項(xiàng)目投資可行性報(bào)告[001](存儲(chǔ)版)
【正文】 ………………8第五章 收入、成本和費(fèi)用預(yù)測(cè)……………………………8 第六章 財(cái)務(wù)評(píng)估……………………………………………10投資自然村項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之運(yùn)行可行性報(bào)告第一章 總 論一、項(xiàng)目投資主體與意愿：為了加速以住宅開(kāi)發(fā)為主的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高百姓居住水平和質(zhì)量，是國(guó)家大力推行住房制度改革的關(guān)鍵。二、項(xiàng)目簡(jiǎn)介及投資結(jié)構(gòu)：項(xiàng)目概況與有利因素自然村屬福州市鼓樓區(qū)五風(fēng)街道村委會(huì)管轄。規(guī)劃時(shí)將形成大量的沿街店面，有一定的經(jīng)濟(jì)效益。此外，還可通過(guò)管理手段對(duì)施工企業(yè)的施工操作技術(shù)與選材實(shí)施嚴(yán)格的信用監(jiān)督，將施工企業(yè)行為與其資信能力、技術(shù)能力統(tǒng)一調(diào)動(dòng)起來(lái)，有效地組合真實(shí)的成本。第二章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著種種的挑戰(zhàn)，經(jīng)營(yíng)的思維需要更新和提高。在近二、三年內(nèi)福州住宅市場(chǎng)走低谷的可能性不大。二、需求預(yù)測(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要分為住宅開(kāi)發(fā)、商場(chǎng)開(kāi)發(fā)和寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)三大類(lèi)。如果開(kāi)發(fā)組織得當(dāng)，吸引消費(fèi)者成為可能。以三室二廳二衛(wèi)或四室二廳二衛(wèi)為標(biāo)準(zhǔn)。各單元入口配備進(jìn)口名牌電梯（低層除外），每戶入室安裝名牌防盜門(mén)一次到位。共用場(chǎng)所：幼兒園、老人活動(dòng)室、棋牌室、接待室、室內(nèi)健身房與室外健身場(chǎng)所。其中：建設(shè)投資為15200萬(wàn)元，流動(dòng)資金800萬(wàn)元。表5 單位：萬(wàn)元序號(hào)功 能均價(jià)（元）面積m2金 額1店面4500780035102住宅210057780121343地下車(chē)庫(kù)300030009004半地下車(chē)庫(kù)350028509975合計(jì)24567143017541，故正常營(yíng)業(yè)稅金及附加為1028萬(wàn)元；所得稅按稅率33元計(jì)算，計(jì)422萬(wàn)元。在計(jì)劃安排和施工組織上貫徹集中精力的方針，分別輕重緩急，合理使用有限的投資額。建設(shè)成本和銷(xiāo)售價(jià)格對(duì)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)影響最大，因此必須重視兩點(diǎn)：利用新的創(chuàng)意與銷(xiāo)售策劃，加強(qiáng)市場(chǎng)促銷(xiāo)工作和廣告效應(yīng)。拆遷安置房執(zhí)行“福州市拆遷法有關(guān)文件”扣除補(bǔ)貼給村民每平方米120元和其他拆遷與過(guò)渡貼補(bǔ)外，更新費(fèi)尚可收取350元/m2。全程運(yùn)行計(jì)劃見(jiàn)表2。1建安工程按980元/平方米規(guī)劃設(shè)計(jì)，包括消防、水電安裝、寬帶電纜、電線和保全系統(tǒng)、外墻面和入口大堂裝飾等。廚房間設(shè)有排煙通道，所有的臥室與客廳不能有明顯的柱梁缺陷。戶型面積設(shè)計(jì)80~160平方米，復(fù)式180~220平方米，以一梯二戶為標(biāo)準(zhǔn)。而本項(xiàng)目正好處于該競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)上。總論：投資開(kāi)發(fā)住宅建設(shè)還存有足夠的市場(chǎng)空間。福州成片開(kāi)發(fā)的地塊相對(duì)較少，東擴(kuò)南移計(jì)劃執(zhí)行緩慢，策劃概念定位低，而各樓盤(pán)的樓花預(yù)售相對(duì)好。內(nèi)部股份資金主要用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期費(fèi)用，施工建造費(fèi)用、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用及其它相關(guān)費(fèi)用。建筑基底面積13220平方米，%，綠地率30%。東面與福飛路有一河相隔，西面有一小山突出，東西立體整體可形成高低錯(cuò)落的自然景觀。在舊城改造時(shí)，保護(hù)好園林、名勝、古跡等。而福建省投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱本公司）集廣州、深圳、北京等地開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的實(shí)踐與策劃尺度以及港臺(tái)商務(wù)創(chuàng)意，在福州投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的本質(zhì)意愿：以普通百姓購(gòu)房為意識(shí)，建
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