某商業(yè)物業(yè)銷售招商策劃綱要(存儲版)
【正文】 銷售準(zhǔn)備 客戶蓄水 強銷期 持銷期 焦點運動 尾盤 形象導(dǎo)入、現(xiàn)場包裝、主力店開始招商 客戶積累、活動造勢 形象升級、主力店確定、價值認同、開盤熱銷 品牌店招商、焦點運動戰(zhàn) — 5月全國火車站 商業(yè)圖片展 系列軟文炒作 7月 20日商業(yè)論壇 投資推介會 9月 7日 主力店簽定儀式新聞發(fā)布會 10月 18日開盤 ■ 整體營銷階段劃分 VIP客戶積累 散戶招商、商家進駐 ■ 開盤前客戶鎖定步驟： 全國各地火車站商業(yè)圖片展覽 系列軟文炒作 (地段 \規(guī)劃 \商業(yè)前景 \主力店等 ) 形象包裝、相關(guān)信息發(fā)布 商業(yè)論壇 \投資推介會 VIP卡認購 主力店意向簽定儀式暨新聞發(fā)布會 蓄勢，贏得市場主動 造勢 ,形成價值認同 公關(guān) ,構(gòu)筑商業(yè)前 景 “跑馬山莊國際街區(qū)杯”全國各地火車站商圈圖片展 一、活動目的 □通過全國火車站商業(yè)繁華氛圍呈現(xiàn)，勾起鎮(zhèn)江人對火車站商業(yè)版塊關(guān)注，進而對項目關(guān)注； □提高客戶對項目版塊信心與認可，從而實現(xiàn)投資引導(dǎo) 二、時間地點 ： 2023年 5月 :售樓中心 \火車站 \汽車站 三、活動形式 □售樓處火車站商業(yè)圖片展； □火車站、汽車站休息區(qū)、公共區(qū)商業(yè)圖片展； □報紙等平面媒體火車站商業(yè)圖片系列展，并進行系列炒做 跑馬山莊國際街區(qū)投資峰會及商業(yè)論壇 一、活動目的 □通過權(quán)威專家口徑論證區(qū)域及產(chǎn)品價值，建立項目公信力； □形成關(guān)注熱點，繼而形成口碑宣傳； □形成客戶對產(chǎn)品價值認同； 二、時間地點 :2023年 7月 20日 :鎮(zhèn)江國際飯店五洲廳 三、活動內(nèi)容 。 打造具備差異化功能的特色商業(yè)是實現(xiàn)本項目商業(yè)價值的市場出口 二、稀缺價值高價化 黃金分割點 :一個商業(yè)項目的位置地段是整個商業(yè)的稀缺價值核心，跑馬山莊距市中心大市口 ，市政府 ,是真正的城市“黃金分割點” .火車站商業(yè)圈也近在咫尺，未來跑馬山莊將承載著鎮(zhèn)江與新城的交通樞紐功能，目前雖然還是城市商業(yè)生地，但商業(yè)價值巨大且尚未被挖掘。鎮(zhèn)江跑馬山莊商業(yè)物業(yè)銷售招商策劃綱要 （ 2023年 12月 10日） 目 錄 ★ 商業(yè)環(huán)境分析： ★ 項目價值理解： ★ 商業(yè)價值塑造： ★ 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃： ★ 商業(yè)操作建議： 環(huán)境篇 1 商業(yè)環(huán)境分析 一、鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展趨勢 二、鎮(zhèn)江商業(yè)物業(yè)目前租售水平 三、本項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)統(tǒng)計 四、本項目市場盈利預(yù)期 一、鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展趨勢 社會零售及消費增長迅速 整體商業(yè)環(huán)境趨好 大交通、大拆違、大建設(shè) 商業(yè)地產(chǎn)硬件升級 政府南移城市化進程加速 催生商業(yè)多中心格局 住宅地產(chǎn)配套需求 社區(qū)大商業(yè)蓬勃發(fā)展 傳統(tǒng)單一中心商業(yè)格局已逐步打破， 新商業(yè)格局正在形成， 新興業(yè)態(tài)和升級業(yè)態(tài)存在巨大發(fā)展空間。 從商業(yè)價值判定商業(yè)功能 輻射全市的商務(wù)型綜合會所 兼顧社區(qū)配套商業(yè)功能 打造具備輻射功能的廣域商業(yè)是實現(xiàn)本項目商業(yè)價值的前提 由于目前項目周邊的商業(yè)環(huán)境尚不成熟，本項目定位于區(qū)域性的社區(qū)商業(yè)則顯然承載不了項目的規(guī)劃商業(yè)體量，而從目前鎮(zhèn)江成功定位的中心城區(qū)外大型商業(yè)項目來看，無一例外地是面向全市輻射，所以，對于本項目而言，廣域的商業(yè)定位不僅是一個前提，而且是一種必須。而本項目地處合肥高檔住宅區(qū)聚居的腹地，近水樓臺的優(yōu)勢其實是其他區(qū)域所不可比擬的，高端消費需求就近消化的剛性需求其本身就自然存在，所以無論從廣域還是區(qū)域市場，高端消費的市場需求是存在的； 從項目的商業(yè)體量來分析： 本項目商業(yè)體量偏小，主要業(yè)態(tài)將不可能規(guī)劃成大型超市和百貨業(yè)，專業(yè)性市場定位也不可取，區(qū)域商業(yè)對消費群體總量和業(yè)態(tài)經(jīng)營的成熟度要求很高，也就是說商圈覆蓋人群和商業(yè)氛圍很重要，而這些恰恰是本項目所在跑馬山版塊所不具備的，所以作為一個生地上的商業(yè)項目而言，本項目的業(yè)態(tài)定位將只能從精致化、特色化、差異化入手； 區(qū)域商業(yè)規(guī)劃日趨明朗： 鎮(zhèn)江市最近的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃目前已經(jīng)很明朗，政府南遷及大力發(fā)展南區(qū)商業(yè)的計劃已經(jīng)啟動，政府遠景規(guī)劃及目前的配套措施建設(shè)將為本項目的商業(yè)運營和發(fā)展提供了空間； 區(qū)域及全市范圍內(nèi)高端消費群體的支撐： 即將南遷的市政府給本項目帶來眾多高消費商務(wù)群體，同時周邊形成的高尚住宅區(qū)居住著大量的中高收入階層，因此，本項目有著非常豐富的高含金量的潛在消費群體，對于本項目高端商務(wù)招待的定位支撐很大 ； ，處于市場空白： 由于本項目的總體方向是依托大市口至南徐新城一帶強有力消費群體向全市輻射的綜合商業(yè)業(yè)態(tài)，項目周邊乃至全市和本項目類似的項目基本沒有，加上本項目具有一定的規(guī)模和輻射功能，所以本項目在定位的稀缺性上有比較強的競爭力，業(yè)態(tài)定位上處于領(lǐng)先地位； ： 在本次的商業(yè)調(diào)研中，訪問了部分本項目將來可能引進的一些知名的商業(yè)企業(yè)，從反饋的意見來看，大部分商業(yè)企業(yè)特別是餐飲、娛樂休閑類企業(yè)對于本項目都比較感興趣，同時對本項目的總體定位表示認可； ： 本項目南接鎮(zhèn)江第一景觀大道，西連城市主干道跑馬山路，是鎮(zhèn)江是不可多得的交通與環(huán)境兼?zhèn)涞纳仙现畢^(qū)，對高端客群的吸引力較大 三、商業(yè)業(yè)態(tài)主題 綠色生態(tài)商業(yè) 特色城市會所 四、整體業(yè)態(tài)布局 現(xiàn)代服務(wù) 餐飲 現(xiàn)代服務(wù) 餐飲 高檔商務(wù)會所 流行購物 1F 1F 2F 56 34 操盤篇 5 商業(yè)操作建議 一、商業(yè)經(jīng)營布局 二、商業(yè)同步推售建議 三、商業(yè)管理模式建議 四、商業(yè)配套建議 一、商業(yè)經(jīng)營布局 ■ 34樓負一層經(jīng)營布局 2200㎡ 17
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