【正文】 通訊及會(huì)議音響設(shè)備 工作內(nèi)容 ： 負(fù)責(zé)管理通訊及會(huì)議室音響設(shè)備的管理，并負(fù)責(zé)對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)，確保隨時(shí)正常使用。 4）定期對(duì)空調(diào)過(guò)濾網(wǎng)清洗保養(yǎng)； 給、排水系統(tǒng) 工作內(nèi)容： 維護(hù)系統(tǒng)的良好 運(yùn)行狀態(tài)，保證大樓正常供水，確保二次供水達(dá) 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 到國(guó)家飲用水標(biāo)準(zhǔn)；保證大樓排水系統(tǒng)暢通，避免暴雨、水患給大樓正常的辦公和帶來(lái)不便。 工作要點(diǎn)： 1）配備專業(yè)人員管理臨時(shí)供配電設(shè)備和即將投入的高低壓配電，操作人員實(shí)行持證上崗，按規(guī)程操作。 在 1 個(gè)月內(nèi)使設(shè)備設(shè)施的管理運(yùn)行走上規(guī)范的道路。 前期熟悉現(xiàn)場(chǎng)的工作標(biāo)準(zhǔn) ①參與人員要樹立良好的物業(yè)公司形象，對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。 8 排水管、明暗溝完好率 99％ 排水溝、明暗溝保潔員每月清理。 c) 對(duì)照片、膠片、磁帶、光盤等特殊載體的檔案必須配備特制的設(shè)備進(jìn)行管理。凡屬歸檔的文件，包括完整的正 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 本、正件與附件、轉(zhuǎn)發(fā)件與原件，以及領(lǐng)導(dǎo)的重要指示，都必須齊全與完整。 以機(jī)電設(shè)備資料為例： 1. 原始基礎(chǔ)資料 包括各設(shè)備設(shè)施的原始技術(shù)資料、技術(shù)參數(shù)，竣工圖紙，檢驗(yàn)合格 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 證書和質(zhì)量保證書，單機(jī)試運(yùn)轉(zhuǎn)報(bào)告，系統(tǒng)加壓測(cè)試報(bào)告等。公司所屬員工經(jīng)公司同意，凡通過(guò)自學(xué)或利用業(yè)余時(shí)間參加培訓(xùn)取得結(jié)業(yè)證 書、上崗證或畢業(yè)證的，公司將給予報(bào)銷全部學(xué)費(fèi)。在人員選拔上， 嚴(yán)格資質(zhì)管理，確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)； 管理層要求大專以上學(xué)歷，有二年物業(yè)管理相關(guān)經(jīng)驗(yàn)；操作層要求高中以上學(xué)歷，身體健康。 各種信息反饋處理時(shí)間表： 信息反饋類型 處理時(shí)間 備 注 一般的水電維修 515 分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)處理 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 客戶對(duì)服務(wù)質(zhì)量 的投訴、 接到投訴即時(shí)提出誠(chéng)懇的處理意見，并在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候進(jìn)行回訪 電梯關(guān)人 獲悉后， 10 分鐘之內(nèi)有關(guān)人員必須趕到現(xiàn)場(chǎng) 原則：遇到類似緊急情況，有關(guān)人員應(yīng)以最快速度立即趕到事故現(xiàn)場(chǎng)。 x. 充分利用公司的技術(shù)和人力資源，總公司將其他項(xiàng)目作為本項(xiàng)目機(jī)動(dòng)后備支持應(yīng)急力量提供強(qiáng)有力的后備支持，如應(yīng)急服務(wù)、禮儀服務(wù)、設(shè)備維修保養(yǎng)、培訓(xùn)等達(dá)到資源共享，多贏目的。還可以突出策劃的優(yōu)勢(shì)，提供增值服務(wù) 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 物業(yè)管理總體思路 iii. 公司擬成立陽(yáng)江移動(dòng)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目部，全面負(fù)責(zé)辦公樓和營(yíng)業(yè)廳的物業(yè)管理工作，內(nèi)部組織上采用以江城為龍頭總部的 1 拖 N 的管理模式，內(nèi)部運(yùn)行上采用專人專區(qū)提供現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)，管理、技術(shù)、信息項(xiàng)目部共享的方式。據(jù)此，我單位自愿遵照招標(biāo)文件規(guī)定的各項(xiàng)要求（包括本投標(biāo)函）承擔(dān)本招標(biāo)項(xiàng)目。 ii. 陽(yáng)江移動(dòng)由專業(yè)的物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)， 不僅可以 減輕后勤服務(wù)的壓力， 讓職能部門從繁雜的后勤服務(wù)工作中解脫出來(lái)，有更多的精力投入到實(shí)際工作中去， 提高工作效率， 使托管物業(yè)得到有效合理使用。各項(xiàng)目項(xiàng)目部為該項(xiàng)目提供全方位的后備支持和各類緊急事件處理。 ? 每半年做一次對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見調(diào)查，廣泛征求客戶意見，并將調(diào)查結(jié)果整理匯編，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，查找問(wèn)題原因，提出改進(jìn)方案 ,并給予及時(shí)回復(fù)。 ii. 管理用房 為保證安全防范和備勤，需要業(yè)主在現(xiàn)場(chǎng)為安全管理員（安管員或禮儀人員，以下簡(jiǎn)稱安管員）解決住宿方便（地下室、附樓或傳達(dá)室都 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 可以），另外為管理人員（包括經(jīng)理、客戶服務(wù)）在辦公樓和營(yíng)業(yè)廳（比較集中 的地方）提供 1015 平米的辦公用房，為工程人員、保潔人員在地下室提供必要的維修加工間（兼更衣室）和庫(kù)房，協(xié)助解決現(xiàn)場(chǎng)就餐用房。 ? 專題研討會(huì)：組織管理人員就日常管理工作發(fā)生的典型案例舉行專題研討，總結(jié)探討出較好的管理途徑。檔案柜應(yīng)避免無(wú)關(guān)人員任意進(jìn)出，檔案柜鑰匙交由檔案管理員專門保管。 3. 工作規(guī)程 1. 文件材料的形成與歸檔 (1) 凡本 單位在各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作中形成的具有保存價(jià)值的文件、圖紙及有關(guān)材料都必須歸檔。 (4) 檔案柜管理。 4 綠化完好率 98% 專人負(fù)責(zé)綠化養(yǎng)護(hù)、清潔工作 5 綠化保潔率 99％ 保潔員十二小時(shí)保潔工作，按保潔標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作，保潔工作落實(shí)到人，監(jiān)督檢查得力，嚴(yán)格考核。 前期熟悉現(xiàn)場(chǎng) 考慮到本物業(yè)特殊性，前期現(xiàn)場(chǎng)熟悉過(guò)程非常重要，它包括兩個(gè)階段，一是做方案前的現(xiàn)場(chǎng)勘察，根據(jù)該項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)具體情況，可以拿出切實(shí)可行的物管方案，避免千篇一律的理論方案 ，一旦成交接管，也有初步的準(zhǔn)備；二是成交后的進(jìn)一步熟悉，為正式接管做好充分的準(zhǔn)備。 接管工作要點(diǎn) 保證接管時(shí)和接管后設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行，不影響移動(dòng)辦公和營(yíng)業(yè)廳的生活。 3）協(xié)助業(yè)主按時(shí)報(bào)技術(shù)監(jiān)督部門年檢，取得運(yùn)行許可證。 工作要點(diǎn)： 1）設(shè)備標(biāo)識(shí)統(tǒng)一明顯，明確責(zé)任人。 4）加強(qiáng)供配電室氣體消防系統(tǒng)的檢查，氣瓶壓力是否正常，電磁閥動(dòng)作是否可靠等。 3）操作員在會(huì)議期間要及時(shí)調(diào)整音響效果，在會(huì)議結(jié)束妥善整理和保存 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 設(shè)備。 3）水池、水箱的清洗要有取得健康證的工作人員進(jìn)行，并取得衛(wèi)生防疫部門頒發(fā)的檢驗(yàn)合格證。 3）保持設(shè)備管理、保養(yǎng)、檢修制度完善，記錄完備。 減輕移動(dòng)公司陽(yáng)江分公司的負(fù)擔(dān)，能自己解決的問(wèn)題決不給移動(dòng)公司陽(yáng)江分公司增加負(fù)擔(dān)。 物業(yè)的接管 接管驗(yàn)收小組的成立及分工 由公司分管領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥，在原現(xiàn)場(chǎng)考察小組的基礎(chǔ)上，補(bǔ)充參與該項(xiàng)目的其他各崗位骨干人員，組成包括各專業(yè)人員和各崗位管理人員組成的接管驗(yàn)收小組，具體分工： ①項(xiàng)目部經(jīng)理負(fù)責(zé)制定接管方案（包括時(shí)間安排、接管 內(nèi)容、程序和標(biāo)準(zhǔn)），經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審批后，報(bào)移動(dòng)公司陽(yáng)江分公司審核，確定具體的實(shí)施計(jì)劃。 11 區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率 1‰以下 實(shí)行 24 小時(shí)監(jiān)察制度，明確安管員員職責(zé)，層層防衛(wèi)。做好接管服務(wù)人員接管后的思想工作，避免任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)疏漏。 (2) 資料員（兼）負(fù)責(zé)編制本單位《卷內(nèi)文件目錄》、《卷內(nèi)圖紙目錄》等檔案檢索工具。 建立設(shè)備卡，除抄錄設(shè) 備的原始技術(shù)資料外，每次維修保養(yǎng)的過(guò)程特別是原始技術(shù)資料中無(wú)法反映的零配件型號(hào)等均需記錄在卡，便于日后維修。正式接管后，伴隨著服務(wù)項(xiàng)目的開展，一系列管理服務(wù)問(wèn)題將會(huì)陸續(xù)出現(xiàn)，為了確保管理人員嚴(yán)格按程 序操作，掌握好管理的原則性和靈活性，保證服務(wù)水準(zhǔn)，必須進(jìn)行常規(guī)性、多循環(huán)、有針對(duì)性的培訓(xùn)，常規(guī)內(nèi)容如下： 序 號(hào) 培 訓(xùn) 內(nèi) 容 培 訓(xùn) 形 式 培訓(xùn)對(duì)象 1 物業(yè)管理理論 講課 管理骨干員工 2 專業(yè)技能培訓(xùn) 講解 實(shí)際操作 各崗位專業(yè)人員 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 3 處理客戶投訴技巧 講解 討論 全體員工 4 服務(wù)意識(shí)培訓(xùn) 講解 全體人員 5 消防知識(shí)、緊急事件處理 講解 演習(xí) 全體人員 6 移動(dòng)辦公室與營(yíng)業(yè)廳有關(guān)規(guī)章制度 講解 全體人員 7 定期組織普法教育，了解法律常識(shí) 聘請(qǐng)人員講解 項(xiàng)目部全體人員 8 接待服務(wù)的特殊事件的處理案例 講解 討論 相關(guān)人員 新員工崗前培訓(xùn) 序 號(hào) 培 訓(xùn) 內(nèi) 容 培 訓(xùn) 形 式 1 項(xiàng)目介紹 參觀 講解 2 專業(yè)技能培訓(xùn) 講解 實(shí)際操作 3 企業(yè)文化、員工手冊(cè)介紹 講解 討論 4 服務(wù)意識(shí)、物業(yè)管理知識(shí) 講解 考試 5 消防知識(shí)、急救常識(shí)培訓(xùn) 講解 演習(xí) 6 辦公室與營(yíng)業(yè)廳有關(guān)規(guī)章制度 講解 考試 7 普法教育 聘請(qǐng)人員講解 8 接待服務(wù)的基本程序 講解 討論 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 9 學(xué)習(xí)應(yīng)急處理程序 講解 討論 十、 管理規(guī)章制度和物業(yè)檔案的建立與管 理 a) 、管理規(guī)章制度 i. 部分管理規(guī)章制度 檔案管理實(shí)施細(xì)則 辦公用品購(gòu)置發(fā)放辦法 制服管理暫行規(guī)定 生產(chǎn)工器具管理使用辦法 個(gè)人防護(hù)用品發(fā)放和使用的暫行規(guī)定 零星工程項(xiàng)目審核管理辦法 消防安全管理規(guī)定 ii. 管理操作程序 (部分介紹 ) 員工培訓(xùn)管理程序 物業(yè)項(xiàng)目驗(yàn)收接管程序 物業(yè)裝修管理程序 建筑物使用與維護(hù)管理程序 設(shè)備設(shè)施使用與維護(hù)管理程序 供電管理程序 弱電系統(tǒng)管理程序 給排水管理程序 電梯管理程序 安全管理服務(wù)管理程序 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 消防管理程序 緊急事件處理程序 清潔衛(wèi)生管理程序 綠化管理程序 車輛交通管理程序 報(bào)修服務(wù)管理程序 社區(qū)文化活動(dòng)管理程序 公共物業(yè)標(biāo)識(shí)管理程序 用戶溝通程序 用戶投訴處理程序 iii. 作業(yè)指導(dǎo)書 (部分介紹 ) 物業(yè)驗(yàn)收和接管手冊(cè) 房屋安全檢查鑒定方法和房屋結(jié)構(gòu)檢查重點(diǎn) 房屋完好率評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) 變配電室管理規(guī)定 消防報(bào)警信號(hào)處理操作指導(dǎo) 中控室管理規(guī)定 有線電視系統(tǒng)操作指導(dǎo) 水泵房管理規(guī)定 水泵安全操作指導(dǎo) 消防水停送操作規(guī)程 電梯維修保養(yǎng)操作指導(dǎo) 安全管理工作手冊(cè) 防火責(zé)任合同書 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 動(dòng)火審批制度 動(dòng)火作業(yè)安全操作規(guī)程 各級(jí)防火責(zé)任人任命書 清潔衛(wèi)生工作手冊(cè) 綠化養(yǎng)護(hù)工作手冊(cè) 車場(chǎng)管理工作手冊(cè) 用戶意見調(diào)查的統(tǒng)計(jì)與分析方法 文明禮貌規(guī)范用語(yǔ) 5． 1． 4 物業(yè)管理工作崗位職責(zé) b) 檔案的建立與管理 i. 資料的收集 我們將設(shè)立檔案柜，由項(xiàng)目部的客戶服務(wù)部兼任檔案管理員負(fù)責(zé)管理。 ：工程主管。 ii. ISO9000 質(zhì)量保證體系 具有雨田管理特色的質(zhì)量管理體系及其實(shí)現(xiàn)辦法，其核心為：“計(jì)劃— 實(shí)施 — 檢查 — 處理”（ PDCA）的質(zhì)量管理循環(huán)。 xiii. 公司倡導(dǎo)的“全員保潔”、“人過(guò)地凈”、“維修時(shí)工完場(chǎng)清” 等服務(wù)理念，可以確保給移動(dòng)公司陽(yáng)江分公司提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。另外只有做好了本項(xiàng)目的物業(yè)管理，才能使移動(dòng)公司的職工有更飽滿的工作熱情投 入到業(yè)務(wù)工作中去，為廣大客戶提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 并將遵守本投標(biāo)書中的履約保證。 我方如果中標(biāo)，必定全面履行上述招標(biāo)文件（含的附合同文件的全部條款）、其他相關(guān)文件的規(guī)定和要求，以及我方在投標(biāo)文件中的承諾，并同意在收到中標(biāo)通知書后 15 天內(nèi)與貴方簽署物 業(yè)管理合同。 vi. 充分發(fā)揮現(xiàn)有設(shè)備設(shè)施運(yùn)行維修人員的作用，順利完成接管。 ? 在大廈建立客戶意見登記本，隨時(shí)搜集職工對(duì)物業(yè)管理方面的意見。 iii. 在管理隊(duì)伍建設(shè)上，我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式， 運(yùn)用激勵(lì)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)全體員工的工作積極性，嚴(yán)格考核，實(shí)行每年 510%的淘汰率，確保管理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。由深圳總部協(xié)同陽(yáng)江公司組織實(shí)施。 （三）檔案管理員應(yīng)編制統(tǒng)一的檔案分類說(shuō)明書及檔案目錄，并按內(nèi)容、部門、年度、保存期限及保密程度的分類順序進(jìn)行組卷、逐一編號(hào)、登記造冊(cè)、編制目錄、分柜保存。主持文件材料的收集、分類整理和立卷歸檔工作。 e) 檔案如有丟失，損壞或泄密，要立即追究當(dāng)事者責(zé)任。 2 房屋零修、急修及時(shí)率 99％以上 維修人員 24 小時(shí)待命，接到維修通知立即組織維修，十五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。 16 大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率 99％ 制定嚴(yán)格的設(shè)備操作和保養(yǎng)規(guī)程，落實(shí)崗位責(zé)任制，實(shí)行巡查制度，建立設(shè)備檔案，制定預(yù)防性維修保養(yǎng)計(jì)劃。 ②其他房屋和配套設(shè)施移交 對(duì)提供的管理用房、配套設(shè)施或委托管理的其他用房等進(jìn)行移交，移交要求和程序同上。 工作要點(diǎn)：