【正文】 發(fā)商 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)商 開發(fā)區(qū)綜合運(yùn)營(yíng)商 總體運(yùn)營(yíng)模式重點(diǎn) 以項(xiàng)目投資開發(fā)和初步運(yùn)營(yíng)為主，兼顧資產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 投資開發(fā)、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)為主，資本運(yùn)營(yíng)開始發(fā)揮重要作用 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和資本運(yùn)營(yíng)為主 36 分階段的總體運(yùn)營(yíng)模式重點(diǎn) 資源性資產(chǎn) 實(shí)體類資產(chǎn) 轉(zhuǎn)化 通過項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)回籠現(xiàn)金流 資源性資產(chǎn) 實(shí)體類資產(chǎn) 通過項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)回籠現(xiàn)金流 股權(quán)資產(chǎn) 通過資本運(yùn)營(yíng)套現(xiàn)或引入戰(zhàn)略合作方資源 轉(zhuǎn)化 轉(zhuǎn)化 貨幣資產(chǎn) 實(shí)體資產(chǎn) 股權(quán)資產(chǎn) 轉(zhuǎn)化 轉(zhuǎn)化 通過項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)回籠現(xiàn)金流 通過資本運(yùn)營(yíng)套現(xiàn)或引入戰(zhàn)略合作方資源 轉(zhuǎn)化 第一階段 第二階段 第三階段 37 第一階段的總體運(yùn)營(yíng)模式重點(diǎn) 資源性資產(chǎn) 實(shí)體類資產(chǎn) 轉(zhuǎn)化 通過項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)回籠現(xiàn)金流 ? 資源性資產(chǎn)包括企業(yè)自有資金、銀行授信、項(xiàng)目開發(fā)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)、土地優(yōu)先使用權(quán)、其它優(yōu)惠政策等 ? 第一階段以投資開發(fā)為主，首先就是要將資源性資產(chǎn)進(jìn)行優(yōu)化組合，通過大規(guī)模開發(fā)建設(shè)組建項(xiàng)目公司，形成實(shí)體類資產(chǎn) ? 資源性資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為實(shí)體類資產(chǎn)的過程需要與其它外界資源相配合，比如通過將項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、監(jiān)理等部分過程以外包形式與外部機(jī)構(gòu)合作，通過與其它投資方合資的方式組建項(xiàng)目公司等等，重點(diǎn)發(fā)揮公司的核心資源優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化分工，提高項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量和效率，同時(shí)降低開發(fā)成本 ? 部分優(yōu)質(zhì)核心項(xiàng)目建成后開始經(jīng)營(yíng)可以獲得穩(wěn)定增長(zhǎng)的現(xiàn)金流，而非優(yōu)質(zhì)核心項(xiàng)目則可以在項(xiàng)目建成后或經(jīng)營(yíng)一個(gè)階段后，通過部分或全部出售的方式獲得現(xiàn)金流 38 第二階段的總體運(yùn)營(yíng)模式重點(diǎn) 資源性資產(chǎn) 實(shí)體類資產(chǎn) 通過項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)回籠現(xiàn)金流 股權(quán)資產(chǎn) 通過資本運(yùn)營(yíng)套現(xiàn)或引入戰(zhàn)略合作方資源 轉(zhuǎn)化 轉(zhuǎn)化 ? 對(duì)于已經(jīng)建成的項(xiàng)目公司區(qū)別優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目和一般項(xiàng)目（主要參考財(cái)務(wù)指標(biāo)以及壟斷程度，詳見后面的項(xiàng)目分類方法），對(duì)于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目爭(zhēng)取在前期采取全資的股權(quán)架構(gòu)，一般項(xiàng)目則采取與外部合資的股權(quán)架構(gòu) ? 優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的股權(quán)在經(jīng)營(yíng)高峰期可以成為公司上市的資產(chǎn)來源，成為新融資平臺(tái)的主要贏利資產(chǎn) ? 一般項(xiàng)目的股權(quán)則可以在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的適當(dāng)時(shí)機(jī)，通過資本運(yùn)營(yíng)一次或分次套現(xiàn) 39 第三階段的總體運(yùn)營(yíng)模式重點(diǎn) 貨幣資產(chǎn) 實(shí)體資產(chǎn) 股權(quán)資產(chǎn) 轉(zhuǎn)化 轉(zhuǎn)化 通過項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)回籠現(xiàn)金流 通過資本運(yùn)營(yíng)套現(xiàn)或引入戰(zhàn)略合作方資源 轉(zhuǎn)化 ? 在第三階段，南沙開發(fā)的任務(wù)基本完成，開發(fā)區(qū)新項(xiàng)目和土地的運(yùn)作已基本市場(chǎng)化，公司的資源性資產(chǎn)主要以貨幣資產(chǎn)的形式存在 ? 公司在該階段開始真正形成一個(gè)具有投資控股架構(gòu)的國(guó)有控股企業(yè)，通過開發(fā)建設(shè)形成實(shí)體資產(chǎn)而后股權(quán)資產(chǎn)的模式已經(jīng)不再是該階段的主要運(yùn)營(yíng)模式，更多的是通過以貨幣資產(chǎn)等形式直接收購(gòu)?fù)獠宽?xiàng)目的股權(quán)或資產(chǎn)，通過資本運(yùn)營(yíng)獲得增值收益以及資產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)張 40 ? 亞商對(duì)南沙資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司的診斷 ? 公司戰(zhàn)略規(guī)劃 – 公司戰(zhàn)略定位背景 – 公司總體戰(zhàn)略定位 – 公司業(yè)務(wù)板塊定位 – 公司項(xiàng)目分類管理方法 – 公司戰(zhàn)略的柔性管理 南沙資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略規(guī)劃方案內(nèi)容 41 業(yè)務(wù)板塊的界定 業(yè)務(wù)板塊 基礎(chǔ)設(shè)施 交通物流 工化 置業(yè) 基礎(chǔ)設(shè)施 交通物流 工化 置業(yè) 科技投資 資產(chǎn)管理 基礎(chǔ)設(shè)施 交通物流 工化 置業(yè) 科技投資 金融 南沙開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位 ? 基礎(chǔ)設(shè)施 ? 港口物流 ? 臨港產(chǎn)業(yè) ? 科技資訊 政府提供的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資源 ? 城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資開發(fā)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán) ? 港口、物流、能源項(xiàng)目的投資開發(fā)權(quán)及部分經(jīng)營(yíng)權(quán) ? 科技資訊 基礎(chǔ)設(shè)施 交通物流 工化 置業(yè) 科技投資 角色定位 項(xiàng)目一級(jí)投資開發(fā)商 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)商 開發(fā)區(qū)綜合運(yùn)營(yíng)商 第一階段 第二階段 第三階段 42 各業(yè)務(wù)板塊的核心業(yè)務(wù)描述 基礎(chǔ)設(shè)施 交通物流 工化 置業(yè) 科技投資 金融 具有壟斷性質(zhì)的城市基礎(chǔ)設(shè)施投資，如污水處理、垃圾處理、自來水、綜合管線、路網(wǎng)等項(xiàng)目 具有寡頭壟斷性質(zhì)且投資巨大但具有長(zhǎng)期直接效益的交通物流項(xiàng)目投資，如港口、大型物流等項(xiàng)目 完全市場(chǎng)化但不完全競(jìng)爭(zhēng)的工業(yè)和化工項(xiàng)目投資，如政府指令的廣重、國(guó)風(fēng)塑業(yè)、標(biāo)準(zhǔn)廠房、石化儲(chǔ)運(yùn)基地等項(xiàng)目 進(jìn)入第二階段項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成為主要模式，通過設(shè)立科技投資基金等形式培育和發(fā)展科技項(xiàng)目，形成公司資本運(yùn)作的項(xiàng)目資源 具有優(yōu)先開發(fā)權(quán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，如房產(chǎn)建設(shè)、地產(chǎn)投資、公園建設(shè)等項(xiàng)目 第一階段的業(yè)務(wù)板塊 第二、三階段的業(yè)務(wù)板塊 在第二階段以資產(chǎn)管理形式存在，主要經(jīng)營(yíng)公司因項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)帶來的短期現(xiàn)金流的短期投資事務(wù)。這將為本地的城市運(yùn)營(yíng)商帶來一個(gè)良好的發(fā)展契機(jī)。 城市經(jīng)營(yíng)與企業(yè)經(jīng)營(yíng)一樣，也要追求增值，走差異化發(fā)展的道路，要有明確的發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)思路、整合平臺(tái)和操作手段。廣州南沙資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司 戰(zhàn)略與組織規(guī)劃報(bào)告 二 00三年八月 亞商企業(yè)咨詢股份有限公司 此報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。通過發(fā)展先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、培育產(chǎn)業(yè)鏈以及產(chǎn)業(yè)布局和功能規(guī)劃來進(jìn)行市場(chǎng)化的運(yùn)營(yíng)。 經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出，如果一年內(nèi)城市化率增加 1個(gè)百分點(diǎn)，就可以把 GDP拉動(dòng) 1— 2個(gè)百分點(diǎn)。在第三階段金融資本運(yùn)營(yíng)成為主要模式，多樣化的金融業(yè)務(wù)組合將發(fā)揮核心作用 43 ? 亞商對(duì)南沙資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司的診斷 ? 公司戰(zhàn)略規(guī)劃 – 公司戰(zhàn)略定位背景 – 公司總體戰(zhàn)略定位 – 公司業(yè)務(wù)板塊定位 – 公司項(xiàng)目分類管理方法 – 公司戰(zhàn)略的柔性管理 南沙資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略規(guī)劃方案內(nèi)容 44 項(xiàng)目分類的層次和目的 項(xiàng)目分類層次 項(xiàng)目分類目的 董事會(huì)決策審議的項(xiàng)目分類 項(xiàng)目投資開發(fā)的分類 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的分類 通過該層次的項(xiàng)目分類，確定不同類別項(xiàng)目的決策權(quán)限，以及采取的不同備案方式 通過該層次的項(xiàng)目分類，在總公司層面成立相應(yīng)的項(xiàng)目投資管理部門進(jìn)行項(xiàng)目投資開發(fā)管理，達(dá)到優(yōu)化資源配置的效果 通過該層次的項(xiàng)目分類，對(duì)不同類別項(xiàng)目采取不同的運(yùn)營(yíng)模式，以達(dá)到滿意的投資回報(bào) 45 董事會(huì)決策審議的項(xiàng)目分類指引 標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目決策權(quán)限 競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目 公司總投資 ≥ □ 億元 競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目 □ 億元 ≤ 公司總投資 □ 億元 壟斷性項(xiàng)目 公司總投資 ≥ □ 億元 公益性項(xiàng)目 公司總投資 ≥ □ 億元 競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目 公司總投資 □ 億元 壟斷性項(xiàng)目 公司總投資 □ 億元 公益性項(xiàng)目 公司總投資 □ 億元 需提交公司董事會(huì)審議決定 公司總裁辦公會(huì)具有完全決策權(quán)，但需報(bào)公司董事會(huì)備案 公司總裁辦公會(huì)具有完全決策權(quán)，無需報(bào)公司董事會(huì)備案 注：項(xiàng)目屬性（公益性、競(jìng)爭(zhēng)性、壟斷性）的定義參照后面的《項(xiàng)目分類方法》和《收益性項(xiàng)目分類的評(píng)判因素和標(biāo)準(zhǔn)》 原則：主要按項(xiàng)目的壟斷性 /競(jìng)爭(zhēng)性和投資規(guī)模進(jìn)行分類 46 項(xiàng)目決策審議的分類表 填表人： 部門： 填表日期： 項(xiàng)目名稱 是否公益性項(xiàng)目 公司總投資 項(xiàng)目一 項(xiàng)目二 項(xiàng)目三 …… 壟斷程度得分 壟斷程度評(píng)價(jià) 項(xiàng)目決策權(quán)限 47 項(xiàng)目投資開發(fā)的分類指引 原則：主要按項(xiàng)目的行業(yè)類別進(jìn)行分類，成立相應(yīng)的項(xiàng)目投資管理部進(jìn)行投資開發(fā)管理，達(dá)到資源配置優(yōu)化的效果 基礎(chǔ)設(shè)施 港口物流 工化 置業(yè) 科技投資 金融 具有壟斷性質(zhì)的城市基礎(chǔ)設(shè)施投資，如污水處理、垃圾處理、自來水、綜合管線、路網(wǎng)等項(xiàng)目 具有寡頭壟斷性質(zhì)且投資巨大但具有長(zhǎng)期直接效益的港口物流項(xiàng)目投資，如港口、大型物流等項(xiàng)目 完全市場(chǎng)化但不完全競(jìng)爭(zhēng)的工業(yè)和化工項(xiàng)目投資，如政府指令的廣重、國(guó)風(fēng)塑業(yè)、標(biāo)準(zhǔn)廠房、石化儲(chǔ)運(yùn)基地等項(xiàng)目 具有高科技性質(zhì)的項(xiàng)目，如王碼軟件園、高科技創(chuàng)業(yè)投資項(xiàng)目等 具有優(yōu)先開發(fā)權(quán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，如房產(chǎn)建設(shè)、地產(chǎn)投資等項(xiàng)目 金融服務(wù)行業(yè)項(xiàng)目，包括財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司、信托公司，以及參股銀行、證券、基金、資產(chǎn)管理公司等項(xiàng)目 48 項(xiàng)目投資開發(fā)的分類表 填表人： 部門： 填表日期： 項(xiàng)目名稱 基礎(chǔ)設(shè)施類 金融類 項(xiàng)目一 項(xiàng)目二 項(xiàng)目三 …… 工化類 置業(yè)類 港口物流類 科技創(chuàng)業(yè)類 歸屬部門 49 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的分類指引 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的總體思路 優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目 優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目 優(yōu)質(zhì)資源 優(yōu)質(zhì)資產(chǎn) 優(yōu)質(zhì)資本 項(xiàng)目分類運(yùn)營(yíng)過程 項(xiàng)目分類評(píng)價(jià) 項(xiàng)目歸類 項(xiàng)目分類評(píng)價(jià)因素 按公益性項(xiàng)目和收益性項(xiàng)目分類評(píng)價(jià) 按壟斷性項(xiàng)目和競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分類評(píng)價(jià) 按項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)高低分類評(píng)價(jià) 按控股項(xiàng)目和參股項(xiàng)目分類評(píng)價(jià) 項(xiàng)目分類運(yùn)營(yíng) 項(xiàng)目歸類與分類運(yùn)營(yíng) 項(xiàng)目通過歸類分為 ABC三大類，分別不同方式運(yùn)營(yíng) ? C類為公益性項(xiàng)目 ? B類為競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目，再按項(xiàng)目?jī)?yōu)劣細(xì)分為 B B B B4四類 ? A類為壟斷性項(xiàng)目，再按項(xiàng)目?jī)?yōu)劣細(xì)分為 A A A A4四類 50 項(xiàng)目 公益性項(xiàng)目（ C類） 收益性項(xiàng)目 公益事業(yè)管理部 項(xiàng)目子公司 ?日常管理 ?運(yùn)營(yíng)維護(hù) ?技術(shù)支持 ?成本中心 壟斷性項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目 財(cái)務(wù)指標(biāo)相對(duì)較好 財(cái)務(wù)指標(biāo)相對(duì)較差 控股 參股 A1 A2 A3 A4 財(cái)務(wù)指標(biāo)相對(duì)較好 財(cái)務(wù)指標(biāo)相對(duì)較差 控股 參股 B1 B2 B3 B4 項(xiàng)目分類方法 投資建設(shè)結(jié)束后進(jìn)入項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段 投資建設(shè)結(jié)束后進(jìn)入項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段 標(biāo)準(zhǔn)：指未來沒有明確收入來源的項(xiàng)目 標(biāo)準(zhǔn)：指未來有明確收入來源的項(xiàng)目 ?項(xiàng)目具體經(jīng)營(yíng) 51 收益性項(xiàng)目分類的評(píng)價(jià)因素和標(biāo)準(zhǔn) 序號(hào) 5分 4分 3分 2分 1分 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 超過行業(yè)平均水平 20%以上 超過行業(yè)平均水平 10%以上 達(dá)到行業(yè)平均水平 低于行業(yè)平均水平 10%以內(nèi) 低于行業(yè)平均水平 10%以上 項(xiàng)目的投資回報(bào)率 超過社會(huì)平均回報(bào)率水平30%以上 超過社會(huì)平均回報(bào)率水平20%以上 超過社會(huì)平均回報(bào)率水平10%以上 達(dá)到社會(huì)平均回報(bào)率水平 低于社會(huì)平均回報(bào)率水平 項(xiàng)目的壟斷程度 在經(jīng)營(yíng)區(qū)域內(nèi)公司是唯一一家提供該產(chǎn)品或服務(wù)的企業(yè)，且進(jìn)入壁壘極高 公司對(duì)項(xiàng)目的控制程度 絕對(duì)控股 相對(duì)控股 不控股但擁有實(shí)際控制權(quán) 不控股但公司能通過組建項(xiàng)目獲得必需的戰(zhàn)略資源 僅通過參股分享項(xiàng)目收益和資本增值 在經(jīng)營(yíng)區(qū)域內(nèi)僅少數(shù)幾家公司提供該產(chǎn)品或服務(wù)，有較強(qiáng)的進(jìn)入壁壘 大量的廠商，但公司通過技術(shù)或資源優(yōu)勢(shì)獲得長(zhǎng)期占有 50%以上市場(chǎng)份額的地位 大量的廠商，公司有一定的市場(chǎng)份額，產(chǎn)品差異化，可以自由進(jìn)入或退出該行業(yè) 大量的廠商，公司的市場(chǎng)份額較小，產(chǎn)品同質(zhì)無細(xì)分化，信息充分對(duì)稱，可以自由進(jìn)入或退出該行業(yè) 評(píng)價(jià)結(jié)果 ① ② ③ ④ 因素 ≥3 分 壟斷性項(xiàng)目 3分 競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目 ≥3 分 控股項(xiàng)目 3分 參股項(xiàng)目 ③ +④ ≥6 分 財(cái)務(wù)指標(biāo)相對(duì)較好 ③ +④ 6分 財(cái)務(wù)指標(biāo)相對(duì)較差 52 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的分類表 項(xiàng)目名稱 是否公益性 項(xiàng)目 財(cái)務(wù)內(nèi)部收 益率得分 財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng) 價(jià) 項(xiàng)目類別 項(xiàng)目一 項(xiàng)目二 項(xiàng)目三 …… 填表人： 部門： 填表日期： 否 繼續(xù) 是 C類項(xiàng)目 壟斷程度得分 壟斷程度評(píng)價(jià) 控股程度得分 控股程度評(píng)價(jià) 投資回報(bào)率得分 53 分類項(xiàng)目運(yùn)作的總體原則 項(xiàng)目投資建設(shè)管理 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理 項(xiàng)目資本運(yùn)營(yíng)管理 系統(tǒng)策劃 長(zhǎng)短結(jié)合 前后呼應(yīng) 分段操作 54 A類項(xiàng)目的階段運(yùn)作模式 項(xiàng)目資本運(yùn)營(yíng) 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng) 項(xiàng)目投資開發(fā)建設(shè) A1類 A2類 A3類 A4類 ?建立嚴(yán)格的成本質(zhì)量考核制度，避免浪費(fèi)確保質(zhì)量和工期 ?在建設(shè)的中后期引進(jìn)（或建議引進(jìn)）職業(yè)經(jīng)理人參與開發(fā)建設(shè)，加強(qiáng)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)的結(jié)合，縮短經(jīng)營(yíng)階段的磨合期 ? 制訂以凈利潤(rùn)和現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的業(yè)績(jī)考核制度和相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)指標(biāo) ? 結(jié)合業(yè)績(jī)考核建立經(jīng)理人期股制度 ? 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)采取分紅，一般不再投入 ? 促成建立合理的公司治理結(jié)構(gòu)，保護(hù)參股者身份的利益 ?