【正文】 100多萬(wàn)元。土地證編號(hào)***國(guó)用（97）字第9701871號(hào)，土地性質(zhì)為國(guó)有出讓土地，住宅用地，面積160平方米，土地使用期限至2067年12月。貸款用途合理性不夠：經(jīng)辦行介紹擬裝修房產(chǎn)建于2010年，才2年時(shí)間就要重新裝修，合理性不夠。(3)公司盈利能力弱或占股比例小，可考慮追加擔(dān)保。經(jīng)調(diào)查，借款人無(wú)不良社會(huì)記錄或存在影響借款人正常生活或經(jīng)營(yíng)的不良陋習(xí)。四、借款人投資店鋪經(jīng)營(yíng)情況分析 基本情況該加工銷售點(diǎn)成立于2010年，合作資金100萬(wàn)元，注冊(cè)號(hào)：（略），組成形式：個(gè)人經(jīng)營(yíng)；經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所：縣路；經(jīng)營(yíng)范圍：塑鋼窗、鋁合金加工銷售；有效日期：2010年7月2014年7月。另根據(jù)其2011年11月簽訂的塑鋼安裝合同得知，全部金額377萬(wàn)元，面積為14500㎡，單價(jià)260元/㎡，結(jié)算方式為分期結(jié)算；故此，為及時(shí)完成安裝訂單和日常店鋪正常的經(jīng)營(yíng)，需投入較大的資金進(jìn)行周轉(zhuǎn) 。五、借款原因、合理性及用途分析貸款主要用于當(dāng)前的合同完成和店鋪的正常資金周轉(zhuǎn)，目前已經(jīng)簽訂鋁材批發(fā)合同，付款方式為先付定金資金，余款貨到付款（借款人介紹，目前是材料價(jià)格最低谷，其一次性采購(gòu)主要為應(yīng)對(duì)材料上漲而增加存貨量）。借款人全年家庭總收入： 60+=90%（股份比）=。根據(jù)租賃合同，抵押物租賃期限4年，租金支付方式為每季支付一次。南面為路私人店鋪。從材料來(lái)看，該客戶已提供了2011年全年的銀行流水，經(jīng)辦行應(yīng)該根據(jù)全年的流水或抽取涵蓋淡旺季不同月份的流水，結(jié)合出庫(kù)單進(jìn)行核打分析。進(jìn)賬憑證包括現(xiàn)金解款單、POS機(jī)刷卡憑條（可以為他行的）、貸記憑證、銀行本票等；二、對(duì)于購(gòu)房貸款，如轄內(nèi)部分地區(qū)確實(shí)無(wú)法提供“銷售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)收款專用收據(jù)”，僅能提供一般收據(jù)的，則必須提供首付款劃入交易對(duì)手賬戶的進(jìn)賬憑證；三、各行應(yīng)按上述要求做好與客戶、經(jīng)銷商、開發(fā)商的溝通工作，要求借款人、經(jīng)銷商以及開發(fā)商積極予以配合，對(duì)于無(wú)法及時(shí)進(jìn)行銀行進(jìn)賬提供現(xiàn)金進(jìn)賬憑證的，從方便客戶考慮，應(yīng)要求經(jīng)銷商或開發(fā)商安裝POS機(jī)具，以便刷卡操作。對(duì)個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)貸款和個(gè)人抵（質(zhì)）押貸款要求經(jīng)辦行必須做到兩位客戶經(jīng)理完成現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，并共同核實(shí)抵押物狀況和價(jià)值，并由雙人在調(diào)查報(bào)告上簽字。目前家庭無(wú)負(fù)債，征信顯示有多次授信記錄，均按期歸還，信用較好。 借款人第一還款來(lái)源無(wú)有力的佐證材料，還款來(lái)源難以核實(shí)。公司及項(xiàng)目概況方面：經(jīng)辦行重點(diǎn)介紹了開發(fā)商實(shí)力，對(duì)公司主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及企業(yè)征信相關(guān)信息作了詳細(xì)介紹；項(xiàng)目基本情況特別是對(duì)分期開發(fā)情況介紹清楚。對(duì)于該類樓盤，因存在鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)相對(duì)欠發(fā)達(dá)、客戶整體素質(zhì)及償債能力相對(duì)較低、房屋變現(xiàn)能力較弱等因素，要求各行對(duì)此審慎對(duì)待，原則上對(duì)該類樓盤項(xiàng)目省行將不予支持；對(duì)個(gè)別經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)、人口較多、房屋變現(xiàn)能力強(qiáng)（如駐地大、中型企業(yè)的職工購(gòu)房）的鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域樓盤，請(qǐng)各行先與省行零貸中心事先溝通，視項(xiàng)目具體情況做個(gè)案考慮。該套商用房產(chǎn)權(quán)清淅，所處位置較好，易變現(xiàn)，于10年7月租賃華萊土（租賃期10年，2010年熊某與張某簽訂的租賃合同，,租金逐年遞增10%），該套房目前在他行貸款，借款人及房東同意在我行放款之前將他行貸款還清后抵押給我行。調(diào)查報(bào)告中介紹借款人與賣房人存在關(guān)聯(lián)關(guān)系？經(jīng)辦行對(duì)買賣雙方的關(guān)系介紹不清。在強(qiáng)力推動(dòng)聯(lián)保貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的同時(shí)，為有效指導(dǎo)各行業(yè)務(wù)操作和加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控，省行也通過(guò)行文、個(gè)郵、?？刃问较群笙掳l(fā)了多次風(fēng)險(xiǎn)性提示、操作指引等，但從近期部分業(yè)務(wù)發(fā)起機(jī)構(gòu)上報(bào)材料的情況反映，仍存在一定問(wèn)題，導(dǎo)致退檔情況比較集中。調(diào)查報(bào)告介紹的銷售收入和實(shí)際提供的借款人交易流水相差較大時(shí)，未做詳細(xì)具體分析。各行在敘做樓盤項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)根據(jù)各行實(shí)際可敘做的份額合理測(cè)算項(xiàng)目合作額度，不得不做分析動(dòng)輒就以全額或虛高份額敘做來(lái)核定項(xiàng)目合作額度，造成系統(tǒng)中額度數(shù)據(jù)占用過(guò)大，同時(shí)也無(wú)法真實(shí)掌握我行項(xiàng)目實(shí)際儲(chǔ)備業(yè)務(wù)量數(shù)據(jù)；四、做好與開發(fā)商合作條件的前期溝通工作，降低變更項(xiàng)目敘做條件的發(fā)生頻率。各行上報(bào)的樓盤項(xiàng)目請(qǐng)示文件及審批意見(jiàn)中應(yīng)明確項(xiàng)目合作條件，包括項(xiàng)目總合作額度（如包括住房和商用房的還需分別明確）、合作期限、單筆貸款敘做條件、質(zhì)押金比例（如包括住房和商用房的分別明確）、質(zhì)押保證期限等。資金需求不合理，對(duì)借款人經(jīng)營(yíng)情況、資金周轉(zhuǎn)情況未進(jìn)行全面了解分析，僅憑一份購(gòu)貨合同就要求借款。我們認(rèn)為此種推認(rèn)難以接受。四、經(jīng)辦行結(jié)論性意見(jiàn)同意向借款人陳某發(fā)放個(gè)人二手商用房按揭貸款450萬(wàn)元，期限10年，利率按現(xiàn)行規(guī)定實(shí)行基準(zhǔn)利率上浮，辦妥所購(gòu)房產(chǎn)抵押登記手續(xù)以后放款。借款人及家庭成員征信情況經(jīng)查詢借款人個(gè)人信用報(bào)告及詢問(wèn)了解，借款人家庭負(fù)債來(lái)源于銀行貸款，（銀行貸款未出現(xiàn)逾期情況）。 關(guān)于保證人：如業(yè)務(wù)敘做需要增加擔(dān)保人，申請(qǐng)材料方面需要求其填寫《擔(dān)保人信息及承諾函》，CCAS系統(tǒng)輸機(jī)時(shí)，管理關(guān)系人中“關(guān)聯(lián)人類型”選擇“保證人和被保證人”；后續(xù)落實(shí)前提條件時(shí)簽訂擔(dān)保合同； 關(guān)于共同還款人：共同還款人概念模糊，責(zé)任不清晰，各行應(yīng)根據(jù)需要求其具體承擔(dān)的責(zé)任來(lái)確定是選擇作為“共同借款人”還是“保證人”，并根據(jù)確定結(jié)果按上述第1點(diǎn)和第2點(diǎn)區(qū)別操作，要求各行不要在CCAS系統(tǒng)管理關(guān)系人中“關(guān)聯(lián)人類型”選擇“共同還款人”； 要求客戶經(jīng)理在調(diào)查報(bào)告中對(duì)客戶是作為“共同借款人”還是作為“保證人”進(jìn)行明確的表述。名都”19住宅樓合作項(xiàng)目建議書（因項(xiàng)目建議書篇幅較長(zhǎng)，做為附件，具體內(nèi)容詳見(jiàn)附件一）案例點(diǎn)評(píng)：該調(diào)查報(bào)告值得借鑒的地方：經(jīng)辦信貸員前期調(diào)查深入細(xì)致，材料收集齊全，為下一步項(xiàng)目分析和撰寫項(xiàng)目建議書做好了前期準(zhǔn)備工作。經(jīng)與同類地段房產(chǎn)價(jià)格對(duì)比，評(píng)估價(jià)格未偏離市場(chǎng)價(jià)值。二、借款人家庭資產(chǎn)及負(fù)債情況不動(dòng)產(chǎn)借款人在XX市有一套住房及一宗商住樓，住房位于該市X大道X苑X室，；商住樓位于該市X大道X苑X號(hào)樓X號(hào)，一層為臨街店面，二樓為住房。針對(duì)上述問(wèn)題，要求經(jīng)辦行進(jìn)一步提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，規(guī)范各項(xiàng)業(yè)務(wù)操作，一是做實(shí)信息核查工作，加大對(duì)借款人工作單位、住址、電話、首付款、交易真實(shí)性的核查力度，對(duì)信息核查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的異常情況必須做好臺(tái)帳登記，嚴(yán)禁信息核查工作流于形式；二是嚴(yán)格執(zhí)行面談面簽。答疑解惑關(guān)于購(gòu)房、購(gòu)車貸款首付款的合規(guī)操作問(wèn)題 近日，省行下發(fā)了贛中銀發(fā)【2011】957號(hào)“關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)總行《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人授信業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的通知》的通知”，總行文件中要求加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房、購(gòu)車首付款的審查，要求必須提供開發(fā)商、經(jīng)銷商出具的首付款發(fā)票，以及首付款劃入交易對(duì)手賬戶的進(jìn)賬憑證（如現(xiàn)金解款單、POS機(jī)刷卡憑條、貸記憑證、銀行本票等）作為首付款證明。經(jīng)辦行對(duì)于借款人現(xiàn)在的工藝安裝水平及目前的業(yè)務(wù)水平能否保證合同工程的完工質(zhì)量未做進(jìn)一步介紹。經(jīng)調(diào)查，該抵押物為借款人2003年建成，經(jīng)過(guò)近幾年房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)整和變化,價(jià)格上升很大，該抵押物升值空間與市場(chǎng)上房?jī)r(jià)變化幾乎相同,目前已經(jīng)達(dá)到住房18000元/平米\店鋪、3800元/平米。七、抵押物情況借款人以其自有住房及商鋪?zhàn)鞯盅?，抵押物基本情況如下表：序號(hào)房產(chǎn)證號(hào)地址產(chǎn)權(quán)人面積（平方米使用轉(zhuǎn)態(tài)承租人租金（元/年）已抵押金額（萬(wàn)元貸款行目前評(píng)估總價(jià)（萬(wàn)元單價(jià)（元/平方米）1第01C1792號(hào)鎮(zhèn)路店面1樓陶194出租孫38000125中行236122022第01C1792號(hào)鎮(zhèn)路24樓陶480自用1513145合計(jì)67438000387以上抵押物土地性質(zhì)為出讓，抵押物14的商鋪土地證性質(zhì)為商用（見(jiàn)影像資料各抵押物相應(yīng)的土地證）。六、第一還款來(lái)源分析借款人經(jīng)營(yíng)的批發(fā)部經(jīng)營(yíng)已走上了正規(guī)，預(yù)測(cè)每月銷售收入25萬(wàn)元左右，全年銷售收入300萬(wàn)元左右（取中間值），全年利潤(rùn)：30020%=60萬(wàn)左右。故經(jīng)調(diào)查其銷售清單、訂貨合同及銀行流水，認(rèn)為借款人年銷售收入300萬(wàn)元基本可信。借款人為及時(shí)完成訂單任務(wù)，穩(wěn)定下游供貨來(lái)源，2011年8月同有限公司簽訂了一份塑鋼原料的購(gòu)銷合同，合同金額235萬(wàn)元，規(guī)定所有型材主、附件全部業(yè)務(wù)必需有現(xiàn)金結(jié)算，不能賒購(gòu)，并統(tǒng)一進(jìn)入公司帳戶（賬號(hào)略）。三、借款人及家庭成員對(duì)外負(fù)債情況從查詢借款人及家庭成員個(gè)人征信，信用報(bào)告反映，借款人貸款情況如下：序號(hào)姓名貸款種類貸款金額（萬(wàn)元貸款余額（萬(wàn)元月還款額起始金額累計(jì)逾期次數(shù)最高逾期次數(shù)貸款行1孫農(nóng)戶貸款22000農(nóng)信社合計(jì)22000上述在農(nóng)信社及農(nóng)行的貸款為農(nóng)戶貸款，到期日2012年4月21日，貸款狀態(tài)正常，另經(jīng)查詢個(gè)人征信報(bào)告及向借款人了解情況得知，借款人信用狀況較為良好。另針對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶，對(duì)園區(qū)廠房的價(jià)值可按如下標(biāo)準(zhǔn)掌握：※ 房齡在5年以下的廠房，其抵押率最高不超過(guò)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓價(jià)或內(nèi)部評(píng)估價(jià)的50％；※ 房齡在5～10年之間的廠房，其抵押率最高不超過(guò)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓價(jià)或內(nèi)部評(píng)估價(jià)的40％案例分析 關(guān)于孫向我行申請(qǐng)個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)貸款98萬(wàn)元的問(wèn)題分析借款人孫于2012年03月27日向我行申請(qǐng)個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)貸款，金額98萬(wàn)元，期限1年，以其合伙人陶名下房產(chǎn)作抵押，調(diào)查情況如下：一、借款人及其愛(ài)人基本情況借款人孫，男，現(xiàn)年36歲，現(xiàn)住縣村。(1)公司盈利能力強(qiáng)或借款人實(shí)力較強(qiáng)，可考慮不要追加擔(dān)保。主要問(wèn)題：貸款主體的真實(shí)性存在質(zhì)疑：據(jù)借款人征信情況反映，借款人夫婦名下有一套價(jià)值在55萬(wàn)元以上的住房，但卻借用他人房產(chǎn)作貸款抵押物。五、抵押物情況本次貸款的具體抵押物抵押產(chǎn)權(quán)類型產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)權(quán)證號(hào)共有人抵押物位置面積建筑年份評(píng)估單價(jià)評(píng)估總價(jià)狀態(tài)土地性質(zhì)房產(chǎn)土地商鋪***30711142號(hào)9701871*** ***2002年908100元自用出讓抵押物評(píng)估分析1）該抵押物位于***東路90號(hào)（市***片區(qū)）,地處***大道東側(cè)、***西側(cè)、交通便利處置變現(xiàn)性較好。借款人家庭資產(chǎn)情況不動(dòng)產(chǎn)房產(chǎn)類別產(chǎn)權(quán)證號(hào)位置產(chǎn)權(quán)人共有人面積取得方式當(dāng)前狀況貸款行備注住宅未辦*********590平方米自建自用估值236萬(wàn)合計(jì)236萬(wàn)其他資產(chǎn)借款人暫無(wú)其他資產(chǎn)。首先：借款人新承接合同的交易對(duì)手為石化公司，該公司實(shí)力較強(qiáng)，因此借款人貨款能夠及時(shí)回籠；其次：借款人所合作的鄭州公司與借款人合作關(guān)系良好，業(yè)務(wù)往來(lái)頻繁，可保證其與鄭州公司之間的結(jié)算及時(shí)，貨款可及時(shí)回籠至借款人公司帳戶。七、抵押物：借款人提供的抵押物房產(chǎn)證顯示為負(fù)1層商鋪（經(jīng)辦行未對(duì)商鋪情況進(jìn)行明確表述）本筆貸款存在的主要問(wèn)題：借款人經(jīng)營(yíng)情況不清晰：調(diào)查報(bào)告對(duì)于借款人公司經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，上下游企業(yè)，資金結(jié)算方式和周期、人員配置等基本信息均沒(méi)有任何介紹。擁有豐田轎車一輛，2009年購(gòu)置。 針對(duì)上述問(wèn)題，要求各業(yè)務(wù)發(fā)起機(jī)構(gòu)引起重視，有關(guān)要求明確如下：一、在發(fā)起個(gè)人商用房貸款時(shí)應(yīng)注意合規(guī)操作，避免發(fā)生上述類似問(wèn)題，對(duì)經(jīng)省行查實(shí)為故意所為的，省行將采取停止客戶經(jīng)理業(yè)務(wù)發(fā)起資格的處理措施。三、個(gè)人無(wú)抵（質(zhì)）押循環(huán)額度貸款必須合理定位客戶對(duì)象，原則上限于支持行政機(jī)關(guān)及參照公務(wù)員管理的企業(yè)事業(yè)單位，單位開具收入證明必須具有真實(shí)性、可信度，借款人信用評(píng)分必須有依有據(jù)，客觀合理，不得隨意提高評(píng)分。一、“客戶資信評(píng)定表”各評(píng)分項(xiàng)對(duì)應(yīng)需明確內(nèi)容或提供的佐證資料項(xiàng)目資料取得方式或需提供的相關(guān)佐證材料年齡、性別身份證、戶口簿婚姻狀況及家庭人員婚姻證明【結(jié)婚證、離婚證或未婚證明（離婚或未婚的，未婚證明同時(shí)提供民政部門出具的證明材料及我行統(tǒng)一格式的未婚聲明）】；家庭人員證明為戶口簿（如已婚有子女的，提供子女戶口）當(dāng)?shù)鼐幼r(shí)間客戶經(jīng)理調(diào)查并在調(diào)查報(bào)告中闡述學(xué)歷狀況畢業(yè)證、學(xué)位證信用狀況征信報(bào)告及客戶經(jīng)理調(diào)查；除個(gè)人征信報(bào)告中征信外，同時(shí)在調(diào)查報(bào)告中增加闡述借款人社會(huì)誠(chéng)信、是否有不良行為、法律糾紛等單位類別、工作年限、崗位性質(zhì)單位開具的收入證明（證明中需明確工作年限、職位或崗位）對(duì)單位內(nèi)任管理職務(wù)人員提供聘任依據(jù)個(gè)人年收入收入證明（對(duì)月收入在5000元以上原則上需提供佐證材料；對(duì)借款人為政府機(jī)關(guān)或大型企業(yè)工作，且收入與其崗位性質(zhì)相匹配的情況下，可不提供佐證，但省行盡責(zé)、審批環(huán)節(jié)可視情況要求補(bǔ)充）家庭人均月收入家庭人員收入證明（收入證明同“借款人個(gè)人收入”）家庭固定資產(chǎn)（僅指不動(dòng)產(chǎn)）對(duì)固定資產(chǎn)價(jià)值，客戶經(jīng)理根據(jù)其位置及狀態(tài)，同時(shí)依據(jù)市場(chǎng)交易價(jià)值對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行客觀、合理的價(jià)值認(rèn)定，在調(diào)查報(bào)告中予以表述家庭資產(chǎn)負(fù)債率征信報(bào)告。該貸款在財(cái)務(wù)報(bào)表中數(shù)據(jù)不能全面反映公司經(jīng)營(yíng)的情況下，無(wú)法以“三個(gè)辦法一個(gè)指引” 中公司貸款資金需求公式測(cè)算時(shí)，該貸款從公司目前經(jīng)營(yíng)情況、資金占用等情況分析貸款資金合理性。三、加強(qiáng)系統(tǒng)輸機(jī)的規(guī)范性和完整性，確保關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)參數(shù)數(shù)據(jù)質(zhì)量。風(fēng)險(xiǎn)提示 針對(duì)全轄個(gè)人貸款客戶信息核查工作，省行已建立了定期通報(bào)制度，同時(shí)為確保此項(xiàng)工作的有效落實(shí)，近期省行對(duì)信息核查工作連續(xù)多月均反映無(wú)異常情況的部分二級(jí)分行此項(xiàng)工作的開展情況進(jìn)行了電話問(wèn)詢和抽查，反映存在以下問(wèn)題：一、重視程度不夠，工作成效流于表面。近期，零貸中心盡責(zé)受理了二筆商鋪按揭貸款，該貸款購(gòu)房合同借款人簽于2008年3月，購(gòu)房單價(jià)為8000元/平方米，實(shí)際該價(jià)格為當(dāng)前價(jià)格而非2008年簽約價(jià)格。以上合計(jì)7404萬(wàn)元，截至2011年7月份公司賬上有貨幣資金1103萬(wàn)元，可作為后續(xù)資金來(lái)源，資金缺口675萬(wàn)元可通過(guò)后續(xù)的房屋銷售款解決，項(xiàng)目不存在完工風(fēng)險(xiǎn)。（3