【正文】 同步，在登記之前權(quán)利就已經(jīng)轉(zhuǎn)移或設(shè)立。私有財(cái)產(chǎn)的權(quán)利絕對(duì)、契約自由以及過(guò)失賠償責(zé)任都體現(xiàn)了以個(gè)人權(quán)利為主的法律精神。第三，合同當(dāng)事人之間的利益不平衡。買賣雙方已對(duì)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移產(chǎn)生了合意，合同生效后對(duì)當(dāng)事人均有約束力，違反合同的當(dāng)事人要承擔(dān)違約責(zé)任。單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土地，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)使用權(quán)。3．《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第16條規(guī)定：“土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)。7．《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第6條第1款規(guī)定：“城市私有房屋所有人，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)登記手續(xù)，經(jīng)審查核實(shí)后，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證；房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)。但因其過(guò)于原則，對(duì)善意合同相對(duì)方的利益保護(hù)不夠周全，對(duì)此在司法實(shí)踐中有淡化登記生效主義立法的趨勢(shì)。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”。（4）變更登記：權(quán)利人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生下列情形之一的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)變更登記：(1)房屋坐落的街道、門牌或者房屋名稱發(fā)生變更的。(三)公告。四．注銷登記：指因土地權(quán)利的消滅等而進(jìn)行的登記。八．查封登記：國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)人民法院提供的查封裁定書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后將查封或者預(yù)查封的情況在土地登記簿上加以記載。其目的是依照有關(guān)法律程序和技術(shù)規(guī)程，查清每一宗土地的位置、界限、面積、權(quán)屬、用途以及等級(jí)等基本情況，以滿足土地登記的需要。權(quán)屬審核應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)是：權(quán)屬合法、界址清楚和面積準(zhǔn)確。（5）核發(fā)或更改土地證書(shū)土地證書(shū)是土地登記卡部分內(nèi)容的副本，是土地使用者持有的法律憑證。為實(shí)施城市建設(shè)規(guī)劃，國(guó)家可以將城市私房占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)收回后授予新的土地使用者。同時(shí)，對(duì)需要評(píng)估的登記業(yè)務(wù)，由評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告。同時(shí)，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)根據(jù)有關(guān)規(guī)定收取費(fèi)用后，將房屋權(quán)屬證書(shū)發(fā)給權(quán)利人，并將登記中形成的各種產(chǎn)權(quán)證明、證件、文件和歷史材料等予以收集保管，建立檔案。登記機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要的，進(jìn)行公告。公有房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限內(nèi)，到房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門辦理所有權(quán)登記手續(xù)。交換公有房屋使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)遵循有利生產(chǎn)、方便生活的原則，由交換雙方簽訂書(shū)面協(xié)議。經(jīng)營(yíng)性房屋的租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃協(xié)議，明確租賃期限、使用性質(zhì)和租賃價(jià)格，規(guī)定雙方的權(quán)利和義務(wù)，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)持租賃協(xié)議，到房地產(chǎn)行政主管部門辦理審核手續(xù)。確需變動(dòng)時(shí)，必須征得出租人同意，并簽訂書(shū)面協(xié)議。4．買賣管理公有房屋的買賣，買賣雙方必須持有房屋所在地城市人民政府規(guī)定的證明文件。出售共有房屋時(shí)，房屋共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。在租賃期限內(nèi)，房屋產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，原租賃協(xié)議繼續(xù)履行。出租經(jīng)營(yíng)性房屋的修繕責(zé)任，由租賃雙方在協(xié)議中議定。3．租賃管理 公有住房的租賃必須執(zhí)行國(guó)家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策卻租金標(biāo)準(zhǔn)。公有房屋可以通過(guò)調(diào)整、交換等方式，促進(jìn)合理使用。(二)城市公房管理的內(nèi)容1．所有權(quán)登記 公有房屋實(shí)行所有權(quán)登記制度。（2）權(quán)屬審核。其內(nèi)容包括產(chǎn)權(quán)證、實(shí)地復(fù)核后繪制的單獨(dú)房地產(chǎn)平面圖、分戶房地產(chǎn)平面圖或分房分戶房地產(chǎn)平面圖。（2）權(quán)屬審核權(quán)屬審核分內(nèi)查外調(diào)兩部分內(nèi)查工作一般以產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍檔案的歷史資料和實(shí)地調(diào)查勘察的現(xiàn)實(shí)資料為基礎(chǔ)，以國(guó)家現(xiàn)行的政策、法律和有關(guān)的行政法規(guī)為依據(jù)，對(duì)申請(qǐng)人的身份、申請(qǐng)書(shū)、墻界表以及其他產(chǎn)權(quán)證明，審查其申請(qǐng)登記的房屋產(chǎn)權(quán)來(lái)源是否清楚，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和房屋變動(dòng)是否合法的過(guò)程。2．城市私房用地使用權(quán)：是指城市私有房屋的所有權(quán)人對(duì)房屋占用的土地所享有的國(guó)有土地使用權(quán)。注冊(cè)登記的內(nèi)容主要包括：填寫(xiě)《土地登記卡》和《土地共有使用權(quán)登記卡》、填寫(xiě)《土地歸戶卡》、組裝《土地登記簿》、填編《土地歸戶冊(cè)》。權(quán)屬審核是土地登記的核心環(huán)節(jié)。土地登記申請(qǐng)人應(yīng)提交的文件資料1．土地登記申請(qǐng)書(shū)2．申請(qǐng)人身份證明3．土地權(quán)屬來(lái)源證明4．地上附著物權(quán)屬證明注：土地登記申請(qǐng)書(shū)由申請(qǐng)人或其代理人填寫(xiě)；土地登記申請(qǐng)書(shū)以宗地為單位填寫(xiě)；土地登記機(jī)關(guān)在對(duì)土地登記申請(qǐng)人提交的文件資料審查確認(rèn)無(wú)誤后，應(yīng)在事先準(zhǔn)備好的《土地登記收件單》上進(jìn)行登記、編號(hào)、裝袋入案。六．異議登記：土地登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。包括：；；；；；；；；；。2．房產(chǎn)權(quán)屬登記的程序《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十條規(guī)定：“房屋權(quán)屬大呢國(guó)際依以下程序進(jìn)行：(一)受理登記申請(qǐng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在商品房竣工后，經(jīng)過(guò)初始登記才能取得大產(chǎn)證。房地產(chǎn)登記制度是現(xiàn)代物權(quán)法的一項(xiàng)重要制度。上述法律、行政法規(guī)及部門規(guī)章，基本上形成了我國(guó)目前的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的法律體系，從以上規(guī)定中可以得出，我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)立法從整體上來(lái)看，基本上是采德國(guó)式的登記生效主義的立法模式，實(shí)行的是登記發(fā)證制度，登記為房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)的生效要件，非經(jīng)登記不生權(quán)利變動(dòng)的效力。 第49條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面抵押合同”。土地所有權(quán)、使用權(quán)變更，自變更登記之日起生效。若當(dāng)事人已將房屋實(shí)際交付使用，買受人且對(duì)房屋進(jìn)行了重大修繕，因未登記而宣告買賣無(wú)效，買受人返還房屋，必然造成現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)秩序的重大混亂，此在司法實(shí)踐中越來(lái)越顯露出矛盾的尖銳性和復(fù)雜性。登記生效主義雖是保護(hù)交易的安全和快捷，穩(wěn)定社會(huì)秩序的強(qiáng)有力的措施，其亦有缺陷。交易主體雖知此存在風(fēng)險(xiǎn)，故欲借登記對(duì)抗效力來(lái)督促主體進(jìn)行公示，然免不了有抱僥幸心里之人，認(rèn)為自己取得的權(quán)利會(huì)免于他人的追奪而不予公示。（二）兩種登記效力模式之比較 登記對(duì)抗主義的精髓是意思主義，“其追求的價(jià)值在于個(gè)人的尊嚴(yán)與自由，認(rèn)為人的意思負(fù)載著主體的尊嚴(yán)”，“物權(quán)的變動(dòng)僅以當(dāng)事人的意思已足，形式的東西實(shí)屬多余，交付和登記為對(duì)抗要件，且采自愿原則，法律不予強(qiáng)制”。二是登記對(duì)抗主義，以法國(guó)為代表的日本、西班牙、意大利、比利時(shí)等國(guó)家采此模式。房地產(chǎn)權(quán)屬的登記管理功能，是指房地產(chǎn)登記具有國(guó)家管理意圖的功能。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬登記管理工作。 城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記（1學(xué)時(shí)）一、城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念房屋權(quán)屬登記，是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益的行為。相鄰各方不得越界或采用危及鄰人的方法使用土地，侵犯鄰人權(quán)益； ②相鄰地界線上的竹木及界限、界碑、界樁、界籬、界河、界溝等，所有權(quán)或使用權(quán)不明的，推定為相鄰各方共同所有或共同使用，雙方應(yīng)共同搞好養(yǎng)護(hù)，不得破壞。 環(huán)保相鄰權(quán)作為權(quán)鄰權(quán)的一種，與一般意義上的環(huán)境權(quán)是不同的：后者為一切公民所享有，不以房地產(chǎn)毗鄰關(guān)系為基礎(chǔ)，且內(nèi)容十分廣泛；前者則僅為特定范圍內(nèi)的人所享有，以房地產(chǎn)相鄰關(guān)系為基礎(chǔ)，且內(nèi)容較為有限。這是預(yù)防危險(xiǎn)發(fā)生，避免危及本人的最基本的要求。鋪設(shè)管線占用鄰地權(quán)與建筑施工臨時(shí)占用權(quán)的區(qū)別在于：后者只是施工期間內(nèi)短期、暫時(shí)占用，前者則是較長(zhǎng)時(shí)期甚至是永久占用。也就是說(shuō)，只有在相鄰一方的土地或房屋由于自然條件或其他原因限制，而處于相鄰他方所有或使用的土地或房屋包圍之中，致使其不通過(guò)他方土地或房屋就不能通行的情況下，相鄰方才能主張其行使相鄰權(quán)。這對(duì)于使用通道的一方而言，是對(duì)其權(quán)利的合理延伸；而對(duì)所有人而言，則是對(duì)其所有權(quán)的必要限制。在我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)住房部分產(chǎn)權(quán)無(wú)明文規(guī)定的情況下，國(guó)家有關(guān)住房制度改革的政策應(yīng)當(dāng)被視為具有法律效力的國(guó)家政策，住房部分產(chǎn)權(quán)亦應(yīng)受到法律保護(hù)，這與物權(quán)法定原則不相抵觸。我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革在不斷深化，而立法相對(duì)滯后，一些物權(quán)往往是先由當(dāng)事人以法律行為設(shè)定，然后被政策肯定，最后才升為法律的規(guī)定，企業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)是如此，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是如此，土地使用權(quán)也是如此。當(dāng)一棟樓房被區(qū)分為若干個(gè)部分時(shí)，又產(chǎn)生了建筑物區(qū)分所有權(quán)。（注：瑞安著：《民法導(dǎo)論》，PTY有限公司，法律書(shū)籍公司，雖然我國(guó)民法未明文規(guī)定之，但學(xué)說(shuō)則一致承認(rèn)它，并主張?jiān)趯?lái)的物權(quán)法里予以規(guī)定。把住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)設(shè)計(jì)為部分所有權(quán)體現(xiàn)了我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的上述根本目的。（4）住房從部分產(chǎn)權(quán)的主體來(lái)看如前所述，住房部分產(chǎn)權(quán)是一項(xiàng)具有占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)的新的物權(quán)，是所有權(quán)之一種，有其有限性或特殊性的一面。月第一版，第159頁(yè)。住房部分產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)生是在我國(guó)住房制度由計(jì)劃模式向市場(chǎng)模式的轉(zhuǎn)變過(guò)程中產(chǎn)生的新事物。但在住房部分產(chǎn)權(quán)情況下，原產(chǎn)權(quán)單位只有在購(gòu)房人出售時(shí)才有分割收益之權(quán)或優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。共有權(quán)說(shuō)反映了不少規(guī)章所規(guī)定的具體內(nèi)容，我們也不能排除把住房部分產(chǎn)權(quán)定性為共有權(quán)的可取之處。購(gòu)房人所付標(biāo)準(zhǔn)價(jià)款，包括住房本身的建筑造價(jià)以及征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，而租金僅僅包括維修費(fèi)、管理費(fèi)、折舊費(fèi)、投資利息和房產(chǎn)稅五項(xiàng)。（2）租賃權(quán)說(shuō)有的學(xué)者認(rèn)為，住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)為租賃權(quán)。單獨(dú)所有權(quán)說(shuō)，能從我國(guó)住房改革的價(jià)值取向去把握住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)，有現(xiàn)實(shí)意義和可取之處。土地滅失是指因地震、海平面升高、火山爆發(fā)、泥石流等自然災(zāi)害而造成的土地性質(zhì)改變或地貌的改變，如海平面升高面導(dǎo)致某些地區(qū)被海水淹沒(méi)。土地使用權(quán)終止的原因及其后果，可以分為下列四種：①因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用期限屆滿而終止。⑤“房地一并轉(zhuǎn)移”：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)主管部門登記、核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證。（3）以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán) ①內(nèi)涵：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。(二)土地使用權(quán)的取得、變更和終止1．土地使用權(quán)的取得對(duì)于土地使用權(quán)的取得主要方式是：原始取得（劃撥和有償出讓）和繼受取得（有償轉(zhuǎn)讓）。 土地使用者享有土地使用權(quán)的期限以出讓年限為限。②經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)后，土地使用者無(wú)償取得的土地使用權(quán)。二、土地使用權(quán) (一)土地使用權(quán)的概念、內(nèi)容和特征概念：民事主體依法取得土地的實(shí)際經(jīng)營(yíng)和利用權(quán)。對(duì)于共同共有房屋的處分，尤其必須全體共有人意思表示一致，個(gè)別共有人處分共有房屋的行為無(wú)效。房屋按份共有人都不愿取得房屋所有權(quán)時(shí)，可把房屋出售，賣得的價(jià)款由共有人按所有權(quán)份額進(jìn)行分配。能夠區(qū)分成彼此獨(dú)立使用的房屋，按份共有人可對(duì)房屋按份額直接進(jìn)行分割。房屋按份共有人應(yīng)盡的義務(wù)包括兩個(gè)方面：一是按照所有權(quán)份額承擔(dān)對(duì)共有房屋進(jìn)行管理、修繕等支出的費(fèi)用；二是行使所有權(quán)時(shí)不得損害其他共有人的利益。(3)房屋共有人對(duì)共有房屋權(quán)利的行使具有相互制約性。主要指非國(guó)有單位的法人通過(guò)投資、購(gòu)買或自建房屋而形成的房屋所有權(quán)；③自然人所擁有的房屋所有權(quán)。 房屋的使用權(quán)是對(duì)房屋的實(shí)際利用權(quán)力。房屋所有權(quán)是占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)（包括出售、出租、抵押、贈(zèng)與、繼承）的總和，房屋所有權(quán)人依法享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。所謂的占有權(quán)就是產(chǎn)權(quán)人對(duì)其房屋事實(shí)上的控制權(quán)。房屋所有權(quán)是指房屋的所有人依法對(duì)自己的房產(chǎn)所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)力，并可以排除他人對(duì)于其財(cái)產(chǎn)違背共意志的干涉，它是一種最充分、最完整的財(cái)產(chǎn)權(quán)或物權(quán)。應(yīng)注意者，由于我國(guó)土地只歸國(guó)家或集體所有，且其所有權(quán)不能流通，因此房屋與土地的關(guān)系主要體現(xiàn)為房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的關(guān)系。例如，房屋出租，就將房屋一定時(shí)期內(nèi)的占有、使用權(quán)讓渡給承租人來(lái)行使。如房主作為債務(wù)人以住房作抵押向債權(quán)人借債，若是到期不能清償債務(wù)，債權(quán)人可以處分房屋并優(yōu)先受償2．在我國(guó)，房屋所有權(quán)的形式主要表現(xiàn)為以下幾種形態(tài)：①國(guó)家房屋所有權(quán)，又稱為公房所有權(quán)，即國(guó)家對(duì)房屋擁有的所有權(quán)；②法人所擁有的房屋所有權(quán)。(2)房屋共有不等于房屋公有。占有權(quán)既是指有實(shí)際占有、支配房屋的權(quán)利，還包括以所有權(quán)人的名義進(jìn)行房屋所有權(quán)登記。①直接分割房屋，形成房屋的區(qū)分所有。④房屋變價(jià)分割。房屋的共同共有人對(duì)房屋享有平等的權(quán)利，對(duì)共同共有房屋所有權(quán)的行使，應(yīng)由全體共有人協(xié)商一致，不能協(xié)商一致的，按多數(shù)共有人的意見(jiàn)辦理，不允許個(gè)別共有人獨(dú)享房屋所有權(quán)。對(duì)于共有房屋，無(wú)法確定是共同共有還是按份共有時(shí)，如果一部分共有人主張按份共有，另一部分共有人主張共同共有，即使主體共同共有的人是少數(shù)，也應(yīng)該視作共同共有。這種劃撥土地使用權(quán)有兩個(gè)顯著特征：一是土地使用者取得土地使用權(quán)必須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，二是土地使用者取得土地使用權(quán)必須繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用。②取得的土地使用權(quán)是有期限的。征用是一種土地所有權(quán)發(fā)生變化的行為，而不是土地使用權(quán)的類型。低于最低價(jià)時(shí)國(guó)有土地使用權(quán)不得出讓。③以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的情形：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十四條的規(guī)定，下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：●國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；●城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；●國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；●法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。④年限：土地使用者通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。（2）土地使用權(quán)終止原因土地使用權(quán)人由于某種法定事由的出現(xiàn)而喪失土地使用權(quán)。④因土地的滅失面導(dǎo)致土地使用權(quán)的終止。二是把住房部分產(chǎn)權(quán)設(shè)計(jì)成單獨(dú)所有權(quán)，符合住房商品化的目標(biāo)，有利于住房進(jìn)入市場(chǎng)，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。盡管現(xiàn)在各地房改的具體做法有所不同，但有些做法是比較一致的，如通過(guò)房改獲取的住房部分產(chǎn)權(quán)，在很多方面受到限制，特別是收益權(quán)和處分權(quán)都是有限的。而租賃權(quán)不含有收取租賃物孳息之權(quán)，也無(wú)處分租賃物之權(quán)，只有占有權(quán)、使用權(quán)和享受租賃物的自然效用之權(quán)。這些都是共有權(quán)的表現(xiàn)。第三，在共有場(chǎng)合，各共有人原則上可隨時(shí)請(qǐng)求分割共有物，至少在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候有這種權(quán)利。在考察某一事物時(shí)，必須在特定范圍內(nèi)聯(lián)系特定的歷史條件進(jìn)