【正文】 1楚塞三湘接，荊門九派通。 17:08:2217:08:2217:08Saturday, January 28, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 下午 5時(shí) 8分 22秒 下午 5時(shí) 8分 17:08: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 17:08:2217:08:2217:081/28/2023 5:08:22 PM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 17:08:2217:08:2217:08Saturday, January 28, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 1月 28日星期六 下午 5時(shí) 8分 22秒 17:08: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 ? 拖延將不斷滋養(yǎng)恐懼。 ? 從管理的角度來講，兩點(diǎn)之間最短的距離不一定是一條直線，而是一條障礙最小的曲線。 ? 發(fā)展和維護(hù)他們的家 。我將保證你們有 5%的回報(bào)，并在此后我將抽取所有利潤(rùn)的 50%。 2023年 1月 28日 5時(shí) 8分 17:08:22 ? 預(yù)防是解決危機(jī)的最好方法。 ? 對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量來說，不是 100分就是 0分。 結(jié) 束 語(yǔ) 本報(bào)告從總體營(yíng)銷策略的角度為均瑤國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓項(xiàng)目提供了一系列營(yíng)銷定位與實(shí)施的初步建議框架。 應(yīng)對(duì)策略： 由于包租不合法，購(gòu)買有租約的單元是此類客戶最為典型的投資方式，為吸引此類客戶應(yīng)大力進(jìn)行預(yù)租及租賃推廣，為其提供保障或信心。 ? 提高租金面價(jià)，制造租金上升的市場(chǎng)影響。 為投資者提供優(yōu)質(zhì)售后服務(wù)，帶動(dòng)滾動(dòng)客戶的良性開發(fā)，為后期銷售的成功提供保障。因此，在適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷階段推出“中介個(gè)人獎(jiǎng)勵(lì)”計(jì)劃可以有效地提高成交量，并可在中介行業(yè)產(chǎn)生積極的影響。 ? 操作上可考慮在第一次大型中介推介會(huì)上鄭重宣布的方式。 中介服務(wù)策略 (1) 全面信息服務(wù) 利用多種手段為中介提供全面的信息及周到的服務(wù) ? 信件聯(lián)系；聯(lián)系通知 (群發(fā) )。 ? 投資型客戶過多而導(dǎo)致的租金、租約、客戶構(gòu)成混亂的風(fēng)險(xiǎn)可以通過進(jìn)行科學(xué)的租賃組織與管理來有效降低。 ?要點(diǎn)： 創(chuàng)意獨(dú)到，實(shí)用性強(qiáng) ? 適合人群較為廣泛 ? 有均瑤標(biāo)記，印象深刻 ? 根據(jù)不同場(chǎng)合贈(zèng)送不同禮品，體現(xiàn)均瑤獨(dú)到之處 ? 營(yíng)銷工具擴(kuò)展型手機(jī)短信 手機(jī)短信息是目前一種較為便捷的信息告知方式，而且具有以下特點(diǎn)： 費(fèi)用低廉：每條短信息只要 ，比信件、電話、傳真費(fèi)用低 到達(dá)率高：每個(gè)人收到短信都會(huì)去查看，比傳真、信件的到達(dá)率高 信息傳達(dá)迅速：幾秒鐘就可到達(dá) 不受時(shí)間空間限制：一般接受者在何時(shí)何地都能收到 本項(xiàng)目可以通過登記中介及客戶的手機(jī)，通過短信的形式向中介及客戶傳達(dá)信息，尤其可用于備忘型信息、通知型信息等，還可用來在節(jié)日向中介及客戶傳達(dá)問候。 ? 要點(diǎn)： 1 、與項(xiàng)目總形象保持一致 ? 2 、項(xiàng)目效果圖或其他有創(chuàng)意的設(shè)計(jì) ? 尺寸按常規(guī) ? 代理公司名稱 營(yíng)銷工具擴(kuò)展型精品樓書 ?用途：針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)制作精品樓書，針對(duì)精心篩選的 ? 目標(biāo)客戶由專人送達(dá)，給目標(biāo)客戶煥然一新的 ? 感覺，將樓書當(dāng)工藝品珍藏，進(jìn)而對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生 ? 濃厚的興趣，主動(dòng)前來項(xiàng)目參觀。 ?要點(diǎn)： ?設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔，便于攜帶 ?功能性為主 營(yíng)銷工具基本型模型 ?用途： 貫穿項(xiàng)目的銷售工具，特別是在項(xiàng)目預(yù)售階段，起到相當(dāng)關(guān) 鍵的作用。 ? 主要信息完整：主要要應(yīng)包含的信息包括：地理位置圖、立面表現(xiàn)圖、主要技術(shù)參數(shù)、主要設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、交房標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)層平面圖 (單元面積標(biāo)明 )、主要公共部分及功能部分表現(xiàn)圖 (實(shí)景圖 )等，另外有實(shí)力的物業(yè)管理公司、代理公司及典型投資回報(bào)分析也是十分必要的。促使新聞媒體以均瑤為熱點(diǎn)宣傳對(duì)象，樹立房地產(chǎn)市場(chǎng)成功企業(yè)形象。 ? 各種媒體宣傳活動(dòng)配比合理性：爭(zhēng)取盡可能高的推廣效率。而本項(xiàng)目則處于“市場(chǎng)成長(zhǎng)期，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，客戶構(gòu)成復(fù)雜，項(xiàng)目體量巨大”的條件下，采用中等折扣定位結(jié)和“有條件折扣”及“價(jià)格調(diào)整”等，更適合本項(xiàng)目情況。 “雙 10%”價(jià)格策略 10% 10% 初期用 10%的面積以低于市場(chǎng)認(rèn)同價(jià)進(jìn)行預(yù)售推廣，制造熱銷氣氛，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，奠定銷售成功的基礎(chǔ)。 定價(jià)策略 如何？ 價(jià) 格 品質(zhì) 高 高 中 低 中 低 價(jià)格策略選擇 單價(jià)價(jià)差的分析與制訂 ? 市場(chǎng)形象統(tǒng)一 ? 價(jià)格容易控制 ? 目標(biāo)客戶范圍窄 ? 客源相對(duì)不足 價(jià)差大 價(jià)差小 優(yōu) 點(diǎn) 缺 點(diǎn) ?目標(biāo)客戶范圍廣 ?客戶接受范圍廣 ?目標(biāo)客戶品質(zhì)構(gòu)成參差不齊 ?高價(jià)客戶會(huì)以低價(jià)作為成交參照 ?市場(chǎng)形象概念不統(tǒng)一 極限分析法制定單價(jià)價(jià)差 最低價(jià)定位 最高價(jià)定位 綜上所述，建議均瑤國(guó)際廣場(chǎng)的參考極限單價(jià)價(jià)差 (并考慮不同營(yíng)銷階段 )為 500~600/平方米。而目前寫字樓投資者對(duì)于毛租金回報(bào)的要求一般在 810%之間。 ?投資型小客戶一般具有較大的可引導(dǎo)性，但其對(duì)出租的保障程度有較高的要求，且需求面積相對(duì)較小。 不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)采用不同的折扣策略，包括折扣透明度、折扣幅度、折扣控制等。 ? 在相應(yīng)城市協(xié)助項(xiàng)目進(jìn)行異地推廣。 ? 為公司各部門制訂宣傳資料并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行專題推介介紹。 戴德梁行專有優(yōu)勢(shì)渠道策略計(jì)劃 (1)專題研討會(huì)及新聞發(fā)布 執(zhí)行策略 執(zhí)行計(jì)劃 在均瑤國(guó)際廣場(chǎng)預(yù)售及交房階段，作為營(yíng)銷及媒體宣傳的重要組成部分，戴德梁行將配合均瑤組織兩次專題研討會(huì)，進(jìn)而帶動(dòng)媒體對(duì)相關(guān)主題的新聞宣傳。 ? 高效的直郵郵件應(yīng)包括如下特性“郵件規(guī)范性、信件 +資料、語(yǔ)言的專業(yè)與禮貌、反饋及咨詢的方便性與引導(dǎo)性、信息的擴(kuò)展性” 營(yíng)銷渠道運(yùn)用要點(diǎn)互聯(lián)網(wǎng) 預(yù)售 強(qiáng)銷 鞏固 比例 ? 互聯(lián)網(wǎng)渠道運(yùn)用的目的包括“形象包裝、信息獲知、信息檢索”。 預(yù)售期為廣告主要投放期，進(jìn)行有效的媒體組合宣傳。銷售人員在接待客戶的過程中應(yīng)用相應(yīng)問題對(duì)客戶作出判斷： ?客戶了解該向其灌輸?shù)男畔⒘藛幔? ?客戶的關(guān)注點(diǎn)在哪里？如何引起其關(guān)注？ ?促成其成交的關(guān)鍵在哪里？如何操作解決？ 營(yíng)銷渠道運(yùn)用要點(diǎn)廣告 預(yù)售 強(qiáng)銷 鞏固 比例 項(xiàng)目體量大及高比例銷售的特性決定了一定比例廣告投入的必要性，廣告渠道的運(yùn)用要點(diǎn)是特定目標(biāo)群體的多次刺激及提升項(xiàng)目在業(yè)界的知名度。 ? 直郵對(duì)象的選擇及收件人的準(zhǔn)確性尤為重要。優(yōu)質(zhì)的“售前、售中、售后”三階段客戶服務(wù)是滾動(dòng)客源成功開發(fā)的前提。 戴德梁行專有優(yōu)勢(shì)渠道策略計(jì)劃 (4)戴德梁行跨部門的協(xié)作推廣 執(zhí)行策略 執(zhí)行計(jì)劃 戴德梁行將均瑤國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目資料、策略向上海分公司不同部門相關(guān)負(fù)責(zé)人傳達(dá)，利用部門間的高效合作廣泛地尋找并鎖定目標(biāo)客戶。 ? 每月通過公司內(nèi)部傳達(dá)項(xiàng)目最新信息。 價(jià)格應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)及銷售狀況可以隨時(shí)調(diào)節(jié)，科學(xué)的調(diào)價(jià)技巧不但可以使發(fā)展商獲得盡可能高的收益而且還是營(yíng)銷推廣組合之外的有效補(bǔ)充手段。 ? 投資型大客戶根據(jù)我行經(jīng)驗(yàn)一般都操作謹(jǐn)慎，其心理價(jià)位與目前甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)價(jià)格還存在一定差距，此類大客戶一般都通過大量考察甲級(jí)寫字樓后，在滿足其較為苛刻的價(jià)格條件的基礎(chǔ)上才會(huì)成交，因此市場(chǎng)上此類成交較為緩慢。根據(jù)對(duì)均瑤國(guó)際廣場(chǎng)的項(xiàng)目分析及周邊甲級(jí)寫字樓租金狀況的綜合分析，本項(xiàng)目的平均租金成交價(jià)在 ~。 項(xiàng)目品質(zhì)中等偏高，對(duì)于價(jià)格的提升影響力稍顯薄弱。 ?高區(qū)：高區(qū)采用“較大差價(jià)”，以注重品質(zhì)的客戶為目標(biāo)，以便獲得較高的利潤(rùn)空間。 ?為何采用中等折扣定位？ 高折扣策略適用于“信息不透明，項(xiàng)目體量不大，市場(chǎng)不成熟”等條件，以期通過獲取每一客戶的“消費(fèi)者剩余”來獲取最大利潤(rùn)；低折扣策略適用于“市場(chǎng)成熟，競(jìng)爭(zhēng)激烈，目標(biāo)客戶同質(zhì)性強(qiáng)，目標(biāo)客戶明確”等條件， 可以實(shí)現(xiàn)快速成交。” 媒體及推廣活動(dòng)策略 媒體及推廣總原則 ? 制造獨(dú)特性：引起市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。 營(yíng)銷推廣活動(dòng)安排鞏固期 ?活動(dòng)名稱 (暫定 )：均瑤國(guó)際廣場(chǎng)新聞媒體答謝會(huì) ?時(shí)間： 2023年 1月 ?活動(dòng)內(nèi)容及意義： ?均瑤國(guó)際廣場(chǎng)借助各大新聞媒體單位的緊密配合成功銷售至今，為了答謝廣大新聞媒體的厚愛，業(yè)主選擇最佳時(shí)機(jī)召開答謝酒會(huì)，向關(guān)心、關(guān)愛均瑤成長(zhǎng)的公眾匯報(bào)均瑤的工作業(yè)績(jī)，并借此與媒體保持良好持久的關(guān)系，繼續(xù)贏得媒體的全力支持。 要點(diǎn)： ? 設(shè)計(jì)精美：一般來講是客戶拿到的第一份項(xiàng)目資料，客戶對(duì)項(xiàng)目的第一印象往往通過獲得，因此的設(shè)計(jì)應(yīng)在保證與項(xiàng)目總形象一致的前提下，在紙張、色調(diào)、形式等方面做到精美。 ? 針對(duì)及樓書尺寸大小制作不同尺寸的信封 ? 保證紙張質(zhì)地、色彩的搭配 營(yíng)銷工具基本型文件夾、文件袋 ?用途：供來訪客戶及公司內(nèi)部員工放置與項(xiàng)目有關(guān)的文件資料， ? 統(tǒng)一企業(yè)對(duì)外形象，亦便于項(xiàng)目?jī)?nèi)部管理。 ? 要點(diǎn)： 1 、整體設(shè)計(jì)與項(xiàng)目總形象的一致性 ?