1華潤(rùn)南翔市場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 區(qū)公寓難讓客戶滿意 期待更高生活品質(zhì) ?這群客戶在居住面積、生活配套上的要求被滿足之后，對(duì)生活品質(zhì)的要求延伸到會(huì)所和物業(yè)服務(wù)方面，而市區(qū) 5百萬價(jià)段的公寓普遍是以地段作為主要賣點(diǎn)，在會(huì)所和物業(yè)方面做的比較普通，難以滿足客戶的要求 ?他們對(duì)小區(qū)安全及各項(xiàng)特色服務(wù)上有比較高的要求，希望物業(yè)能提供完善的社區(qū)安全保障和酒店式的服務(wù)，為他們的工作生活提供最大的便利 ?他們也十分看重小區(qū)會(huì)所的功能和檔次。 ?由于財(cái)力的不同，有的客戶將市區(qū)物業(yè)作為主要居所，而有的客戶在市區(qū)甚至全國(guó)擁有多套房產(chǎn)，因此僅將此處公寓作為臨時(shí)居所，偶爾住住，平時(shí)大多數(shù)時(shí)間閑臵。 與 2號(hào)線換乘 9換乘 軌道交通方面，桃浦、真如、江蘇路、中山公園等居住區(qū)域和商圈的客源 真如 桃浦 客戶論證 3：交通 金地格林世界客戶構(gòu)成 金地格林世界以市區(qū)導(dǎo)入客戶為主，良好的市區(qū)客源基礎(chǔ)，通過“老帶新”的方式，將能帶來更多的市區(qū)導(dǎo)入客源 ?別墅成交客戶目前主要以 3545歲的二次或多次臵業(yè)者為主，多為嘉定、普陀、楊浦、閘北、長(zhǎng)寧的客戶，以私營(yíng)業(yè)主、周邊產(chǎn)業(yè)園企業(yè)高層主管、高校教師為主，注重社區(qū)整體品質(zhì)，并且逐漸認(rèn)同南翔的別墅價(jià)值。 客戶論證 1：價(jià)格引導(dǎo) 板塊 金虹橋 古美羅陽 梅隴春申 年均復(fù)合增長(zhǎng)率 % % % 板塊 在售樓盤 三房戶型 未來 1年均價(jià) 未來 1年成交總價(jià) 金虹橋 明泉江南苑 154 32696 504 虹橋花苑 155 28896 448 古美羅陽 萬源城 150180 34921 525630 新時(shí)代富嘉花園 137150 31479 430470 春申 春申景城 154 32696 504 金虹橋板塊 古美羅陽板塊 春申板塊 閔行市場(chǎng)解析 市場(chǎng) —— 公寓產(chǎn)品價(jià)格分析 ? 閔行區(qū)金虹橋、古美羅陽、春申板塊。 ?未來一年區(qū)域三房均價(jià)普遍在 450萬以上。項(xiàng)目掠影 三。 ?價(jià)格方面，金地格林世界為區(qū)域標(biāo)桿，近期均價(jià)在 19000元 /㎡ （含 1500元 /㎡ 裝修） ，駿豐嘉驪花園近期均價(jià) 17800元 /㎡ 。 ?未來 1年區(qū)域三房均價(jià)普遍在 450萬以上。 客戶論證 1：價(jià)格引導(dǎo) 機(jī)會(huì)點(diǎn) 中環(huán)沿線三房高總價(jià)擠壓型 客戶將為本案提供有力的客 戶支撐 南翔： 中內(nèi)環(huán)板塊： 4W 以上 時(shí)間換空間 時(shí)間換成本 客戶論證 1：價(jià)格引導(dǎo) 南翔板塊 本案 馬陸板塊 嘉定新城板塊 板塊公寓主力價(jià)格：1700020220元 /平方米 公寓主力價(jià)格： 1300015000元 /平方米 嘉定新城供應(yīng)量大，客戶產(chǎn)品選擇面更廣 嘉定新城未來將成為嘉定本地客戶臵業(yè)的首選區(qū)域 客戶論證 2：嘉定市場(chǎng)格局 通過滬嘉高速直接連接中環(huán)， 直接向東 —— 可以方便到達(dá)普陀、虹口、楊浦、閘北等中心區(qū)域 中環(huán)向南 —— 可以方便到達(dá)長(zhǎng)寧、徐匯、閔行等成熟區(qū)域 嘉閔高架：連接嘉定與虹橋交通樞紐的重要交通干道。 ?依靠軌道十一號(hào)線導(dǎo)入的大量存在首次臵業(yè)需求的客戶，婚房需求。不過對(duì)于部分以房產(chǎn)作為投資的客戶來說，他們認(rèn)為市區(qū)物業(yè)的價(jià)格已經(jīng)很高了，未來上漲潛力有限；從投資角度來說，他們認(rèn)為近郊物業(yè)具有更高的升值潛力，比如南匯并入浦東之后的價(jià)格表現(xiàn)，他們更愿意捕捉這種投資機(jī)會(huì)。 我家那個(gè)會(huì)所這些都有 ， 但是做的不好 ， 服務(wù)人員素質(zhì)不行 ， 去了兩次就不想去了 ” ———— 陳女士 38歲 外貿(mào)公司老板夫人 市區(qū)大戶型客戶和業(yè)內(nèi)人士訪談 看重教育配套 愿意為孩子上學(xué)買房 ?受訪客戶大多有個(gè)正在上中學(xué)或小學(xué)的孩子，他們很重視孩子的教育問題，為了讓孩子進(jìn)入一個(gè)好學(xué)校，他們會(huì)做最大的努力。 景觀 — 公寓 增加公寓部分硬質(zhì)景觀的點(diǎn)綴，體現(xiàn)人文關(guān)懷的同時(shí)更為項(xiàng)目增加了賣點(diǎn)。 華潤(rùn)嘉定 45萬方復(fù)合型國(guó)際公園住區(qū) 項(xiàng)目整體定位 一脈相承 市區(qū)大戶型客戶和業(yè)內(nèi)人士訪談 不滿意市中心小區(qū)綠地少，希望臨湖而居 ? “ 其實(shí)戶型 、 物業(yè)方面我都滿意 ， 就是小區(qū)里面綠地太少了 ， 也沒辦法 ， 市中心的小區(qū)都太擠了 ” ———— 唐先生 39歲 電信服務(wù)行業(yè)老板 ? “ 我現(xiàn)在這個(gè)小區(qū)綠化太少了 ， 看不到綠色 。對(duì)上海城市發(fā)展不太了解的客戶對(duì)外郊環(huán)有先入為主的 “ 郊區(qū) ” 印象，更傾向于選擇市區(qū)樓盤，部分對(duì)南翔較為了解的客戶則表示看好南翔未來的發(fā)展前景，相信南翔未來的配套將會(huì)越來越完善，如果有品質(zhì)出眾、價(jià)格適中的樓盤，也愿意買在南翔 市區(qū)大戶型客戶和業(yè)內(nèi)人士訪談 地段是買公寓主要考慮因素 看重配套完善和生活便利 ? “ 南翔是在外郊環(huán)吧 ， 我不太會(huì)考慮那里的 ， 我還是喜歡市區(qū)的房子 ” —— —— 周先生 40歲 商貿(mào)公司合伙人 ? “ 就在金地格林世界那個(gè)地方嘛 ， 我去過的 ， 開車到市區(qū)走高架很方便的 ， 那里還有家樂福的 ，生活起來也蠻不錯(cuò)的 ， 但是沒什么好房子呀 ， 金地快賣光了吧 ” ———— 張先生 45歲 中資銀行高管 臵業(yè)目的以自住 +資產(chǎn)保值為主 看重區(qū)域的保值性和升值潛力 ?受訪客戶的臵業(yè)目的主要是自住和資產(chǎn)保值，個(gè)別客戶以投資為目的，但無租賃打算。 預(yù)留環(huán)球樂園站，預(yù)計(jì)伴隨環(huán)球樂園站西側(cè)大型居住社區(qū)的開發(fā)， 23年后開通。 ?未來 1年區(qū)域三房均價(jià)普遍在 440萬以上。 ? 慧芝湖花園的熱銷代表著區(qū)域的市場(chǎng)接受度，大寧板塊成熟的配套、良好的交通區(qū)位未來上漲趨勢(shì)良好。市場(chǎng)掃描 二。 樓盤 形態(tài) 類型 未推體量（萬方 ) 09年推量（萬方 ) 10年推量（
研究報(bào)告相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1