【正文】 ，旺場； —— 主打：星沙 CBD絕版地段。 ? CBD，因我們而自豪！ ? 99%的房子因 CBD而自豪， 1%的房子令 CBD更驕傲。 區(qū)域分布：星沙企業(yè)人員、私營業(yè)主、政府及企事業(yè)單位職工等、專業(yè)投資客戶、部分長沙市白領(lǐng)等 外地及長沙專業(yè)投資客為主，星沙客戶為輔。 項目 SWOT分析 ? 項目自身劣勢 (Weaknesses) ? 地塊規(guī)模較小，容積率較高，居住舒適度同比周邊大型小區(qū)較差； ? 單棟小戶產(chǎn)品，產(chǎn)品單一，受眾面較窄； ? 開發(fā)商品牌號召力不強。 單棟建筑，高容積率，商業(yè)面積比例大 規(guī)劃布局 ? 由于地塊幅度的既定，目前方案的規(guī)劃布局受限； ? 但樓棟整體布局優(yōu)好， “螃蟹”型平面布置 ，充分照顧到采光及通風(fēng)，緩解了高容積率帶來了舒適度不佳的問題； ? 交通組織較好， 環(huán)形車行通道 設(shè)置，照顧到了人車局部分流； ? 考慮到大商場的設(shè)置及物業(yè)品質(zhì)感的彰顯， 建議取消臨開元路地上停車位設(shè)置 。 客戶置業(yè)目的圖 客戶年齡結(jié)構(gòu)圖 從客戶年齡結(jié)構(gòu)來看， 3039歲的客戶是項目最大的客戶人群；其次是 4049歲這一年齡段人群； 30— 49歲是客戶主流年齡層。細節(jié)方面在開元西路推出大型戶外廣告，攔截收入高的星沙高收入群體 客戶來源 星沙本土客戶和周邊企事業(yè)單位的高收入群體占絕大部分，也有少量市區(qū)及其它地區(qū)的投資客 置業(yè)目的 投資 置業(yè)偏好 看重本區(qū)域和本項目的升值潛力，另外小區(qū)的環(huán)境也是吸引客戶的重要原因 星沙小戶型總結(jié) 各盤小戶產(chǎn)品上都能根據(jù)自身情況合理定位，但縱觀星沙市場， 檔次稍顯欠缺 ，缺乏一個能真正成為星沙標(biāo)桿的純小戶型項目； 除尚城之外，幾乎再無純正的小戶型項目，其他項目 大多依附項目整體的配套與環(huán)境而生，立意點不夠鮮明，元素不夠獨特 ，對于本案而言，雖無小區(qū)配套，但是更純粹的圈層， CBD配套共享足夠支撐高質(zhì)產(chǎn)品價值； 地段和品質(zhì)的不同使各個在售小戶型項目客戶來源有較大差別，參考本案的區(qū)位和規(guī)劃， 星沙投資客戶將是本案特別是銷售前期的重要客群 ； 小戶型在星沙市場能被大量投資客和自住客高度接受， 在售的各項目銷售情況都較理想，相對其他戶型的產(chǎn)品價格實現(xiàn)也較高 ，根據(jù)目前市場情況，本案選擇快速入市將受到市場熱捧； 本案旨在打造星沙標(biāo)桿性的小戶型項目，從目前市場情況來看， 無論是在品質(zhì)上還是貨源上都無顯性競爭對手 ，本案所在區(qū)域的鳳凰城、凱旋門這兩個明星項目的小戶形象及推廣值得項目參考和借鑒。 置業(yè)目的 投資為主，居家為輔 置業(yè)偏好 最看重的是本項目的投資回報和升值潛力，另外低總價低首付也對客戶有較大影響 星沙在售小戶 尚都花園城 優(yōu)越的地理位置及發(fā)展前景，為項目小戶型增光添彩 戶型面積： 4060㎡ 套數(shù)： 560 銷售率： 95% 銷售價格： 3400元 /㎡ 交房狀況：毛坯 ?項目位于星沙中心板塊區(qū)域，周邊配套相對完善，項目戶型簡單實用受到眾多青年置業(yè)者的青睞。因該項目小戶型總數(shù)量較少因此去化速度相對較快。 同比其他城市，長沙樓市基價仍較低，上漲空間較大； 城市資源不可復(fù)制，具有絕對的唯一性，支撐強勢； 連續(xù)旺銷的幾大項目告訴我們，市場熱度繼續(xù)在攀高； 短期看來機會大于風(fēng)險，中期面臨一定的政策風(fēng)險。宮寓 長沙重點個案分析 ? 交通相對便利，多條公交線路； ? 區(qū)域升值前景較大； ? 小區(qū)整體規(guī)劃利好，純正的歐洲新古典主義風(fēng)格設(shè)計受市場熱捧； ? 隨屋附送豪華裝修。 S W 謀房博客的戶型有三大特點：一是選擇面廣， 90㎡以下的小戶型就有 5種不同的戶型可供選擇；二是贈送面積大，戶送面積最高達到了 30% ；三是創(chuàng)意性的采用了錯層，并設(shè)計了 、 6米挑高庭院等?？v觀其 7種不同的戶型都保證了戶型緊湊、方正和采光。 46平米精致兩房一廳、 58平米舒適兩房兩廳、 85平米寬域三房兩廳不僅滿足投資者的基本使用需求，更放大了產(chǎn)品的價值空間。 價格及銷售分析 ? 單體樓，項目自身配套及綠化缺乏； ? 價格過高。樓盤主要分布于芙蓉路兩層及周邊地區(qū)，受五一商圈和東塘商圈輻射影響，借城市主干道芙蓉路之勢，成為價格第二高地。 小戶型依托的重點和非重點 ? 重點：地段和配套?。?！ ? 城市資源！ ? 城市中心或次中心區(qū)域，交通要道或扼口； ? 配套資源！ ? 成熟的配套是小戶型發(fā)展的關(guān)鍵，交通、生活、醫(yī)療、教育、購物等等； ? 非重點：企業(yè)品牌。在從緊的房貸政策，一季度成交規(guī)模將大幅跳水。 ? 星沙，無對手！ ? 所以，我們決心用長沙思維操作本案，從市場分析開始 —— 2023年的長沙 ? 地鐵來了！ ? 2號線的全面動工，標(biāo)志著長沙兩翼齊飛時代的來臨，河西新城，尚東武廣，兩頭旺熱； 1號線工程的確立，標(biāo)志著長沙地鐵基礎(chǔ)規(guī)劃布局基本完成，未來的長沙，是值得期待的； ? 高鐵來了！ ? 武廣客運高鐵的運行，確立了中國的又一個“三小時經(jīng)濟圈”，武漢至廣州，全程 3小時行程！武廣新城板塊火熱，各樓盤量價齊升，供不應(yīng)求。 中央 —— 空前的緊張 ? 調(diào)控開始了！ 從 2023年末的中央經(jīng)濟工作會議提出“防止”開始，到國務(wù)院工作會議提出的“遏制”，到央行微調(diào)準(zhǔn)備金率，到“貸款回收”，到各地紛紛響應(yīng)中央政策，到土地環(huán)節(jié)的大小限制措施，到兩會的熱議 ……調(diào)控的步調(diào)很緊張。大量 80后甚至 85后 90后提前透支加入買房大軍，大量炒房客重新占領(lǐng)市場。 ? 我們占據(jù)星沙最佳位置，區(qū)域地標(biāo)價值優(yōu)越，城市精神承載責(zé)任重大！我們可以內(nèi)斂，我們可以低調(diào)，但是我們的出身注定了我們的絕對地位，誰也不能復(fù)制我們的驕傲。此舉將嚴(yán)重削弱剛性需求購買力，挫傷消費信心。 報告提綱 ? 市場篇 ? 宏觀市場 ? 區(qū)域市場 ? 產(chǎn)品市場 ? 客戶市場 ? 市場小結(jié) ? 定位篇 ? 營銷篇 小戶型的發(fā)展 ? 政策導(dǎo)向影響 ： 2023年以來，在國家住房保障計劃的大框架下， 9070政策落地，中小戶型產(chǎn)品順應(yīng)政策需要； ? 價格指數(shù)影響 ：樓市價格短短幾年翻了幾番，購買力增幅遠遠沒有跟上房價漲幅，這樣無形中在相當(dāng)靜止的購買力空間里，房屋面積只能求其次求其小，中小戶產(chǎn)品更受歡迎； ? 最大價值追求 ：絕佳地段項目，往往考慮到做大面積商業(yè)，往往會考慮做中小戶型，究其原因，仍然是開發(fā)企業(yè)對地段最佳利用的結(jié)果，在單價相當(dāng)較高的情況下，面積和總價控制就顯得尤為重要了； ? 從小眾到大眾 ：更多的城市人離不開城市的色彩，企業(yè)白領(lǐng)，中高管，SOHO一族，藝術(shù)家，投資客，光怪陸離的其他人，他們都戒不掉城市的味道，也都想占有這個城市的魂 …客群的廣泛度支撐著小戶發(fā)展。 B：次核心區(qū)（ 60008000元 /平米）： 西至湘江，東到東二環(huán)，北至三一大道，南至南二環(huán)圍合而成，并除去四方坪區(qū)域、浦沅區(qū)域和核心區(qū)域。 長沙之芯從 09年 10月開盤至今一直熱銷，目前已處于尾房清盤階段，僅余少數(shù) 4080㎡一房，價格也由開盤時的 6500元 /㎡漲至 9600元 /㎡。 ~㎡為其主打戶型。 價格及銷售分析 ? 單體樓，項目自身配套及綠化缺乏； S W 嘉盛國際廣場面積區(qū)間在 35— 80之間，共有 7種不同戶型供客戶選擇，其中 ㎡為主力戶型。 價格及銷售分析 ? 項目自身配套及綠化缺乏； ? 位置相對較偏，投資性相對市區(qū)中心小戶型項目較低。 ? 最低價 :6000元 /㎡ ? 位置 :桐梓坡路與金星大道交匯處 ? 開盤時間 :20231212 ? 入住時間 :202312 ? 物業(yè)費 : ? 容積率 : ? 綠化率 :44% ? 占地面積 :100000㎡ ? 總建筑面積 :360000㎡ ? 車位數(shù)： 共 2040個，地上 220個 （ ），地下 1820個（ 8萬） 沁園春御苑 2023，長沙央?yún)^(qū)小戶項目旺銷分析 旺銷支撐 后續(xù)發(fā)展 經(jīng)驗移植 各小戶產(chǎn)品項目地段優(yōu)勢明顯，城市價值優(yōu)越； 樓市整體瘋漲的大背景進一步促動； 武廣及三城融城等為長沙帶來了更多的外來投資客； 長沙樓市基價較低，發(fā)展空間較大。 ?項目位于星沙中心板塊區(qū)域，周邊生活配套相對完善，但交通配套尚有欠缺，主力客群以周邊企業(yè)單位的年輕職員為主，少量廣電、市區(qū)客戶為輔。 功能定位 投資小戶型 推廣方向 低總價低首付為主要推廣方向，同時宣傳成熟社區(qū)的優(yōu)勢 客戶來源 以周邊企事業(yè)單位的員工為主，如山河智能，長豐獵豹、中聯(lián)重科等；另有部分星沙本地客戶。 功能定位 精裝修公寓 推廣方向 強調(diào)本項目戶型領(lǐng)先長沙市區(qū)其他項目，并首創(chuàng)星沙隊躍式房型。小戶型投資價值的地位相對較高。 成熟商圈物業(yè)，生活配套齊全 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) ? 用地規(guī)模??； ? 計容面積少； ? 公建比例大； ? 商業(yè)比例大； ? 容積率較高； ? 車戶配比低。 報告提綱 ? 市場篇 ? 定位篇 ? 項目本體分析 ? 項目 SWOT分析 ? 項目價值梳理 ? 項目定位 ? 物業(yè)發(fā)展建議 ? 營銷篇 項目 SWOT分析 ? 項目自身優(yōu)勢 (Strengths) ? 地段優(yōu)勢明顯，項目據(jù)守星沙目前最為優(yōu)越的地段，是項目發(fā)展的根本； ? 位居星沙商業(yè)中心，交通通達性較好，周邊配套成熟，生活便利； ? 地塊方正，利于規(guī)劃和發(fā)展； ? 目前項目規(guī)劃設(shè)計方案整體較佳，契合項目發(fā)展需要； ? 開發(fā)商實力較強，助力項目順利開發(fā)。 區(qū)域分布：星沙企業(yè)人員、專業(yè)大市場私營業(yè)主或中高收入青年置業(yè)群、政府及企事業(yè)單位職工等 星沙及長沙投資客戶為主，星沙及長沙自住客為輔。 SLOGAN ? CBD，從此由年輕人掌控！ ? 讓 CBD聽到青年的掌聲 ? 一城一棟，一室一廳，絕版。 本案的營銷總策略 強強聯(lián)手，形象制勝 本案的營銷總策略 ? 高端形象彰顯品質(zhì)； ? 品質(zhì)形象體現(xiàn)品位； ? 品位形象映襯格調(diào)； ? 格調(diào)形象細分人群； ? 形象視覺感，觸覺感，嗅覺感的拔高； ? 締造和放大項目的優(yōu)勢； ? 地段，品位，格調(diào)， CBD，繁華； ? 我們，只賣給有志成為城市主人的人！ 報告提綱 ? 市場篇 ? 定位篇 ? 營銷篇 ? 營銷總戰(zhàn)略 ? 營銷策略思路 ? 階段推廣策略 ? 佐佑營銷 推盤相關(guān) 首批入市節(jié)點 ，建議工程趕進度，爭取 9月、 10月前首批房源面市，搶得先機，積累相當(dāng)?shù)目蛻糍Y源，形成局部圈層效應(yīng)； 整體銷售時間 ，建議控制在 6個月內(nèi)完成住宅部分銷售， 12個月內(nèi)完成商業(yè)招商及車位銷售工作； 推貨節(jié)奏控制 ，建議效仿萬科金色家園高頻次少量推貨形式，價格一周一調(diào)整，貨量一日一更新，保持穩(wěn)定的客戶積累，充分挑逗市場，對市場營造稀缺，絕版，爭搶的強勢局面； 價格升級策略 ，建議先從樓層較低的房源開始推向市場，“較低”價格吸納星沙本地投資客及自住客為主，而后隨著貨源樓層的上漲，價格的不斷實現(xiàn)上調(diào)，客戶區(qū)域及結(jié)構(gòu)會發(fā)生較為明顯轉(zhuǎn)型，從自主偏投資，從星沙偏長沙。 ? 或許“青年公寓”和“商住”存有矛盾？ ? 或許“整體精裝修”？ 5500元 /㎡？ 致歉 ? 由于時間有限，我們尚未占有過多的項目資料； ? 由于時間有限，報告略顯簡陋； ? 請開發(fā)公司原諒，本方案旨在談佐佑思路，旨在探索開發(fā)商的開發(fā)期望； ? 后期將依次遞交詳細的： 市場分析報告，項目定位報告，項目物業(yè)發(fā)展建議，項目營銷報告，項目推廣報告等 ； ? 此項目對于城池置業(yè)來說是行業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展的起步，對于佐佑來說亦是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵點，期望能構(gòu)建合作，共贏未來！ ? 佐佑地產(chǎn)營銷憑借區(qū)域地產(chǎn)代理的壟斷地位，對操盤本案是很有信心的。 報告提綱 ? 市場篇 ? 定位篇 ? 營銷篇 ? 營銷總戰(zhàn)略 ? 營銷策略思路 ? 階段推廣策略 ? 佐佑營銷 階段推廣策略模型 導(dǎo)入期 體驗期 認(rèn)籌期 開盤期 強銷期 持續(xù)期 46月 67月 79月 9月 910月 1012月 高舉高打，全城告知，商住高端切入 高端形象持續(xù)站位，星沙客戶重點突破 產(chǎn)品價值的放大，建立圈層語境 高度密集的報廣 +開盤 PR活動，首次確立市場地位 過大客戶圈層，建立項目獨特的圈層語境和客戶影響層 PR活動+重點客戶突破為主，完成物業(yè)整體銷售 報告提綱