【正文】 0小計 1 100 價格推導(dǎo)商業(yè)區(qū)域因素直接比較表商業(yè)區(qū)域因素直接比較表項目修正因素 本項目 青揚(yáng)十街 江南春城 新鑫園標(biāo)準(zhǔn)價（元 /㎡ ） 　 22023 20230 16000區(qū)域因素修正 100 個別因素修正 100 本項目相對價格 (元 / ㎡ ) 　 項目修正因素 本項目 青揚(yáng)十街 江南春城 新鑫園本項目價格市場比較法權(quán)重系數(shù)修正表本項目價格市場比較法權(quán)重系數(shù)修正表 項目名稱 本項目 青揚(yáng)十街 江南春城 新鑫園本項目相對價格（元 / ㎡ ） 　 17439權(quán)重 　 加權(quán)后的相對價格（元 /㎡ ） 　 本項目商業(yè)銷售價格 (元 /㎡ ) 　 　　價格推導(dǎo)經(jīng)推算，入市商業(yè)均價為經(jīng)推算，入市商業(yè)均價為 16500元元 /㎡㎡通過市場比較法得出項目商業(yè)均價： /㎡通過設(shè)定的收益還原法得出項目商業(yè)均價： 14000元 /㎡本項目的參考均價可取二種方法所得均價的算術(shù)平均值：（ +14000） 247。營銷大綱PART 4| 營銷目標(biāo)分解| 執(zhí)行大綱| 費(fèi)用預(yù)算2023年可售商業(yè) ，可售套數(shù) 98套，套均面積 商業(yè)均價為 16500元 /平米全年共計實(shí)現(xiàn)銷售面積約 ，銷售率 80%，合計實(shí)現(xiàn)銷售金額約 。銷售工作： 定向客戶訪談、認(rèn)籌客戶疏理、企業(yè)推介活動、商業(yè)價值說明。宣傳推廣：現(xiàn)場積客：營銷活動；線上廣告出街：戶外、車身、網(wǎng)站。 11:45:3511:45:3511:45Sunday, January 24, 2023? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 11:45:3511:45:3511:451/24/2023 11:45:35 AM? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 11:45:35 上午 11:45 上午 11:45:35一月 21? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 一月 2111:45 上午 一月 2111:45January 24, 2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 一月 21一月 2111:45:3511:45:35January 24, 2023? 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 2111:45 上午 一月 2111:45January 24, 2023? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 11:45:35 上午 11:45 上午 11:45:35一月 21? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 11:45:3511:45:3511:451/24/2023 11:45:35 AM? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。現(xiàn)場配合： 商業(yè)街包裝到位 、 主力店簽約暨開盤活動、 認(rèn)籌期間包裝及開盤前包裝。主動與周邊企業(yè)、政府企事業(yè)單位開展推介活動，積累客源。整體收益與預(yù)期目標(biāo)分析目標(biāo)分解及研判按 7000元 /平米 的住宅銷售均價 ， 本年度如要實(shí)現(xiàn) 元 的銷售目標(biāo)，需完成住宅銷售面積 ： ； 按套均 105平米 計算，銷售期內(nèi)共需銷售： 509套 ，占可銷售套數(shù) 660套的 77%；月均銷量： 170套 。從去化情況來看，進(jìn)行商業(yè)定位和功能分區(qū)的商業(yè)項目銷售情況明顯好于市場其它商業(yè)項目。玲瓏匯玲瓏匯 ：： 面積劃分面積劃分77777㎡區(qū)域未來商業(yè)供應(yīng)量達(dá) 37萬方，商業(yè)物業(yè)競爭激烈項目名稱 商業(yè)規(guī)模 經(jīng)營狀況 租售價格 面積區(qū)間 去化（租售）率宏昌 B區(qū)C區(qū)A區(qū) F區(qū)G區(qū)E區(qū)D區(qū)青楊十街 ： 功能分區(qū)一層 :A1二層 :A2B 一層 :C1二層 :C2一層 :D1二層 :D2一層 :F1二層 :F2三層 :F3G一層 :E1二層 :E2青楊十街 ： 面積劃分216。p豐富的空間形態(tài)和有效的集客技術(shù)成為項目規(guī)劃最大亮點(diǎn)，靈活的劃鋪使項目便于銷售。項目未來整體租金： 70元 /m2 ，商鋪的投資率以 年收益 6%計自 (不考慮稅收和租金遞增的因素 )價格推導(dǎo)方法二：市場比法法712645 38本案本案1：宏昌 月，超出了超市、建材等業(yè)態(tài) 4050元 /㎡ 格調(diào)青山區(qū)人民法院永清數(shù)碼照相鄂鋼大酒店恒峰文印食景小站福家廚私房菜意豐裝飾雅朋汽車出租臺灣頭條蒸功夫包子店中國銀行潘記特色面館云霞副食土家饞嘴餅天堂傘專賣含羞草艾萊爾 名媛服飾新悠悠網(wǎng)吧激活酒吧鑫源調(diào)劑行水晶絲造型足療休閑解放時尚館勝勝煙酒五侯汁悶鍋 中德心理書店大自然都市情江漢飯店菲剪名店勝利副食俊飛收購站鑫源酒家園林路建設(shè)二路建設(shè)一路三弓路服飾店中國移動通訊水果行湖南面館 噴繪寫真 足飛鞋業(yè) 韓流潮線飾品店大型酒店便民超市茶葉店精品服飾 湖南米粉 江南春城 盼盼書店 文具專賣自行車專賣嬰幼兒服飾專賣和平公園中國石化加油站 云龍酒店 電動車專賣電動車專賣一條街 電動車專賣湖北華庭律師事務(wù)所GPS營銷中心不見不散濃情咖啡屋金帝咖啡屋萬壽康大藥房中百倉儲大洲購物廣場宏昌租售并舉的營銷思維租金優(yōu)惠、承擔(dān)初裝修、老帶新獎勵1）租金優(yōu)惠：免首年租金， 24年恒定租金不變 25元 /月 （區(qū)域現(xiàn)有租金水平的 50%）， 5年起每年租金上漲 10%。方法三：服務(wù)價值的體現(xiàn)，引入 “ 一對一 ” 銷售模式，如客戶看廣告來電話，銷售員上門介紹推銷，本市之內(nèi) 5天回訪）：非常規(guī)積客模式方法四：產(chǎn)品形象包裝n 通過產(chǎn)品的解讀、客戶的勾勒、功能的描述等等，激起市場的高度關(guān)注，可以抓住一批細(xì)分的客戶。本案的開始基于福星選擇地段品牌價值 經(jīng)營價值 投資價值傳播價值的權(quán)重分析原則 2商業(yè)價值其次體現(xiàn)于消費(fèi)力，有經(jīng)營才能放大項目形象原則 3在正式銷售前，必須直接而有力的放大價值即，資金的盈利能力2023房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全， 300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 推廣手法以差異化的 “ 中心級 ” 屬性為核心區(qū)域價值 ——產(chǎn)品價值 ——生活價值的逐步釋放，是塑造產(chǎn)品價值、提升市場形象的關(guān)鍵營建品牌改變城市的動力，同時展望與透支區(qū)域發(fā)展愿景專屬商業(yè)價值體系，深挖經(jīng)營資源與經(jīng)營細(xì)節(jié)投資回報與經(jīng)營優(yōu)惠，直接驅(qū)動銷售力以 “ 剝筍原理 ” 進(jìn)行有層次的推廣，保證市場對本案在近三個月的推廣蓄客中保持持續(xù)熱度Step 1Step 2Step 32023房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全， 300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 第一講： 講品牌有一種反差，是美學(xué)，是哲學(xué)，同時是經(jīng)濟(jì)學(xué)！福星進(jìn)入青山 ——帶來一種前所唯有的體驗，甚至與其歷史文化構(gòu)成一個強(qiáng)烈的反差重復(fù)著抄寫的古板、日常的城市設(shè)施，將成為黯淡的背景真正的國際都市級體驗，為一個正逐漸開放的區(qū)域埋下種子于是，在高鐵的漣漪中，您可以與哥白尼、馬可波羅般作次驚艷的猜想 …..最高形式的商業(yè)，是與城市共享 ……2023房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全， 300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 第二講： 講經(jīng)營有一種時間，可以將快樂凝固，我們稱之印象時區(qū)！多長時間沒有想象過一杯咖啡，或者一本書，蜷在哪里都快樂多長時間沒有出沒在晚上，不是在大蝦邊，而是在音樂里還有，多長時間沒有在犀利的風(fēng)格中，選擇你所喜歡，或者，另有想法，至少，你的約會該安排在某個約定俗稱的餐廳里時區(qū)商業(yè)，攜手 21世紀(jì)商業(yè)地產(chǎn)資本護(hù)航 GIG為城市，更都市，做一次華麗的亮相。注重生活環(huán)境，看中周邊一起居住的人群216。經(jīng)常出差，見識廣博，具備投資眼光216。問題 1： 如何化不利環(huán)境為機(jī)遇 樹立項目區(qū)域型商業(yè)中心的地位和形象 ？ 問題 2： 如何有效進(jìn)行營銷安排 進(jìn)行現(xiàn)有產(chǎn)品結(jié)構(gòu)下最系統(tǒng)的操作邏輯問題 3： 如何實(shí)現(xiàn)高溢價產(chǎn)品 利用價值傳播、價格策略進(jìn)行產(chǎn)品提升包裝2023房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全， 300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 營銷策略PART 3| 核心策略| 營銷定位| 傳播策略| 積客策略| 租售策略| 價格策略2023房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全， 300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 核心策略（ 1）中心化舉措的破局之道：樹立一個先進(jìn)國際都市的區(qū)域型商業(yè)印象擬定一個完整能感染消費(fèi)者的魅力消費(fèi)體驗營造一種系統(tǒng)經(jīng)營、資金保障的高價值物業(yè)創(chuàng)造一個典型主力店拉動租售的動力啟動點(diǎn)帶動一批中小性儲蓄性投資者與經(jīng)營者進(jìn)駐適當(dāng)時，利用價格策略與促銷策略做一些針對性的優(yōu)惠2023房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全， 300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 營造經(jīng)營概念，是銷售火爆的核心前提之一！ 商業(yè)街的經(jīng)營概念營造 商業(yè)街的主力商家引進(jìn) 商業(yè)街的經(jīng)營優(yōu)惠措施 商業(yè)街的整體包裝推廣 商業(yè)街的經(jīng)營管理模式 商業(yè)街的投資回報利益 商業(yè)街的使用權(quán)限分析對于項目的商業(yè)街而言：由于面世的引爆意義及與住宅的工程關(guān)系引發(fā)的口碑對商業(yè)街的后期經(jīng)營開街是開盤銷售時也同時重視的！重視經(jīng)營，招商前置，因勢利導(dǎo)，引爆銷售核心策略（ 2）關(guān)鍵環(huán)節(jié)： 營銷定位| 功能定位概述| 業(yè)態(tài)定位概述| 商業(yè)形象定位| 經(jīng)營理念定位| 客戶體系定位2023房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全， 300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 29 我們希望本項目能承載 —— 引領(lǐng)青山從過去走出來，向城區(qū)的融合 —— 引領(lǐng)一種活力、健康與充滿都市風(fēng)尚的生活方式 —— 引領(lǐng)一種嶄新的、多元化的、創(chuàng)新的消費(fèi)潮流！2023房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全， 300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 所以，我們必須 中心化 舉措！一切從定位開始 ……聚合 購物、美食、娛樂、休閑、社交、運(yùn)動、綜合服務(wù) 七大功能，實(shí)現(xiàn)了一站式配套，相當(dāng)于一個小型自給的城市綜合體；在項目功能組團(tuán)內(nèi)，融入了 時尚化 和 國際化 的元素，成為未來青山接受時尚和潮流的平臺之一；同時，項目把 娛樂文化 主題充分融入，為商家贏得商機(jī)，為消費(fèi)者帶來體驗樂趣。受限制分析 1 20現(xiàn)狀二：區(qū)域內(nèi)商圈均為日常生活零售型業(yè)態(tài)為主，中高檔的綜合功能型的區(qū)域性商圈缺乏 項目所在建二商場功能退化，中間客戶形成南北分流消費(fèi)　 商場 業(yè)態(tài) 體量 (萬方 ) 商圈特征建二商圈