【正文】 用是防止自然界雨、雪和風(fēng)沙的侵襲及太陽輻射的影響。有單坡、雙坡、四坡和歇山等多種形式。 第三節(jié) 房屋面積計(jì)算 一、房屋面積的分類 實(shí)用面積（凈面積）： 它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地磚面積。 地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、指揮中心等及附屬建筑物外墻有出入口的（沉降縫為界）建筑物，按其上口外墻外圍水平面積計(jì)算。 有柱雨罩，按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積；獨(dú)立柱雨罩，按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 1建筑物內(nèi)無樓梯，設(shè)室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積；室內(nèi)有樓梯并設(shè)室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 地下人防、支線、人防通道、人防通道端頭為豎向爬 梯設(shè)置的安全出入口。 講究色彩的搭配。它是四面斜坡、一正脊、四斜脊。屋脊同懸山式。如黑龍江哈爾濱市的南崗尼古拉教堂，為哥特式全木結(jié)構(gòu)的建筑，它的外表是兩根交叉曲線復(fù)雜結(jié)合，線條輕快的尖拱形拱門，內(nèi)部具有龐大的空間，頂上是巨大的蒼隆，光線通過彩色玻璃窗射入，變作血紅、紫石英和黃玉的華彩，造成一種向上的、天國的神秘幻覺，從而突出上帝的至高無上的權(quán)威。色彩運(yùn)用也十分大膽，以紅色和白色為主調(diào)。如北京香山飯店是庭院式建筑物的代表。主樓周圍是一片綠色的大草坪，上面有數(shù)只白色的躺椅，供旅客休憩。 deep 21 / 90 以上各項(xiàng)內(nèi)容，對于簡單的工程，也可以分別在各 專業(yè)圖紙上寫成文字說明。 定位軸線采用細(xì)點(diǎn)劃線表示。 標(biāo)高有絕對標(biāo)高和相對標(biāo)高兩種。 在圖形外面的尺寸界線是用細(xì)實(shí)線畫出， 一般應(yīng)與被標(biāo)注的長度垂直，但在圖形里面的尺寸界線以圖形的輪廓線和中線來代替。 第三章 房地產(chǎn)交易 第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格 一、房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)： 房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)既有共同之處，也有不同的地方。因此，房地產(chǎn)估價(jià)與對房地產(chǎn)權(quán)益的了解、分析之間有密切關(guān)系是必然的。 二、房地產(chǎn)價(jià)格的種類： 進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，必須弄清楚房地產(chǎn)價(jià)格的種類和每一種房地產(chǎn)價(jià)格的確切含義。反之則為非公平市價(jià)。值得注意的是，由于估價(jià)者的經(jīng)驗(yàn)、知識、愛好、 利害關(guān)系等的不同，同一宗房地產(chǎn)，不同的估價(jià)者評估出來的價(jià)格可能不完全相同。房地產(chǎn)價(jià)格通常有土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地價(jià)格之分。購此土地者需進(jìn)行拆遷安置，支付拆遷補(bǔ)償安置費(fèi) (f)已做拆遷安置的城市空地。 Ｂ單位價(jià)格 房地產(chǎn)的單位價(jià)格，簡稱單價(jià)。 Ｃ樓面地價(jià) 樓面地價(jià)，又稱單位建筑面積地價(jià)，是平 均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。 Ａ所有權(quán)價(jià)格 房地產(chǎn)的所有權(quán)價(jià)格，是指交易房地產(chǎn)所有權(quán)的價(jià)格。土地使用權(quán)可因使用權(quán)年限的長短區(qū)分為各種使用權(quán)價(jià)格，如 30年、50年、 70年的使用權(quán)價(jià)格。故一般要比市價(jià)低，有所謂“寧估其少，勿估其多，具有保守性”。由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩裕盅簝r(jià)格的評估應(yīng)基于： (a)到期不能償還需要強(qiáng)制出售時(shí)該房地產(chǎn)的價(jià)值可達(dá)到的數(shù)額?！睋?jù)此，從國家那里獲得的土地使用權(quán)的價(jià)格的法定名稱為出讓金。同一房地產(chǎn)，在交易中交易的可能是所有權(quán)，也可能是使用權(quán)，還可能是其他權(quán)利，如地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)、采伐權(quán)、采石權(quán)、耕作權(quán)等 。有時(shí)土地面積單位還采用畝、公頃等。根據(jù)情況不同，房地產(chǎn)總價(jià)格的內(nèi)容也不容，它可能是一塊面積為 500m２ 的土地價(jià)格，一套面積為 200m２ 的高級公寓的價(jià)格，或一片１ km２ 的土地的價(jià)格，也可能是一個(gè)地區(qū)范圍內(nèi)的全部房地產(chǎn)的價(jià)格，或者是一國全部房地產(chǎn)的價(jià)格。所謂“三通一平”，通常是指路通、水通、電通和場地平整； (c)已做三通一平的土地 (e) 已做三通一平以上的開發(fā)土地，如已做七通一平的土地。但從理論上所，一個(gè)良好的評估價(jià)格 =公平市價(jià) =理論價(jià)格 土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地價(jià)格 這是一組按照房地產(chǎn)的存在形態(tài)來劃分的價(jià)格。 在評估市價(jià)時(shí)，房地產(chǎn)的評估價(jià)與市價(jià)有著密切的關(guān)系。公平市價(jià)，是指交易雙方在正常情況下的成交價(jià)格，不受一些不deep 24 / 90 良因素，如不了解市場行情、壟斷、強(qiáng)迫交易等的影響。一般商品可以開 展樣品交易、品名交易，其價(jià)格可以在交易市場上形成。 房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格 由于房地產(chǎn)的自然地理位置有不可移動(dòng)性，結(jié)果其可以轉(zhuǎn)移的并非是房地產(chǎn)實(shí)物本身，而是有關(guān)該房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)益，所以房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是這些無形的權(quán)益的價(jià)格。閱讀這些施工圖紙要先從大方面看，然后再一次閱讀細(xì)小部分，先粗看，再細(xì)看，平面圖、立面圖、剖面圖和詳圖結(jié)合看。根據(jù)《房屋建筑制圖統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，除了標(biāo)高及總平面圖上的尺寸以米為單位外，其余一律以毫米為單位。 2．標(biāo)高 在總平面圖、平面圖、立面圖和剖面圖上，經(jīng)常用標(biāo)高符號表示某一部位的高度。表示上下水及暖氣管線布置，衛(wèi)生設(shè)備及通風(fēng)設(shè)備等的布置，電氣線路的走向和安裝要求等。 2．設(shè)計(jì)總說明 主要說明工程的概況和總的要求。 二、 中西合璧 把西式建筑風(fēng)格和中式建筑風(fēng)格揉和在一起所建造的建筑物，如坐落在上海西區(qū)的龍柏飯店就是典型。大廈設(shè)有觀光電梯，即使是在乘坐電梯的片刻也能欣賞到室外風(fēng)光。如上海和平飯店，就具有巴洛克式建筑風(fēng)格。 哥特式建筑： 哥特式建筑也是歐洲中世紀(jì)的主要建筑風(fēng)格之一。有正脊一條和垂脊 4條。 建筑物具有明顯的等級規(guī)定： 一般可從建筑物的屋頂式樣和檐來區(qū)別。在中軸線上采取橫向構(gòu)圖，把重要的建筑物布置在中軸線上，次要的建筑則對稱地列于 中軸線兩側(cè)。 沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間、舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。 1建筑物外有頂蓋和柱的走廊、檐廊、按柱的外邊線水平面積計(jì)算建筑面積；無柱的走廊、檐廊，按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 建筑物內(nèi)的技術(shù)層層高超過 ，按技術(shù)層外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 deep 18 / 90 多層或高層建筑物按分層建筑面積總和計(jì)算，每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻外圍的水平面積計(jì)算。折板厚約 60mm，折板的波長為 2— 3M，跨度 9— 15M，折板的傾角為 30度 — 38 度之間。一般是用現(xiàn)澆和預(yù)制的鋼筋混凝土梁板做承重結(jié)構(gòu)，屋面上做防水及保溫處理。斜梁和踏步板可組成一塊整體，平臺板和平臺梁也可組成 一塊整板，在工地上用起重設(shè)備吊裝。其按構(gòu)造的不同又分為板式樓梯和梁式樓梯兩種。休息平臺有臺梁和臺板組成。 雙分、雙合式樓梯：雙分式就是由一個(gè)較寬的樓梯段上至休息平臺，再分成兩個(gè)較窄的梯段上至樓層。 按使用材料分：木樓梯、鋼筋混凝土樓梯和鋼樓梯。 拼版門扇： 做法與鑲板門扇近似，先做木框，門芯板是由許多木條拼合而成。 門的構(gòu)造 平開木門是當(dāng)前民用建筑中應(yīng)用最廣的一種形式，它是由門框、門扇、亮子及五金零件所組成。此門開啟時(shí)不占空間，受力合理，但構(gòu)造較為復(fù)雜，常用于工業(yè)建筑中的車庫、車間大門及壁櫥門等。 按開啟方式分為：平開門、彈簧門、折疊門、推拉門、轉(zhuǎn)門、圈簾門等。 （ 2）門 門的作用和類型： 作用 ：門是建筑物中不可缺少的部分。一般居住房間的窗地比為 1/7 左右。作用在槽形板上的荷載，由面板傳給縱肋，再由縱肋傳到板兩端的墻或梁上。其一般跨度為 — ，厚度為 60— 80 mm。鋼筋混凝土樓板具有強(qiáng)度高，剛性好，耐久、防火、防水性能好，又便于工業(yè)化生產(chǎn)等優(yōu)點(diǎn)，是現(xiàn)在廣為使用的樓板 類型。 基層：墊層下面的土層就是基層。其一般設(shè)在外墻、內(nèi)縱墻和主要內(nèi)橫墻上，并在平面內(nèi)形成封閉系統(tǒng)。一般說來，墻體越厚承載能力越大，穩(wěn)定性越好。直接承受上部傳來荷載的墻稱為承重墻，而不承受外荷載的墻稱為非承重墻。當(dāng)建筑物基礎(chǔ)處在凍結(jié)土層范圍內(nèi)時(shí)，冬季土的凍脹會(huì)把房屋向上拱起；土層解凍時(shí)，基礎(chǔ)又下沉，使房屋處于不穩(wěn)定狀態(tài)。 鋼筋混凝土灌注樁：分為套管成孔灌注樁、鉆孔灌注樁、爆擴(kuò)成孔灌注樁三類。箱形的內(nèi)部空間構(gòu)成地下室，具有較大的強(qiáng)度和剛度，多用于高層建筑。 柔性基礎(chǔ)：用抗拉和抗彎強(qiáng)度都很高的材料建造的基礎(chǔ)稱為柔性基礎(chǔ)。 一般來說，基礎(chǔ)、墻和柱、樓板、地面、屋頂?shù)仁墙ㄖ锏闹饕糠郑婚T、窗、樓梯等則是建筑物的附屬部件。樓板對墻身還起著水平支撐的作用。 （ 1）地基和基礎(chǔ)： 地基： 系建筑物下面的土層。一個(gè)建筑物選用哪一個(gè)強(qiáng)度等級的磚，應(yīng)由設(shè)計(jì)單位通過計(jì)算確定。擠壓成型的土塊稱為磚坯，經(jīng)風(fēng)干后送入窯內(nèi)，在 900— 1000℃的高溫下煅燒即成磚。其中石子和砂子起骨架作用，稱為骨料。細(xì)皮的結(jié)構(gòu)精細(xì)，不易變形，容易加工，適于較高要求的裝修；粗皮的結(jié)構(gòu)較松，但 質(zhì)料堅(jiān)固，變形與收縮量較小，適用于要求不高的裝修。 馬尾松：材質(zhì)中硬，紋理直斜不勻，結(jié)構(gòu)中至粗，不耐腐 ，松脂氣味濃，在水中很耐久，主要用于制作模板、門窗、櫞條、木柱等。冷拉Ⅰ級鋼筋適用于普通鋼筋混凝土中的受力部位，冷拉Ⅱ級、Ⅲ級、Ⅳ級鋼筋均可作為預(yù)應(yīng)力筋使用。 按外形可分為：光圓鋼筋、帶肋鋼筋。隨著水化過程的進(jìn)行，不斷放出熱量稱為水熱化。 水泥 （ 1）常見水泥的種類：硅酸鹽水泥、普通硅酸鹽水泥、礦渣硅酸鹽水泥、火山灰質(zhì)硅酸鹽水泥及粉煤灰硅酸鹽水泥等五種 （ 2）水泥標(biāo)號：水泥標(biāo)號是表示水泥硬化后的抗壓能力。因此，屋蓋、樓層的荷載均由承重墻承擔(dān)；墻下有基礎(chǔ)，基礎(chǔ)下為地基，全部荷載由墻、基礎(chǔ)傳到地基上。這種結(jié)構(gòu)多用于層數(shù)不多（六層以下）的民用建筑及小型工業(yè)廠房，是目前廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式。 （ 2）公共建筑：供人們從事社會(huì)性公共活動(dòng)的建筑和各種福利設(shè)施的建筑物，如各類學(xué)校、圖書館、影劇院等。 （ 4）國家政策 國家的政策對房地產(chǎn)的生產(chǎn)性消費(fèi)和消費(fèi)性消費(fèi)都會(huì)有巨大的影響。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)的消費(fèi)是與收入水平是呈正比的，而其消費(fèi)彈性與價(jià)格彈性成反比。 多樣性： 房地產(chǎn)可以用于工業(yè)生產(chǎn)，可以用于商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)及辦公樓等，也可作為城市居民居住的地方等。 平均價(jià)格： 現(xiàn)在售二手房標(biāo)價(jià)的平均值 供求關(guān)系狀況： 在售二手房數(shù)量與本年度預(yù)計(jì)購買量的比值。 四、 本市房地產(chǎn)市場概況： （ 1）一級市場： 主管部門： 本市的土地出讓、轉(zhuǎn)讓交易核準(zhǔn)、審批部門。 不完全開發(fā)性： 由于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)兩種不同權(quán)益在同一市場流通，為保證市場的有效供給，國家需要采取強(qiáng) 有力的措施抑制不合理的市場需求來干預(yù)市場。城市房屋流通形式主要有買賣、抵押、典當(dāng)、信托等，城市土地使用權(quán)的流通形式主 要有出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等。 五、房產(chǎn)所有權(quán)的分類 占有權(quán)： 對于房屋的實(shí)際持有和控制，它是使用財(cái)產(chǎn)的前提條件。 三、 土地所有 權(quán) 的概念與劃分 土地所有權(quán) ：指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán) 利。 商業(yè)服務(wù)用地：指為整個(gè)城市或小區(qū)提供各種商業(yè)和服務(wù)業(yè)的用地。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物構(gòu) 成的。 第三章：房地產(chǎn)交易知識 第一節(jié)：在銷售過程中將會(huì)遇到的各類價(jià)格概念，如：房地產(chǎn)價(jià)格、樓面價(jià)格、單位價(jià)格、地面價(jià)格等。 第二節(jié)： 一、各種主要建筑材料的作用及性能。 二、土地所有權(quán)類型，著重強(qiáng)調(diào)城市商品房的土地所有權(quán)性質(zhì)。 第四節(jié)：結(jié)合本地的建筑情況，對照講解各類建筑風(fēng)格。 第五節(jié)： 一、各種信息渠道在銷售工作中的作用 二、除去商品房自身價(jià)格外，哪些相關(guān)的稅費(fèi)會(huì)直接影響消費(fèi)者的購買行為 第六節(jié)：參照本地的有關(guān)規(guī)定，講解商品房交易過程中所涉及的稅費(fèi)種類及金額。 地產(chǎn)類型： 居住用地：指住宅區(qū)內(nèi)的居住建筑本身用地，以及與建筑有關(guān)的道路用地、綠化用地和相關(guān)的公共建筑用地。這類用地主要是為改善城市生態(tài)環(huán)境和供居 民休憩所用。 集體土地 ：屬于農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地，集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織。 處分權(quán)： 決定財(cái)產(chǎn)事實(shí)上和法律上存在形式和運(yùn)動(dòng)方向的權(quán)能，只有財(cái)產(chǎn)的所有人才具有財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)。 市場的區(qū)域性： 此區(qū)域性是由房地產(chǎn)商品的差異性決定的。 房地產(chǎn)市場投機(jī)的巨大可能性： 房地產(chǎn)市場與其它市場相比具有更大的投機(jī)性。 （ 2）二級市場 現(xiàn)上市量： 本市已經(jīng)注冊登記在案的商品房數(shù)量。 第三節(jié) 房地產(chǎn)消費(fèi) 一、 房地產(chǎn)消費(fèi)的類型： 投資型： 房地產(chǎn)的消費(fèi)主體對房地產(chǎn)消費(fèi)主要不是為了自己使用，而是為了 作為投資對象，通過投入資金、勞動(dòng)力、技術(shù)等要素改變原有的房地產(chǎn)性能、 結(jié)構(gòu)和形式，通過出售或出租來獲取利潤。其不可再生的性質(zhì)決定了消費(fèi)的不可替代性，其位置的固定不動(dòng)性決定了房產(chǎn)間的差別性。 三、 影響房地產(chǎn)消費(fèi)的因素 （ 1）經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展及城市化的水平 經(jīng)濟(jì)社會(huì)越發(fā)展、城市化水平越高，對房地產(chǎn)的消費(fèi)也就越大。 （ 5）城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展的狀況，不僅決定著城市對房地產(chǎn)消費(fèi)的總量，而且決定著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)。包括車間、變電站 、鍋爐房、倉庫等。墻只起圍護(hù)作用，用磚砌筑。 排架結(jié)構(gòu) 主要承重體系由屋架和柱組成。初凝為水泥加水拌合到水泥漿開始失去可塑性的時(shí)間。顆粒越細(xì)，早期強(qiáng)度越高。其中Ⅰ級鋼筋為低碳鋼鋼筋，Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ級為低合金鋼鋼筋。其中