【正文】 ment estimate，execute bidding process and audit signature process to project changes during the bidding and construction stage，the construction drawing budget within design budget, and strictly audit the pleteness，rationality and legality of the settlement data during the balance stage，so as to effective control the cost of project A，and control the pletion settlement within the construction drawing budget，realize the cost control purpose posed by the pany during the decision stage and make good investment profit．【Key words】Real Estate Development Management of Construction Project Cost(EPMCPC) Analysis0 緒 論 論文研究的背景 上個(gè)世紀(jì)九十年代初期，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開始起步，隨著中國(guó)步入國(guó)際化進(jìn)程的加快，人們物質(zhì)文化生活水平日益提高，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展得異常迅猛，巨大的利潤(rùn)回報(bào)率吸引著國(guó)內(nèi)外眾多投資者加入到這個(gè)行列中來。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目屬于盈利性的建設(shè)項(xiàng)目，搞好工程造價(jià)管理尤為重要。經(jīng)過幾年的調(diào)整后，房地產(chǎn)業(yè)的盈利能力已呈下降趨勢(shì)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，“開源”即是最大限度挖掘項(xiàng)目潛在價(jià)值，提高附加值；“節(jié)流”就是對(duì)項(xiàng)目成本費(fèi)用進(jìn)行控制。包括以中國(guó)工程造價(jià)管理界為主所推出的楊思忠提出的全過程造價(jià)管理的思想、何伯森提出的項(xiàng)目管理理論、尹貽林提出的價(jià)值管理的理論、戚安邦和孫賢偉提出的全過程造價(jià)管理的思想。我們偉大的中華民族就是早在2000多年前就已經(jīng)創(chuàng)立了建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)管理理論與方法的一些雛形，并且在隨后的年代里為加深人類對(duì)工程造價(jià)管理理論與方法的認(rèn)識(shí)做出了巨大的貢獻(xiàn)。特別需要注意的是有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目壽命周期與項(xiàng)目產(chǎn)品的壽命周期這兩個(gè)概念的區(qū)分。只要將這些建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)管理的技術(shù)方法有機(jī)地組合在一起就可以構(gòu)成一套適用于建設(shè)項(xiàng)目的全過程造價(jià)管理的方法論，因?yàn)檫@些建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)管理具體技術(shù)方法所構(gòu)成的集合，涵蓋了建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)管理的各個(gè)方面。(1)它是對(duì)所有尚未發(fā)生的成本進(jìn)行全面管理的方法(2)它是現(xiàn)有各種工程造價(jià)科學(xué)管理方法的大成(3)它應(yīng)該包含盡可能全面的管理對(duì)象和內(nèi)容這種全面管理包括四個(gè)方面：其一是項(xiàng)目全團(tuán)隊(duì)成員都參加開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)的管理，而不是像傳統(tǒng)開項(xiàng)目造價(jià)管理那樣只是某個(gè)項(xiàng)目相關(guān)利益主體(業(yè)主或承包商)單獨(dú)參加開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)的管理；其二是要從項(xiàng)目全要素管理的角度出發(fā)去管理項(xiàng)目的造價(jià)，而不是像傳統(tǒng)開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)管理那樣只考慮狹義的節(jié)約造價(jià)而不顧項(xiàng)目工期、質(zhì)量等其他要素受項(xiàng)目造價(jià)的影響；其三是要做項(xiàng)目全過程和全壽命周期的造價(jià)管理，而不是像傳統(tǒng)開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)管理那樣只做項(xiàng)目實(shí)施周期的造價(jià)管理；其四是要做包括項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)造價(jià)管理在內(nèi)的項(xiàng)目全部造價(jià)管理，而不是像傳統(tǒng)造價(jià)管理那樣只開展確定性項(xiàng)目造價(jià)的管理。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)商品開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)過程中所支出的各項(xiàng)費(fèi)用的總和。3 我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)控制與管理存在的主要問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最近幾年賺錢后盲目擴(kuò)張，戰(zhàn)線拉得太長(zhǎng)，缺乏戰(zhàn)略性發(fā)展規(guī)劃，沒有及時(shí)實(shí)施企業(yè)的規(guī)范化、制度化建設(shè)，以至于有些開發(fā)項(xiàng)目在成本控制的運(yùn)行過程中產(chǎn)生了失控現(xiàn)象。4 我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)控制與管理的措施與對(duì)策(1)公司在項(xiàng)目決策階段的措施與對(duì)策，項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)該要堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、適用、適應(yīng)發(fā)展的原則，完善人力資源管理方面，做到責(zé)任到人，項(xiàng)目的法人應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的全過程負(fù)責(zé)，對(duì)違反決策程序、造成嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失的，要依法追究主要決策者的責(zé)任，做到誰決策誰負(fù)責(zé)，真正提高投資效益，保證資源的合理利用；做好可行性研究，增加科學(xué)的投資決策方法，準(zhǔn)確估算工程項(xiàng)目投資；在決策階段，應(yīng)該要根據(jù)原則，制定可行性研究，使項(xiàng)目的投資決策建立在科學(xué)合理的基礎(chǔ)之上，減少和避免投資決策失誤，提高項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益。本章以本人實(shí)際全過程參與的工程為例進(jìn)行分析說明，該項(xiàng)目(以下稱A項(xiàng)目)，是規(guī)劃中的商業(yè)寫字樓，A項(xiàng)目在開發(fā)過程中采用了全過程工程造價(jià)管理模式，取得了較好的效果?？偘案鲗I(yè)承包商應(yīng)根據(jù)實(shí)際工程進(jìn)展情況編制工程月報(bào)，每月25日前報(bào)甲方及監(jiān)理。其中，對(duì)于總包方完成的工程量需甲方、監(jiān)理、總包三方簽字，對(duì)于專業(yè)承包商完成的工程量需甲方、監(jiān)理、總包、專業(yè)承包商四方簽字。未經(jīng)允許承包商不得擅自變更施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，否則，因變更導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失，由承包商承擔(dān)，工期不予順延。督促總包單位盡快按計(jì)劃完成并及時(shí)驗(yàn)收，監(jiān)督總包單位不但按圖施工而且要按最終洽商施工。C、甲供材料、設(shè)備竣工結(jié)算：工程竣工20天內(nèi)，施工單位須將甲供各種材料收、發(fā)、庫(kù)存(實(shí)際完好產(chǎn)品的庫(kù)存)的最終匯總報(bào)到甲方審定，并與甲方共同盤點(diǎn)實(shí)際庫(kù)存后封帳(總收貨一總發(fā)貨=總庫(kù)存)以便與甲方結(jié)算；并確認(rèn)帳面總庫(kù)存數(shù)量與實(shí)際庫(kù)存數(shù)量是否相符及原因，如出現(xiàn)不吻合，責(zé)任及相應(yīng)損失由施工單位公司負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)承包商的資格預(yù)審工作。重點(diǎn)運(yùn)用價(jià)值管理的方法，根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查、市場(chǎng)供求與需求預(yù)測(cè)，選擇戶型結(jié)構(gòu)、房型比等指標(biāo)；②項(xiàng)目工程師進(jìn)行工程方案分析，重點(diǎn)運(yùn)用價(jià)值管理的方法，選擇研究建造方案，例如：確定建筑結(jié)構(gòu)型式、基礎(chǔ)工程方案、建筑層數(shù)、單層建筑面積等；③在項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度等進(jìn)行研究并基本確定的基礎(chǔ)上，造價(jià)師估算項(xiàng)目投入總資金并測(cè)算建設(shè)期內(nèi)分年度資金需求量；④會(huì)計(jì)師重點(diǎn)運(yùn)用價(jià)值管理的方法，在投資估算的基礎(chǔ)上，從A項(xiàng)目的資金渠道、融資方式、融資結(jié)構(gòu)、融資成本、融資風(fēng)險(xiǎn)等方面進(jìn)行價(jià)值分析，比選確定價(jià)值最大化的融資方案；⑤進(jìn)行A項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，分析預(yù)測(cè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，判別擬建項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性：在前述各重點(diǎn)論述基礎(chǔ)上，最后擬定A項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，進(jìn)行全面歸納與總結(jié)，擇優(yōu)提出推薦方案，提出項(xiàng)目可行與否的明確結(jié)論，供投資決策委員會(huì)決策。③施工圖設(shè)計(jì)階段根據(jù)施工圖紙和說明書，采用全過程造價(jià)管理模式中的工程造價(jià)的確定方法編制A項(xiàng)目施工圖預(yù)算，施工圖預(yù)算金額應(yīng)不超過經(jīng)批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)概算金額。確保做到估算、概算、預(yù)算、結(jié)算相互制約、相互補(bǔ)充，前者控制后者，后者補(bǔ)充前者，．共同組成工程造價(jià)的控制系統(tǒng)。F單位報(bào)價(jià)與B單位報(bào)價(jià)相比偏高3460萬元，僅比標(biāo)底參考價(jià)低930萬元，并且單項(xiàng)報(bào)價(jià)較為合理。預(yù)算部對(duì)設(shè)計(jì)部提出的設(shè)計(jì)變更單進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，并及時(shí)提供因設(shè)計(jì)變更而產(chǎn)生的工程總造價(jià)動(dòng)態(tài)分析。仔細(xì)劃分專業(yè)分包與總包的界面，避免重復(fù)計(jì)算。建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)管理具體技術(shù)方法所構(gòu)成的集合，涵蓋了建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)管理的各個(gè)方面。本文是在導(dǎo)師吳耀興副教授的精心指導(dǎo)下完成的，在論文的字里行間都滲透著導(dǎo)師的心血，在論文選題、理論研究及論文成稿過程中，自始至終都得到了導(dǎo)師的悉心指導(dǎo)，導(dǎo)師嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度、淵博的只是、無私幫助和關(guān)懷，都給了我深刻的啟迪和奮進(jìn)的動(dòng)力，使我不僅學(xué)到了寬廣、扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)，更為我今后的事業(yè)發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，在此向尊敬的導(dǎo)師致以衷心的感謝和深深地敬意！。建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期造價(jià)管理是從項(xiàng)目整個(gè)壽命周期出發(fā)，全面考慮建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)期、使用期和清理期各個(gè)時(shí)期全部造價(jià)的最小化，這種管理模式主要是作為一種指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策和建筑設(shè)計(jì)與計(jì)劃安排的輔助方法而存在，但是并不能直接用于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程造價(jià)的確定與控制。其次審核結(jié)算資料，明確只有手續(xù)齊全的簽證單、設(shè)計(jì)變更單等才能計(jì)入結(jié)算總價(jià)[11]。③嚴(yán)格做好工程簽證的控制及管理。經(jīng)過專家評(píng)審，發(fā)現(xiàn)B單位雖然報(bào)價(jià)最低，但采用了不平衡報(bào)價(jià)。②重視圖紙會(huì)審工作：在A項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙會(huì)審過程中，要求對(duì)初步設(shè)計(jì)的總圖方案及單項(xiàng)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)，由A項(xiàng)目工程部門組織各方參與圖紙會(huì)審，利用價(jià)值管理的方法，通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的比較與分析，提出優(yōu)化設(shè)計(jì)的建議，通過削減不必要的功能，做到降低不必要的成本，促使設(shè)計(jì)圖