【正文】 落在本季度內(nèi)的所有節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)考核得分 =100*考核節(jié)點(diǎn)完成總和 /考核節(jié)點(diǎn)總和90分以上的考核為 ， 40分以下的為 ，其余按線性分布計(jì)算第 75 頁(yè)萬(wàn)科項(xiàng)目開(kāi)發(fā) “ 5986” 目標(biāo)考核190。 深一腳淺一腳，東抓一下西抓一下216。 業(yè)務(wù)線： 即需要總公司決定、審批的重大決策事項(xiàng)，各控股公司必須嚴(yán)格執(zhí)行；法人治理法人治理 管控管控 線線?根據(jù)管控模式的選擇，對(duì)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行控制。?項(xiàng)目經(jīng)理與職能部門(mén)對(duì)項(xiàng)目成員考核權(quán)重對(duì)等各占 50%。財(cái)務(wù) 管控 戰(zhàn) 略167。財(cái)務(wù) 管控167。財(cái)務(wù) 管控167。營(yíng)銷 /銷 售167。戰(zhàn) 略 規(guī) 劃與管控167。法律167。企業(yè)在向異地發(fā)展時(shí)，從原來(lái)的單區(qū)域單項(xiàng)目（或多項(xiàng)目）管理開(kāi)始向跨區(qū)域多項(xiàng)目管理轉(zhuǎn)型，企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)如何進(jìn)行調(diào)整，從而適應(yīng)企業(yè)的不斷發(fā)展？nPMO的運(yùn)作形式：主要是由各種 PMO會(huì)議組成。按 “ 5W1H” 的關(guān)鍵要素落實(shí)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與經(jīng)營(yíng)計(jì)劃按流程與標(biāo)準(zhǔn)辦事，把主觀偏差降到最低第 12 頁(yè)12 責(zé)權(quán)明確原則兼顧發(fā)展原則 精干高效原則戰(zhàn)略導(dǎo)向原則以戰(zhàn)略為核心的運(yùn)營(yíng)組織系統(tǒng)設(shè)計(jì)基于公司戰(zhàn)略，自上而下進(jìn)行設(shè)計(jì) 力求機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)練，人員精干，從簡(jiǎn)單到專業(yè)管理效率高，保持競(jìng)爭(zhēng)力。專家博客： 第 頁(yè)績(jī)效管理體系流程績(jī)效部門(mén)績(jī)效 員工績(jī)效 績(jī)效審計(jì) 績(jī)效獎(jiǎng)懲流程管理體系拿地決策公司績(jī)效產(chǎn)品策劃設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)招標(biāo)采購(gòu)施工管理營(yíng)銷管理售后服務(wù)管控模式 組織結(jié)構(gòu) 權(quán)責(zé)體系組織管理體系核心價(jià)值觀戰(zhàn)略規(guī)劃戰(zhàn)略定位 戰(zhàn)略實(shí)施使命愿景管人 :績(jī)效體系通過(guò)建立和流程對(duì)應(yīng)的的崗位體系 ,實(shí)現(xiàn)對(duì)每個(gè) 項(xiàng)目、每個(gè) 部門(mén)、每個(gè)崗位的績(jī)效評(píng)價(jià)管事 :流程體系? 以企業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈為基礎(chǔ)，建立和完善從拿地到設(shè)計(jì)、從施工到銷售的流程管理體系? 基于對(duì)戰(zhàn)略定位的理解 ,建立有效的組織管控體系（包括項(xiàng)目管理體系）管權(quán) :管控體系管腦 :戰(zhàn)略體系 ? 基于對(duì)外部環(huán)境和內(nèi)部資源、能力的分析? 進(jìn)行戰(zhàn)略定位，作出明確的戰(zhàn)略規(guī)劃管心 :文化體系? 基于對(duì)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的考慮 ,回答企業(yè)存在的價(jià)值、明確企業(yè)的使命和愿景房地產(chǎn)企業(yè) “ 五星級(jí)管理 ” 模型 企業(yè)的管理實(shí)踐是從下至上 ,從一星級(jí)向五星級(jí)逐級(jí)發(fā)展的 ,方案設(shè)計(jì)則是從上到下 ,“ 頂層設(shè)計(jì) ” 概念源于工程學(xué)，主要指運(yùn)用系統(tǒng)方式，自高端開(kāi)始的總體構(gòu)想和戰(zhàn)略設(shè)計(jì)。2023年 5月新著 :《 地產(chǎn)標(biāo)竿 __萬(wàn)科、金地 “ 5+2成功法則 ” 解碼 》 創(chuàng)造了房地產(chǎn)管理書(shū)籍不到 — 季度暢銷一空的新記錄 ,再版后仍供不應(yīng)求。前 12年在海南、深圳房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)做職業(yè)經(jīng)理人期間，一直致于研究萬(wàn)科、金地等深圳標(biāo)桿企業(yè)文化、戰(zhàn)略規(guī)劃、組織管控、流程制度、績(jī)效管理、運(yùn)營(yíng)管理、品牌管理。 為什么同樣是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)我們的開(kāi)發(fā)速度總比別人慢、周期長(zhǎng)？216。運(yùn)營(yíng)組織系統(tǒng)的設(shè)計(jì)原則第 頁(yè)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作管理的四個(gè)平臺(tái)資源管理平臺(tái) 專業(yè)管理平臺(tái) 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)? 資金資源? 人力資源? 品牌資源? 信息資源? 供應(yīng)商資源? 公共關(guān)系資源 ……? 產(chǎn)品及設(shè)計(jì)管理? 技術(shù)管理? 成本管理? 采購(gòu)管理? 營(yíng)銷管理? 客戶服務(wù)管理 ……? P流程管理體系? T計(jì)劃管理體系? Q成果管理體系? C決策會(huì)議體系? A項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系? I信息管理體系……項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作平臺(tái)項(xiàng)目取得 項(xiàng)目策劃 施工圖設(shè)計(jì) 項(xiàng)目實(shí)施 營(yíng)銷管理 產(chǎn)品交付為達(dá)成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所必須完成的：成本 /采購(gòu) /外部程序方案設(shè)計(jì)獲取并整合核心資源，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供最基本的資源保障基于戰(zhàn)略，規(guī)劃核心競(jìng)爭(zhēng)力，設(shè)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式，研究并提供方法、標(biāo)準(zhǔn)、支持為保證項(xiàng)目目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督、控制、評(píng)估活動(dòng)（而非開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的操作性活動(dòng)）第 14 頁(yè)管理部門(mén) (機(jī)構(gòu) ) 職能集團(tuán)、地區(qū)公司、項(xiàng)目的在運(yùn)營(yíng)管理方面職能定位集團(tuán)地區(qū)公司運(yùn)營(yíng)中心PMOl 制度制定l 知識(shí)管理和資源共享l集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管控l 一級(jí)進(jìn)度計(jì)劃管控l階段性成果管控l 項(xiàng)目預(yù)案的審核與控制l 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的審核與控制l 項(xiàng)目目標(biāo)成本的審核與控制l 項(xiàng)目質(zhì)量與階段性成果的審核與控制l 項(xiàng)目投資收益監(jiān)控與應(yīng)對(duì) 項(xiàng)目 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)l 負(fù)責(zé)項(xiàng)目計(jì)劃的執(zhí)行和反饋l 負(fù)責(zé)上下游及平級(jí)的工作評(píng)價(jià)。 第一， 管控模式如何選擇 。實(shí)際上就是總部和異地子公司權(quán)利劃分的問(wèn)題，什么權(quán)利應(yīng)該由總部控制？什么權(quán)利該下放到子公司？如何在總部有效控制的同時(shí)又能保證企業(yè)運(yùn)作效率？ 集團(tuán)管控模式就是在 “ 集團(tuán)－區(qū)域公司－城市公司－項(xiàng)目 ” 四級(jí)主體之間，明確任意兩個(gè)主體之間的權(quán)責(zé)關(guān)系 第 25 頁(yè)第 25頁(yè)集團(tuán)公司常見(jiàn)的三種最基本的管控模式財(cái)務(wù) 管控型 戰(zhàn) 略管控型 操作管控型分 權(quán) 集 權(quán)167。以 戰(zhàn) 略 規(guī) 劃 進(jìn) 行管理和考核， 總 部一般無(wú)具體 業(yè)務(wù) 管理部 門(mén)167。通 過(guò)總 部 業(yè)務(wù) 管理部 門(mén)對(duì) 下屬企 業(yè) 的日常 經(jīng)營(yíng) 運(yùn)作 進(jìn) 行管理167。單 一 產(chǎn)業(yè)領(lǐng) 域內(nèi)的運(yùn)作，但有地域 局限性公司與下屬 業(yè)務(wù)單 元的關(guān)系發(fā) 展目 標(biāo)管理手段應(yīng) 用方式第 26 頁(yè)第 26頁(yè)除了上述三種基本管控模式之外，還有另外兩種過(guò)渡形態(tài)的管控模式：戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)型和戰(zhàn)略財(cái)務(wù)型戰(zhàn)略財(cái)務(wù)型和戰(zhàn)略管理型的管控模式在母子公司的集分權(quán)關(guān)系、管控手段等方面都呈現(xiàn)出某種過(guò)渡狀態(tài)。多種不相關(guān) 產(chǎn)業(yè) 的投 資 運(yùn)作167。相關(guān)型或 單 一 產(chǎn)業(yè)領(lǐng) 域內(nèi)的 發(fā) 展167。人力 資 源167。 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)項(xiàng)目周期大部分階段的進(jìn)度、成本和質(zhì)量，職能部門(mén)負(fù)責(zé)分配各專業(yè)到項(xiàng)目上，并為項(xiàng)目部的工作提供專業(yè)指導(dǎo)和服務(wù)，目標(biāo)責(zé)任分解如圖所示；大項(xiàng)目制 (外地項(xiàng)目 )第 35 頁(yè) 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)項(xiàng)目周期中的設(shè)計(jì)、施工階段的進(jìn)度、成本和質(zhì)量，其它階段由職能部門(mén)負(fù)責(zé)，目標(biāo)責(zé)任分解如圖所示； 小項(xiàng)目制 (本市項(xiàng)目 )第 36 頁(yè) 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)項(xiàng)目全周期的進(jìn)度推進(jìn)，及設(shè)計(jì)、施工階段的成本和質(zhì)量，其它階段的成本和質(zhì)量由職能部門(mén)負(fù)責(zé)，其目標(biāo)責(zé)任分解如圖所示。 三拍計(jì)劃（拍腦袋、拍胸脯、拍大腿）；216。第 50 頁(yè) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程素描 —— 12個(gè)項(xiàng)目里程碑項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及商品化 開(kāi)工 拓展報(bào)建營(yíng)銷設(shè)計(jì)工程采購(gòu)成本客服運(yùn)營(yíng)1. 項(xiàng)目定位2. 規(guī)劃方案3. 單體方案4. 初步設(shè)計(jì)5. 施工圖設(shè)計(jì)6. 總包監(jiān)理確定7. 開(kāi)工8. 達(dá)預(yù)售條件9. 結(jié)構(gòu)封頂關(guān)注點(diǎn) : 進(jìn)度 !（關(guān)鍵路徑）立項(xiàng) 可研報(bào)告項(xiàng)目取得單體方案施工圖設(shè)計(jì)總包 /監(jiān)理開(kāi)工 達(dá)預(yù)售 條件 竣工開(kāi)盤(pán) 結(jié)案（非時(shí)間敏感點(diǎn)）集中入住項(xiàng)目定位規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)封頂初步設(shè)計(jì)第 51 頁(yè)標(biāo)桿企業(yè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的設(shè)置 —萬(wàn)科項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃是從一二級(jí)節(jié)點(diǎn)中從關(guān)鍵路徑中提取的重要節(jié)點(diǎn)，是公司管理層主要關(guān)注的節(jié)點(diǎn)，也是運(yùn)營(yíng)管理納入績(jī)效考核的重要節(jié)點(diǎn)簽訂土地成交確認(rèn)書(shū)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得國(guó)土使用權(quán)證交地（政府交地）完成概念設(shè)計(jì)、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)評(píng)審?fù)瓿煽傄?guī)方案設(shè)計(jì)完成建筑方案設(shè)計(jì)取得工程規(guī)劃許可證完成施工圖設(shè)計(jì)取得施工許可證1主體工程至可售狀態(tài)1完成竣工備案1售樓處、樣板房 /示范區(qū)開(kāi)放1取得預(yù)售許可證1銷售第一次開(kāi)盤(pán)1銷售完成 80%1交房產(chǎn)品決策委員會(huì)審批項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目總經(jīng)理編制第 52 頁(yè)萬(wàn)科的項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)（集團(tuán) 2城市公司 36）里程碑節(jié)點(diǎn) 集團(tuán)增加的 15個(gè)節(jié)點(diǎn) 城市公司 (精裝修 )增 11個(gè) 1. 項(xiàng)目定位 (分解 ) 2. 規(guī)劃方案3. 單體方案4. 初步設(shè)計(jì)（實(shí)施方案）5. 施工圖設(shè)計(jì)6. 總包監(jiān)理確定7. 開(kāi)工8. 達(dá)預(yù)售條件9. 結(jié)構(gòu)封頂1. 投資分析完成2. 概念設(shè)計(jì)3. 規(guī)劃用地許可證4. 基礎(chǔ)施工圖完成5. 施工報(bào)建圖完成6. 取得 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》7. 節(jié)能審批通過(guò)8. 室外綜合管網(wǎng)與景觀施工圖完成9. 取得 《 施工許可證 》、園建完成1. 項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間2. 施工至正負(fù)零3. 第一次工地開(kāi)放日4. 交付風(fēng)險(xiǎn)檢查完成5. 精裝修施工圖6. 裝修樣板房施工7. 裝修樣板房樣板驗(yàn)收8. 土建單位與裝修單位工作面移交9. 裝修大面積施工（第二次）調(diào)整為 10個(gè)第 53 頁(yè)標(biāo)桿企業(yè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的設(shè)置 —龍湖項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)辦理國(guó)土使用權(quán)證交地（發(fā)展部向工程部交地）完成方案設(shè)計(jì)完成初步設(shè)計(jì)完成施工圖設(shè)計(jì)取得施工許可證項(xiàng)目開(kāi)工景觀施工進(jìn)場(chǎng)竣工備案交房1交房完成 95%1售樓處、樣板房開(kāi)放1取得預(yù)售許可證1開(kāi)盤(pán)1完成 40%銷售1完成 70%銷售1完成 95%銷售龍湖地產(chǎn)集團(tuán)層面控制的17個(gè)節(jié)點(diǎn)第 54 頁(yè)龍湖的節(jié)點(diǎn)分析 ——項(xiàng)目收益持續(xù)評(píng)估及監(jiān)測(cè)、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、投資收益里程碑節(jié)點(diǎn) 集團(tuán)增加的 9個(gè)節(jié)點(diǎn)1. 項(xiàng)目定位（無(wú)） 2. 規(guī)劃方案3. 單體方案 (規(guī)劃單體合并 )4. 初步設(shè)計(jì)（實(shí)施方案）5. 施工圖設(shè)計(jì)6. 總包監(jiān)理確定（無(wú)）7. 開(kāi)工8. 達(dá)預(yù)售條件（無(wú)）9. 結(jié)構(gòu)封頂（無(wú)）（交房 95%）1. 取得國(guó)土使用權(quán)證2. 交地（開(kāi)發(fā)部向項(xiàng)目部交地）3. 施工許可證4. 景觀施工進(jìn)場(chǎng)5. 售樓部、樣板區(qū)開(kāi)放6. 取得預(yù)售許可證7. 完成 40%銷售8. 完成 70%銷售9. 完成 95%銷售8個(gè)第 55 頁(yè)D —— 項(xiàng)目計(jì)劃的編制項(xiàng)目計(jì)劃的 3層次、 4要素項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策劃（全周期計(jì)劃）經(jīng)營(yíng)目標(biāo)經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 成本目標(biāo)成本目標(biāo) 進(jìn)度目標(biāo)進(jìn)度目標(biāo) 資金運(yùn)作目標(biāo)資金運(yùn)作目標(biāo)項(xiàng)目年度計(jì)劃年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 引自目標(biāo)成本 不單獨(dú)編制 年度項(xiàng)目計(jì)劃 年度資金計(jì)劃項(xiàng)目執(zhí)行計(jì)劃 (月度 ) 月度收入計(jì)劃 月度進(jìn)度計(jì)劃 月度資金計(jì)劃第 56 頁(yè)三位一體的年度項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃的指標(biāo)勾稽關(guān)系銷售計(jì)劃（回款）資金支出計(jì)劃 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃（財(cái)務(wù)指標(biāo)）可售資源及推出時(shí)間結(jié)轉(zhuǎn)收入 /成本融資計(jì)劃項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃 項(xiàng)目資金計(jì)劃 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃開(kāi)工地下結(jié)構(gòu)完工達(dá)預(yù)售條件 (開(kāi)盤(pán) ) 封頂集中入住其他項(xiàng)目基礎(chǔ)文件分期開(kāi)發(fā)規(guī)劃 項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目目標(biāo)成本 /動(dòng)態(tài)成本123