上海估價師培訓(xùn)講義下載土地估價實務(wù)-由楊國誠主講(存儲版)
【正文】 益等 。 ? 國有土地使用權(quán)出讓采用的方式： ? (1) 國家直接出讓的方式 。 ? 一般指設(shè)有承租權(quán)的土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓 、 收回 、 征收或調(diào)整租金時的估價 。 其作用在于： ? （ 1） 防止地方政府壓價競爭 ， 造成國有土地收益流失； ? （ 2） 提高土地使用權(quán)出讓的透明度 ， 便于實施監(jiān)督； ? （ 3）便于土地使用者確定合理的投資方向。 上海市協(xié)議出讓土地最低價標(biāo)準(zhǔn) ?說明： ? 表中各用途內(nèi)涵如下： ? ① 商業(yè)：包括商業(yè) 、 金融 、 保險業(yè)用地 。 ?謝謝大家！ 。 容積率不另做修正 。 ? ? 土地通行權(quán)等他項權(quán)利估價 （四） 按土地估價目的分類 ? 國家征用集體土地估價 （ 農(nóng)用地征用區(qū)片價評估 ） ? 土地使用權(quán)出讓估價 ? 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓估價 ? 土地使用權(quán)抵押估價 ? 土地使用權(quán)分割估價 ? 土地使用權(quán)合并估價 ? 土地使用權(quán)收購估價（土地收購儲備 ? 土地征稅估價 （ 土地增值稅 ） 土地涉案 、 拍賣為目的的價格的估價 ， 企業(yè)合資 、 合作 、 聯(lián)營 、 股份制改組上市 、 合并 、 兼并 、 分立 、 出售 、破產(chǎn)清算 、 抵債為目的的房地產(chǎn)估價 基準(zhǔn)地價評估 1 標(biāo)定地價評估 二、 土地使用權(quán)協(xié)議出讓最低價 ? 土地使用權(quán)協(xié)議出讓最低價的概念 ? 根據(jù) 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 第十二條之規(guī)定采用協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價 。土地抵押價值評估實質(zhì)是對土地處分權(quán)的評估，一般采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時的類似房地產(chǎn)的正常市場價格進(jìn)行，但應(yīng)在估價報告中說明未來市場變化風(fēng)險和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價值的影響。最后利用土地還原率通過還原得到評估對象的土地價格。 公開招標(biāo)或拍賣的土地應(yīng)該采用此方法 ， 評估時要注意規(guī)劃限制對土地未來利用的影響 ， 采用的規(guī)劃參數(shù)要準(zhǔn)確可靠 。 ? 國有土地使用權(quán)出讓的估價方法 ? (1)一般應(yīng)采用基準(zhǔn)地價修正法進(jìn)行評估 。 ? （二）建設(shè)用地按土地開發(fā)狀況分類 ? 成片
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