xxxx年深圳市深藍(lán)季節(jié)商業(yè)部分營銷推廣執(zhí)行報告(存儲版)
【正文】 09:16:2023:16:2023:161/29/2023 9:16:20 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 09:16:2023:16:2023:16Sunday, January 29, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 1月 29日星期日 上午 9時 16分 20秒 09:16: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 第 Ⅲ 部分 市場調(diào)查 繽紛商業(yè)中心案例分析： 項目名稱 深藍(lán)季節(jié)商業(yè) 繽紛商業(yè)中心 地理位置 核心商圈邊緣 核心商圈邊緣 商業(yè)形式 獨立鋪位 集中商業(yè) 商業(yè)規(guī)模 約 3000㎡ 約 20230㎡ 商業(yè)氛圍 成熟 發(fā)展當(dāng)中 主力店 無 9000㎡人人樂、 KFC等 交通 一般 一般 停車場 無 600個車位 升值潛力 相對固化 新區(qū)可描繪性強 主力面積 6080㎡ 40㎡左右 售價 均價 6萬多 銷售率 街鋪銷售率約 50% 小結(jié)：繽紛商業(yè)中心在各種對比因素下，大都強于本項目，但開盤當(dāng)日街鋪銷售率僅５０％，核心原因是單價較高。餐飲臨街旺鋪 電話 三、宣傳推廣 信息覆蓋 短信 ?我司客戶資源 20230（商鋪投資客戶） ?專業(yè)地產(chǎn)投資客 35628（深圳片區(qū)重復(fù)購買 4套住宅、商鋪或?qū)懽謽强蛻簦? ?2023年后購房總價在 80萬以上客戶 196350（福田、南山） ?私營企業(yè)主 （福田、南山） ?私家車主數(shù)據(jù) （福田、南山） ?高級職業(yè)經(jīng)理人 （收入在 9500元以上） ?公務(wù)員數(shù)據(jù) （福田、南山） ?手機移動用戶 （手機金卡、銀卡客戶） 三、宣傳推廣 信息覆蓋 樣板鋪 體驗式營銷 具體方式： 找到經(jīng)營糕點及咖啡的商家，由開發(fā)商根據(jù)其要求裝修好鋪位，讓其進(jìn)場經(jīng)營，并不收取租金，為到訪客戶提供有償服務(wù)（費用由開發(fā)商承擔(dān)） 建筑結(jié)構(gòu)： 一層與二層不打通，將二層鋪位做好隔斷，使上下一體按3層建筑結(jié)構(gòu)裝修 內(nèi)部裝飾： 按三層的建筑結(jié)構(gòu)，在全部利用的原則下，視商家具體要求確定裝修方案。滋味街； 80000人的滋味堂 項目周邊燈桿旗也建議制作 (龍城路及南商路 ) 三、宣傳推廣 信息覆蓋 樓體包裝 創(chuàng)業(yè)路西 南海大道北 內(nèi)容： LOGO南山 三、宣傳推廣 三、宣傳推廣 信息覆蓋 ?銷售資料 ?現(xiàn)場包裝 ?樓體包裝 ?戶外燈箱 ?戶外導(dǎo)示 ?戶外廣告牌 ?短信 ?樣板鋪 ?報紙 內(nèi)部 （ ） 外圍 （ ） 媒體 （開盤前兩周啟動） ?區(qū)域模型 三、宣傳推廣 信息覆蓋 銷售資料 我們選擇傳統(tǒng)的銷售資料 —— 投資手冊，折頁利于大量印刷制作派發(fā)，且成本較低 三、宣傳推廣 銷售資料 : 投資手冊 ,8折 16頁 封面 : 項目 LOGo: 南山 三、宣傳推廣 根據(jù)項目特點、所處商圈分析以及社區(qū)商業(yè)研究成果 本項目定位為特色餐飲街 三、宣傳推廣 推廣名建議 命名原則 ?區(qū)域輻射優(yōu)勢 —— 建議項目案名突出本項目區(qū)域輻射性，強調(diào)本項目中心區(qū)地位優(yōu)勢。 三、宣傳推廣 市場定位 ? 社區(qū)商業(yè)研究成果之商業(yè)所屬類型分析 ＝ ＝ % 本項目商業(yè)面積 3,036㎡ 本項目住宅面積 29,120㎡ 本項目商業(yè)面積與住宅積之比為 ％ 外向型社區(qū)商業(yè)商業(yè)面積與住宅面積之比范圍在 5％ — 11％ 商業(yè)面積與住宅面積之比符合外向型社區(qū)商業(yè)的特征 三、宣傳推廣 市場定位 社區(qū)商業(yè)研究成果之商業(yè)特征、業(yè)態(tài)分析 外向型社區(qū)商業(yè)特征 ? 交通條件好，臨城市發(fā)展主要道路； ? 周邊商業(yè)氛圍較為成熟，且有市場空間及潛力； ? 自身社區(qū)規(guī)模較大，且周邊有其他大型社區(qū)； ? 主要業(yè)態(tài)為服務(wù)配套、超市、休閑娛樂、餐飲四大類業(yè)態(tài)。 2F為 1400018000元 /㎡。 （鋪位須一對一上下對應(yīng)）在此基礎(chǔ)上二層鋪位相鄰鋪位可以多選，數(shù)量不加限制。因此，需積累足夠的客戶才能保障銷售，就必須依靠大量媒體推廣來支撐。 ?南山區(qū)在銷售的商業(yè)項目較少，市場競爭較弱。 二、項目 SWOT分析 Weakness劣勢 ?項目附近商業(yè)形態(tài)、居住形態(tài)已經(jīng)固化，很成熟，缺乏可描繪空 間，未來升值前景有限； ?本項目不臨城市主干道，昭示性差； ?鋪位面積較大、結(jié)構(gòu)較差，難點鋪位占到可售面積的 33%； ?由于項目規(guī)模較小和屬于銷售項目、主力店或品牌店無法進(jìn)駐，較難提升項目投資價值； 二、項目 SWOT分析 Opportunity機會 ?項目商鋪具備餐飲功能，目前商鋪投資者普遍認(rèn)為餐飲業(yè)態(tài)商業(yè) 發(fā)展?jié)摿^大。 此外，項目采取連鋪優(yōu)先銷售的策略，鋪位總價還將大大提升。 消化二樓鋪位，是項目銷售成敗的關(guān)鍵 二、銷售策略 我們的策略：連鋪優(yōu)先銷售， 以優(yōu)先選鋪權(quán)及優(yōu)惠折扣帶動二層難點鋪位銷售 二層鋪位連鋪優(yōu)先選購，連鋪認(rèn)購優(yōu)惠第一類 一樓街鋪連鋪選購，連鋪認(rèn)購優(yōu)惠 第四類 二層鋪位單間選購， 一樓街鋪單間選購，無額外認(rèn)購優(yōu)惠 一、二層連鋪優(yōu)先選購，連鋪認(rèn)購優(yōu)惠 第二類 優(yōu) 先 認(rèn) 購 順 序 鋪位銷售策略 優(yōu)惠梯度遞減 一樓三個大鋪位，連鋪認(rèn)購優(yōu)惠 第三類 ?二層鋪位連鋪： 選擇多間二層鋪位，即可界定為二層連鋪（ 鋪位無須相連 ） ?一、二層鋪位連鋪： 選擇一層鋪位，同時選擇其對應(yīng)位置二層鋪位。 因此項目銷售均價預(yù)知區(qū)間為： 1F為 4000050000元 /㎡ 。 美格行公司用近一年的時間對深圳、廣州 34個典型社區(qū)商業(yè)的建筑格局、業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)態(tài)比例、消費者消費習(xí)慣等進(jìn)行了全方位的分析，研究出一系列成果。 ? 因此，從項目銷售角度來看，項目的市場定位非常準(zhǔn)確，商鋪投資者對餐飲業(yè)態(tài)的商鋪認(rèn)可度較高。
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