【正文】 宣傳教育管理，通過各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德；加強(qiáng)員工培訓(xùn)，不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。 協(xié)調(diào)管理 運(yùn)用協(xié)調(diào)管理的方法，解決在管理服務(wù)過程中經(jīng)常發(fā)生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)主（經(jīng)營戶）之間的矛盾或沖突。 2）建立健全業(yè)主、租戶的檔案，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通和聯(lián)系。 7）負(fù)責(zé)各級職能機(jī)構(gòu)的調(diào)整、公司人事管理，以及制定和修改公司各項(xiàng)規(guī) 章制度。 本項(xiàng)目客戶接受程度 根據(jù)前期市場調(diào)查與首屆意向客戶座談會調(diào)查問卷顯示，投資客戶可接受的物業(yè)管理費(fèi)大約為： 5—10元 /㎡ 包含的內(nèi)容 1） 2） 3） 4） 5） 公共部分水電費(fèi) 公共設(shè)備設(shè)施維修維護(hù)費(fèi) 物業(yè)的清潔、保安、消防的管理 固定的廣告宣傳推廣費(fèi) 全部物業(yè)管理內(nèi)容的 管理成本 三、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 本項(xiàng)目的物業(yè)管理收費(fèi)擬定為： 10元 /㎡ /月（包含 3元 /㎡ /月的固定廣告宣傳推廣費(fèi)用） 第六部分 經(jīng)營管理組織架構(gòu) 一、組織管理架構(gòu)圖 二、人員配備 根據(jù)項(xiàng)目的經(jīng)營管理模式、組織架構(gòu)確定管理公司的管理人員總計(jì)： 43人。 合作時間： 1025年 引進(jìn)商家對象：中型超市與百貨結(jié)合的商家、家電連鎖商家 引進(jìn)目的：成為項(xiàng)目的主力經(jīng)營店，推動項(xiàng)目的銷售與招商 整體出租優(yōu)勢與劣勢分析 優(yōu)勢分析 1）、投入成本約等于零，工作量小 2）、風(fēng)險性低 3）、無需投入人力物力資源進(jìn)行經(jīng)營管理 4）、待物業(yè)升值和商業(yè)成熟后能收回經(jīng)營，遠(yuǎn)期回報值高 5）、在合適時機(jī)可以將商鋪投入市場進(jìn)行銷售，可獲得較好的銷售回報 6）、可有效降低商鋪空置率，容易盤活商場 劣勢分析 1）、失去經(jīng)營自主權(quán)，可能出現(xiàn)因商家中途退出的不利因素 2）、如租賃市場反映熱烈，會造成短期回報值相對減少 經(jīng)營配套設(shè)施設(shè)置 租賃相關(guān)事項(xiàng) 1）、出租面積和使用率明晰 2）、降低與商家的合作門檻，低租金引進(jìn)，求取其品牌效應(yīng)為商鋪銷售 奠定基礎(chǔ)，制造賣點(diǎn) . 3）、租金：按項(xiàng)目市場租金定價的 50～ 60%引進(jìn) 4）、租賃 押金：收取同等于月租金 2個月的租賃經(jīng)營押金、預(yù)收首月租 金（或具體商談） 5）、租金遞增比例：從第三年起，每年平均遞增 2～ 4% 6）、發(fā)展商一般負(fù)責(zé)提供硬件設(shè)施 7）、工商管理費(fèi)、國稅、地稅，由商家自行處理 8）、水、電費(fèi)用：由商家自行交納或發(fā)展商代收 9）、客戶自行辦理工商執(zhí)照，繳納國稅、地稅等經(jīng)營費(fèi)用 10）、外觀裝修由發(fā)展商負(fù)責(zé)精裝修 11）、內(nèi)部毛坯房交付，廣場等由發(fā)展商處理 經(jīng)營配套設(shè)施的配置、裝修的標(biāo)準(zhǔn)及租賃的相關(guān)事項(xiàng)可與承租商家協(xié)商確定。而對于一個位于市中心，經(jīng)營不善冷冷清清，返租承諾無法兌現(xiàn)（投資者云集討債）的大型購物廣場：即使當(dāng)年開發(fā)商銷售良好，早已賺得盆滿缽滿，其長期的負(fù)面社會影響 也會使開發(fā)商的品牌形象大打折扣。 其風(fēng)險在于： （如長達(dá) 15 年以上，大多數(shù)購房者取回商鋪的經(jīng)營權(quán)時已進(jìn)入老年）。如樓層不高則風(fēng)險較低，特別適合于商業(yè)步行街。 有利于開發(fā)商進(jìn)行市場資本運(yùn)作，適用于本項(xiàng)目的綜合體部分。 二、租售模式分析 （一）整售 整售對很多開發(fā)商來講都是可遇而不可求的，商業(yè)行業(yè)整體利潤較低，注重資產(chǎn)的良好流動性，一般不會采取直接購買的方式取得經(jīng)營權(quán)。 誤區(qū)六：主力商戶進(jìn)駐是商業(yè)地產(chǎn)的必殺技 以大商家、品牌主力店進(jìn)駐項(xiàng)目作為商業(yè)賣點(diǎn)，已經(jīng)成為目前商業(yè)地產(chǎn)銷售、招商的重要傳播主題，不少發(fā)展商在招商之前，都緊鑼密鼓尋找合適的大型商戶作為號召，以求在銷售和招商前期打響項(xiàng)目知名度，促進(jìn)銷售和招商工作的開展。但在深圳，不少的發(fā)展商將帶租約的商鋪推向市場進(jìn)行銷售，銷售情況卻不甚理想，分析其原因，我們可以看到，買家投資商鋪的目的主要在于升值，先租后售卻存在這樣的弊端：一方面，已經(jīng)出租的商鋪局限了商場的經(jīng)營范圍，商場被定型，可控制的變化空間不大，如果市道好，商場的經(jīng)營好，租金有保證，客戶的信心尚可，但一旦商場經(jīng)營不好的話，商鋪的市場前景一片暗淡，對于客戶吸引力無疑是零了，銷售就無從談起了；另一方面，已出租的商鋪也對租金價格水平定性，局限了商鋪的投資回報空間，目標(biāo)買家豈能接受一個較為確定的租金價格，如果該租金價格與投資者的心理價格相差較大的話，買家對于商鋪的價值將不予認(rèn)同。 但隨著市場上許多返租銷售的項(xiàng)目開業(yè)后陷入經(jīng)營困境，甚至變成爛尾項(xiàng)目，導(dǎo)致返還租金一拖再拖，發(fā)展商的 “返租承諾 ”不能兌現(xiàn)，越來越多投資者對于返租銷售方式已經(jīng)開始出現(xiàn)了保留或動搖的態(tài)度，對發(fā)展商的信心也日漸消失。 造成誤解的主要原因，是因?yàn)槲飿I(yè)管理和商業(yè)管理都是為同一對象群體（包括業(yè)主、承租者、消費(fèi)者）提供服務(wù)，事實(shí)上，物業(yè)管理和商業(yè)管理完全是兩個不同的概念，是兩種不同類型、不同權(quán)責(zé)、不同作用、不同性質(zhì)、不同專業(yè)的管理范疇。因?yàn)橐粋€成 功的商場，不僅要銷售旺，更應(yīng)該是租賃旺和經(jīng)營旺。 在項(xiàng)目銷售的同時與投資客戶簽訂 “統(tǒng)一經(jīng)營管理 ”的相關(guān)協(xié)議。 本項(xiàng)目管理設(shè)想： 建設(shè)專業(yè)技術(shù)管理隊(duì)伍。早期介入還有利于全面了解所管物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)備安裝等情況。 二、物業(yè)管理定位 物業(yè)管理是商場開業(yè)后營運(yùn)能否順暢的重要保證，是商業(yè)物業(yè)的管理體系中重要的一環(huán)。 統(tǒng)一招商 通過統(tǒng)一的招商可儲備招商資源，不僅可為購買商鋪的投資客解決后期的經(jīng)營收益問題，增加項(xiàng)目銷售機(jī)會。經(jīng)營管理為經(jīng)營者提供良好的經(jīng)營環(huán)境，為經(jīng)營戶創(chuàng)造更高的經(jīng)營效益，使物業(yè)升值。 （三）項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 精品專賣店、百貨零售、專業(yè)市場及配套商業(yè)。 市場較小，口碑傳播較快，要求項(xiàng)目不能出現(xiàn)災(zāi)難性錯誤。 項(xiàng)目屬于建湖重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，政府較為重視，支持力強(qiáng)。 成立項(xiàng)目專業(yè)經(jīng)營管理公司，后期經(jīng)營管理科學(xué)合理，節(jié)約運(yùn)營成本。 一站式消費(fèi)基地，項(xiàng)目業(yè)態(tài)較為齊全，招商范圍廣、難度大。 表一：中小型商鋪形態(tài)特征 表二：中大型主題商場形態(tài)特征 （四） 區(qū)域內(nèi)同類商服物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 市場評估結(jié)論： 建湖日益增長的人口及其特有的消費(fèi)特征使得建湖具有較強(qiáng)的消費(fèi)需求。 服務(wù)功能單一，缺少集購物、休閑、娛樂、餐飲等一站式消費(fèi)場所。 注重產(chǎn)品品質(zhì)，追求品牌。 本案是建立在前期市場調(diào)研及營銷導(dǎo)入的基礎(chǔ)上，結(jié)合市調(diào)結(jié)論、市場定位、產(chǎn)品定位及營銷整合等而制定的經(jīng)營策劃報告。 經(jīng)營管理的實(shí)施是一個隨市場變化而必須隨時調(diào)整的系統(tǒng)工作，取決于經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)對市場的把握、經(jīng)營戶的掌控、專業(yè)的經(jīng)營管理水平。 購鋪以自營為主， 投資商鋪出租者有上升趨勢。 大多商（市）場缺少統(tǒng)一的經(jīng)營管理、正規(guī)的物業(yè)管 理。 消費(fèi)者品味日趨提高，投資者及經(jīng)營者日漸成熟，綜合型商業(yè)、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理等商業(yè)形態(tài)及經(jīng)營模式在零售行業(yè)扮演著越來越重要的角色。 項(xiàng)目規(guī)劃起點(diǎn)高，商業(yè)硬件及公共設(shè)施配套投入較大，后期運(yùn)營要求高。 項(xiàng)目業(yè)態(tài)齊全，有打造一站式購物中心的基本條件。 （三）機(jī)會（ O） 當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)快速增長，人民生活水平進(jìn)一步提高 對購物、休閑、娛樂、文化觀賞綜合商業(yè)需求強(qiáng)烈 建湖人均收入逐步提高，消費(fèi)者投資意識漸強(qiáng) 市場目前缺少大型綜合購物中心 目前市場缺少性價比較高的投資型經(jīng)濟(jì)型商鋪 （四）威脅（ T） 人口少，消費(fèi)力支撐不夠。 （二）項(xiàng)目產(chǎn)品定位 物業(yè)形態(tài)定位 一個集步行街、綜合百貨、專業(yè)市場、大型餐飲、酒店式公寓、 休閑廣場等為一體的立體式 櫥窗商業(yè)街區(qū)。 建湖本地投資客和周邊縣（市）鎮(zhèn)投資客與異地部分投資客 建湖縣城城區(qū)投資客 ??????????約 60%—65% 建湖縣下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資客 ?????????約 20%—25% 建湖周邊縣（市） 投資客 ????????約 5% 在外經(jīng)商務(wù)工的建湖人 ?????????約 5% 南京、浙江等地專業(yè)投資客 ???????約 5% 在建湖經(jīng)商的外地人 ??????????約 5% 投資意向定位 經(jīng)過前期市場深度訪談、調(diào)查問卷等手法了解到建湖目前關(guān)注本項(xiàng)目并具有投資意向的客戶大至分為購鋪出租投資和購鋪?zhàn)誀I投資兩種，比例約 4:6。 （二）本項(xiàng)目經(jīng)營管理內(nèi)容 統(tǒng)一營業(yè)管理 統(tǒng)一營業(yè)管理主要包括：統(tǒng)一的開業(yè)時間、統(tǒng)一的營業(yè)時間、統(tǒng)一的營業(yè)服裝、統(tǒng)一的營業(yè)行為、統(tǒng)一的商品價簽、統(tǒng)一的銷售單、統(tǒng)一的 POP、統(tǒng)一的購物袋。 ５、統(tǒng)一投訴受理 “顧客就是上帝 ”妥善 處理顧客的投訴，第一時間為顧客解決投訴將能在社會上為商場贏得良好的商業(yè)形象，是商場延續(xù)經(jīng)營的有力保障。 （一）本項(xiàng)目物業(yè)管理介入期的選擇 商業(yè)物業(yè)的 物業(yè)管理宜采取早期介入的方式。 是對經(jīng)營管理的前期準(zhǔn)備 （二）本項(xiàng)目管理宗旨 本項(xiàng)目物業(yè)管理將憑 “以后期經(jīng)營為依托，以提供管理服務(wù)為中心 ”的理念，在有關(guān)的管理架構(gòu)、管理制度的設(shè)置、職能管理要求和操作規(guī)程、財(cái)務(wù)管理和成本控制、促銷活動組織和經(jīng)營服務(wù)等內(nèi)容上，參照規(guī)范的商業(yè)管理風(fēng)格，并結(jié)合 本項(xiàng)目物業(yè)狀況和經(jīng)營需求推行以商業(yè)零售為中心的商場管理服務(wù)模式 ——實(shí) 現(xiàn)：商場化管理，市場化經(jīng)營。 推行以經(jīng)營商戶為中心的商業(yè)管理服務(wù)模式，主動了解投資者與經(jīng)營者的服務(wù)需求（包括潛在的、特別的），在物業(yè)管理范疇內(nèi)實(shí)施 “以人為本 ”個性化的管理服務(wù)，并維持良好的 溝通，共同營造良好的購物樂園。 專業(yè)的經(jīng)營管理隊(duì)伍。面對漠視經(jīng)營的發(fā)展商，業(yè)主投資的錢就像一句俗話說的： “錢都掉到咸水海去了 ”——再也浮不上來了，這 種情況可能會帶來幾種惡果：一是，對于剩余商鋪的銷售造成很大的壓力，你的準(zhǔn)客戶看到你們商場門庭冷落的局面，誰還會把錢交給你呢？二是，不少采取按揭貸款方式付款的小業(yè)主，眼看商場開業(yè)前景甚憂，對于后續(xù)供款的交納可能會采取拖欠的辦法，從而會產(chǎn)生銀行、發(fā)展商和業(yè)主三方面的資金糾紛；三是，沒有一個好的市場效益，無論項(xiàng)目的聲譽(yù)和形象都會大打折扣，從而會連鎖影響發(fā)展商的信譽(yù)，這樣的結(jié)果恐怕也是發(fā)展商所不愿意看到的。 誤區(qū)三：完全理解 “返租 ”是最有效的促銷手段 受部 分通過 “返租還本 ”銷售方式取得不俗銷售業(yè)績的項(xiàng)目影響，有相當(dāng)部分發(fā)展商在有關(guān)部門嚴(yán)禁采用 “返租 ”措施銷售后，仍十分迷戀 “返租 ”的魅力，不懼政策高舉 “反返租 ”旗幟。 因此，商鋪的營銷應(yīng)以市場定位為主，作為一個成熟的發(fā)展商，絕不應(yīng)該把商鋪銷售的希望寄托在返租或類似返租的促銷噱頭上，只有勤練內(nèi)功打好基礎(chǔ)，真正把項(xiàng)目的規(guī)劃、經(jīng)營、管理做到位了，銷售自然就不成問題。 誤區(qū)五：帶租約銷售，當(dāng)大租戶租用多個業(yè)主鋪位后，容易產(chǎn)生鋪位劃分麻煩 帶租約銷 售是指發(fā)展商將已與商家簽定租約的商鋪與租約一起賣給投資者。一個租售兩旺的商業(yè)物業(yè) ，除了有大型商家的號召力作支持外，還需要有其他一大批小商戶作支持，正所謂 “紅花雖好，仍需綠葉扶持 ”， “一支獨(dú)放不是春 ”，僅僅依靠主力商戶來帶動消費(fèi)，不足以令整個商場旺場，沒有旗艦店，并不代表商場就不能做旺，這在國內(nèi)都有很多項(xiàng)目可以給我們啟示。 有利于開發(fā)商退出項(xiàng)目困擾，但犧牲利益代價較高。并且天河城的商業(yè)經(jīng)營成功帶動了自身物業(yè)，周邊土地、物業(yè)的迅速增殖，形成了良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。 （五）零售、整租 這是一種高收益高風(fēng)險的運(yùn)作模式，適用于大 型封閉式商場。因此三樓以上銷售難度大，客戶風(fēng)險高，一旦商場經(jīng)營失敗，會導(dǎo)致業(yè)主租金顆粒無收。高風(fēng)險，高回報。 大面積分租優(yōu)劣與劣勢分析 優(yōu)勢分析 1）、投入成本較低，工作量