【正文】 一是解決居民住房問題的制度設(shè)想要有長遠(yuǎn)安排。 160 三）從日本的教訓(xùn)， 對我國穩(wěn)定房價工作回頭看 回顧半年多來以穩(wěn)定房價為主要內(nèi)容的調(diào)控工作，在政策研究、文件制發(fā)和貫徹實(shí)施的各個階段，國務(wù)院和各有關(guān)部委非常審慎。也有 不合理的原因： 主要表現(xiàn)在市場需求偏大，供求矛盾突出，市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，投機(jī)性購房抬頭，政府行為不規(guī)范，開發(fā)商哄抬房價等。 —— 通過 擠壓泡沫 達(dá)到 逼迫投機(jī)性購房退市 的目的， —— 在較短的時間內(nèi)使 市場節(jié)奏有所放緩 ， —— 供求矛盾緩解， —— 房價漲幅趨緩， —— 使市場逐步回歸理性。 要達(dá)到 “ 供求基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定 ” 的調(diào)控目標(biāo)，切實(shí)把穩(wěn)定房價的初步成果鞏固好，使市場結(jié)構(gòu)進(jìn)一步得到合理調(diào)整，市場行為進(jìn)一步規(guī)范，住房保障工作逐步建立和完善，還有大量工作要做。各級地方政府要切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)， 堅(jiān)定不移地貫徹落實(shí)國務(wù)院已經(jīng)出臺的政策措施，著力解決當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的突出問題；堅(jiān)定不移地把房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，努力促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。 繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)， 增強(qiáng)市場透明度，引導(dǎo)市場理性發(fā)展。 185 基于以上原因，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控一直是國家宏觀調(diào)控的重要組成部分。 因此，負(fù)責(zé)任的開發(fā)商要 共同珍惜和維護(hù)多年培育發(fā)展起來的市場環(huán)境，齊心協(xié)力解決好市場中存在的突出問題， 在自覺調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)、規(guī)范市場行為，努力提供適應(yīng)多數(shù)家庭購買的中小戶型、中低價位普通商品住房等方面發(fā)揮應(yīng)有的作用。 嚴(yán)肅查處 違法違規(guī)開發(fā)和銷售的行為，重點(diǎn)查處內(nèi)部認(rèn)購，發(fā)布虛假廣告、違規(guī)促銷，囤積房源，哄抬房價以及違反規(guī)劃及控制性要求的行為。 一是 抓緊改革土地收益分配辦法，適時研究完善土地增值稅等有關(guān)稅收征管政策，抑制房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營過高利潤。 強(qiáng)化銀行房地產(chǎn)貸款監(jiān)管，防范信貸風(fēng)險。 195 四是完善房地產(chǎn)金融制度。 重點(diǎn)關(guān)注一些市場運(yùn)行情況變動較大地區(qū)的市場走勢，關(guān)注市場成交總量與結(jié)構(gòu)、新開工面積、商品住房價格等主要指標(biāo)的變動情況， 特別是要注意防止投資規(guī)模和住房價格漲勢反彈。 191 加強(qiáng)對居民住房需求狀況的調(diào)查， 通過需求信息的披露，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)。打擊投機(jī)、穩(wěn)定房價是這次調(diào)控的重點(diǎn)，目前調(diào)控只是取得初步成效，房價總體還處于高位，市場結(jié)構(gòu)調(diào)整的任務(wù)十分艱巨， 因此，落實(shí)好出臺的各項(xiàng)調(diào)控政策不能有絲毫放松。 但市場健康發(fā)展的標(biāo)志不是速度，而是可持續(xù)。 繼續(xù)控制高檔商品住房和政府機(jī)關(guān)辦公樓等非住宅開發(fā)，控制其投資過快增長。 各地要進(jìn)一步把思想行動統(tǒng)一到國務(wù)院調(diào)控房地產(chǎn)市場的各項(xiàng)政策措施上， 促進(jìn)住房價格基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。171 盡管隨著各項(xiàng)調(diào)控政策的逐步落實(shí)，政策效應(yīng)已經(jīng)得到初步顯現(xiàn)。 168 三是調(diào)控政策具有很強(qiáng)的針對性，下藥較準(zhǔn)，用量適度。 即采取有效措施，穩(wěn)定房價 ,阻止房價的非正常上漲；162 三是為妥善解決問題，先把產(chǎn)生問題的原因分析清楚。 我國已經(jīng)走過了短缺時代，住房消費(fèi)需求的高漲是社會消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)變化的良性反映， 堅(jiān)定不移地采取鼓勵住房消費(fèi)的政策需要從長期戰(zhàn)略高度來認(rèn)識。房地產(chǎn) “ 泡沫 ” 破滅后，房價一落千丈，銀行大量貸款成為不良資產(chǎn)， 經(jīng)濟(jì)衰退就此開始。 156 這個循環(huán)構(gòu)成了日本房地產(chǎn) “ 泡沫 ” 從產(chǎn)生到破滅的政策基礎(chǔ)。 150 1990年， 日本政府已經(jīng)意識到過度快速上漲的房地產(chǎn)價格可能給金融和國民經(jīng)濟(jì)帶來的風(fēng)險，開始 大造壓低房地產(chǎn)價格輿論， 采取措施抑制價格，調(diào)整市場。促使日本產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的極大升級。 144 日本在戰(zhàn)后為盡快恢復(fù)經(jīng)濟(jì)和發(fā)展出口產(chǎn)業(yè)，按照美國占領(lǐng)軍幫助制定的 “ 道奇計(jì)劃 ” ，于 1949年將本幣一下子貶到 360日元比 1美元，并執(zhí)行固定匯率。137國資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長趙曉 認(rèn)為，央行研究報告建議取消房屋預(yù)售，主要目的是防范金融風(fēng)險。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉 認(rèn)為，如果從防范金融風(fēng)險角度出發(fā)，完全可以提高期房按揭貸款的利率或首付款比例，或者干脆不給期房銷售提供按揭貸款。132房屋預(yù)售制度的存在是由房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系決定的，房屋預(yù)售制度的存留應(yīng)以及是否成為主流應(yīng)該讓市場去調(diào)節(jié)，而不應(yīng)通過行政干預(yù)， 否則不利于市場制度的長遠(yuǎn)建設(shè)。130 125 在我國融資工具缺乏、相關(guān)配套措施不健全的情況下， 簡單取消預(yù)售制度，將帶來較大的負(fù)面影響。在我國現(xiàn)有的融資渠道無法滿足房地產(chǎn)開發(fā)需要的現(xiàn)實(shí)條件下， 預(yù)售實(shí)際上成為房地產(chǎn)開發(fā)融資的重要手段。 目前各主要城市 商品房預(yù)售比例普遍在 80％以上，部分城市甚至達(dá) 90％以上。 東南亞國家和歐洲一些國家，在預(yù)售時購房人就可以向銀行申請購房貸款。 如澳大利亞， 買賣雙方達(dá)成協(xié)議后，購房人繳納510%的訂金，由律師存入銀行保證賬戶，待房屋竣工交付后，連同剩余房款一并轉(zhuǎn)給開發(fā)商。100有關(guān)國家新建房屋銷售情況 二是， 預(yù)售款 由開發(fā)商支配，資金缺乏安全性，少數(shù)開發(fā)商通過假按揭套取銀行貸款，已直接構(gòu)成了房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。 部分城市已經(jīng)出現(xiàn)因新推出樓盤價位較低，引發(fā)周邊以較高價位購買了住房者的心理不平衡，以各種理由要求退房或進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)募m紛增多， 甚至出現(xiàn)集體上訪現(xiàn)象。 新增供應(yīng)量的減少，將加大部分城市結(jié)構(gòu)調(diào)整、穩(wěn)定房價的困難。 中央調(diào)控政策實(shí)施以來，新華社等主流媒體進(jìn)行了大量正面報道，對引導(dǎo)市場預(yù)期起到了積極作用。 82 三是房價上漲的壓力依然存在。 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理是各地普遍存在的突出問題 9月末， 40個重點(diǎn)城市累計(jì)可售商品住房面積中，120平方米以上的住房占 50%以上的 有 21個城市 ，最高的 達(dá) %； 有 17個城市 套型面積 80平方米以下的住房不到總面積的 10%。 因此， 預(yù)計(jì)今年四季度將延續(xù)三季度后期平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢， 開發(fā)投資、成交總量將保持一定的增長，房價漲幅進(jìn)一步趨緩，市場總體上朝著供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定的方向發(fā)展。 6月份， 40個大中城市中，有 24個城市當(dāng)月商品住房成交面積同比負(fù)增長。 部分地區(qū)房地產(chǎn) 投資規(guī)模增長趨勢 得到控制， 投機(jī)行為 得到遏制， 住房價格漲幅 趨緩，住房 供應(yīng)結(jié)構(gòu) 有所改善， 消費(fèi)心理 正發(fā)生變化，各地 房價總體回落 ，房地產(chǎn) 市場總體趨于穩(wěn)定 ， 朝著預(yù)期目標(biāo)發(fā)展。70 （八）房地產(chǎn)市場秩序逐步規(guī)范。 在前兩年供應(yīng)量較大的情況下，今年前三季度房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)量 比去年同期減少了 %； 其中， 經(jīng)濟(jì)適用住房用地供應(yīng)量 所占比例比去年同期提高了 。 60 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看， 上海市 今年前 9個月商品住房預(yù)售價格環(huán)比漲幅分別為 %、 %、 %、 %、 %、－ %、－ %、－ %、－ ，比上年底累計(jì)上漲 ％。 57 （三）中小套型、中低價位商品住房成交比例有所提高。52 東部地區(qū)投資增幅回落快于中西部地區(qū)。 基本原則是： 積極穩(wěn)妥，把握力度；突出重點(diǎn)，區(qū)別對待；因地制宜，分類指導(dǎo)；強(qiáng)化法治，加強(qiáng)監(jiān)管。 實(shí)行實(shí)名制購房，推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時備案，防范私下交易行為。 對享受優(yōu)惠政策普通住房的認(rèn)定，要從嚴(yán)掌握，原則上應(yīng)同時滿足以下標(biāo)準(zhǔn)： 住宅小區(qū)建筑容積率在 、單套建筑面積在 120平方米以下的住房、實(shí)際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格 。40 （三）調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管。 對中低價普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目， 在供應(yīng)土地前，由城市規(guī)劃主管部門提出規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，房地產(chǎn)主管部門會同有關(guān)部門提出住房銷售價位、套型面積等控制性要求，并作為土地出讓的前置條件。 33 調(diào)整供應(yīng)， 重點(diǎn)是改善市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，著力增加中低價位、中小套型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)； 調(diào)控需求， 重點(diǎn)是遏制投機(jī)性需求，控制投資性需求，合理引導(dǎo)改善性住房需求，控制拆遷帶來的住房被動性需求； 整頓規(guī)范市場秩序， 重點(diǎn)是查處違規(guī)銷售、惡意哄抬房價等行為。 今年以來，針對房地產(chǎn)投資規(guī)模和房價上升幅度過快的問題，國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)多次作出重要批示， 溫家寶總理 在十屆人大三次會議《政府工作報告》中指出： “ 要抑制房價過快上漲勢頭 ” ， 并將此作為今年宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。26 三、穩(wěn)定房價的意義三、穩(wěn)定房價的意義 去年一些城市拆遷安置需求一度占市場商品住宅需求的一半，有的甚至達(dá)到 60%。 長三角主要城市， 商品住宅銷售中投資性購房比例達(dá)到 20%左右。 投資性購房已由原來的非住宅為主擴(kuò)展到住宅，進(jìn)一步加劇了房價過快上漲的態(tài)勢。商品住宅中，中低價位、中小套型住宅供應(yīng)比例偏低。 上海市 商品住宅銷售面積已經(jīng)連續(xù) 4年大于竣工面積。 房價過快上漲，已成為社會關(guān)注的熱點(diǎn)問題。 城鎮(zhèn)住房制度改革取得重大進(jìn)展， 房地產(chǎn)市場體系基本建立，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，對拉動經(jīng)濟(jì)增長、推進(jìn)城鎮(zhèn)化、改善人民生活等，都發(fā)揮了重要作用。 6 在看到調(diào)控取得了一定成績的同時，也應(yīng)當(dāng)清醒地看到，房地產(chǎn)市場區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題還十分突出。 房地產(chǎn)市場的供求狀況，已由前些年的需求不足，轉(zhuǎn)變?yōu)?階段性、結(jié)構(gòu)性需求過度擴(kuò)張 。12 （三）部分地區(qū)房地產(chǎn)投資增長仍然偏快。15二、存在問題的原因分析二、存在問題的原因分析16 產(chǎn)生這些問題的原因是多方面的， 有些是合理因素， 如城鎮(zhèn)人口增長較快，居民生活水平不斷提高，對住房需求迅速增加；土地價格上升，建筑材料價格上漲，加之商品房品質(zhì)提高，配套設(shè)施和環(huán)境改善以及精裝修等，商品房開發(fā)建設(shè)成本增加。 一段時期以來，外資為賺取外匯人民幣利差、預(yù)期匯差、房價差，紛紛進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場。 少數(shù)開發(fā)商利用政策、市場信息不對稱與不透明，通過虛假交易、虛假宣傳等不正當(dāng)手段，謊報商品房銷售進(jìn)度，發(fā)布不實(shí)價格信息， 哄抬房價，誤導(dǎo)市場預(yù)期。29 4月 25日， 曾培炎同志 在部分城市房地產(chǎn)市場及房價問題座談會上，就進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)措施，聽取了地方同志的意見和建議，并發(fā)表了重要講話。 35 2023年 5月 9日，國務(wù)院辦公廳又轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會 《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》（國辦發(fā)〔 2023〕 26號）。 要求各地在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的前提下， 對居住用地土地價格、住房價格上漲過快的城市， 適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。 同時要嚴(yán)格界定現(xiàn)行有關(guān)住房稅收優(yōu)惠政策的適用范圍，加強(qiáng)稅收征收管理。 要求各地按《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》和當(dāng)?shù)卣囊?guī)定， 落實(shí) 經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目招投標(biāo)制度，嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價，控制套型面積和銷售對象，切實(shí)降低成本、控制開發(fā)利潤。 ?48 （八）加強(qiáng)市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。 19月，商品住房累計(jì)成交面積有 17個城市同比下降 ；其中， 寧波、溫州、杭州市 降幅達(dá) 30％以上， 上海市 下降 ％。 據(jù) 蘇州市 141個房地產(chǎn)中介信息采集點(diǎn)反饋的信息，今年三季度 120平方米以下的商品住房成交量占比達(dá)到 94%以上。 據(jù)人民銀行統(tǒng)計(jì)，截止 9月底， 商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額和個人購房貸款余額 分別增長 %和%， 比年初下降了 ， 個人住房貸款余額增幅已連續(xù) 17個月下降。 土地價格繼續(xù)穩(wěn)中有升，三季度 居住用地地價比去年同期增長 1%，增幅比去年同期下降 分點(diǎn)。 71 7月份以來， 上海、杭州 等地通過信息系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)并查處了一批違法違規(guī)銷（預(yù)）售商品房案。 市場規(guī)模較大的東部沿海城市，特別是原先供求矛盾較為突出、房價上漲較快的 長三角地區(qū) 較為敏感。從房價走勢看，成交量的持續(xù)下降和住房需求結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，促使商品住房價格增幅趨緩，先前房價上漲過快的地區(qū)價格出現(xiàn)回落。 中低價位、中小戶型住房供應(yīng)不足，使得中低價位商品住房成交量減少， 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上顯示出商品住房平均成交價格的不斷上漲。 在其他投資渠道不暢的條件下，房地產(chǎn)市場仍然是投資和消費(fèi)的主要方向。 85