【正文】 地等） 解讀華僑城 開(kāi)發(fā)思路： 先旅游項(xiàng)目，提升版塊土地價(jià)值、升值空間和知名度，使生地變熟地，然后投資房地產(chǎn)。 旅游： “白地造景”，吸引游客：創(chuàng)造“亞洲之最”和“世界之最”的主題公園吸引全國(guó)游客。 先旅游升值地塊，然后開(kāi)發(fā)地產(chǎn)，從而降低風(fēng)險(xiǎn)，提高利潤(rùn)。旅游和地產(chǎn)項(xiàng)目的獲利比例月為 5： 3。 中國(guó)漁村：海洋生態(tài)。 2） 1999年：杭州樂(lè)園定位模糊，遭“冷遇”。 2023年 6月 18日，為迎接在杭州舉辦的“ 2023世界休閑博覽會(huì)”，杭州樂(lè)園閉園整改，納入“世界休閑博覽園”建設(shè)。 杭州樂(lè)園的失利就是因?yàn)橹黝}太復(fù)雜，如果不是其已有的品牌和后期巨大的投入改造，當(dāng)是極大的失敗。原來(lái)是荒灘，主要以濃縮世界文化為主，在一個(gè)區(qū)域克隆和創(chuàng)造景點(diǎn)，建設(shè)主題公園。 主題定位 濃縮世界建筑文化：“一步邁進(jìn)歷史，一日走遍世界”。 獲利方式：旅游（門票）、酒店（商業(yè)合作） +地產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)出售）。 發(fā)展前景廣闊， 度假消費(fèi)人氣正旺。 旅游地選擇 國(guó)內(nèi)旅游向出國(guó)旅游延伸。業(yè)態(tài)混雜看似違背現(xiàn)象商業(yè)理論，但古城眾多店鋪歷經(jīng)時(shí)日仍生存良好，也無(wú)游客抱怨購(gòu)物不便，說(shuō)明業(yè)態(tài)混雜至少在大理古城是有市場(chǎng)基礎(chǔ)的。全部為街鋪，產(chǎn)權(quán)為私人所有；部分為民居居改造，部分新修商鋪為業(yè)主購(gòu)買后出租。 麗江古城的商業(yè)街由四方街、東大街、新華街、七一街、五一街、光義街及眾多分巷組成。 ? ５、麗江古城最長(zhǎng)的商品經(jīng)營(yíng)街 —— 七一街 600米商品經(jīng)營(yíng)街，店鋪 333間，營(yíng)業(yè)面積 3086平米，租金 200500元 /m2〃 月。 西街街面采用本地大理石鋪設(shè)，長(zhǎng)青石板鋪就街道的兩旁作為道路與店鋪的分割。 旅游休閑業(yè)態(tài)，鄉(xiāng)土氣息與異國(guó)情調(diào)結(jié)合，整體商業(yè)氛圍較好。 商業(yè)特征 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司?，F(xiàn)共有店面約 495家，總營(yíng)業(yè)面積 1萬(wàn)多平米，主要以民族服飾、工藝品、銀飾、姜糖等旅游產(chǎn)品及餐飲和酒吧為主。 旅游小鎮(zhèn)的發(fā)展要素 要制定清晰的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略； 要設(shè)計(jì)旅游吸引力動(dòng)力機(jī)制，及小鎮(zhèn)的吸引力是什么； 要規(guī)劃旅游小鎮(zhèn)的功能及布局，旅游小鎮(zhèn)的功能包括居住、集散、夜間娛樂(lè)、觀光、休閑、度假、游樂(lè)； 要整合小鎮(zhèn)的旅游資源，策劃具有小城鎮(zhèn)和旅游雙重功能的項(xiàng)目； 要做好小鎮(zhèn)的景觀規(guī)劃，打造旅游小鎮(zhèn)的景觀吸引力與休閑度假環(huán)境； 設(shè)計(jì)政府功能與商業(yè)功能相結(jié)合的運(yùn)作模式。 鳳凰古城的休閑娛樂(lè)與旅館業(yè)生存狀態(tài)欠佳，這主要是因?yàn)轼P凰古城游客停留時(shí)間短、住宿客源少所致。 四大街區(qū)組成，總營(yíng)業(yè)面積 1萬(wàn)多平米 ,苗族吊腳樓主要建筑形式 . 鳳凰古城商業(yè)老街由老營(yíng)哨、東正街、北門、建設(shè)路組成，擁有店鋪近千家，基本以苗族吊腳樓為主，總營(yíng)業(yè)面積 1萬(wàn)多平米，營(yíng)業(yè)率 90%以上。 店鋪?zhàn)饨鹚秸{(diào)查 西街的臨街店鋪?zhàn)饨鹚礁鶕?jù)地段位置的不同，一般在 250～ 400元 /平方米 /月之間。單個(gè)門面的面寬一般在 ～ 5米，層高也都不高，大約在 。 新興旅游商業(yè)街 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司。東大街是麗江古城商業(yè)街繁華地段之一，它是連接玉河廣場(chǎng)與四方街的主干道，道旁有水渠、渠上有小橋、路邊有垂柳，景色優(yōu)美。 麗江古城目前月租金在 200500元 /㎡左右不等，最貴的四方街周邊區(qū)域月租金達(dá)到了 8001000元 /㎡，并呈繼續(xù)上漲的趨勢(shì)。 麗江古城對(duì)于本區(qū)域民族民俗元素的挖掘相當(dāng)成功，很好的將民俗與旅游有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，創(chuàng)造了極大的商業(yè)價(jià)值。業(yè)態(tài)混雜。 旅游方式 單一化向多樣化發(fā)展。 旅游需求的多元化發(fā)展，旅游地產(chǎn)也得發(fā)生多元化、特色化的變革。 投資周期長(zhǎng)。 宋城總占地 32萬(wàn)平方米。借助西湖旅游的品牌優(yōu)勢(shì)。 宋城很多地產(chǎn)都是就地勢(shì)位置，設(shè)計(jì)成個(gè)性鮮明的山地別墅。所以，杭州樂(lè)園開(kāi)業(yè)以來(lái)，營(yíng)業(yè)額和品牌知名度及美譽(yù)度并未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。從大環(huán)境上，當(dāng)時(shí)杭州以觀光為主的傳統(tǒng)旅游方式已漸顯不足，高品味的人文景觀可以起到積極的互補(bǔ)作用。 美國(guó)城：按 1： 1建造了白宮，南草坪、玫瑰園、總統(tǒng)山、華盛頓紀(jì)念碑、迪斯尼圣誕街、丘比特郵局、漂流河婚慶教堂、印第安村落、夏威夷、快樂(lè)堡和華盛頓紀(jì)念碑。 物業(yè)類型 主題公園，度假別墅、配套 解讀宋城 開(kāi)發(fā)思路：先旅游項(xiàng)目，提升版塊土地價(jià)值，然后投資景觀地產(chǎn)。 本案例最大的啟示是，告訴我們旅游地產(chǎn)可以： 平地造景，即制造景觀，制造主題，制造文化。 低資源 低賣點(diǎn) 低價(jià)值 高風(fēng)險(xiǎn) 資源成熟品牌知名 地塊升值投資期望 前期開(kāi)發(fā)旅游項(xiàng)目規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) ， 提升地塊價(jià)值； 后期投資地產(chǎn) ， 地塊成熟 ， 順利取得高利潤(rùn) 。 深圳華僑城整體規(guī)劃，大盤模式，自建旅游資源，先做旅游后做地產(chǎn)，取得了成功。依托現(xiàn)有的優(yōu)秀旅游資源，投入休閑度假設(shè)施設(shè)備，營(yíng)造旅游度假氛圍。 從成功發(fā)展的旅游休閑地產(chǎn)特色亮點(diǎn)來(lái)看，打造高端休閑產(chǎn)品來(lái)引爆市場(chǎng)，做大做強(qiáng)某項(xiàng)休閑功能產(chǎn)品來(lái)形成規(guī)模效應(yīng)，吸引眼球，并制定先人氣后商氣的發(fā)展思路，都是值得項(xiàng)目借鑒的寶貴經(jīng)驗(yàn)。 規(guī)劃上更多功能 從單一居住帶休閑。 旅游地產(chǎn)規(guī)劃、產(chǎn)品、需求等都依據(jù)市場(chǎng)需求、行業(yè)發(fā)展、政府支持及交通輻射范圍決定。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與配套服務(wù)軟硬兼施 除了硬件建設(shè)，沒(méi)有軟件建設(shè)，很難把普通的地產(chǎn)變成旅游地產(chǎn)。 ? 從消費(fèi)主體的核心市場(chǎng)構(gòu)成來(lái)看，世界休閑地產(chǎn)形成了三種不同的發(fā)展形態(tài)： ? 世界性休閑地產(chǎn) —— 休閑新城； ? 全國(guó)性休閑地產(chǎn) —— 度假區(qū) /村； ? 區(qū)域性休閑地產(chǎn) —— 主題休閑城區(qū)。依托現(xiàn)有旅游資源，投入休閑度假設(shè)施建設(shè)，大力營(yíng)造旅游度假氛圍。 增加景區(qū)的游覽內(nèi)容，提高游客的游覽興趣，進(jìn)而間接提升其它旅游地產(chǎn)的價(jià)值。在國(guó)內(nèi)一些城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)“泡沫”的時(shí)候，以“健康、運(yùn)動(dòng)、休閑”為主題的旅游房地產(chǎn)開(kāi)始興起，并取得了不俗的業(yè)績(jī)。 ? 更為廣泛的說(shuō)法是， 直接服務(wù)于旅游業(yè)或在空間上與旅游區(qū)有高度密切關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 。 3/10/2023 旅游小鎮(zhèn)研究暨四大旅游城市調(diào)研報(bào)告 專題研究之 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司。 概念解釋 旅游地產(chǎn)是集投資與消費(fèi)于一體的新型物業(yè)模式。從最初的商務(wù)旅游地產(chǎn)逐漸增多有 旅游商務(wù)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)、旅游商業(yè)地產(chǎn)、旅游住宅地產(chǎn)等。 以旅游接待為目的的自營(yíng)式酒 (飯 )店以及與旅游相關(guān)的寫字樓等均屬此類。 提供“