世聯(lián)_高密度策略_20以上容積率項目研究_76(存儲版)
【正文】 研究方法 ? 以客戶需求為基礎(chǔ)，分析高容積率帶來的特點，以及由此形成的特質(zhì)，形成產(chǎn)品觀 ? 實際項目分析和萬科住區(qū)開發(fā)經(jīng)驗相結(jié)合 ? 同時關(guān)注相關(guān)內(nèi)容的成本情況 高容積率帶來了什么？ ? 相同用地下，地上建筑面積和體量增加，如何消解高密度帶來的壓迫感？ ? 如何處理高密度開發(fā)與提高居住空間舒適度的矛盾？宜居性與舒適性 —— 澳洲康都的高密度和景觀處理，金色家園泛會所處理 ? 高密度下的景觀處理？ ? 高密度對局部小氣候的影響？ ? 高密度對路網(wǎng)形式和密度的要求，以及對社區(qū)開放的影響 ? 高密度下的停車策略（包括對成本與環(huán)境的影響） ? 相同用地下，可能形成更多的建筑形式、戶型的多樣性，由此可能帶來居住混合性的增加（尤其在大規(guī)模社區(qū)中） ? 相同用地下，人口密度的提高，帶來對融洽鄰里交往的更迫切的需求 ? 高容積率下的戶型配比與樓盤定位策略？對戶型設(shè)計的要求？ ? 對“合理性”的更高要求（相比低密度） ? 如何有效地提高容積率？進(jìn)深的控制？東西向的合理利用？ ? 對內(nèi)部或周邊配套的要求？ ? 對后期裝修的影響？ 二、體系分解 產(chǎn)品 = 可能 + 需求 產(chǎn)品線 （可能成為什么？） 客戶線 （需要成為什么？） ? 單體的可能性 ? 規(guī)劃的可能性 ? ‥‥‥ 社區(qū)定位 社區(qū)定位 需求解析（一） 其 它 社區(qū)定位社區(qū)定位 需求解析（一） 其 它 社區(qū)定位自我實現(xiàn) 尊重需求 歸屬與愛 安全需求 生理需求 宜居性 合理性 需求解析（二） 需求解析（二） 規(guī)劃 單體 景觀 配套及物業(yè) 其他附加值 宜居性 ?消解高密度帶來的壓迫感 ?關(guān)注局部小氣候 ?同層次的適當(dāng)居住混合 ?提高居住空間舒適度 ?景觀的宜居性 ?提倡精裝修，減少后期裝修的不良影響 ?便利的商業(yè)服務(wù)設(shè)施 ?高密度下融洽鄰里交往的可能 ?社區(qū)文化的營造 ?生態(tài)技術(shù)的運(yùn)用 合理性 ?合理提高容積率 ?適合高密度的路網(wǎng)形式和密度 ?停車策略 ?符合樓盤定位的高容積率下的戶型配比策略 ?合理的戶型設(shè)計 ?合理的內(nèi)部或周邊配套 ?適應(yīng)高密度的物業(yè)管理 社區(qū)定位 賣給誰？客戶能得到什么？（地段、性價比、產(chǎn)品力、景觀、教育、社區(qū)文化、社區(qū)形象） 高容積率下的產(chǎn)品觀 ? 結(jié)合地塊條件，根據(jù)客戶需求，合理明確地定位，組織產(chǎn)品要素，挖掘高密度產(chǎn)品的可能性 ? 保證產(chǎn)品的合理性 ? 符合社區(qū)定位的宜居性 ? 符合定位的其他附加值 三、可能性研究 高容積率下的單體演變邏輯 ? 品質(zhì)邏輯：日照、通風(fēng)、保溫、景觀視野、均好性 ? 型式邏輯（節(jié)地性）：面寬、進(jìn)深、單層戶數(shù)、分?jǐn)傁禂?shù) ? 成本邏輯：外墻面積、結(jié)構(gòu)形式、設(shè)備、層數(shù)變化 高容積率下的單體演變圖示 朝陽園 （一期） （二期）今典 花園 高容積率下的單體演變圖示 燕沙后 華貿(mào)國際公寓 光明城市（上海） 棕櫚泉國際公寓 高容積率下的單體演變圖示 公園印象（上海） 楓林綠洲 （西安） 珠江峰景錦繡龍城（浙江） 高容積率下的單體演變圖示 嘉和人家 高容積率下的單體演變圖示 通風(fēng) 戶數(shù) 外墻 戶數(shù) 日照 戶數(shù) 戶數(shù) 戶數(shù) 戶數(shù) 日照 戶數(shù) 通風(fēng) 戶數(shù) 戶數(shù) 通風(fēng) 戶數(shù) 通風(fēng) 日照 景觀 日照 通風(fēng) 景觀 日照 通風(fēng) 景觀 高容積率下的單體品質(zhì)象限（北方） 合理性 （日照、通風(fēng)） 宜居性 （景觀、均好性） 高容積率下的建議單體選擇（北方） 單體的拼接組合 ? 一般情況下，在以上 8種類型中選擇，以保證品質(zhì)和容積率的均衡。 ? 注意電梯位置對戶內(nèi)空間的噪音和震動影響。 四、需求性研究 需求解析 規(guī)劃 單體 景觀 配套及物業(yè) 其他附加值 宜居性 ?消解高密度帶來的壓迫感 ?關(guān)注局部小氣候 ?同層次的適當(dāng)居住混合 ?提高居住空間舒適度 ?景觀的宜居性 ?提倡精裝修，減少后期裝修的不良影響 ?便利的商業(yè)服務(wù)設(shè)施 ?高密度下融洽鄰里交往的可能 ?社區(qū)文化的營造 ?生態(tài)節(jié)能技術(shù)的運(yùn)用 ?商業(yè)附加值 合理性 ?合理提高容積率 ?適合高密度的路網(wǎng)形式和密度 ?停車策略 ?符合樓盤定位的高容積率下的戶型配比策略 ?合理的戶型設(shè)計 ?合理的內(nèi)部或周邊配套 ?適應(yīng)高密度的物業(yè)管理 社區(qū)定位 賣給誰？客戶能得到什么？（地段、性價比、產(chǎn)品力、景觀、教育、社區(qū)文化、社區(qū)形象） 宜居性 —— 弱化高密度 ? 如何處理高密度開發(fā)與提高居住空間舒適度的矛盾？ ? 容積率是一個理性的數(shù)值，但是，人對居住空間舒適度的判斷取決于現(xiàn)場感知，而非抽象的數(shù)字。 宜居性 —— 改善小氣候 ? 日照 （一）住宅布置與日照質(zhì)量 在住宅布置中，改變單純地按照日照間距南北向行列式排列，充
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