【正文】 通過投資者是否需要統(tǒng)一經營管理的分析，選擇需要 的有 115人，占比為： 38％、選擇不需要的有 58人，占比為： 19％、選擇看情況的有 127人，占比為： 43％。 檔次定位意向分析 通過調研數(shù)據顯示， 93％的受訪者認為本案地塊應該開發(fā)建設大型購物中心，其中包括大型百貨、大型超市、影視劇場、步行街和綜合性商場，而選擇開發(fā)建設寫字樓 /酒店和專業(yè)市場的只占 7%，固在后期的產品規(guī)劃、功能劃分定位時需反復地調研、修正考慮。 從統(tǒng)計數(shù)據分析顯示，本市投資者中 70％為首次進行房地產投資， 25％為第二次進行房地產投資，從此數(shù)據可以看出，本地對房產投資相對不太活躍，大部分是屬 于 剛性需求為主。 被調查者受教育程度占比18%59%19%4%初中及以下高中/技校/中專大專 大學本科及以上被調查者受教育程度占比18%59%19%4%初中及以下高中/技校/中專大專 大學本科及以上商鋪投資總價占比33%32%21%8%5% 1% 0%5萬以下510萬元1020萬元2030萬元3050萬元5080萬元80萬以上商鋪投資總價占比33%32%21%8%5% 1% 0%5萬以下510萬元1020萬元2030萬元3050萬元5080萬元80萬以上 統(tǒng)計結果顯示：在被調查者中，小學初中以下學歷者有 58人， 占比為： 18%，高中 /枝校/中專學歷者有 184人， 占比為： 占 59%，大專學歷有 59人， 占比為： 占 19%，大學本科以上學歷者有 14人， 占比為： 占 4%。尤其是自去年 9月華爾街金融風暴引發(fā)的全球金融危機后 ，商鋪空置率增加，逐漸影響投資者的投資信心。 目前全市在售樓盤約 20 余個，其中 8０％的樓盤都附有商鋪 ，在建在售商業(yè)總面積約39萬 平方米 （包 括本項目的 15萬平方米） ， 主要 集中 在 東風 大街、 朝陽 大街、 樂天 大街 、勝利大街、民生路、西岳路、金水路、杜化路、倉程路、三賢路 及 高新區(qū) 沿線 ； 除了本案規(guī)劃商業(yè)總面積約 15萬平方米的地塊外，位于倉程路的西北邊的在建項目新洲地產地塊，其商業(yè)總面積約 12 萬平方米；位于民生街與沋西大道十字的海興錦繡花園商業(yè)裙樓，其商業(yè)總面積約 ，位于朝陽路與金水路交匯處的金水園（商業(yè)裙樓），其商業(yè)總面積約 等等。 投資市場概況分析 近年來，渭南市的經濟規(guī)模 不斷擴大，城市化建設進一步提速， 20xx 年全市有資質等級的建筑施工企業(yè) 93 個，完成施工產值 億元，增長 % ；房屋施工面積 萬平方米，增長 %，房屋竣工面積 ，增長 % 。 進行商業(yè)地產投資就如同種下一棵樹，而投資環(huán)境就是養(yǎng)育樹木并決定其生死的土壤。據此，信達國際商業(yè)廣場項目作 為渭南市規(guī)模最大、位置最核心的復合商業(yè)地產項目，因為其客 戶需求的特殊性，利益協(xié)調的多樣性和開發(fā)商贏利模式的不確定性，很有必要在本項目正式開發(fā)運作前期進行一次全面的市場調查和定位研究。 本報告是本次市場調研系列報告的一部分，是對渭南市 323位準投資者進 行問卷調查及溝通交流后進行的數(shù)據分析及匯總，通過本報告可以使我們初步了解投資者的投資意向、基本投資狀況及其部分投資者的個人信息，為本案的產品定位、業(yè)態(tài)組合、功能劃分定位及營銷策略的制定提供依據。如果作為一種經濟現(xiàn)象 分析主要有以下幾個方面的原因： 一是中國經濟持續(xù)穩(wěn)定的快速發(fā)展。全市商品房銷售額 ，增長 %，房屋銷售面積 萬平方米，增長 %。 投資產品總體分析 通過前期市場調研及與部分投資者、經營者的溝通 ，目前，渭南市商業(yè)地產投資主要以街鋪投資為主，約占 50%投資者選擇沿街商鋪，其中前期開發(fā)的大型住宅項目沿街商鋪是投資的重點，如東風大街沿線的豪潤 御城 沿街商鋪，金水路沿線的金水花園、 北歐青年公寓沿街商鋪，倉程路沿線的新洲地產沿街商鋪，人民街沿線的人民街綜合市場沿街商鋪等。 本地的寫字樓及酒店式化公寓項目數(shù)量不多，市場不活躍，造成本地投資者對以上兩類房地產投資產品欠缺了解，且投資的熱情不高，需一定的推廣、引導，激發(fā)其投資購買的欲望。 由于渭南市產業(yè)經濟結構影響，本地各類企業(yè)較少，規(guī)模較小，從業(yè)人口少。 房地產投資產品占比50%14%19%13%0%2%1%1%大型商場商鋪商業(yè)街鋪市場商鋪住宅寫字樓公寓產權式酒店其它投資目的占比66%24%9% 1%自己經營出租投資短期委托管理長期委托管理 對投資者投資目的的統(tǒng)計，通過數(shù)據分析，其中自己經營使用的有 214 人，占比為：66％；出租獲取收益的有 79 人，占比為 24％；投資待升值出售的或為了保值增值的有 30人，占比為： 9％；為了抵御通貨膨脹的或買給親人獲取長期收益的有 3 人，占比 為 1％。 由于目前渭南在售街鋪銷售區(qū)間為 38005800 元 /㎡ （指一拖一的價格，按商業(yè)地產一、二樓間經驗值折算后一樓的區(qū)間為 47507250 元 /㎡ ），通過調研數(shù)據對比分析顯示，能夠接受商鋪單價在 7000 以上的投資者有 116 人，占總比 35%，當?shù)卮嬖谝欢ǖ馁徫餄摿Α? 、 地方房地產政策 （本部分內容，還可以做進一步延展與闡述） 二〇〇九年一月二十日渭政機〔 20xx〕 1號文件：為了加快推進我市舊城改造步伐，改善城市人居環(huán)境，促進中心城市建設和發(fā)展，市政府決定成立渭南市舊城改造指揮部。 獲取信息的渠道分析 通過調研數(shù)據顯示， 19％的投資者選擇一次性付款， 62%選擇分期付款，只有19%才選擇銀行按揭，當?shù)赝顿Y者有一定的投資潛力。只要我們立足發(fā)揮挖掘本項目優(yōu)越的地理位置所包容的巨大商機，著眼未來龐大的客戶群體所積蓄的商業(yè)潛能，高度重視大規(guī)模的調研修正，以準確的市場定位、產品 規(guī)劃、業(yè)態(tài)功能組合，具一定前瞻性的開發(fā)建筑設計理念、經營理念、無可比擬的規(guī)模效應和現(xiàn)代商業(yè)的經營手段，打造渭南城市商業(yè)中心，使之成為投資者競相追捧的投資項目，最大化實現(xiàn)開發(fā)商的投資目標。 第五部分 綜 述 通過對投資者進行問卷調研及市場調研表明，目前渭南市市民生活水平穩(wěn)步提高，經濟發(fā)展及投資趨勢呈現(xiàn)下述特點： 一、 除了消費品零售市場的繁榮外，其它消費模式逐步出現(xiàn)個 性化、多樣化、時尚化的特色； 二、 投資觀念和投資意識目前尚不活躍，但在不斷提升中。 通過調研數(shù)據顯示， 對于是否需要統(tǒng)一經營管理， 81%選擇需要與看情況，故大部分投資者投資意識是比較成熟，都有統(tǒng)一共贏的共識。 投資年回報率占比6% 10%18%24%9%24%9%5%6%7%8%9%10%11%及以上投資年回報率占比6% 10%18%24%9%24%9%5%6%7%8%9%10%11%及以上投資面積區(qū)間意向占比5% 7%30%15%7%10%5%6% 5%4% 6%1 0 ㎡以下1 5 －2 0 ㎡2 0 －3 0 ㎡ 3 0 －4 0 ㎡4050㎡5060㎡6 0 －7 0 ㎡7 0 －8 0 ㎡ 8 0 －9 0 ㎡9 0 －1 0 0 ㎡1 0 0 ㎡以上投資面積區(qū)間意向占比5% 7%30%15%7%10%5%6% 5%4% 6%1 0 ㎡以下1 5 －2 0 ㎡2 0 －3 0 ㎡ 3 0 －4 0 ㎡4050㎡5060㎡6 0 －7 0 ㎡7 0 －8 0 ㎡ 8 0 －9 0 ㎡9 0 －1 0 0 ㎡1 0 0 ㎡以上