【正文】 :24:2108:24:21February 9, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 商業(yè)效果示意圖： 五、交房標(biāo)準(zhǔn)建議： ? 建材： ? 外立面：部分外墻磚 ? 公共部位：地板磚 ? 室內(nèi)墻：毛坯 ? 室內(nèi)地面：毛地 ? 入戶門：高級子母門 ? 窗戶：彩鋁玻璃 ? 周界防范紅外線 ? 單元可視對講 六、提高項目附加值的建議： ? 細(xì)節(jié)建議： ? 建議在生活陽臺鋪設(shè)下水管道 ， 利于生活用水排放； ? 單元門采用可視對講系統(tǒng)，社區(qū)里廣播系統(tǒng)，智能安防系統(tǒng)的增加； ? 節(jié)能設(shè)備與建材的建議，使用節(jié)能技術(shù)，成為內(nèi)鄉(xiāng)典范，而且利于提升企業(yè)及項目的公益形象，成為項目賣點； ? 24小時熱水供應(yīng)，享受星級服務(wù)； 工欲善其事 ,必先利其器。 ? 當(dāng)商業(yè)街做得連買者都想停留，那就更不愁銷售了。 ? 自然步行小徑可由自然小料石鋪地，形態(tài)各異的碎石片，各種色彩的搭配組成巧妙的藝術(shù)圖案，無形之間，景觀的美就是這樣創(chuàng)造出來的。 ? 宅間綠化設(shè)置有錯落布置的小塊綠地，使道路不再平直呆板，花草叢生于路邊，搖映在門旁宅前，使不長的回家路徑生機盎然。 ? 建議每個組團以各自不同的植物或品種花卉或有故事的雕塑小品，如 櫻花、海棠、合歡、木槿、紫薇、銀杏等， 作為一系列相互聯(lián)系又各自獨立的組團特色，也便于銷售時形成一定的組團銷售，實現(xiàn)快速消化。 ? 注重景觀的開放性和參與性，景觀不僅注重視覺審美，而且要注重人與景觀的和諧共生，只有可以親近的景觀，才是真正的景觀。 二、產(chǎn)品規(guī)劃： 整體規(guī)劃效果示意： 關(guān)于戶型規(guī)劃設(shè)計 (一）多層： 戶型 兩房 三房 面積 8090㎡ 100110㎡ 110130㎡ 130140㎡ 比例 15% 20% 40% 15% 復(fù)式 10% 戶型面積設(shè)計原則： 考慮當(dāng)?shù)氐南M水平及總價承受力，建議以 110130三房為主，并輔一定量的二房及復(fù)式。 ? 沿工業(yè)路設(shè)置 2層商業(yè)，可以作為社區(qū)配套及區(qū)域商業(yè)服務(wù)。 ? 做好產(chǎn)品，樹立品牌原則： 作為天合偉業(yè)的內(nèi)鄉(xiāng)首個產(chǎn)品，及相對體量大的社區(qū)，應(yīng)考慮到企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展及 整體布局 ? 如右圖所示 ——為二次規(guī)劃示意： ? 二次規(guī)劃經(jīng)濟指標(biāo)： ? 此次用地減去高壓線用地及退紅線用地，共計： ? 總建筑面積： ? 住宅建筑面積： ? 公建面積： ? 商業(yè)： ? 會所： 2160平米 ? 幼兒園： 1500平米 ? 超市： 3000平米 ? 容積率： ? 建筑密度： % ? 停車率： 60% 右圖為首次規(guī)劃布局的經(jīng)濟指標(biāo)： ? 首次方案里建筑用地包括臨酈都大道的尚未拆居民用地及北邊高壓線用地及部分道路紅線用地，共計： ? 總建筑面積： ? 住宅建筑面積： ? 公建面積： ? 商業(yè)： ? 會所： 1248平米 ? 幼兒園： 1500平米 ? 超市： 3000平米 ? 容積率： ? 建筑密度： % ? 停車率： 60% 整體布局 ? 如右圖所示：可以看出整體規(guī)劃實現(xiàn)城市資源最大化，在螺獅河沿線布置一定體量的小高層，其余以多層 6+ 5+1和部分 8層電梯洋房為主，其中 5+1及 8層電梯洋房位置在社區(qū)內(nèi)的水系景觀軸線上，使其產(chǎn)品品質(zhì)得到很好提升。 ? 作為一種低總價、高品質(zhì)的大額消費品，必然要面對的還有一部分奢侈消費群體。 ? 他們年齡在 30—50歲，中小企業(yè)主、企業(yè)中高層管理人員、政府公務(wù)員，因為向往城市生活，或為孩子教育而置業(yè)，多為二次置業(yè)。 上流圈子的“符號” ? 主流目標(biāo)客戶消費習(xí)慣：名車、名表、名校、名品，出入高檔場合、參考圈子活動已經(jīng)形成他們的主要消費傾向。 ? 對新鮮事物有強烈占有欲 。 ? 關(guān)于溪流 STREAM： 有水才有靈性，水是財，“有水則靈”“依水而居”是中國人口近年來追求的最高居住理想。對本案提出的“ 5S”主題概念，試圖從物質(zhì)和精神兩個方面對本項目進行量化歸納。 ? 中國的花園洋房源于上海，自 19世紀(jì)中期起，為上海、福建和廣東一帶上流階層所專屬，是西洋文明生活方式與中國文化交織的產(chǎn)物。 ? 政府規(guī)劃的不完整性及不確定性，將會給本案貽誤時機及誤導(dǎo)等等的不確定因素。 ? 政府大力支持，作為招商引資項目，政府將會提供大力支持和配合，必將成為內(nèi)鄉(xiāng)的重點工程。 ? 地塊北部規(guī)劃為城市體育中心，不僅成為本案的良好自然景觀，而且因為體育中心的功能，容易帶來大量人流的特色商機，未來升值潛力極大。 ? 地塊自然資源的優(yōu)勢明顯，兩邊臨路，兩邊臨河的客觀優(yōu)勢，為規(guī)劃帶來特色。 ? 總體來看，目前 內(nèi)鄉(xiāng)房地產(chǎn)處于初級發(fā)展階段 ，房地產(chǎn)消費尚處于原始、保守、傳統(tǒng)狀態(tài)。 ? 其中，戶型以 120 ㎡ 的三房最為暢銷 ，多為改善性居住選擇。 ? 說明： ? 說明物以類聚，人以群分，因著一定的關(guān)系，或家族或政治或經(jīng)濟或人脈，建立起的圈子消費，成為一種很強的消費力，如果利用好了，就成為最強的營銷手段，甚至引流一種潮流，反之，就成了制約消費的巨大障礙，甚至關(guān)門閉店。 內(nèi)鄉(xiāng)地產(chǎn)消費一次性付款和按揭付款各占一半。(產(chǎn)品篇 ) 【 認(rèn)清形勢 】 第一部分 項目市場研判 【 了解自己 】 第二部分 項目自身研判 【 明確方向 】 第三部分 項目綜合定位 【 統(tǒng)籌布局 】 第四部分 項目產(chǎn)品規(guī)劃 目錄 C atalogue 第一部分： 【 認(rèn)清形勢 】 項目市場研判 ? 一、內(nèi)鄉(xiāng)宏觀狀況分析 ? 二、內(nèi)鄉(xiāng)房地產(chǎn)狀況分析 ? 三、在售樓盤分析 ? 四、地產(chǎn)現(xiàn)象解析 ? 五、小結(jié) 一、內(nèi)鄉(xiāng)宏觀狀況分析： 狀況： ? 人口基數(shù)大，全縣 63萬人，轄 16個鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 289個行政村，城區(qū)人口８萬人。 菊韻花苑 ? 位居內(nèi)鄉(xiāng)縣伏牛山地質(zhì)廣場北側(cè) ——屬于新城區(qū)，占據(jù)地質(zhì)廣場及湍河景觀優(yōu)勢，絕對優(yōu)勢無可替代，升值潛力大，但目前生活配套不足 ? 項目整體規(guī)劃規(guī)矩整齊、兩處入口，社區(qū)無特色景觀 ——規(guī)劃中并沒有很好地利用周邊自然資源，過于中規(guī) ? 項目總建筑面積８ .1萬平米，商業(yè)１ .3萬平米 ——規(guī)模相對較小，去化速度快 ? 建筑型態(tài)以多層為主，輔以三層商業(yè) ——說明內(nèi)鄉(xiāng)的置業(yè)習(xí)慣，對多層的衷愛，順勢而為，事半功倍 ? 建筑風(fēng)格以現(xiàn)代風(fēng)格為主，采用一定的坡屋頂，立面較香樟苑有一定的豐富 ——坡屋頂較符合縣里人對貴族生活的潛意識印象 ? 戶型面積 90152平米，尤以 130的三房二廳為主 ——戶型面積較香樟苑大，整體戶型偏大 ? 戶型結(jié)構(gòu)考慮到潔污分區(qū) ——較香樟苑，舒適性有一定的考慮，但同樣的動靜不分、主次不分，通透不足，空間的布局不合理，私密性和舒適性不足 ? 環(huán)境有沿河廣場、地質(zhì)廣場 ——社區(qū)外景觀優(yōu)勢明顯，視野相當(dāng)開闊，社區(qū)內(nèi)無明顯景觀 ? 物業(yè)管理宣傳智能化小區(qū) ——較香樟苑好一點，入口有管理，物業(yè)管理的體現(xiàn)仍不明顯 ? 開發(fā)公司南陽旺星地產(chǎn)開發(fā) ——外來開發(fā)公司，有較新的營銷意識和一定的專業(yè)水平 ? 南陽風(fēng)行策劃專業(yè)策劃 ——當(dāng)?shù)貙Σ邉澒镜恼J(rèn)可度和依賴性，說明對新鮮事物的接受能力很快 ? 銷售道具以彩頁、沙盤為主，無戶型單頁及其他 ——銷售道具相對單一，現(xiàn)有品質(zhì)感差，不能形成立體影響 ? 銷售現(xiàn)場選在項目外的臨建房內(nèi)，面積較小，銷售人員專業(yè)水平較差 ——銷售現(xiàn)場第一體驗性很差，銷售現(xiàn)場的鎖控能力不足 ? 交房標(biāo)準(zhǔn)毛墻毛地，衛(wèi)生間及廚房簡單處理 ——交房標(biāo)準(zhǔn)相對較低，一定的智能化并沒有體現(xiàn) ? 銷售價格采用一房一價，一層帶花園價位略高，五層價位最低，住宅價格12001800元，商業(yè)二層 51005900元（送地下一層）三層 2600元，且自開盤有 30%的增幅 ——說明突破價格瓶頸并不是很難的事情，而且內(nèi)鄉(xiāng)的消費力是有潛力可挖的 ? 銷售速度一期已達到入住條件，二期即將完工，銷售形勢一直很好 ——高價品質(zhì)樓盤的市場需求旺盛，工程進度影響著銷售速度，當(dāng)有一定的工程形象時，銷售才能進入狀態(tài) 四、地產(chǎn)現(xiàn)象解析 ? 期房消費障礙現(xiàn)象 ? 私立學(xué)校車擠門現(xiàn)象 ? 人與人的圈子現(xiàn)象 ? 每年的燒香拜佛現(xiàn)象 ? 現(xiàn)狀： ? 目前內(nèi)鄉(xiāng)地產(chǎn)消費多以現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房為主，期房銷售存在很大障礙，基本上在前期就不能進行任何實質(zhì)性的銷售，更不能通過一定的手段進行部分的融資。他們位于消費的頂層，工作、消費、休閑娛樂、生活都有著很多的共同之處，成為主流內(nèi)鄉(xiāng)城市的重要現(xiàn)象。 ? 從整體市場分析中，可以看出供應(yīng)還是需求仍以多層住宅為主，主流戶型面積集中在 100130 ㎡ 之間，其中兩房面積集中在 90110 ㎡ 之間，三房多集中在105130㎡ ，四房集中在 140170 ㎡ ，其中以 100130 ㎡ 最暢銷，其次為 120150 ㎡ 和 90110 ㎡ 。 ? 目前樓市對高檔物業(yè)的去化力好，說明購買人群屬于中高端人群，有著較強的消費力，中檔物業(yè)因為與自有物業(yè)的相近，可選擇性不強。 二、項目的 SWOT分析 ? 項目位于新老城區(qū)結(jié)合部，共享因此而帶來的各種資源，老城區(qū)的成熟配套，汽車站、學(xué)校、醫(yī)院等生活配套較近，為成熟居住提供便利。 ? 兩面臨路的特色，容易實現(xiàn)高的