【正文】 我們覺得新力做的不錯，我們?nèi)タ催^洲悅，感覺不錯。心里價位 ：高層 7500元 /㎡，小高層 7800元 /㎡，多層 8500元 /㎡216。216?？蛻粽Z錄：希望價格不是很高，交通能便利些，居住環(huán)境要好，精裝房更方便。裝修要求 ：希望能自己裝修216。區(qū)域 ： 因為離上班地方近，感覺經(jīng)開區(qū)也比較適合生活 ， 會考慮新項目，看價格216?？蛻粽Z錄：想買面積大一點的房子改善居住環(huán)境，品牌開發(fā)商，物業(yè)服務(wù)要好，希望是學(xué)區(qū)房關(guān)鍵詞： 重點學(xué)區(qū) 物業(yè)保障 大面積改善誠 邦 u 產(chǎn)品需求： 90100㎡的三房是絕大多數(shù)人的需求，多為首置、首改客群，支付能力有限，緊湊三居滿足一家三口或與老人同住的基本需求。誠 邦 經(jīng)開和新建區(qū)域內(nèi)首置和改善客戶；216。需求面積 ： 高層普遍需求在 80100㎡的小三房，改善需求在 120㎡左右的舒適三房；洋房考慮地下室贈送、露臺贈送等。北京? ? 北京誠邦 他們大部分想擁有私家車，經(jīng)濟型轎車是他們的首選；誠 邦 216。榮譽出品 ?Real UnitedCustomer Research and indepth interview目標(biāo)客戶判定 住在老家，迫切需要在縣城安一個家；216。榮譽出品 ?Real United誠 邦 誠 邦 住在縣城周邊的現(xiàn)在；216。 經(jīng)濟略微寬裕，生活相對閑適；腦白金一族 — — 遷居郊區(qū)養(yǎng)老的中老 年群體誠 邦 他們注重生活品質(zhì)，需求有兒童房的房子；216。 月薪在三到四千左右，買房需貸款；216。榮譽出品 ?Real United婚房一族希望買房結(jié)婚即將結(jié)婚的年青客群城市新銳未婚的年輕群體財富成長家庭 為改善居住環(huán)境的客群腦白金一族遷居郊區(qū)養(yǎng)老的中老年群體兩區(qū)交界匯聚五類人群Customer Research and indepth interview目標(biāo)客戶判定 客戶需求區(qū)域認(rèn)知： 對該區(qū)域未來發(fā)展前景較為認(rèn)可，未來地鐵開通及快速路修通給他們的信心較大，但作為首選區(qū)域可能較低。 紅谷灘區(qū)青壯年上班族；216。u 配套： 區(qū)域內(nèi)交通環(huán)境較差，缺少大型商業(yè)購物中心、餐飲中心、娛樂中心等基礎(chǔ)設(shè)施，學(xué)校主要為私立學(xué)校居多，公立較少。u 品質(zhì)要求 ： 對萬科品牌的認(rèn)可度高，對居住品質(zhì)有較高要求，客群普遍認(rèn)為區(qū)域內(nèi)新力帝泊灣項目品質(zhì)較高、物業(yè)環(huán)境較好，雖然價格相對世紀(jì)樂活公元城、漢港凱旋城較高，但是新力帝泊灣依然是片區(qū)去化最好的項目；因為萬科在南昌的品牌積累，很對客戶對于萬科進駐此區(qū)域持樂觀態(tài)度，但期待值并不高。學(xué)區(qū) : 關(guān)注學(xué)區(qū)劃分，看重學(xué)區(qū)房216?，F(xiàn)在黃家湖路在修路，堵得不行，過去一趟轉(zhuǎn)好幾條路。產(chǎn)品要求 ：面積在 90㎡三房216。學(xué)區(qū) : 最好是學(xué)區(qū)房216。關(guān)鍵詞： 位置偏 低單價 面積小潘聰， 30歲，東華理工大學(xué)副科級（經(jīng)開區(qū)人）置業(yè)次數(shù)：二次置業(yè)購房要求：改善型住宅216。配套 ：有社區(qū)幼兒園216。因為是臨時住，對于周邊的配套要求不算太高。北京? ? 北京誠邦 自己有一套 90㎡的兩房，想買一套改善，離紅谷灘更近一些， 100㎡左右的小高層三房最好，能接受度價格 8500左右，使用公積金貸款，覺得現(xiàn)在政策這么好，不用的話萬一哪天政策變了不合算。關(guān)鍵詞： 8090㎡三房，首改對居住環(huán)境要求高誠 邦 216。關(guān)鍵詞： 贈送面積，社區(qū)品質(zhì)，鄰居品質(zhì)，個性化裝修關(guān)鍵詞： 區(qū)域發(fā)展看好，物業(yè)保障誠 邦 對于萬科在經(jīng)開南區(qū)拿地并不看好，認(rèn)為新建縣下級鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶文化水平較低，好工作的人都在紅谷灘、九龍湖買了房子，文化水平低的結(jié)婚用房選擇靠近新建區(qū)，主要考慮價格因素。榮譽出品 ?Real United朱先生 ， 30歲左右，夫妻二人與父母同住高新區(qū)，在紅谷灘上班（地產(chǎn)策劃） 吉安人 經(jīng)開區(qū)南大畢業(yè)，妻子是朝陽洲教師因為經(jīng)開區(qū)有好多的朋友，而且在這個區(qū)域生活的思念，所以希望在經(jīng)開區(qū)購買為了妻子上班方便選擇了艾溪湖其余的保利金香檳，與父母一起同住，自己在紅谷灘上班有點遠，今年看的英格蘭堡，交了定金，主要是因為近 30㎡ 贈送， 95㎡ 個實得面積 120㎡ 。關(guān)鍵詞： 90100㎡三房，看價格，看重經(jīng)開區(qū)域的發(fā)展Customer Research and indepth interview客戶調(diào)研及深度訪談彭先生， 29歲，個體戶做服裝批發(fā)生意（經(jīng)開區(qū)下縣人）覺得經(jīng)開區(qū)挺好，老家有套房，現(xiàn)在在紅谷灘租的店面，不經(jīng)常回家住，紅谷灘房價太高，希望買個層數(shù)比較低的 110120㎡三房，價格在 8000元左右可以接受。榮譽出品 ?Real United鄒浪，男， 26歲，個體經(jīng)營戶（南昌縣三江鎮(zhèn)人，現(xiàn)在經(jīng)開區(qū)開小家店）財大畢業(yè)，現(xiàn)在還沒有結(jié)婚，在財大邊上做小生意，修理、買賣電器，一直租房子住，想買個 100㎡左右的三房，留著結(jié)婚用。價格在 9500以內(nèi)可以接受，購買的話會一次性付清。有一個孩子已經(jīng)上高中了，所以對學(xué)區(qū)房沒要求。聽說區(qū)域會有地鐵 5號線，到時候可以直接到雙港西大街，雖然時間比較遠，但是總會修好的。對于地塊區(qū)域看好，因為挨著新建區(qū)，目前交通和配套雖然不齊全但是未來會發(fā)展起來，對萬科品牌比較看好，但是不會買裝修房，如果價格在7000左右會考慮；對于學(xué)區(qū)要求較為迫切，三個孩子最小的剛上幼兒園。216。榮譽出品 ?Real UnitedCustomer Research and indepth interview深度訪談 從區(qū)域價值認(rèn)知度來看，地緣性及相鄰區(qū)域新建區(qū)的客戶認(rèn)知度較紅谷灘及老城區(qū)客戶更好，反饋到價格上新建和經(jīng)開客戶的心理價位略高。誠 邦 意向產(chǎn)品與心理價位交叉分析誠 邦 意向產(chǎn)品與心理價位交叉分析紅谷灘與老城區(qū)客戶針對本案片區(qū)價值認(rèn)知度較低，心理起價較低，高層、小高、多層與別墅產(chǎn)品間價差 500元左右；注：次價格為帶裝修的最高意向價格（別墅產(chǎn)品除外）誠 邦 分析216。同時，又因為其主要客群以企業(yè)員工為主，支付能力有限故面積段在 110以內(nèi)。北京? ? 北京誠邦 216。216。居住區(qū)域 職業(yè)家庭構(gòu)成 工作區(qū)域受訪者特點：受訪者特點： 大多居住在經(jīng)開新建的地緣性客戶，大多為三口、四口人居住在一起；工作主要集中在經(jīng)開區(qū)和紅大多居住在經(jīng)開新建的地緣性客戶，大多為三口、四口人居住在一起；工作主要集中在經(jīng)開區(qū)和紅谷灘，以私營業(yè)主最多，其次為教師及附近產(chǎn)業(yè)園員工。）誠 邦 通過對本體的研究得出本地塊應(yīng)針對經(jīng)開及新建區(qū)域客戶進行客戶研究；216。 競品客戶分析丨樂活公元城客戶居住區(qū)域 客戶職業(yè) 家庭構(gòu)成 購買因素u 樂活公元城成交客戶 主要居住區(qū)域 在下新建縣，約占比 58%，上新建縣占比 29%，其次是經(jīng)開區(qū)占比是 8%；u 客戶職業(yè) 以務(wù)農(nóng)為主，個體攤販占比為 33%，企業(yè)占比 20%，其次是公務(wù)員和事業(yè)單位占比為 2%u 家庭架構(gòu)只要以復(fù)合型為主占比為 33%,一家三口占比 19%，其次為兩口之家和青年家庭分別占為 21%和 13%u 購買因素主要看中價格實惠占比 48%，其次為工作因素和居住環(huán)境分別占比為 19%和 13%。經(jīng)開區(qū)域老牌明星項目主要客群為 新建區(qū)客戶為主 ，看中 實惠的價格 和 高贈送 ，客群的 支付能力一般 ；誠 邦 本案同品牌競品項目： 萬科金域國際在售產(chǎn)品：高層和洋房，洋房均價： 8600元 /㎡高層均價：8000㎡在售產(chǎn)品：高層；均價 5400元 /㎡在售產(chǎn)品：高層、洋房均價為 7300元 /㎡； 8700元 /㎡在售產(chǎn)品：高層均價為 6200元 /㎡地塊屬于經(jīng)開區(qū)黃家湖沿線板塊與新建相交，全國品牌發(fā)房企項目較少，故截取周邊直接競品與區(qū)域標(biāo)桿項目客戶為研究范本；新力帝泊灣在售產(chǎn)品：多層；均價 7000元 /㎡盛世華庭在售產(chǎn)品：高層；均價 7000元 /㎡誠 邦 醫(yī)院：本案周邊無三甲級醫(yī)療機構(gòu)，僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生所； 有洪都中醫(yī)院紅谷灘分院紅谷灘新區(qū)新建區(qū)經(jīng)開區(qū)地塊位于經(jīng)開區(qū)西南側(cè)，與新建區(qū)交匯處，目前 四至道路及交通情況較差， 周邊生活 基本配套較為低端；誠 邦 榮譽出品 ?Real United誠 邦 北京? ? 北京誠邦 競品地圖216。 競品客戶分析丨萬科金域國際客戶居住區(qū)域 客戶職業(yè) 家庭構(gòu)成 購買因素u 萬科金域國際成交客戶 主要居住區(qū)域 在經(jīng)開區(qū)，約占比 73%，新建區(qū)占比 7%，其次是紅谷灘與青山湖各站 4%；u 客戶職業(yè) 以教師為主，占比為 55%，企業(yè)員工占比 24%，其次是個體戶 11%；u 家庭架構(gòu)只要在兩口之家和復(fù)合型家庭占比較大，分別為 28%和 21%u 購買因素以企業(yè)品牌為主，占比 15%，其次為居住環(huán)境和精裝修，占比 13%。 競品客戶分析丨漢港凱旋城客戶居住