新聚仁和融集團(tuán)南通開發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場策劃(1)(存儲版)
【正文】 勢客源需求 環(huán) 境 優(yōu) 越、居住舒適度、高端品 質(zhì) 住區(qū)我司把 項(xiàng) 目定位 為 “ 國 際 系 ” 產(chǎn) 品216。和融品牌研究216。178。和融品牌研究216。和融品牌研究216。大橋發(fā)展時(shí)代： 05年開始，蘇通大橋及其他三座公路大橋與鐵路大橋的立項(xiàng)、建設(shè)、完工，南通的交通出現(xiàn)了跳躍式發(fā)展，被評價(jià)為最有投資潛力城市216。區(qū)位價(jià)值理解216。和融集團(tuán) ?南通開發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場策劃提報(bào)2023年 6月p 市場大勢預(yù)判p 項(xiàng)目戰(zhàn)略定位p 項(xiàng)目產(chǎn)品建議一、市場大勢預(yù)判時(shí)間 政策或行 動 內(nèi)容1月 10日 國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 “ 國十一條 ” 合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購房需求；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。這與此前執(zhí)行的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)了根本性的變化 待定 住房保有稅？特別房產(chǎn)消費(fèi)稅？ 待定本輪政策調(diào)控已持續(xù) 5個(gè)月，力求使投資客淡出，保護(hù)及鼓勵(lì)自住需求本輪政策本輪政策 本輪政策本輪政策2023 2023 2023 2023 2023 2023 20231. 中國樓市一貫是 “ 政策樓市 ”2. “ 市場低迷 —— 扶持；市場過熱 —— 限制 /打壓 ” ，特征明顯3. 本輪政策政策表現(xiàn)為階段性調(diào)整，短期打壓效果明顯二手房交易營業(yè)稅，抑制過度投資打壓主要為執(zhí)行 05年政策，不再加強(qiáng)趨于溫和下半年通過房貸新政，提高投資門檻打壓政策從緊轉(zhuǎn)松，減免商品房交易稅扶持持續(xù)放松信貸條件，降低利率年末開始收緊，打擊屯地及投機(jī)扶持 打壓提高個(gè)人住房貸款門檻繼續(xù)嘗試 限制 ，但收效微弱下半年嚴(yán)格土地政策以及相關(guān)貸款金融政策開始限制 292033101756 168020878932643本輪政策本輪政策 政策特征政策特征根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，政策密集調(diào)控后，往往會出現(xiàn) 半年左右 的樓市低迷期，預(yù)計(jì) 11年開始市場逐步回暖內(nèi)需及城市化發(fā)展對房地產(chǎn)市場復(fù)蘇起到推動加速作用，未來市場發(fā)展看好市場爆發(fā)政策力度不夠 調(diào)控力度加大市場趨火后再次限制金融危機(jī)后扶持開始大力調(diào)控打壓大幅提高土地供應(yīng)？市場預(yù)判市場預(yù)判 市場走勢市場走勢? 本 輪 政策 為階 段性 調(diào) 整，市 場 短期打 壓 明 顯? 政府以 “ 保自住、打投 資 ” 為 目的，市 場約 半年左右政策消化期， 預(yù)計(jì) 2023年上半年市 場 開始逐步走向復(fù) 蘇? 我國特色 經(jīng)濟(jì)環(huán) 境和國情支撐房地 產(chǎn) 市 場 加速、看好 發(fā) 展? 所以， 項(xiàng) 目在入市 時(shí)應(yīng)處 于市 場 回暖期， 雖 然在運(yùn)作周期中可能會碰到短期 調(diào) 整，但 對 于 40萬方、 約 5年左右運(yùn)作的大 盤 ，整體大市 場 看好 發(fā) 展、市 場環(huán) 境逐步走高市場大勢預(yù)判市場大勢預(yù)判二、項(xiàng)目戰(zhàn)略定位216。汽車運(yùn)輸時(shí)代： 2023年以前，南通因長江阻隔，交通不便，經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后于蘇州216。目標(biāo)客戶分析216。目標(biāo)客戶分析216。 關(guān)于客源發(fā)展：三年的銷售，客源基本以主城區(qū)客戶占據(jù)主導(dǎo)地位，開發(fā)區(qū)其次，但 開發(fā)區(qū)比例呈每年有小幅度上升 ，隨著開發(fā)區(qū)的大力開發(fā)及招商引資，后期開發(fā)區(qū)的客源還將繼續(xù)攀升，同時(shí) 開發(fā)區(qū)也存在較多的動拆遷戶，必然會出現(xiàn)一群追求品質(zhì)生活的人群 。目標(biāo)客戶分析216。優(yōu)山美地客源：同樣表現(xiàn)為改善型需求，看中優(yōu)山美地綠化環(huán)境216。其他花園式景觀細(xì)節(jié)架空層花園打造 國際國際 花園式可變空間戶型類型：? 小二房： 8590 ㎡? 二房： 110120㎡? 三房： 130140 ㎡? 四房： 160170 ㎡? 樓王： 200220 ㎡高附加值、高舒適性，立體花園空間四、戶型市場面積配比、市場面積配比客戶戶型需求、客戶戶型需求優(yōu)山美地 2房和小 3房比例偏少，客源需求較大；客源表現(xiàn)為改善型居住，需求三房主力項(xiàng)目 5069 7089 90109 110129 130149 150179 180219 220以上套數(shù) 配比 套數(shù) 配比 套數(shù) 配比 套數(shù) 配比 套數(shù) 配比 套數(shù) 配比 套數(shù) 配比 套數(shù) 配比優(yōu)山美地 79 4％ 249 12％ 460 23％ 856 42％ 124 6％ 120 6％ 132 7％金水灣 50 11％ 130 28％ 137 29％ 95 20％ 60 13％ 軍山半島 48 10％ 49 11％ 14 3％ 58 12％ 162 34％ 144 30％ 綠城 197 24％ 283 34％ 76 9％ 78 9％ 168 20％ 17 2％ 11 2％城市嘉苑 5 ％ 20 2％ 745 91％ 16 2％ 31 4％ 3 ％世紀(jì)花城 236 11％ 893 43％ 308 15％ 587 28％ 64 3％ 合計(jì) 48 ％ 611 9％ 1560 23％ 878 13％ 2461 37％ 629 9％ 372 6％ 146 2％面積段 面積 面積比 套數(shù) 套數(shù)比8590 72270 20％ 803 27％110125 89040 24％ 742 25％135144 135540 35％ 1004 33％160170 54120 14％ 328 11％200220 26880 7％ 128 4％總計(jì) 377850 100％ 3005 100％項(xiàng)目面積配比建議、項(xiàng)目面積配比建議公寓： 8590㎡公寓： 110125㎡公寓： 135144㎡公寓： 160170㎡公寓： 200220㎡商業(yè)會所幼兒園戶型分布、戶型分布樓層分布、樓層分布15F16F18F28F30F32F戶型 —— 樓王 建筑面積： 200㎡ 220㎡高附加值的體現(xiàn)：建筑面積： 220㎡贈送率大于 15％360度空中花園，獨(dú)梯獨(dú)戶彰顯豪宅氣度。216。三 進(jìn) —— 一層大堂智能化電梯刷卡住戶或訪客才
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