【正文】 豬肉斤354035農(nóng)家院住宿160200160餐廳5010050會議室租用一個月20002000其他（如特產(chǎn)超市）參考商品成本以及同類型旅游區(qū)的價格水平后制定基礎(chǔ)價格,并進(jìn)行合理的折扣后制定出起步階段的優(yōu)惠價格價格策略是營銷組合策略中最為敏感的因素，因此，在制定項(xiàng)目的價格策略后，還應(yīng)密切留意市場的反應(yīng)和競爭者的相應(yīng)變化，如有必要則及時調(diào)整價格策略。我們重點(diǎn)加大在目標(biāo)市場的宣傳推介力度，定期進(jìn)行電視廣告宣傳，尤其是項(xiàng)目起步階段，以達(dá)到迅速擴(kuò)大知名度的目的；還要選取涉眾面廣和較權(quán)威的報紙雜志刊登旅游廣告，并與報刊和旅游雜志等媒體合作建立專題欄目，邀請一些記者參觀農(nóng)莊，撰寫本項(xiàng)目的專題活動新聞稿件，介紹項(xiàng)目的有關(guān)信息。 2．公共關(guān)系 洪溝頭有機(jī)休閑農(nóng)莊項(xiàng)目進(jìn)行公共關(guān)系包括: (1)在開業(yè)初期舉行新聞發(fā)布會，邀請當(dāng)?shù)卣賳T前來發(fā)表講話，爭取各媒體以新聞稿形式報道本次新聞發(fā)布會，以擴(kuò)大項(xiàng)目的影響。 4．銷售促進(jìn) 洪溝頭有機(jī)休閑農(nóng)莊項(xiàng)目的銷售促進(jìn)包括: (1)在項(xiàng)目開業(yè)初期，實(shí)行門票半價優(yōu)惠或者門票抵扣其他消費(fèi)的優(yōu)惠；還可以對來農(nóng)莊的游客或長者派發(fā)優(yōu)惠券，吸引他們重游或者贈予給其他潛在游客前來。5. 組織設(shè)置與園區(qū)設(shè)計(jì) 組織設(shè)置根據(jù)公司的發(fā)展規(guī)劃，穩(wěn)步推進(jìn)生產(chǎn)企業(yè)的設(shè)置。3）游旅休閑農(nóng)業(yè)：主要是利用公司優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境資源、有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品的特色、科學(xué)知識與技術(shù)，吸引顧來游旅觀光和休閑度假。1. 中藥材區(qū)農(nóng)莊耕地有一半的地區(qū)劃分為高檔中藥材種植區(qū)。由于采用“綠色無公害”的有機(jī)種植方法，綠色蔬菜區(qū)的平均年畝產(chǎn)量保守預(yù)計(jì)為20000斤左右。白天可將清家禽放養(yǎng)在果園區(qū)的坡地，使雞的肉質(zhì)結(jié)實(shí)，以明顯區(qū)別于市場上售賣的飼料養(yǎng)殖的雞；另外，讓它們吃蟲蟻，既能果樹除蟲，又能保證肉質(zhì)鮮甜。設(shè)計(jì)內(nèi)容包括游泳池、標(biāo)準(zhǔn)的籃球場和羽毛球場各一個，游客在這里做運(yùn)動，可以在自然清新的環(huán)境中享受著健康的樂趣。根據(jù)這個原則，本文確定了人員的配置方案。、建筑工程造價和種植養(yǎng)殖成本的說明 工程造價的相關(guān)數(shù)據(jù)主要由新農(nóng)公司提供，我們對大部分再進(jìn)行了市場情況調(diào)查，然后按照保守原則來確定工程造價。 根據(jù)山東省旅游局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，到萊州旅游的游客中，有35%的人會在清遠(yuǎn)住宿。其中:營業(yè)稅率為營業(yè)收入的5%；城市維護(hù)建設(shè)稅按實(shí)際繳納營業(yè)稅的7%計(jì)繳；教育費(fèi)附加按實(shí)際繳納營業(yè)稅的3%計(jì)繳，%。按照現(xiàn)行會計(jì)制度，本項(xiàng)目的固定資產(chǎn)采用直線法計(jì)提折舊，殘值均為原值的5%，房屋建筑物的折舊年限為20年，辦公設(shè)備(電腦、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)等)的折舊年限為3年，生產(chǎn)設(shè)備和其他固定資產(chǎn)的折舊年限為10年。所以，動物類農(nóng)產(chǎn)品主要供應(yīng)給本地市場，其中一部分供給給農(nóng)家餐廳或本農(nóng)莊特產(chǎn)超市。另外，根據(jù)有關(guān)的調(diào)查和研究，廣東屬于溫帶帶地區(qū)，全年中低溫的天數(shù)25%，每年大約只有100天左右，除此以外基本上都為適游期，而且我們完全可以通過推出冬季農(nóng)家火鍋、住宿一晚送一晚或推出特價房等措施來吸引到一些冬季也會經(jīng)常出游的人群。經(jīng)過向萊州市國土資源局的咨詢，洪溝頭村區(qū)域的耕地征收費(fèi)用大約為每畝6250萬元，租賃大約為每年每畝1000元。6 組織架構(gòu)1. 項(xiàng)目組織架構(gòu)洪溝頭有機(jī)休閑農(nóng)莊有限公司將采取“扁平式”的職能型組織結(jié)構(gòu)。其中，雙人房共70間，當(dāng)中的50間是混凝土式建筑，20間是木式建筑；另外的30間是三人房，當(dāng)中的20間是混凝土式建筑，10間是木式建筑。 4. 有機(jī)養(yǎng)殖區(qū)有機(jī)養(yǎng)殖包括養(yǎng)殖家禽以及豬等。根據(jù)時節(jié)、土壤特征以及游客的喜好，該區(qū)將選擇不同品種的蔬菜和瓜類來種植，包括生菜、油麥菜、白菜、菜心空心菜、馬鈴薯、紅薯、蕃茄、南瓜等。而其中我們生產(chǎn)的有機(jī)產(chǎn)品具有以下特點(diǎn)1）有機(jī)食品飯店：主要根椐當(dāng)?shù)叵M(fèi)者不同的飲食口味，經(jīng)營多種自產(chǎn)的普通有機(jī)食品和野生、準(zhǔn)野生食品，為公司拓寬銷售渠道，提高產(chǎn)品知名度，促進(jìn)市場份額擴(kuò)大，提高產(chǎn)品副加值作貢獻(xiàn)。有形展示會影響游客對項(xiàng)目的認(rèn)識和評價，因此我們要注意有形展示細(xì)節(jié)，例如，員工工服要統(tǒng)一、整潔，并且印有農(nóng)莊標(biāo)志，款式要體現(xiàn)農(nóng)莊的特色；接待大廳應(yīng)給游客寬敞明亮的感受；農(nóng)莊大門要體現(xiàn)強(qiáng)烈的農(nóng)味特色；針對目標(biāo)市場的特點(diǎn)，還必須保持農(nóng)家餐廳就餐環(huán)境的衛(wèi)生整潔等。同時可利用新農(nóng)公司現(xiàn)有的客戶資源進(jìn)行推銷，例如，利用熟悉的企事業(yè)單位工會負(fù)責(zé)人的人事網(wǎng)絡(luò)，積極推銷洪溝頭有機(jī)休閑農(nóng)莊，使之成為單位開會、員工福利活動的場所。當(dāng)?shù)卣恢倍荚谪斦蠈ι鷳B(tài)旅游的品牌線路給予協(xié)助宣傳的扶持政策，而洪溝頭農(nóng)莊項(xiàng)目符合享受這一政策的條件。我們通過建立洪溝頭有機(jī)休閑農(nóng)莊項(xiàng)目的旅游網(wǎng)站，開展咨詢和預(yù)訂服務(wù)；除了自己的網(wǎng)站以外，也要在知名的旅游門戶網(wǎng)站發(fā)布廣告，介紹項(xiàng)目的旅游產(chǎn)品及其特色；同時可在網(wǎng)站上開展旅游營銷活動，農(nóng)莊舉辦的各種主題活動或者促銷優(yōu)惠活動等都可以通過網(wǎng)絡(luò)廣泛地傳播，以達(dá)到宣傳品牌，吸引游客的目的。同時還應(yīng)以差別定價策略作為輔助，即根據(jù)渠道、游客類型、日子、季節(jié)的差異進(jìn)行定價。但是，在項(xiàng)目的起步階段，由于知名度不大，直接渠道所占的比例還比較低，這需要通過加大項(xiàng)目的宣傳來提高直接渠道的比重，同時做好政府的公共關(guān)系工作，協(xié)助本項(xiàng)目設(shè)置清晰的路牌指引和做好自駕游路線指引服務(wù)，保持進(jìn)入渠道的暢通。本項(xiàng)目將通過有吸引力的旅游產(chǎn)品，并且建立完善的的售前、售中和售后服務(wù)，來樹立和提升項(xiàng)目的品牌形象。實(shí)際上，可以預(yù)計(jì)萊州市旅游業(yè)未來幾年仍處于高速增長期，加上依托洪溝頭有機(jī)休閑農(nóng)莊項(xiàng)目的優(yōu)勢，只要我們做好項(xiàng)目的開發(fā)與經(jīng)營管理，完全可以達(dá)到每年接待2萬人次甚至更高的目標(biāo)。根據(jù)新農(nóng)公司的有關(guān)統(tǒng)計(jì)，由于休閑農(nóng)業(yè)的季節(jié)性最不明顯，而且可與另外兩種類型形成協(xié)同效應(yīng)，所以休閑農(nóng)業(yè)旅游人數(shù)占休閑度假旅游人數(shù)的比例超過三分之一。主要強(qiáng)調(diào)以下幾方面：（1）注重有機(jī)食品的性能質(zhì)量，包括產(chǎn)品的純天然性、口感、營養(yǎng)、經(jīng)濟(jì)性、安全性等，以適應(yīng)不斷變化的市場需求。（1）不斷創(chuàng)新推進(jìn)，保護(hù)市場占有率。（2）盡量減少與實(shí)力強(qiáng)大的競爭對手正面沖突，只求在某一領(lǐng)域取得競爭的優(yōu)勢地位。三是市場決定。當(dāng)然，這時期要盡量避免與主導(dǎo)者進(jìn)行直接競爭。跟隨的目的在于學(xué)習(xí)主導(dǎo)企業(yè)如何組合產(chǎn)品供應(yīng)市場，如何進(jìn)行市場營銷與管理，這便于我們更快地了解市場、熟悉消費(fèi)者，也便我們積累經(jīng)驗(yàn)，為進(jìn)入更高層面的競爭打基礎(chǔ)。因此，我們必須根據(jù)本項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)情況，選擇和確立符合實(shí)際的市場競爭策略。兩者的共同目標(biāo)，是爭取更大的市場份額與利潤。2)項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)設(shè)置、高級管理人員任免、人力資源調(diào)配等，都由集團(tuán)統(tǒng)一管理。隨著人們收入逐步提高，旅游休閑將是居民生活的一個重要選項(xiàng)，特別是能親近自然生態(tài)方面度假式旅游。2)積極發(fā)展上游鏈企業(yè)。當(dāng)然，更重要的是增加了公司經(jīng)營效益，并構(gòu)建了利潤來源多元化格局，使公司抗風(fēng)險能力和市場競爭力快速提升，實(shí)現(xiàn)做大做強(qiáng)的目的。組建精明強(qiáng)干的大聯(lián)營管理團(tuán)隊(duì)，將懂運(yùn)營、懂管理、懂市場、熟營銷、熟技術(shù)、熟法律的各類人才融入團(tuán)隊(duì)，形成強(qiáng)大的團(tuán)隊(duì)力量。1. 大聯(lián)營。2. 拓市場。2. 資金投入與經(jīng)營效益控制在預(yù)算內(nèi)。5. 初步建立銷售網(wǎng)絡(luò)。 主要任務(wù)1. 生產(chǎn)基地選址。就是利用各種有機(jī)農(nóng)作物的生態(tài)環(huán)境，積極進(jìn)行洪溝頭村的休閑農(nóng)莊建設(shè)，進(jìn)行有機(jī)農(nóng)業(yè)和休閑農(nóng)莊的交互式立體式生產(chǎn)經(jīng)營。因此，我們在設(shè)計(jì)本項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)劃時，首要的問題是確立科學(xué)的發(fā)展思路。4．山東省仍處于人口紅利時期，城市化水平較高，這些有利因素將為休閑度假旅游提供了強(qiáng)大的客源基礎(chǔ)。農(nóng)莊所在地謝屋村的村民普遍認(rèn)可本項(xiàng)目的前景，同意將土地流轉(zhuǎn)給合作社參與本項(xiàng)目。2．交通區(qū)位優(yōu)勢。隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，觀光型旅游已逐漸向休閑度假旅游發(fā)展，這一趨勢在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的山東省更加明顯，休閑度假旅游占整個旅游產(chǎn)業(yè)的比重已經(jīng)超過50%的水平，因此觀光型旅游的替代威脅不大。另外，農(nóng)莊會將自種自養(yǎng)的有機(jī)蔬菜水果、有機(jī)家禽豬肉的多余部分供應(yīng)給本地市場，而形成另一批顧客，但由于市場的有機(jī)綠色農(nóng)產(chǎn)品符合潮流的發(fā)展，因而市場上處于供不應(yīng)求的局面，加上這些多余部分占總產(chǎn)量的比重并不大，因此，這批顧客的討價還價能力很弱且對本項(xiàng)目的影響極小。而有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品種苗，可以通過與周邊區(qū)域農(nóng)民的長期合作，降低原材料的采購成本所以，原材料供應(yīng)商的討價還價能力很弱。根據(jù)新農(nóng)公司的不完全統(tǒng)計(jì)，到萊州進(jìn)行休閑農(nóng)業(yè)旅游的游客中，到“農(nóng)樂家”消費(fèi)的不到15%，而且消費(fèi)水平較低，另外的85%都是到有一定檔次的旅游型農(nóng)莊，可見“農(nóng)家樂”的競爭力量較小。另一方面，農(nóng)業(yè)科技的進(jìn)步可以在降低蔬菜、水果等種植成本和家禽的飼養(yǎng)成本的同時，提高產(chǎn)品附加值和增加項(xiàng)目的盈利。從2014年的調(diào)查顯示，廣東每百戶家庭平均擁有汽車23輛，周末自駕車旅游已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民一種時尚生活方式自駕出行開始改變了人們的旅游需求和生活方式，人們已經(jīng)不再滿足于“走馬觀花”式的傳統(tǒng)型觀光旅游，而是轉(zhuǎn)向更高形式的休閑度假旅游。山東2014年度年所得 12 萬元以上自行申報人數(shù)達(dá) 133768 人，約占全省的 %和全國的 5%。觀光時代，旅游主要靠文化的差異性和唯一性吸引人，而在休閑度假時代，則主要靠生態(tài)環(huán)境吸引人、留住人?！吨腥A人民共和國企業(yè)所得稅法》及實(shí)施細(xì)則規(guī)定：企業(yè)從事農(nóng)、林、牧、漁業(yè)項(xiàng)目的所得，可以免征、減征企業(yè)所得稅；直接用于從事種植、養(yǎng)殖、飼養(yǎng)的專業(yè)用地，免征土地使用稅；對農(nóng)林牧漁業(yè)用地和農(nóng)民居住用房屋及土地，不征收房產(chǎn)稅、土地使用稅；在城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍內(nèi)經(jīng)營采摘、觀光農(nóng)業(yè)的單位和個人，其直接用于采摘、觀光的種植、養(yǎng)殖、飼養(yǎng)的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅；農(nóng)業(yè)機(jī)耕、排灌、病蟲害防治、植物保護(hù)、農(nóng)牧保險以及相關(guān)技術(shù)培訓(xùn)業(yè)務(wù)，家禽、牲畜、水生動物的配種和疾病防治；免征營業(yè)稅；對農(nóng)業(yè)科研單位和個人(包括外商投資企業(yè)、外商投資設(shè)立的研究開發(fā)中心、外國企業(yè)和外籍個人)從事技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開發(fā)業(yè)務(wù)和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)業(yè)務(wù)取得的收入，免征營業(yè)稅。項(xiàng)目面臨的環(huán)境包括政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會環(huán)境、技術(shù)環(huán)境以及行業(yè)環(huán)境、項(xiàng)目自身環(huán)境。在當(dāng)?shù)亻_展房地產(chǎn)項(xiàng)目。(3)產(chǎn)品目標(biāo)園區(qū)將結(jié)合不同的目標(biāo)市場打造一個復(fù)合型的產(chǎn)品體系，形成“吃+住+行+游+購+娛+康”的最佳組合。(4)休閑農(nóng)業(yè)度假板塊：主要是滿足游客休閑度假等配套實(shí)現(xiàn)休閑農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游環(huán)境。面向當(dāng)?shù)氐挠慰鸵约笆袃?nèi)的中產(chǎn)階級，就可以實(shí)現(xiàn)有機(jī)產(chǎn)品的完全銷售。3. 交通狀況外部交通洪溝頭位于萊州市的城鄉(xiāng)結(jié)合部等等有待補(bǔ)充的介紹。首先，它可以幫助解決現(xiàn)代農(nóng)業(yè)帶來的一系列問題，如減少土壤侵蝕，減少農(nóng)藥和化肥對環(huán)境的污染，保護(hù)農(nóng)村環(huán)境；減少能源的壓力(生產(chǎn)農(nóng)藥和化肥需要大量的能源)；增加生物種類的多樣性等；其次，因有機(jī)農(nóng)業(yè)的成本比常規(guī)農(nóng)業(yè)減少約 40%，有機(jī)食品的銷售價格比同類普通食品高約 20%至 30%，生產(chǎn)經(jīng)營有機(jī)食品有利于提高有機(jī)食品生產(chǎn)者、加工者和貿(mào)易者的收入，特別是廣大農(nóng)民的收入；第三，有助于提高農(nóng)民的就業(yè)率。據(jù) IFOAM 測算，目前有機(jī)食品銷量，僅占食品銷售總額的 1%左右。其中以蔬菜、水果等農(nóng)業(yè)優(yōu)勢特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展的，支持配置倉儲、物流、加工、包裝等設(shè)施設(shè)備，以形成了完善產(chǎn)業(yè)鏈的農(nóng)業(yè)基地，財政資金補(bǔ)助比例最高 40%。尤其是在2016年國家農(nóng)業(yè)部出臺了《關(guān)于做好農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合試點(diǎn)工作的通知》，山東省作為試點(diǎn)之一。盡管全球有機(jī)農(nóng)業(yè)發(fā)展迅猛，但是，有機(jī)農(nóng)業(yè)整體發(fā)展水平并不高。 項(xiàng)目意義在中國開發(fā)“有機(jī)食品”具有顯著的生態(tài)、經(jīng)濟(jì)和社會綜合效益。本項(xiàng)目選址在山東省萊州市洪溝頭。等等內(nèi)容有待補(bǔ)充。(1) 有機(jī)綠色農(nóng)作物(蔬菜、水果)種植：開發(fā)當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)用地，引進(jìn)高新全自動化農(nóng)業(yè)技術(shù)種植有機(jī)綠色蔬菜水果。并利用中高檔中藥材建設(shè)期短，1年成熟期回報期短效益高的特點(diǎn)，來支持項(xiàng)目長期可持續(xù)的發(fā)展運(yùn)營。(2)市場目標(biāo)目標(biāo)市場主要集中大都市新生代階層、高薪階層、工薪階層、老年消費(fèi)者以及特殊人群，針對不同階層旅游者旅游目的，打造科普教育、休閑度假、親身體驗(yàn)及技術(shù)考察等配套旅游產(chǎn)品。該階段要通過做好項(xiàng)目的運(yùn)營管理，保持并進(jìn)一步提高市場占有率，把有機(jī)休閑農(nóng)莊打造為休閑農(nóng)業(yè)旅游的最佳品牌，使洪溝頭有機(jī)休閑農(nóng)莊在主要目標(biāo)市場中成為游客首選的休閑度假目的地，提升項(xiàng)目的持續(xù)價值，為股東帶來持續(xù)豐厚的回報。2 環(huán)境分析通過對項(xiàng)目外部和內(nèi)部環(huán)境的整體分析，可以了解現(xiàn)狀并預(yù)計(jì)未來，以便能及時調(diào)整自己的戰(zhàn)略，使項(xiàng)目的戰(zhàn)略與所處的環(huán)境相適應(yīng)。由此我們可以得到一個清晰的政治信息，國家極為重視包括有機(jī)農(nóng)業(yè)在內(nèi)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的發(fā)展；(2) 農(nóng)業(yè)稅收優(yōu)惠，這是最現(xiàn)實(shí)、最實(shí)惠、最明顯的政策支持。(2) 2015年，山東旅游預(yù)期目標(biāo)為實(shí)現(xiàn)旅游總收入4250億元，接待入境游客460萬人次，其中過夜游客440萬人次。有機(jī)食品消費(fèi)對象主要是中產(chǎn)階層以上人群，但目前對中產(chǎn)階級還沒一個統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，我們暫以年收入 12 萬以上的納稅申報人群作參考。隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和人們收入的增加，汽車正從奢侈品走向平民化。旅游業(yè)信息化技術(shù)的發(fā)展，將為項(xiàng)目的推廣提供有利條件。據(jù)有關(guān)調(diào)查，目前萊州市幾家庭作坊式的農(nóng)家樂，大部分僅提供餐飲等簡單項(xiàng)目，檔次較低，同質(zhì)化程度很高，也沒有形成休閑農(nóng)業(yè)的一條龍式旅游服務(wù)，競爭力低下。以上原材料所在的市場都存在著較為充分的競爭，洪溝頭有機(jī)休閑農(nóng)莊項(xiàng)目作為一個比較大型的項(xiàng)目，擁有規(guī)模采購優(yōu)勢，在與這些供應(yīng)商談判時十分有利，本項(xiàng)目還將對供應(yīng)商實(shí)施定期考核，選擇更優(yōu)質(zhì)的供應(yīng)商。只要本項(xiàng)目為游客提供高價值、高差異化的旅游產(chǎn)品，在中等價格的條件下，他們的討價還價能力并不強(qiáng)。 替代品的威脅 對于休閑農(nóng)業(yè)來說，替代品可分為兩類：一是傳統(tǒng)的觀光型旅游，二是其他類型的休閑度假旅游，如濱海休閑，溫泉休閑和運(yùn)動休閑。另外，選址區(qū)域原本就從事農(nóng)產(chǎn)品種植，無須大規(guī)模開發(fā)和重新修整，節(jié)省了開發(fā)成本。5．當(dāng)?shù)卮迕竦闹С帧?．國家休假制度的實(shí)行以及不斷改進(jìn)，使人們的閑暇時間增多，使人們逐漸形成休閑的觀念，同時均衡了旅游淡旺季的客源分布，而短假期的增多也符合休閑農(nóng)業(yè)旅游的特點(diǎn)。 項(xiàng)目發(fā)展經(jīng)營的思路在激烈的市場競爭中，一個項(xiàng)目的經(jīng)營發(fā)展思路是否正確，決定著該項(xiàng)目的興衰成敗、生死存亡。為此，必須充分分析當(dāng)前的實(shí)際情況，認(rèn)真做好初期生產(chǎn)經(jīng)營