市地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 延續(xù)期1．執(zhí)行時(shí)間：強(qiáng)銷期后 2~3 個(gè)月2．主要任務(wù)：賣點(diǎn)調(diào)整與深度挖掘，主要單元強(qiáng)勢推廣，擴(kuò)大本案市場認(rèn)識(shí)力度。 （戶數(shù)不能只有 1 戶）2)利用現(xiàn)場訂價(jià)的調(diào)整，制造漲價(jià)的想象空間及壓力來壓迫客戶成交或減少客戶考慮的時(shí)間，促進(jìn)成交速度。4） 針對(duì)廈門買賣房產(chǎn)習(xí)慣于打折的特性強(qiáng)調(diào)正式開盤后將取消打折的優(yōu)惠待遇來逼其下訂。2. 在此階段可以進(jìn)入內(nèi)部認(rèn)購，付定金作登記。2) 針對(duì)市場進(jìn)行回訪及討論。4) 銷售道具制作。 凝聚現(xiàn)場人員氣勢、士氣、強(qiáng)化作戰(zhàn)能力，以團(tuán)體方式達(dá)成即定目標(biāo)。3）提高成交比，降低退戶率加強(qiáng)現(xiàn)場人員專業(yè)技能，確切掌握客戶動(dòng)向，以提高成交比。 選用媒體:泉州晚報(bào), 14 / 25車體廣告：選擇經(jīng)過人流量大的車次，廣告的效果較好。所以我們考慮本案的均價(jià)可定在 7200——7800 一線,倘若均價(jià)所在的樓層設(shè)在十六層,每層的樓層差價(jià)為 6080 元一平米的話,那么五層的起售價(jià)約為 6300 元一平方米。五．產(chǎn)品定位 根據(jù)資料顯示廈門購房者中有 %選擇預(yù)支未來，按揭購買滿意的房子，究其原因主要是因?yàn)槟壳暗馁彿恐髁姷亩际菂⒓庸ぷ鳑]幾年的年輕人,這些人的資金積累一般不會(huì)很足,一次性付款有很大的難度或者說是不可能,但這些年輕人的購買欲望特別強(qiáng)烈,還10 / 25有就是這些人手頭上都握有按揭購房所需的首付款,而且他們的收入普遍比較高,按揭后還款壓力不會(huì)很大,因此作為購房付款的一種主要方式按揭就得到了這些人的青睞。3. 為高層建筑，缺乏一般小區(qū)住宅之環(huán)境配套。公交線路包括湖濱南路上：23 路 蓮花五村―中山路99 路 金山小區(qū)―輪渡35 路 西堤碼頭―廈大白城禾祥西路上:56 路 輪渡―新店鎮(zhèn)25 路 江頭小區(qū)―中山路 96 路 江頭建材市場―海濱大廈 1 路 廈大―文灶 28 路 嶺兜小區(qū)―鷺江道 四．項(xiàng)目 SWOT 分析優(yōu)勢（S）：1. 地處 CBD 商業(yè)圈，人氣足，交通發(fā)達(dá)。廈門高層的單體數(shù)量較多，基本不部置社區(qū)環(huán)境，即使有也很簡單。裕發(fā)和官邸能搶先一步，引領(lǐng)廈門“酒店式公寓”的潮流，正是因?yàn)樗麄兌继幱趶B門的“黃金地段”。5 / 25三．酒店式公寓的現(xiàn)狀 “酒店式公寓”屬于投資性物業(yè)，在時(shí)下商鋪投資火熱的時(shí)候， “酒店式公寓”依靠其居?。顿Y特色占據(jù)房地產(chǎn)市場一席之地。在外地來廈購房者中根據(jù)用途又可分為自住客與投資客兩種。廈門房地產(chǎn)市場是以住宅消費(fèi)為主導(dǎo)。3 / 252．廈門經(jīng)濟(jì)環(huán)境根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局城市調(diào)查隊(duì)昨天披露今年上半年全國 35 個(gè)大中城市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入最新報(bào)告顯示,廈門人均收入位居全國第七位,因此廈門整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是相當(dāng)不錯(cuò)的,這為廈門房地產(chǎn)的發(fā)展提供了很好的基礎(chǔ)條件。多層住宅只會(huì)在島外地價(jià)相對(duì)較便宜的地區(qū)才會(huì)出現(xiàn)。 市場是最好的導(dǎo)師，緊隨裕發(fā)和官邸之后，蓮坂附近目前已有不少開發(fā)商開始圈地，目標(biāo)直指“酒店式公寓” 。 而官邸位于廈門火車站市中心的位置，毗鄰燦坤 3C、世貿(mào)商城等商業(yè)機(jī)構(gòu)，是廈門火車6 / 25站———富山商圈龍頭重地，緊鄰梧村長途汽車站、火車站，是廈門交通重地。說明高層住宅同樣需要高檔次的配套來滿足消費(fèi)者娛樂休閑的需求。4. 全鋼結(jié)構(gòu)，在廈門這種結(jié)構(gòu)的產(chǎn)品是唯一的，目前只有東方時(shí)代廣場裙樓部分選用了和本項(xiàng)目相同的結(jié)構(gòu)。3. 屬于廈門最優(yōu)地段，交通發(fā)達(dá)、升值潛力巨大。六．產(chǎn)品定價(jià)鑒于本項(xiàng)目爛尾樓的客觀存在，而獨(dú)棟大樓在配套方面又無法做出規(guī)模，因此建議在大樓內(nèi)部的配套方面做到精益求精，同時(shí)通過精裝修的品質(zhì)來淡化爛尾樓的影響，而在售價(jià)方面則應(yīng)體現(xiàn)出高資態(tài)。分階段的銷售進(jìn)度先推住宅帶動(dòng)樓盤的人氣，塑造湖濱南路商業(yè)中心高檔次精裝修樓盤的形象，為商場的推廣作準(zhǔn)備。標(biāo)志性工地現(xiàn)場：LOGO 墻、工地圍板、接待中心、現(xiàn)場看板影響性廣告載體：大型戶外看板、引導(dǎo)旗、燈光廣告牌、SP 活動(dòng)四．業(yè)務(wù)執(zhí)行概述：市場對(duì)消費(fèi)的要求已經(jīng)跳脫了原有的框架，充分挖掘區(qū)域內(nèi)外存在的客層，使產(chǎn)品迅速去化成為可能。? 有秩序的作息，適當(dāng)?shù)膽?yīng)對(duì)禮貌。 擬定已買客戶及公司過去行銷售客戶介紹費(fèi)計(jì)劃，并寄發(fā)邀請(qǐng)函給客戶，現(xiàn)場銷售人員以電話持續(xù)聯(lián)絡(luò)。7) 銷售文件，報(bào)表的完成8) 銷講的制作9) 銷售道具完成：10) 在個(gè)案未推出前期，利用先期搭建好的售樓處，現(xiàn)場看板，工地展板等吸引區(qū)域周邊客戶前來，有意向的可以先登記，但不收訂金，這樣試探一下市場對(duì)價(jià)格的反應(yīng)，同時(shí)積累客戶，等開盤時(shí)集中引爆。5) 現(xiàn)場制作生活機(jī)能示意圖；商業(yè)機(jī)能示意圖，拉近本案與市區(qū)的距離。推出優(yōu)惠計(jì)劃吸引第一批買家。7） 現(xiàn)場配合 SP 活動(dòng)。達(dá)到快速銷售的目的。3) 少量贈(zèng)
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