【正文】 展角度來講，不同產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展，能夠綜合提高城市品位和合理地進(jìn)行功能分工，帶來城市房地產(chǎn)市場行情越來越好，況且其他開發(fā)區(qū)無法具有國家級木材貿(mào)易加工示范區(qū)同等的優(yōu)惠政策。公司的經(jīng)營宗旨：通過管理提升企業(yè)價(jià)值，通過資本經(jīng)營提高投資效益，確保資產(chǎn)的保值增值。公司以重信譽(yù)守合同為準(zhǔn)則，以社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益三者統(tǒng)一發(fā)展為目標(biāo)，竭誠為每一位客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。正在建設(shè)中的涵港快速路貫穿全區(qū)聯(lián)接?xùn)|嶠、秀嶼、忠門三個(gè)城市組團(tuán)。２００７年計(jì)劃投資５０００萬元，一期工程全部完工。一、 目標(biāo)市場定位中國莆田國家級木材貿(mào)易加工示范區(qū)的生活區(qū)，是20000畝示范區(qū)唯一的商業(yè)開發(fā)配套區(qū)?？臻g用地布局以規(guī)劃公共活動軸——恒基商業(yè)步行街為結(jié)構(gòu)軸展開組織，西部為濱河休閑綠帶，東部從南往北依次布置規(guī)劃布局為三個(gè)功能區(qū)：南部商業(yè)綜合區(qū)、中部生活商住區(qū)、北部大型超市娛樂區(qū)。酒店以團(tuán)狀內(nèi)院式形式布置，周圍以環(huán)狀綠化帶襯托創(chuàng)造一流、高品質(zhì)的涉外商務(wù)酒店環(huán)境。西部濱河休閑綠地根據(jù)一期控規(guī)要求，在生活區(qū)的西側(cè)，沿魏厝溝布置寬約40米的大型溪河休閑公共綠帶，并配套建設(shè)幼兒園、會所、物業(yè)管理用房等公建設(shè)施，以提升生活區(qū)服務(wù)功能。分為三期開發(fā)，預(yù)計(jì)總投資約18億元人民幣左右，如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金將出現(xiàn)籌取難度較大，資金回籠慢、利潤降低等不利因素。力創(chuàng)精品。因勢利導(dǎo)原料采購和銷售平臺是產(chǎn)業(yè)鏈打造的核心，人力資源和物流配送是產(chǎn)業(yè)鏈競爭力的基礎(chǔ)。無水先疊壩無疑是最好的解決辦法。針對本項(xiàng)目的招商信息和項(xiàng)目的特色等內(nèi)容進(jìn)行宣傳。三、建設(shè)投資估算 建設(shè)投資包括土地取得費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、小區(qū)配套費(fèi)用、道路、綠化費(fèi)用、項(xiàng)目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用、各種稅費(fèi)、項(xiàng)目管理費(fèi)等項(xiàng)目。 9項(xiàng)目管理費(fèi)項(xiàng)目管理費(fèi)按建安工程費(fèi)用的3%計(jì)取，,。 車庫售價(jià)按面積計(jì)算，與同類型建筑售價(jià)相同，如：寫字樓中車庫為2300元/ m 2，本次研究以車庫綜合考慮在同類型建筑中，不另行計(jì)算車庫的面積和銷售收入。綜合稅費(fèi)包括：營業(yè)稅取銷售收入的5%，城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅取營業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加取營業(yè)稅的3%，地方教育附加取營業(yè)稅的1%，%，%，%,土地增值稅按核定征收為銷售收入2%,企業(yè)所得稅按應(yīng)稅所得率為15%、稅率為25%核定征收，%，土地使用稅按土地使用面積1元/ m 2，%，上述稅費(fèi)綜合為銷售收入12%計(jì)取。第十二章 投資安排、資金來源與融資方案一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投融資政策及實(shí)施情況2006年５月２９日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》，《意見》為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，要求對項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到３５％等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。具體投資安排詳見《項(xiàng)目投資安排及銷售收現(xiàn)計(jì)劃表》。 工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分工程款。二、項(xiàng)目敏感性分析在開發(fā)經(jīng)營的各個(gè)過程中，由于銷售收入的預(yù)測主要是建立在對本項(xiàng)目的未來前景分析及預(yù)測基礎(chǔ)之上的，雖然項(xiàng)目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場需求的細(xì)微變化等因素都有可能影響項(xiàng)目的銷售價(jià)位，從而對項(xiàng)目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，故本項(xiàng)目敏感性分析主要針對項(xiàng)目銷售收入因素進(jìn)行。 鑒于上述原因，首期項(xiàng)目的建設(shè)過程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進(jìn)行，讓購房者對本項(xiàng)目有足夠的信心。本項(xiàng)目列入省市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，政府對項(xiàng)目公司開發(fā)本項(xiàng)目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。 第十五章 附圖和附表47。中國莆田國家級木材貿(mào)易加工示范區(qū)是國家林業(yè)總局2004年4月9日批準(zhǔn)成立的第一個(gè)國家級木材貿(mào)易加工示范區(qū)。隨著秀嶼區(qū)發(fā)展、各項(xiàng)設(shè)施的興建，將大大促進(jìn)本項(xiàng)目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)顧客量的增加，密切注意目標(biāo)顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。 項(xiàng)目建設(shè)投資保本點(diǎn)分析項(xiàng)目銷售凈收入=239758X(112%3%)=(萬元)，建設(shè)投資保本額==200097(萬元)建設(shè)投資保本點(diǎn)=200097/=%%，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。根據(jù)目前該區(qū)位地價(jià)情況，加之該本項(xiàng)目地塊由于拍賣競爭可能引起升值，現(xiàn)在本項(xiàng)目地塊價(jià)格達(dá)到40萬元/畝，總價(jià)值為24912萬元，若將土地抵押，可先行貸款12000萬元左右。本次研究時(shí)，對本項(xiàng)目銀行貸款按照政策規(guī)定進(jìn)行安排。項(xiàng)目季度全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率=11%+(+)X1%=%，項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=(1+%)41=%,遠(yuǎn)大于基準(zhǔn)折現(xiàn)率17%,且水平較高，表明項(xiàng)目具有較高盈利能力。其中：建造成本和管理成本包括在建設(shè)投資中，詳見《項(xiàng)目建設(shè)投資估算表》。銷售均價(jià)：住宅2360元/ m 2，一層商店分為三等：一等10000元/ m 2，二等8000元/ m 2，三等6500元/ m 2，二層商店分為二等：一等4500元/ m 2，二等3800元/ m 2。6公建工程費(fèi)公建工程費(fèi)指不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出，如：幼兒園、物業(yè)管理用房、會所等，單方造價(jià)按1100元/ M2計(jì)，總計(jì)2860萬元，7項(xiàng)目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、監(jiān)理費(fèi)用 根據(jù)現(xiàn)行市場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和本工程項(xiàng)目的實(shí)際情況，確定本項(xiàng)目研究、咨詢、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用單價(jià)為25元/M2，總計(jì)合2153萬元。整個(gè)項(xiàng)目按中、高水平計(jì)算。因此在對目標(biāo)客戶群體進(jìn)行篩選后，盡可能通過電話確認(rèn)，并分析出企業(yè)的入駐優(yōu)勢，從而更能引發(fā)企業(yè)的興趣。展會經(jīng)濟(jì)應(yīng)與我國現(xiàn)有的木材行業(yè)“國內(nèi)、國際的各種展會”主辦方合作，采取讓利的方式進(jìn)行合作，這么做表面會損失現(xiàn)實(shí)利益，但是只會導(dǎo)致行業(yè)核心向莆田轉(zhuǎn)移，極大的提升莆田項(xiàng)目在行業(yè)的地位。借勢發(fā)力借助市政府舉辦的招商會和行業(yè)年會等會議達(dá)到 “引狼入室”、 “戰(zhàn)略合作”、“宣傳推介”“積累客戶”“無中生有”之目的。③項(xiàng)目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景（如前文介紹）。這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)顯著特點(diǎn)，因此必須對地塊進(jìn)行整體規(guī)劃。北部大型超市娛樂區(qū) 商店總建筑面積7萬平方米，建筑呈回形布置，并設(shè)計(jì)中心廣場、停車場、綠化設(shè)施。同時(shí)高低不同、錯(cuò)落有致的高大塔樓作為本區(qū)的制高點(diǎn)，起到了地標(biāo)建筑的作用，以統(tǒng)領(lǐng)片區(qū)空間景觀，豐富區(qū)內(nèi)廓線。北部地塊:()，功能以生活居住及商業(yè)、辦公、休閑娛樂為主。本項(xiàng)目內(nèi)部的各項(xiàng)市政配套設(shè)施將在開發(fā)經(jīng)營中先行完成，要以生活區(qū)內(nèi)齊全的設(shè)施、優(yōu)美的景觀、便利的服務(wù)等贏得房地產(chǎn)市場。三、市政配套設(shè)施道路：沁嶠路是第二疏港通道，促進(jìn)東莊半島、忠門半島、埭頭半島的聯(lián)動開發(fā)。該地塊位于秀嶼木材加工區(qū)的西北側(cè)、鄰近笏石市區(qū)。目前正在進(jìn)行示范區(qū)內(nèi)已摘牌的600畝土地項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備（即本項(xiàng)目），以及二期2000余畝土地運(yùn)作工作。在多年的實(shí)踐中，不斷加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，形成了穩(wěn)健、規(guī)范、靈活、高效的管理特色，集團(tuán)注重以人為本形成的凝聚力，員工注重以集團(tuán)為榮產(chǎn)生的向心力，保證了集團(tuán)公司的可持續(xù)發(fā)展。 秀嶼區(qū)委、區(qū)政府投入巨資，加快科技城的基礎(chǔ)設(shè)施及相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)，改善地方投資環(huán)境，充分發(fā)揮優(yōu)勢，按照高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高水平運(yùn)作、高效率服務(wù)，把醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，建立展銷流通、生產(chǎn)研發(fā)、人才交流三大服務(wù)平臺，形成集研究、制造、銷售一條龍的現(xiàn)代醫(yī)藥經(jīng)濟(jì)體系和功能協(xié)調(diào)的醫(yī)療產(chǎn)業(yè)鏈，創(chuàng)造良好的區(qū)域發(fā)展環(huán)境，吸引眾多的莆商及海內(nèi)外有識之士來此共謀發(fā)展，共創(chuàng)偉業(yè)，把莆田秀嶼醫(yī)藥器械科技城建成有影響、具競爭力的“東南藥谷”。所以，本項(xiàng)目是在東嶠組團(tuán)中起著龍頭作用，上塘珠寶城在東嶠組團(tuán)中起著輔助作用，兩者是主從關(guān)系，共同將東嶠組團(tuán)開發(fā)建設(shè)更加美好。媽祖城開發(fā)建設(shè)按近期、中期、遠(yuǎn)期三個(gè)階段推進(jìn)，近期（核心區(qū)），中期16平方公里，遠(yuǎn)期與湄港新城融為一體，用地面積達(dá)60平方公里。按著眼于未來，立足于現(xiàn)實(shí)的原則，總體上采取環(huán)海組團(tuán)式布局，各組團(tuán)以海灣綠帶相隔，總布局結(jié)構(gòu)可概括為“一心、一帶、五組團(tuán)”，“一心”指新城中心，“一帶”指楓亭——靈川綜合發(fā)展帶，“五組團(tuán)”指城市功能軸系和綠化生態(tài)走廊分隔形成的五個(gè)功能不盡相同，但又緊密聯(lián)系的組團(tuán)，分別為笏石組團(tuán)、東嶠組團(tuán)、秀嶼組團(tuán)、東吳組團(tuán)、大湄洲島組團(tuán)。４月８日上午，市領(lǐng)導(dǎo)袁錦貴、林光大、林慶生等參加了中國在中國?莆田秀嶼國家級木材貿(mào)易加工示范區(qū)，新建成的國際木業(yè)展示交易中心是園區(qū)的標(biāo)志性建筑?！?006年12月，國家林業(yè)局、商務(wù)部、海關(guān)總署批準(zhǔn)莆田為進(jìn)口原木加工鋸材出口試點(diǎn)基地，落地企業(yè)鋸材出口將不受商務(wù)部的配額管制，可以自由出口。至目前已有落地企業(yè)27家。全國目前共有三個(gè)進(jìn)口木材檢疫除害處理區(qū)，滿州里、綏芬河是陸地進(jìn)口木材檢疫除害處理區(qū)，莆田秀嶼是目前全國唯一一個(gè)海港木材進(jìn)口口岸，同時(shí)還配套建設(shè)4萬噸級木材專用碼頭1個(gè)。 從上述總體規(guī)劃可以看出，本項(xiàng)目具有廣闊的發(fā)展?jié)摿Α?，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了示范區(qū)的需求。一期投資3600萬元，、寬24米的秀嶼木材加工區(qū)進(jìn)場道路，于今年元旦正式通車。（3）本項(xiàng)目區(qū)域位置遠(yuǎn)離莆田市中心，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且近年來，秀嶼區(qū)有大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，整個(gè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于本項(xiàng)目未來的前景，而且整個(gè)秀嶼區(qū)的潛在購買力也是相當(dāng)有分量的，這也正是本項(xiàng)目的開發(fā)機(jī)會點(diǎn)。今年計(jì)劃投資１億元，完成項(xiàng)目核準(zhǔn)手續(xù)，圍填海造地路堤工程、羅嶼大橋等配套設(shè)施開工建設(shè)。 　　莆田燃?xì)怆姀S。 　　秀嶼港區(qū)秀嶼作業(yè)區(qū)８＃泊位工程。 　　東吳港區(qū)１＃－３＃多用途泊位。 　　秀嶼區(qū)沁嶠路工程。工程建成后，將極大地滿足港口、鐵路物流集疏運(yùn)及新時(shí)期國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展對運(yùn)輸量增長的需要，增強(qiáng)湄洲灣、秀嶼港與莆田乃至全省縱深腹地間的密切聯(lián)系，使湄洲灣秀嶼港深水港優(yōu)勢得到充分發(fā)揮。項(xiàng)目總投資約１３億元。線路西接杭長、京九通道，中連鷹廈鐵路，東接沿海通道，是一條以客為主兼顧貨運(yùn)的快速鐵路干線。（二）、臨港重大項(xiàng)目推動港城崛起，為本項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營提供有利條件。海峽兩岸關(guān)系的新變化，有利于我市更好地發(fā)揮媽祖文化優(yōu)勢，在服務(wù)祖國統(tǒng)一大業(yè)中更有作為。現(xiàn)對本項(xiàng)目真正的、突出的有利因素集中如下。在區(qū)域分布中，荔城區(qū)續(xù)建項(xiàng)目17個(gè)、已新開工項(xiàng)目4個(gè)、尚未動工項(xiàng)目15個(gè)；城廂區(qū)續(xù)建項(xiàng)目20個(gè)、已新開工項(xiàng)目2個(gè)、尚未動工項(xiàng)目12個(gè)；涵江區(qū)續(xù)建項(xiàng)目10個(gè)、已新開工項(xiàng)目1個(gè)、尚未動工項(xiàng)目11個(gè)；秀嶼區(qū)續(xù)建項(xiàng)目5個(gè)、已新開工項(xiàng)目1個(gè)、尚未動工項(xiàng)目9個(gè)；仙游縣續(xù)建項(xiàng)目6個(gè)、已新開工項(xiàng)目1個(gè)、尚未動工項(xiàng)目18個(gè)。有關(guān)業(yè)內(nèi)專家表示：分地區(qū)看，所有70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比均上漲。分地區(qū)看，所有70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比均上漲，漲幅較大的主要城市包括：%、%、%、%等。其中，%。本項(xiàng)目位于莆田國家級木材貿(mào)易加工示范區(qū)的西北側(cè)、鄰近笏石市區(qū)。二、報(bào)告編制依據(jù) 福建省建筑輕紡設(shè)計(jì)院《秀嶼木材加工片區(qū)詳細(xì)規(guī)劃總平面圖》初稿； 莆田市秀嶼區(qū)國家級木材加工區(qū)網(wǎng)站、秀嶼新聞網(wǎng)站、媽祖城網(wǎng)站、中通集團(tuán)網(wǎng)站； 國家房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；現(xiàn)場勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。依據(jù)本文的方案，分為三期開發(fā)。以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)莆田國家級木材貿(mào)易加工示范區(qū)當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預(yù)測，對項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢，對項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財(cái)務(wù)評價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，以期探討該地塊進(jìn)行商業(yè)住宅配套開發(fā)經(jīng)營的可行性，為銀行融資提供參考依據(jù)。 對項(xiàng)目進(jìn)行投資分析、融資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析，為銀行融資提供參考。2009年向莆鐵路、福廈鐵路、涵港公路等大型基礎(chǔ)設(shè)施通車后，示范區(qū)將進(jìn)入高速發(fā)展期。據(jù)國家發(fā)改委近日發(fā)布的消息顯示，創(chuàng)出自2005年12月以來18個(gè)月的新高。%。分類別看，經(jīng)濟(jì)適用房、%、%%，%、%%。 但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，上述政策在一定程度上助推了房價(jià)上漲。三、2007年莆田市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目數(shù)額增加明顯 　　2007年全市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目達(dá)132個(gè)，比增35%，其中續(xù)建項(xiàng)目58個(gè)，到2月份已新開工項(xiàng)目9個(gè)，尚未動工項(xiàng)目65個(gè)。第三章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營有利因素、機(jī)會點(diǎn)、必要性分析一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營有利因素本報(bào)告一、二章對本項(xiàng)目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時(shí)，已作了許多討論。建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的全面展開，以及國家更加重視和支持海峽西岸和其他臺商投資相對集中地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有利于我市在更大范圍、更廣領(lǐng)域和更高層次上參與區(qū)域間經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作與競爭，主動融入全省發(fā)展大局。 莆田發(fā)展大環(huán)境，特別是秀嶼區(qū)作為湄洲灣港口新城，進(jìn)入大規(guī)模開發(fā)建設(shè)的新階段,為本項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營營造良好的發(fā)展氛圍。線路從南昌樞紐引出后，經(jīng)江西撫州，繞行江西南豐和福建建寧，經(jīng)三明的泰寧、將樂、沙縣、尤溪，在永泰縣城附近分岔，同時(shí)進(jìn)入莆田市和福州樞紐。湄洲灣港口鐵路建成后將與福廈鐵路、向莆鐵路在莆田站相連，通過福廈鐵路向東、向西延伸，通過向莆鐵路向北延伸，構(gòu)成中西部地區(qū)至東南沿海鐵路港口運(yùn)輸大通道。城港大道工程是新城“三縱四橫一環(huán)”干路網(wǎng)系中一段，是舊城進(jìn)出莆田港、鐵路樞紐的第二通道。２００７年４月份完成全線征地拆遷工作，年底完成全線路基。今年投資計(jì)劃１０００萬元，年底前動工建設(shè)。５月完成施工圖設(shè)計(jì)，６月－８月完成施工招投標(biāo)，９月正式動工，２００８年底完工。今年計(jì)劃投資２０億元，輸氣干線全省貫通并調(diào)試，碼頭工程初步完成，一個(gè)儲氣罐可投入使用。由新加坡金鷹國際集團(tuán)旗下亞太資源集團(tuán)下屬的超輝集團(tuán)有限公司投資，預(yù)計(jì)總投資３０億美元，一期總投資１８億美元，建設(shè)年產(chǎn)１２０萬噸紙漿廠，配套建設(shè)１個(gè)１５萬噸、并在全省營造３００萬畝速生豐產(chǎn)林基地，填海造地１萬畝。（