礎(chǔ)和整體觀測(cè)，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)向大廈主管部門匯報(bào)，組織有關(guān)專家會(huì)診，提出意見(jiàn)。 6）與消防設(shè)備主機(jī)的供貨商建立良好的業(yè)務(wù)聯(lián)系，確保消防系統(tǒng)的正常工作狀態(tài)。加強(qiáng)消防宣傳和培訓(xùn)，提高員工的火災(zāi)防范意識(shí)。 3）每日按時(shí)停送風(fēng) ，并根據(jù)季節(jié)變化和業(yè)主的需要，及時(shí)調(diào)整運(yùn)行時(shí)間，嚴(yán)格按操作程序運(yùn)行。 6）為保證維修及時(shí)率，一方面常備易損件在總數(shù)的 1%2%之間，及時(shí)更換損壞或故障的設(shè)備，另一方面與各供應(yīng)商建立誠(chéng)信、互利的合作關(guān)系，以備在遇突發(fā)系統(tǒng)故障，及時(shí)得到他們的支持。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 配電設(shè)備、室內(nèi)外照明、庭院燈光 ①供配電系統(tǒng) 工作內(nèi)容： 維護(hù)配電系統(tǒng)的良好工作狀態(tài)，確保大廈電源供應(yīng)正常，為大廈辦公提供可靠的電力保證。同時(shí)按公司 ISO9000 質(zhì)量保證體系要求進(jìn)行管理，如《設(shè)備設(shè)施管理程序》、《供配電 管理程序》、《空調(diào)管理程序》、《給排水管理程序》、《消防管理 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 程序》等程序文件，《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)手冊(cè)》、各類設(shè)備操作規(guī)程等作業(yè)指導(dǎo)書(shū)，使我們的設(shè)備設(shè)施管理規(guī)范化、程序化。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 盡快熟悉每一臺(tái)設(shè)備的運(yùn)行狀況，及時(shí)維修現(xiàn)有存在問(wèn)題的設(shè)備，對(duì)相關(guān)設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)的保養(yǎng)維護(hù)，并把目前設(shè)備設(shè)施現(xiàn)狀的匯報(bào)材料提交移動(dòng)公司陽(yáng)江分公司。 ⑤安管部負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)安全的接管和安全秩序的維護(hù)。一旦成交在充實(shí)部分人員后考察組轉(zhuǎn)變成驗(yàn)收接管小組，參與項(xiàng)目的主要管理人員提前介入該項(xiàng)目，可以避 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 免因時(shí)間倉(cāng)促，給順利接管帶來(lái)的困難。做到投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 7 化糞池、雨水井、污水井完好率 99％ 保潔員每月清理雨水井、污水井，化糞池每季度清理，必要時(shí)工程人員協(xié)助，可以確保較高完好率。 b) 維修和應(yīng)急服務(wù)反應(yīng)時(shí)間： 項(xiàng)目 處理時(shí)間 備 注 一般的水電維修 5~15 分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)處理 原則：遇到類似緊急情況，有關(guān)人員應(yīng)以最快速度立即趕到事故現(xiàn)場(chǎng)。 b) 檔案柜排列方式要便于查找。 c) 借閱者須愛(ài)護(hù)檔案，不得丟失。 (2) 歸檔的重點(diǎn)是本部門制訂的及上級(jí)大廈或其它單位發(fā)來(lái)的與項(xiàng)目部主營(yíng)業(yè)務(wù)有密切聯(lián)系的文件資料。 2. 職責(zé) 1. 經(jīng)理助理負(fù)責(zé)指導(dǎo)項(xiàng)目部檔案分類及保管工作。 ? 物業(yè)管理運(yùn)作伊始，我們就將建立詳盡完善的物業(yè)檔案資料，為以后的管理提供方便。 （三）通過(guò)國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)等渠道獲取相關(guān)信息。 ? 鼓勵(lì)自學(xué)：鼓勵(lì)員工利用業(yè)余時(shí)間自學(xué)，不斷提高員工的自身素質(zhì)和專業(yè)技能。 2. 培訓(xùn)方式 ? 集中密度的短期崗前培訓(xùn)與中長(zhǎng)期培訓(xùn)相結(jié)合，自辦培訓(xùn)與聯(lián)辦、代辦相結(jié)合，知識(shí)結(jié)構(gòu)原理培訓(xùn)與具體實(shí)踐操作相結(jié)合。 2. 各組團(tuán)人員分布如下： 機(jī)構(gòu) 組成 管理員 工 程 人員 禮儀 保潔 本部 本部綜合樓 1 5 4 16 江城 新江北機(jī)樓 1 3 江城綜合樓 1 3 東門營(yíng)業(yè)廳 0 2 建設(shè)營(yíng)業(yè)廳 0 1 東風(fēng)營(yíng)業(yè)廳 0 1 北環(huán)路營(yíng)業(yè)廳 0 1 二環(huán)路營(yíng)業(yè)廳 0 1 沿江營(yíng)業(yè)廳 0 1 合計(jì) 6 5 6 29 陽(yáng)東公司 綜合樓 1 2 1 5 東城營(yíng)業(yè)廳 0 1 合計(jì) 1 2 1 6 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 機(jī)構(gòu) 組成 管理員 工 程 人員 禮儀 保潔 陽(yáng)西公司 綜合樓 1 2 1 4 向陽(yáng)營(yíng)業(yè)廳 0 1 建安和街營(yíng)業(yè)廳 0 1 合計(jì) 1 2 1 6 陽(yáng)春公司 綜合 樓 1 2 2 4 朝南營(yíng)業(yè)廳 0 1 河西營(yíng)業(yè)廳 0 1 城北營(yíng)業(yè)廳 0 1 合計(jì) 1 2 2 7 海陵公司 綜合樓 1 2 1 3 金源路營(yíng)業(yè)廳 0 1 合計(jì) 1 2 1 4 以上人員素質(zhì)要求： 在人員的配備 上，我們堅(jiān)持“精干、高效、敬業(yè) 的用人原則，要求所有管理人員一專多能，在機(jī)構(gòu)設(shè)置上特別加強(qiáng)了安管員、保潔員和工程技術(shù)人員力量。 ii. 由工資激勵(lì)、人才選拔、福利、企業(yè)文化、關(guān)懷機(jī)制等組成的激勵(lì)機(jī)制；如圖三： 激 勵(lì) 機(jī) 制 工資福利機(jī)制 人才選拔機(jī)制 企業(yè)文化 關(guān)懷機(jī)制