【正文】 群集，在市場(chǎng)已經(jīng)形成很高的知名度， 黃潛望板塊的絕版性大家有目共睹，隨著高端社區(qū)陸續(xù)交房入住，租賃需求將越發(fā)旺盛，升值前景將越發(fā)開(kāi)闊。■高端項(xiàng)目匯聚 商務(wù)配套齊全匯聚新華國(guó)際廣場(chǎng)、西環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)等高端項(xiàng)目，繁華商業(yè)正中心；科大、安大、炮院等高校林立，人文氛圍濃郁；盡攬?zhí)禊Z湖、大蜀山城市中罕見(jiàn)的自然景觀。年齡特征 年齡 30—340 歲，處于社會(huì)新興階層。職業(yè)描述 政府機(jī)關(guān)高級(jí)公務(wù)員，國(guó)有大中型企業(yè)中高層，中小企業(yè)主，中高級(jí)知識(shí)分子，個(gè)體工商戶。職業(yè)描述 個(gè)私經(jīng)營(yíng)戶、資深公務(wù)員、大型企業(yè)高管。 預(yù)計(jì)此類客戶將占項(xiàng)目銷售比例的 45%左右，面積 選擇一般在 100平米左右，意向本案大套或小套合并購(gòu)買 。此類客戶最為關(guān)心的問(wèn)題是：產(chǎn)品的投資價(jià)值和項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)狀況。這樣，不僅能夠形成快銷、熱銷，更可以最大化的挖掘項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)價(jià)值！項(xiàng)目主題概念項(xiàng)目主題概念 —— 方向一3E 可持續(xù)性寫字樓Environment ( 環(huán)境優(yōu)勢(shì) )Economy ( 經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì) )Equipment ( 智能化設(shè)施優(yōu)勢(shì) )p “3E” 概念，由美國(guó)著名的建筑師 J. L. WILLIAM 提出，將寫字樓最重要的元素——— Environment ( 環(huán)境優(yōu)勢(shì) )、 Economy ( 經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì) )與 Equipment ( 智能化設(shè)施優(yōu)勢(shì) )合為一體，在西方發(fā)達(dá)國(guó)家影響很大并已得到廣泛推廣，曼哈頓、東京、倫敦等多個(gè)地區(qū)已經(jīng)形成了 3E新概念寫字樓的新趨勢(shì)。 收益）、 Peakprospect（巔峰 本案的硬件配置標(biāo)準(zhǔn)中等偏上，具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力，以此屬性區(qū)隔本案與其他寫字樓，一方面可以突出本案的品質(zhì)和形象，另一方面也可以突出本案的全套功能。成長(zhǎng)型純寫字樓項(xiàng)目形象定位 —— 方向 2黃山路與潛山路的影響力及地段優(yōu)勢(shì)客群屬性及寫字樓文化層次物業(yè)屬性及產(chǎn)品檔次展示典金座項(xiàng)目案名建議 —— 主選釋義： “ 典 ” 有經(jīng)典的意思， “ 典金 ” 諧音 “ 點(diǎn)金 ” ，寓意這里將是財(cái)富的象征，這里將為入駐企業(yè)帶來(lái)源源不斷的商機(jī)和更廣闊的發(fā)展空間。黃潛景觀大道 中央商務(wù)引擎項(xiàng)目推廣語(yǔ) —— 主選中央點(diǎn)金作 資本主語(yǔ)場(chǎng)項(xiàng)目推廣語(yǔ) —— 備選釋義：資本，決定成敗之關(guān)鍵占據(jù)資本，配以天時(shí)地利，永立于不敗之地典金座，成長(zhǎng)型企業(yè)發(fā)展平臺(tái)，商機(jī)自然領(lǐng)先一步同步政務(wù)區(qū)，領(lǐng)袖中央商務(wù)典金座，永遠(yuǎn)的資本主場(chǎng)！項(xiàng)目推廣語(yǔ) —— 備選聚賢 匯財(cái) 贏天下中央景觀大道 城市商務(wù)王座創(chuàng)意秀稿項(xiàng)目資源優(yōu)化項(xiàng)目資源優(yōu)化 通過(guò)對(duì)本案的自身研判可以看出，本案擁有的地段優(yōu)勢(shì)非常明顯，但仍存在產(chǎn)品自身的諸多劣勢(shì)。資源優(yōu)化 4—— 無(wú)償提供全球級(jí)智囊?guī)旆?wù) 甲方可以統(tǒng)一向國(guó)內(nèi)乃至全球知名智囊資料庫(kù)服務(wù)機(jī)構(gòu)購(gòu)買智庫(kù)資料的使用權(quán)（年費(fèi) 5萬(wàn)元以內(nèi)，包括 30個(gè)左右使用帳號(hào)）。立體轟炸立體轟炸相應(yīng)的媒體宣傳、現(xiàn)場(chǎng)的包裝及道具，最大化的擴(kuò)大項(xiàng)目知名度。形象導(dǎo)入期： 戶外為主，活動(dòng)開(kāi)啟，以形成新聞效應(yīng)為主216。推貨節(jié)奏建議散售 +整售 依據(jù)寫字樓目標(biāo)客群不同需求的特點(diǎn)，建議將寫字樓設(shè)定為散售樓層及整售樓層：p整售樓層銷售群體 為 集團(tuán)化企業(yè) 在合肥設(shè)立區(qū)域總部或機(jī)構(gòu)，展示、銷售 及貿(mào)易對(duì)于大面積寫字樓的需求；大型國(guó)有、事業(yè)單位，如商業(yè)銀行、中 國(guó)移動(dòng)等對(duì)于大面積寫字樓的需求。p 聯(lián)絡(luò)安大、合工大的 MBA、 EMBA，以冠名主辦聯(lián)誼、研討的名義組織對(duì) MBA學(xué)員的直銷。？？??！如何達(dá)到精準(zhǔn)的業(yè)態(tài)定位？以物業(yè)條件為基礎(chǔ)，在符合物業(yè)條件的各個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)、服務(wù)業(yè)態(tài)中，找到經(jīng)濟(jì)效益與運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相衡中，實(shí)現(xiàn)綜合效益最大化的業(yè)態(tài)定位。配套成熟完善城市核心地段交通極其便利人流較為密集良好的商業(yè)基礎(chǔ)本案本案本案具有了商業(yè)操作成功的基礎(chǔ)條件商業(yè)優(yōu)勢(shì)概況類型 城市型 社區(qū)型類別 超級(jí)區(qū)域中心 城市商業(yè)中心 區(qū)域商業(yè)中心 鄰里商業(yè)中心 項(xiàng)目商業(yè)中心商業(yè)體量 30萬(wàn)平米以上 1030萬(wàn)平米 510萬(wàn)平米 35萬(wàn)平米 顧客對(duì)象 本市及周圍縣市 本市及周圍縣市 本區(qū)域內(nèi)及鄰區(qū) 本區(qū)及鄰區(qū)住戶； 本區(qū)住戶為主；服務(wù)人數(shù) 100萬(wàn)以上 2050萬(wàn) 1020萬(wàn) 410萬(wàn)人 24萬(wàn)人主力店所占面積比例規(guī)模型聯(lián)體百貨及主力店集群。分組銷售 組別 1：團(tuán)購(gòu)公關(guān)組專攻政府、大企業(yè)、事業(yè)單位的團(tuán)購(gòu)板塊組別 2： VIP客戶組專門負(fù)責(zé)接待 VIP級(jí)客戶，收集新客戶資料；制造項(xiàng)目良好口碑組別 3：散客組專攻日常普通客戶的接待組別 4：服務(wù)組可以采用物業(yè)人員提前進(jìn)場(chǎng)的方式；專門負(fù)責(zé)客戶服務(wù)，即客戶進(jìn)入售樓處后后的相關(guān)茶點(diǎn)服務(wù)，看房途中毛巾、雨傘、飲料的提供；以細(xì)致入微的服務(wù)，讓客戶感受貴賓級(jí)待遇價(jià)格策略 運(yùn)用可比樓盤量化定價(jià)法（市場(chǎng)比較法）鎖定了可比性較強(qiáng)的下列物業(yè)進(jìn)行量化對(duì)比：p新華國(guó)際廣場(chǎng)p西環(huán)中心廣場(chǎng)p西湖國(guó)際廣場(chǎng)價(jià)格策略權(quán)重說(shuō)明：地理位置及環(huán)境配套 27%，項(xiàng)目本體素質(zhì) 42%，樓盤附加值 31%。小眾推介會(huì)：針對(duì)投資客戶 —— 主要目的為吸引效益較好的企業(yè)員工如公務(wù)員等，吸引其投資性購(gòu)買。 全能型純寫字樓 ” 產(chǎn)品解析會(huì)蓄客認(rèn)籌期廣告線： 戶外廣告、新聞媒體，短信、 DM， 頻次適量減 少，逐步轉(zhuǎn)為定向營(yíng)銷 包裝線： 現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)布置活動(dòng)線： 持續(xù)的客戶互動(dòng)公關(guān)活動(dòng)開(kāi)盤強(qiáng)銷期營(yíng)銷線首先推售低樓層。 備注：本案以 12年 10月 20日具備預(yù)售條件為例。資源優(yōu)化資源優(yōu)化 7以獎(jiǎng)托勢(shì)2 項(xiàng)目定位及資源優(yōu)化目錄市場(chǎng)調(diào)研及自身研判3 營(yíng)銷推廣策略及發(fā)展1推盤原則推盤原則 將樹(shù)立開(kāi)發(fā)商品牌、樓盤形象作為一個(gè)有機(jī)整體，形成合力。甲方未雨綢繆在物業(yè)尚未交付前，就禮聘全球頂尖設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，根據(jù)客戶行業(yè)特性、個(gè)性要求，無(wú)償提供裝飾設(shè)計(jì)服務(wù)。是美國(guó)最古老、最有文化價(jià)值的城市之一。本案定位方向形象定位思考項(xiàng)目形象定位 —— 方向 1財(cái)智雙核 項(xiàng)目主題概念 —— 方向三3S 概念商務(wù)中心Smart (靈活 ) Self（自主 ） Spirit （活力） psmart 靈活 —— 寫字樓實(shí)用性和靈活性pself 自主 —— 可以根據(jù)客戶需求自主變化組合形式pspirit 活力 —— 入駐企業(yè)積極具有活力 靈活的寫字樓空間，個(gè)性化辦公模式，彰顯合肥概念商務(wù)空間的領(lǐng)跑者。 將 “PEAK” 概念分解及其延展：pPP178。中小型創(chuàng)業(yè)型企業(yè)中小型發(fā)展型企業(yè)中小型的投資者功能定位思考本案未來(lái)客戶可持續(xù)發(fā)展型企業(yè)他們大都是這樣的：這類企業(yè)雖然處于起步或發(fā)展階段，但發(fā)展苗頭勢(shì)不可擋； 這類企業(yè)雖然資金不是十分雄厚，但未來(lái)前景不可預(yù)估；這類企業(yè)雖然成立時(shí)間不長(zhǎng)，但他們對(duì)自身未來(lái)發(fā)展有著明確的規(guī)劃；這類企業(yè)在自己所屬行業(yè)中已形成一定的影響力 ……可持續(xù)發(fā)展型企業(yè)什么樣的共性？功能定位思考 功能定位思考： 本案功能點(diǎn)的優(yōu)勢(shì)，歸結(jié)在項(xiàng)目的 “ 可持續(xù)性 ” 上來(lái)體現(xiàn)，我們打造的是 “ 可持續(xù)性的寫字樓 ”。 寫字樓客群定位目標(biāo)客群定位 購(gòu)買動(dòng)機(jī) 該部分消費(fèi)群有較充裕的流動(dòng)資金， 目前以租賃辦公場(chǎng)所或準(zhǔn)備創(chuàng)業(yè)的群體為主，出于公司發(fā)展和降低運(yùn)營(yíng)成本角度考慮，對(duì)物業(yè)地段、周邊配套、區(qū)域規(guī)劃發(fā)展，產(chǎn)品性價(jià)比，升值空間以及大廈未來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況等都有較多。省內(nèi)其他城市或省外部分投資客目標(biāo)客戶購(gòu)買動(dòng)機(jī)純自用型 純投資型客戶 先投資后自用型 部分投資部分自用型寫字樓客群定位目標(biāo)客群定位 購(gòu)買動(dòng)機(jī) 此消費(fèi)群在進(jìn)行購(gòu)買比較時(shí)，以物業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)用為主，也比較注重大廈的硬件和軟件素質(zhì)。本市中小投資客邊緣客群描述區(qū)域特征 安徽省內(nèi)或者省外部分投資客。本市商務(wù)自用客群重要客群描述區(qū)域特征 分布于合肥市各個(gè)區(qū)域，在市區(qū)或臨近周邊工作和生活。核心客群：處于創(chuàng)業(yè)階段的中小私營(yíng)企業(yè)主，希望購(gòu)買本案用于自己辦公的自用群體。■ 黃潛絕佳板塊 城市中央?yún)^(qū)域坐鎮(zhèn)黃山路與潛山路黃金交口，占據(jù)政務(wù)區(qū)、主城區(qū)、蜀山區(qū)三大區(qū)域核心交接處，盡攬三大繁華區(qū)域帶來(lái)的頂級(jí)配套和商務(wù)辦公所需的外部環(huán)境。本案所處區(qū)域雖然離政務(wù)區(qū)僅 5分鐘車程，但與政務(wù)區(qū)天鵝湖邊的寫字樓不可同日而語(yǔ)。總結(jié)項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)（ S）優(yōu)勢(shì) ■ 國(guó)企品牌開(kāi)發(fā) 30載輝煌歷史近 30年輝煌發(fā)展歷史的城改集團(tuán)，成功建成黃山大廈、農(nóng)行大廈、天都大廈等城市標(biāo)志性建筑，以及城隍廟、七桂塘（女人街屬其中一部分）等合肥最具文化意蘊(yùn)的專業(yè)市場(chǎng)和合肥第一個(gè)商業(yè)步行街，具有豐富經(jīng)驗(yàn)和雄厚實(shí)力的大型國(guó)企確保優(yōu)質(zhì)精品。 國(guó)企開(kāi)發(fā)品牌是本案最重要的核心優(yōu)勢(shì)之一，而且較之周邊的項(xiàng)目而言，本案的開(kāi)發(fā)商品牌無(wú)疑是安徽地產(chǎn)行業(yè)的龍頭老大，是本案具有針對(duì)性、能夠撼動(dòng)市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。p城市中心之辦公項(xiàng)目：建成了九州大廈、黃山大廈（合肥地標(biāo)建筑）、天都大廈、農(nóng)行大廈、金城大廈等 10余幢高層建筑。p從價(jià)格來(lái)看，萬(wàn)達(dá)、之心城、 IFC等城市最中心處的寫字樓物業(yè)，價(jià)格相對(duì)比較高，單價(jià)均在 12023+。 東怡金融廣場(chǎng)產(chǎn)證歸屬 廬陽(yáng)區(qū)項(xiàng)目位置 合肥市阜南路 168號(hào)開(kāi)發(fā)商 合肥東怡酒店有限公司投資商 安徽安糧地產(chǎn)有限公司景觀規(guī)劃 深圳市建筑設(shè)計(jì)總院設(shè)計(jì)公司施工單位 浙江寶業(yè)建設(shè)集團(tuán)有限公司總建筑面積 16萬(wàn)平方米占地面積 車位比 /車位數(shù) 1： 物業(yè)費(fèi) 5元 /㎡ /月戶型面積 A區(qū)整棟銷售（招商銀行）， B區(qū) 30層以下還剩少量房源，目前大部分半層、整層出售， C區(qū)規(guī)劃中17層以下每層分 8區(qū)出售，面積在 300㎡左右； 28層以下每層分 4區(qū)出售，整層 1900㎡左右樓層數(shù) 46層層高 本案平面圖616F 1728F2939F 4046F核心驅(qū)動(dòng)力未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)租金 /售價(jià)租售狀況片區(qū)分析南一環(huán)片區(qū) — 沿屯溪路展布，項(xiàng)目較新，聚集合肥當(dāng)?shù)仄髽I(yè)? 交通方便? 物業(yè)價(jià)格相對(duì)較低? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定? 租金： 4060元 /m2/月? 售價(jià)： 900015000元 /m2p 本區(qū)寫字樓眾多，品質(zhì)相對(duì)比較高端，國(guó)際金融中心作為區(qū)域內(nèi)高端寫字樓的市場(chǎng)空白形象出現(xiàn)。u處于天鵝湖周邊，環(huán)境優(yōu)美，暢享天鵝湖帶來(lái)的環(huán)境資源。說(shuō)明市場(chǎng)還是比較不成熟。主要項(xiàng)目萬(wàn)平方。上升，導(dǎo)致后勁不足。郵電大廈、金城大廈等傳統(tǒng)領(lǐng)袖項(xiàng)目逐漸沒(méi)落，能夠成為市場(chǎng)領(lǐng)袖的新型寫字樓尚未出現(xiàn)。 (3)客戶進(jìn)駐： 有知名的國(guó)內(nèi)外大公司，客戶大多是進(jìn)行研發(fā)、技術(shù)服務(wù)、電子商務(wù)或知名品牌代理等方面的業(yè)務(wù)。 (4)物業(yè)服務(wù)： 由經(jīng)驗(yàn)豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實(shí)用的計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件，實(shí)現(xiàn)辦公物業(yè)管理計(jì)算機(jī)化，建立辦公管理信息系統(tǒng)，并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)連通和統(tǒng)一的管理， 24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)。 由于寫字樓物業(yè)在不同的市場(chǎng)各不相同，寫字樓的分類標(biāo)準(zhǔn)通常是基于每個(gè)市場(chǎng)上的相對(duì)質(zhì)量，如在一些小城市還沒(méi)有頂級(jí)寫字樓與國(guó)際寫字樓。 （ 4）服務(wù)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)： A級(jí)服務(wù)品質(zhì)一方面體現(xiàn)在高效的物業(yè)管理上，另一方面體現(xiàn)在對(duì)入住企業(yè)的專業(yè)化商務(wù)服務(wù)上。近期房地產(chǎn)政策 小結(jié)近期房地產(chǎn)政策 小結(jié)住宅市場(chǎng)持續(xù)低迷，寫字樓市場(chǎng)是否會(huì)迎來(lái)契機(jī)，讓我們繼續(xù)深入了解寫字樓市場(chǎng) ……合肥市寫字樓物業(yè)總體市場(chǎng)分析近期房地產(chǎn)政策 小結(jié)在了解寫字樓市場(chǎng)之前，先讓我們了解一下寫字樓物業(yè)的概念及分類 ……寫字樓的概念p “ 寫字樓 ” 系地方方言，即辦公用房，指機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位行政管理人員，業(yè)務(wù)技術(shù)人員等辦公的業(yè)務(wù)用房，現(xiàn)代辦公樓正向綜合化、一體化方向發(fā)展，由于城市土地緊俏，特別是市中心區(qū)地價(jià)猛漲、建筑物逐步向高層發(fā)展，使許多中小企事業(yè)單位難以獨(dú)立修建辦公樓， 因此，房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)修建辦公樓，分層出售、出租的業(yè)務(wù)迅速興起。盤點(diǎn)，2023房地產(chǎn)政策 ……2023年，房產(chǎn)政策繼續(xù) “ 不放松 ” ，住宅市場(chǎng)一直處于低迷中 ……p雖然，央行在近幾個(gè)月兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，但是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響甚微；p雖然，近期不斷傳來(lái)銀行將重新執(zhí)行首套房利率優(yōu)惠政策，但銀行也一再?gòu)?qiáng)調(diào)僅限于優(yōu)質(zhì)客戶，至于此處的優(yōu)質(zhì)客戶，條件也是相當(dāng)苛刻的；p雖然，一直在傳說(shuō)政策即將放松，但是相關(guān)權(quán)威部門也在不斷重申 “繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策 ”。大多數(shù)寫字樓客戶都有擇鄰而居的心理，因此一個(gè)寫字樓的客戶層次通常是趨同的。所謂甲級(jí)寫字樓主要是參照了四星級(jí)酒店或五星級(jí)酒店的評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一種習(xí)慣稱謂。p設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌中央空調(diào)，中央空調(diào)系統(tǒng)高效；有樓宇自控；有安全報(bào)警；有綜合布線。(6)所屬區(qū)位： 位于主要商務(wù)區(qū)的核心區(qū)。高檔物業(yè)（甲級(jí)寫字樓）(1)樓宇品質(zhì)： 建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過(guò)有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力能與新建成的辦公樓建筑媲美。 (2)建筑規(guī)模： 1—5 萬(wàn)平米。 環(huán)球廣場(chǎng)圣大