華燕置業(yè)-上海青浦別墅項目市場研究及市場定位建議(存儲版)
【正文】 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 三月 21三月 2105:59:5405:59:54March 24, 20231意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 三月 215:59 上午 三月 2105:59March 24, 20231少年十五二十 時 ，步行 奪 得胡 馬騎 。 2023/3/24 5:59:5405:59:5424 March 20231做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時 ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點的射 線 向前。4） 雙拼別墅應(yīng)以 200250平方米為主力供給段；具體戶型設(shè)定上，我司認為本案需要遵循以下原則：靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。 趙巷板塊在資源利用上優(yōu)于徐涇板塊；216。 項目內(nèi)部的配套規(guī)劃。項目分析項目概述項目位置概況：東臨高涇路西至嘉金高速公路南近滬青平高速公路北靠西郊九溪十八島本本 案案地地 塊塊滬青平高速公路滬青平高速公路高高涇涇路路嘉金高速公路嘉金高速公路項目經(jīng)濟指標建設(shè)用地面積： 383005 M2總建筑面積： 106028 M2容積率： 建筑密度： %綠化率： 58％總戶數(shù)： 290戶交通概況216。趙巷板塊在分為兩北兩個板塊，北部地區(qū)以中高檔的純獨立別墅為主，容積率基本都在 ，南部地區(qū)規(guī)劃容積率在，由于容積率相差近一倍，南部地區(qū)的別墅產(chǎn)品與北部地區(qū)會有一定的差異性，以混合型的產(chǎn)品進入市場，預計其為中檔市場定位，上市時間最早為明年上半年。上海主要別墅板塊分析趙巷板塊徐涇板塊淀山湖板塊龍東大道沿線滬南公路沿線南六公里沿線佘山板塊松江大學城板塊莘閔板塊九亭 泗涇板塊上 海 別 墅 分 布 示 意 圖?位于 318沿線，以文明遐邇的淀山湖和朱家角為依托形成的特殊的別墅板塊?別墅特征：目前在售項目多數(shù)為尾盤或預備交房，以中高檔的獨立別墅為主，主力總價在 500萬以下，小區(qū)綜合容積率多數(shù)在 ,其中是上海開發(fā)度假型別墅較早的區(qū)域；?發(fā)展趨勢：由于景觀的稀缺性和唯一性，該地區(qū)的開發(fā)步伐將逐步朝著高檔型度假別墅的發(fā)展方向繼續(xù)發(fā)展； 淀山湖板塊三一八國道沿線盈湖三島佳邸別墅綠洲江南園太陽島高爾夫溫泉別墅國際華城12345以上別墅項目共開發(fā)占地面積 1754畝物業(yè)形態(tài)分析目前本地區(qū)別墅項目多數(shù)為尾盤，以獨立別墅為絕對主力總價分析總價集中在 500萬以下，但其中也有如綠洲江南園 1000萬以上 /棟的獨立別墅代表樓盤分析綠洲江南園占地面積： 建筑面積： 容積率： 小區(qū)組成： 共 143棟獨立別墅單套面積： 295645M2花園面積： 10002023M2目前售價： 單價 1700023000元 /M2特色： 依 800畝大淀湖而居，獨棟占地面積大，容積 率小，總價高，是高檔 型獨棟別墅的代表 趙巷板塊?依托 A9趙巷出口的這一先天優(yōu)勢，即將形成的中高檔的別墅區(qū)；?別墅特征：該板塊是由青浦區(qū)政府全新規(guī)劃的重點別墅區(qū)，目前該地區(qū)多數(shù)樓盤尚在前期規(guī)劃中，依賴于淀浦河的水景資源，規(guī)劃成特色的水景別墅聚積區(qū)；?案例：中海翡翠湖岸、古北佘山國際別墅、恒聯(lián)名人世家；?發(fā)展趨勢：趙巷特色別墅區(qū)共計規(guī)劃 8570畝用地為別墅用地，目前這一地區(qū)目前大量的土地已被批租，且多數(shù)已進入待開發(fā)狀態(tài)，并且隨著整個開發(fā)用地的向南推進，該板塊將與松江的佘山板塊自然連接在一起，形成大片的中高檔別墅板塊聚集區(qū)。剩余待開發(fā)用地容積率也控制在 ，容積率決定了這些地塊將開發(fā)獨幢、雙拼、聯(lián)排等混合型的別墅。 容積率分析該地區(qū)的綜合容積率多集中于該地區(qū)的綜合容積率多集中于 ，區(qū)域供給的的區(qū)間內(nèi)，區(qū)域供給的個案多以中高檔產(chǎn)品為主；個案多以中高檔產(chǎn)品為主；供應(yīng)面積分析別墅形式 獨立 聯(lián)體供應(yīng)面積 260900 205261集中面積 320380 225240單位：平方米獨立別墅集中于獨立別墅集中于 320380之間，聯(lián)排別墅集中于之間，聯(lián)排別墅集中于 225240之間之間；代表樓盤分析居禮占地面積： 10萬平方米建筑面積： 容積率： 小區(qū)組成： 72棟獨立別墅單套面積： 274591M2綠化率： 70％尾盤價格： 900013000元 /M2交房時間： 03年 6月特色： 是徐涇板塊目前唯一的現(xiàn)代風格別墅，且定位為投資型別 墅，現(xiàn)租賃狀況非常好，租賃價格是周邊別墅項目的兩倍 左右。項目西、南均臨高速公路，但并無匝道口， 增加了出行的時間；配套主要依托區(qū)域：216。項目面臨著周邊區(qū)塊潛在供應(yīng)量的激烈競爭，不確定項目面臨著周邊區(qū)塊潛在供應(yīng)量的激烈競爭，不確定市場因素也較多，如何選擇最佳錯位競爭的產(chǎn)品、投市場因素也較多，如何選擇最佳錯位競爭的產(chǎn)品、投放的最佳市場節(jié)點和獨特的企劃思路，是本項目成功放的最佳市場節(jié)點和獨特的企劃思路，是本項目成功的關(guān)鍵。通過定位分析得出，結(jié)合本項目的各種經(jīng)濟指標，本項目應(yīng)有較高通過定位分析得出，結(jié)合本項目的各種經(jīng)濟指標，本項目應(yīng)有較高的市場立意，定位于區(qū)域中高檔產(chǎn)品；的市場立意，定位于區(qū)域中高檔產(chǎn)品；216。 三月 2105:59:5405:59Mar2124Mar211故人江海 別 ，幾度隔山川。 05:59:5405:59:5405:593/24/2023 5:59:54 AM1成功就是日復一日那一點點小小努力的 積 累。 三月 21三月 21Wednesday, March 24, 2023 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 2023/3/24 5:59:5405:59:5424 March 20231一個人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強 不息。 勝 人者有力，自 勝 者 強 。 24 三月 20235:59:54 上午 05:59:54三月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。 三月 215:59 上午 三月 2105:59March 24, 20231行 動 出成果，工
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