【正文】 美元。 丹徒區(qū)房地產(chǎn)市場劣勢： 丹徒區(qū)因發(fā)展時(shí)間較短，目前除政府相關(guān)行政部門基本齊全外，其他生活必須配套設(shè)施，如學(xué)校、公交、超市、菜場、銀行等相關(guān)生活配套設(shè)施相對滯后，對在該區(qū)域居住業(yè)主的生活造成了不便，在很大程度上抑制了該區(qū)域房產(chǎn)市場快速發(fā)展。普通住宅售價(jià)整體與市中心區(qū)域有較大差距，且銷售價(jià)格波動不大。二、政府不斷完善區(qū)域相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)，區(qū)域內(nèi)業(yè)主生活也將日益便利。 20xx年鎮(zhèn)江第一期國有建設(shè)用地掛牌出讓結(jié)果： 3宗土地順利成交。 2) 20xx20xx 年土地成交價(jià)格 20xx年以來，地塊成交單價(jià)上漲幅度較大，由 20xx年 /畝上漲至 20xx年 萬元 /畝，環(huán)比上漲 %，而 20xx 年地塊成交單價(jià) 萬元 /畝， 22 較 20xx 年環(huán)比上漲 %。需要指出的是， 9 月份安置房供應(yīng)量達(dá)到 1720 套，占比較大，而 10 月份安置房基本無新增供應(yīng)量。 市區(qū)銷售情況分析 20xx 年 10 月，市區(qū)商品房總成交 2506 套，與上月環(huán)比上漲 %，與去年同期同比上漲 %。北固灣開盤銷售所引起的，均價(jià)達(dá)到 元 /㎡，并非該片區(qū)價(jià)格逆市上漲。 20xx年鎮(zhèn)江市內(nèi) 5區(qū)商品房供應(yīng)量總計(jì) 25213 套，與 20xx年 24583套基本持平，環(huán)比漲幅%，與 20xx年全年市區(qū)供應(yīng)量 18672 套相比上漲 %。目前，觀望的人群中多數(shù)在等待房價(jià)下降。在“金九銀十”無望之后，樓市已經(jīng)進(jìn)入冰點(diǎn)，成交量持續(xù)下跌之后，帶來的是房價(jià)的下滑。但是，對于購房者而言，尤其是剛需購房者，購房壓力再度提升，門檻 的提高將大部分想要購房的市民拒之門外。重點(diǎn)空間特色資源為金山、北固山、焦山、西津渡、長江、古運(yùn)河、南山、金山湖。 規(guī)劃空間特色區(qū)為 “ 三山一區(qū) ” 。 “ 一河 ” 為古運(yùn)河，規(guī)劃分為三段，從平政橋至新西門橋打造 “ 人文之河 ” ，重點(diǎn)挖掘古城歷史文脈突現(xiàn)歷史商貿(mào)價(jià)值；從新西門橋至塔山橋打造 “ 綠色之河 ” ，規(guī)劃措施除重要節(jié)點(diǎn)外以整治為主。重點(diǎn)打造南山片區(qū)，包括 南山風(fēng)景區(qū)、南山新城、官塘新城，實(shí)現(xiàn)山 城交融的城市山林風(fēng)貌，自然山水、悠久文化與現(xiàn)代新城相互融合。根據(jù)不同節(jié)點(diǎn)的空間特色，分別提出城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)要求。 鎮(zhèn)江空間特色資源規(guī)劃分布圖 鎮(zhèn)江空間特色資源規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖 37 面對鎮(zhèn)江主城南移，南徐新城區(qū)加速崛起，丹徒和鎮(zhèn)江城區(qū)正實(shí)現(xiàn) “ 無縫對接 ” 聯(lián)動發(fā)展；滬寧高鐵正式通車，京滬高鐵開通在即，這兩條交通大動脈，穿境而過，讓丹徒不斷凸顯出強(qiáng)大的區(qū)域優(yōu)勢。規(guī)劃區(qū)內(nèi)內(nèi)有“兩山四水”自然條件，四大水域指谷陽湖、張寺水庫、長山水庫和西灣水庫；兩山指十里長山和馬鞍山，景色非常優(yōu)美。 “兩軸” —— 有機(jī)發(fā)展的兩軸線 綠化景觀軸：延續(xù) 現(xiàn)有城市軸線，從行政中心起，經(jīng)中央商貿(mào)、文化中心，在空間上穿越西麓水庫、高爾夫球場延伸至南部生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)。 東片區(qū)：滬寧高速連接線以東，是整個(gè)新區(qū)的工業(yè)區(qū) 、配置適當(dāng)?shù)木幼∮玫?。?guī)劃以一座生態(tài)山體、四個(gè)生態(tài)綠園、一條城市綠化景觀軸和五條綠化景觀路為骨干，結(jié)合片區(qū)公園、濱水綠化及防護(hù)綠化共同構(gòu) 成綠化大框架。中間的綠化景觀軸設(shè)計(jì)成連續(xù)的開放空間，串聯(lián)行政廣場、市民廣場、沿河休閑綠地，使之成為豐富多彩、富有人情味的商業(yè)游憩場所。行政中心、一期廣場、二期廣場的建設(shè)，構(gòu)筑了新區(qū)的生態(tài)環(huán)境的中心；西環(huán)路的建設(shè)、鎮(zhèn)榮路拓寬改造，將新區(qū)與鎮(zhèn)江市區(qū)溶為一體；工業(yè)區(qū)的全面啟動 ，為新區(qū)夯實(shí)了基礎(chǔ)；高級中學(xué)的竣工、自來水唧站投入使用、新區(qū)醫(yī)院、污水處理廠的建設(shè)完善了新區(qū)配套；千禧路、瑞山路、勤政南路的建設(shè)，拉大了城市的框架。～ 32176。丘陵區(qū)以馬肝土、黃土為主，平原地帶大多為黃泥土和馬肝土，沿江圩區(qū)則分布為黃沙土、漏沙土和夾沙土。經(jīng)過下列的線路 : 6W , 25W , 118W , 139W , D3 項(xiàng)目區(qū)文衛(wèi)設(shè)施條件 學(xué)校： A 丹徒實(shí)驗(yàn)學(xué)校 地址：江蘇省鎮(zhèn)江市丹徒區(qū) B 江蘇省大港中學(xué) 地址：〔江蘇省 .鎮(zhèn)江市〕 丹徒新城龍山路 108 號 44 C 丹徒區(qū)新城幼兒園 地址：丹徒新區(qū)管委會以北 ,瑞安家園以東 D 駙馬山莊國際幼兒園 地址：鎮(zhèn)江市丹徒區(qū) 醫(yī)院： A. 丹徒區(qū)人民醫(yī)院 丹徒新城金谷東路瑞山路交叉口 B. 丹徒區(qū)中醫(yī)院 谷陽大道 169 號 C. 丹徒區(qū)婦幼保健所 谷陽大道 171 號 D. 丹徒區(qū)第二醫(yī)院 香山大道 E. 丹徒區(qū)第三人民醫(yī)院 中天路 公園 ： 丹徒生態(tài)廣場、丹徒米芾廣場 45 社會經(jīng)濟(jì)條件 丹徒新城地處上海經(jīng)濟(jì)圈和南京經(jīng)濟(jì)圈交會處， “ 從以上規(guī)劃可以看出，丹徒新城將是一座現(xiàn)代化的，功能分區(qū)合理、生態(tài)環(huán)境優(yōu)越的城市中心，這在整個(gè)滬寧線上是不可多得的寶地。同時(shí)，丹徒區(qū)多數(shù)都是目前正在開發(fā)或剛交付不久的樓盤，區(qū)域內(nèi)住宅整體品質(zhì)高于其他區(qū)域。此次，蘇建科匯聚精英團(tuán)隊(duì)、聯(lián)袂全省最強(qiáng)品牌建設(shè)監(jiān)理公司監(jiān)督施工每處細(xì)節(jié)、嚴(yán)格把關(guān)。 全新太陽能熱水系統(tǒng)， 24 小時(shí)熱水隨時(shí)享用 雨水回收系統(tǒng)，節(jié)能循環(huán)利用 外遮陽系統(tǒng)，適光、降耗、私密 防裂防滲水系統(tǒng)， 50 年科研一生穩(wěn)固 保溫低耗系統(tǒng)，輕松享受舒適生活 真正把科技全面融入生活，為住戶提供“科技、環(huán)保、節(jié)能、舒適”的高品質(zhì)生活。 在售物業(yè)類型 花園洋房、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、小高層 在售房源房號 3 91 2 5 32 上期交付時(shí)間 工程進(jìn)度 □地基□主體結(jié)構(gòu)□結(jié)構(gòu)封頂□內(nèi)外裝修□小區(qū)配套■交付使用 在售房源層數(shù) 洋房 5 層、別墅 4 層、小高層 11 層 在售房源層高 洋房、小高層 別墅 3m 在售房源面積段 洋房 132141m別墅 268380m小高層 85160m2 在售房源套數(shù) 洋房 7 套、別墅約 15 套、小高層約 80 套 在售房源得房率 洋房 90%、小高層 85% 案場優(yōu)惠 小高層一次性 98 折、貸款 99 折 近期活動 開盤時(shí)間 交付時(shí)間 （小高層） 物業(yè)管理費(fèi) 洋房 元 /m2 別墅 元 /m2 小高層 元 /m2 總價(jià)范圍 40350 萬 銷售均價(jià) 洋房 5100 元 /m小高層 5250 元 /m2 下期房源推出時(shí)間 現(xiàn)場購房定金金額 洋房、小高層壹萬 別墅貳萬 區(qū)域競爭對手及競爭性樓盤分析 潤城國際 在建筑的設(shè)計(jì)上， 潤城國際 花園以簡潔干凈的立面風(fēng)格示人，力求將簡約且不失高貴的生活，滲透在建筑的肌理之中。社區(qū)文化廣場、健身跑道、小品長廊， 360度呵護(hù)從身到心的舒暢，朝夕相伴。家 以多層住宅為主，超高的得房率，面積利用達(dá)到最大化，滿足人們社區(qū)居住的舒適性。 由于一線城市的市場趨于飽和，開發(fā)商和消費(fèi)者把更多的目光投入二、三線城市，隨著政府的積極規(guī)劃和投入，丹徒新區(qū)必將得到有力的發(fā)展。在物業(yè)管理服務(wù)中奉行 “ 忠誠衛(wèi)士、精心維護(hù)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、合理收費(fèi) ” 的準(zhǔn)則，為業(yè)主提供全天候、全過程優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)、實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值。 江蘇省建筑科學(xué)研究院有限公司（前身為江蘇省建筑科學(xué)研究院）成立于 1958 年，原隸屬于省建設(shè)廳。 該地塊建設(shè)大型住宅區(qū)Ｓ .Ｗ .Ｏ .Ｔ分析 優(yōu)勢（ Strength) 地理優(yōu)勢 項(xiàng)目位于鎮(zhèn)江市丹徒新區(qū)， 作為鎮(zhèn)江城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，以發(fā)展為鎮(zhèn)江市現(xiàn)代化的城市次中心為目標(biāo)。道路寬闊，也有利于運(yùn)送建材的卡車進(jìn)入。 20xx年，全境總面 積 平 方公 里，其 中 土 地 面 積 平方公里，水域面積 萬平方公里。地理坐標(biāo)為北緯 31176。以重點(diǎn)地段的景點(diǎn)建設(shè)為突破口，對濱河道路的路面、鋪莊、駁岸、綠化、燈飾、小品以及建筑等多個(gè)方面進(jìn)行系統(tǒng)性的改造，帶動兩岸沿線的美化、綠化、亮化。 中心區(qū)景觀 集行政、商貿(mào)、文化和娛樂為一體的中心區(qū)宜采用現(xiàn)代的設(shè)計(jì)手法，突出表現(xiàn)“新世紀(jì)、新形象”。 支路： 支路是完善城市道路網(wǎng)絡(luò)必不可少的部分，規(guī)劃紅線寬為 24 米，保證機(jī)動車流的通暢，道路兩側(cè)控制 10 米 —— 15 米的綠化帶。以新區(qū)行政中心、文化中心、商貿(mào)中心為主要功能，同時(shí)亦是新區(qū)的居住集中區(qū)域、研發(fā)區(qū)域和物流區(qū)域。 丹 徒新區(qū)總體規(guī)劃布局 以行政中心為基本點(diǎn)，向南、東、西放射推進(jìn)的片區(qū)結(jié)構(gòu)，對河流進(jìn)行整理，盡量保持原有線型，同時(shí)以十里長山、西麓水庫、張寺水庫、西灣水庫和長山水庫為新區(qū)的生態(tài)綠化景觀核心，將新區(qū)布局結(jié)構(gòu)納入良好的生態(tài)環(huán)境之中，最終形成“一心、兩軸、三片”的布局結(jié)構(gòu)形式。所以，本項(xiàng)目不僅符合鎮(zhèn)江市整體規(guī)劃，而且是鎮(zhèn)江市房產(chǎn)市場的一大改革，具有相當(dāng)大的潛力。 對于景觀節(jié)點(diǎn)建設(shè)采取必要的控制與引導(dǎo)。主要有 :現(xiàn)代濱江文化風(fēng)貌區(qū)；近代名城風(fēng)貌區(qū)；現(xiàn)代城市中心區(qū)；現(xiàn)代科技新城風(fēng)貌區(qū)；生態(tài)新城風(fēng)貌區(qū)；城市山林風(fēng)貌區(qū)；濱江自然風(fēng)貌區(qū)。以生態(tài)廊道有效連接各重要山體水體，形成 “ 山水相依，城林交融 ” 多層次、多功能、網(wǎng)絡(luò)化的生態(tài)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。 規(guī)劃形成 “ 一街一河 ” 。 同時(shí)，充分借鑒《鎮(zhèn)江市城市總體規(guī)劃（ 20xx— 2020）》，《鎮(zhèn)江市歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃》、《三山風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃》：《南山風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃》，《鎮(zhèn)江市城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃（ 20xx— 2020）》等，得到鎮(zhèn)江城市 空間特色資源規(guī)劃定位：三山鼎立俯江城，江河交匯攬西津，山水連城入畫來 三山鼎立俯江城 三山鼎立俯江城，指在空間上以三山風(fēng)景區(qū)為核心的北部濱水區(qū)。建設(shè)山水與人文交融、自然與歷史輝映、靈動與活力迸發(fā)、并具有濃郁現(xiàn)代氣息的 “ 山水花園城市 ” 。 實(shí)際上銀行的緊縮政策比單純的樓市調(diào)控對樓市影響更加巨大。新增供應(yīng)面積 萬平，環(huán)比幾乎遭腰斬，降幅達(dá) %，同比也減少 %。另外，調(diào)查中選擇“理財(cái)投資”及“三次購房以上”的均占較小比例，也說明了重拳出擊的新政策調(diào)控對抑制投機(jī)、投 資購房起到了一定作用。市民對于商鋪投資更加趨向謹(jǐn)慎，未來成交量和成交量價(jià)格可能還將走低。不過需要指出，雖然安置房成交對商品房成交形成了較大影響，但是住宅商品房價(jià)格已經(jīng)開始回落，如 10 月 29 日萬科沁園開盤，精裝房推出 6300 元 /㎡底價(jià)。錦繡銀山 推盤， 24 預(yù)計(jì)下個(gè)月大港片區(qū)成交均價(jià)將有所上漲。從目前情況看來，土地需求雖然有所降低，但土地的稀缺性依然決定了價(jià)格不可能出現(xiàn)明顯下跌，預(yù)計(jì)未來地價(jià)還將保持一定平穩(wěn)，不會輕易出現(xiàn)下行趨勢。 20xx年鎮(zhèn)江第五期國有建設(shè)用地掛牌出讓地塊成交結(jié)果： 11宗土地順利成交，總用地面積為 ，總出讓面積為 ，總成交金額為 184670萬元同比增幅為 % （ 2）近幾年土地成交情況 1) 20xx20xx 年鎮(zhèn)江土地市場供應(yīng)情況 如圖所示，鎮(zhèn)江市土地市場成交從 20xx 年以來大幅增長。單宗成交金額最大的為，招商地產(chǎn)在濱江板塊拿到得大東 1號、 2號地塊，成交金額為 301000萬元，成交出讓面積為： ，成交總建筑面積為： 550000平方米土地。 但作為鎮(zhèn)江城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，丹徒近幾年的發(fā)展速度還是令人矚目的，丹徒擁有自身的特點(diǎn)和優(yōu)勢，其發(fā)展前景也令人期待。 相對于住宅來說，丹徒區(qū)目前商業(yè)供應(yīng)量較少，基本為各項(xiàng)目沿街底商，由于區(qū)域內(nèi)人流量有限，整體 缺乏商業(yè)氣氛，多數(shù)商鋪目前“關(guān)門大吉”。 升值：丹徒區(qū)目前剛開發(fā)時(shí)間不長，作為鎮(zhèn)江城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，隨著區(qū)域內(nèi)規(guī)劃逐步實(shí)施， 相關(guān)配套設(shè)施不斷完善，普通住宅市場升值潛力巨大，是投資客比較看重的投資區(qū)域。（數(shù)據(jù)對比見下表） 鎮(zhèn)江市各項(xiàng)指標(biāo)及數(shù)據(jù) 新城市發(fā)展評價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 一、城市指標(biāo)： 人口指標(biāo)： 全市戶籍人口為 萬人。 3 月回落至 7 億元左右后呈現(xiàn)穩(wěn)定態(tài)勢， 1012 月呈現(xiàn)增長的趨勢。 （ 2）鎮(zhèn)江市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及非公經(jīng)濟(jì) 1)第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。 至 20xx 年底，全市共有 51 個(gè)鎮(zhèn)（街道）。隨著 京滬高速鐵路 、泰州長江公路 大橋、滬寧城際 輕軌 、寧杭城際輕軌的建成，鎮(zhèn)江的交通樞紐地位更加突出。總?cè)丝谛詣e比（以女性為 100，男性對女性的比例）由 20xx 年第五次全國人口普查的 上升為 。項(xiàng)目綜合能率達(dá)到 65%左右，也就是說一般家庭的日常耗電如果是 10 度電，那么在 XX 華庭的科技節(jié)能產(chǎn)品下，只需要消耗 度電，這在根本上節(jié)省了業(yè)主的生活成本。 8 其項(xiàng)目所采用的五大科技系統(tǒng)，引領(lǐng)著一種健康節(jié)能環(huán)保的生活方式。 項(xiàng)目發(fā)展概況 該項(xiàng)目目前已經(jīng)得到政府的批準(zhǔn)，并且在資金方面得到了銀行和相關(guān)投資人的大力支持。法規(guī)應(yīng)該深入農(nóng)民現(xiàn)實(shí)問題，而不是以往的夸夸其談。開發(fā)商也開始陷入觀望。河沙、卵石和用人工資也在上漲，一般框架結(jié)構(gòu)房屋比磚混結(jié)構(gòu)的房屋建安成本要高，多層、小高層、高層的建安成本也不一樣，