三明市玫瑰小區(qū)市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào)(存儲(chǔ)版)
【正文】 18％車位華廈商城－10％車位新南小區(qū)2期20%14%綠化帶、保安系統(tǒng)、健身區(qū)、停車場(chǎng)等。市場(chǎng)接受度方面：目前市場(chǎng)對(duì)多層住宅接受度較好，而帶電梯的小高層消費(fèi)抗性較高；而對(duì)樓中樓、錯(cuò)層等非傳統(tǒng)戶型的接受程度也較好。而影響力較高的則主要集中在列東街、新市南路等街區(qū)，其中三明市的核心商圈為列東街。其南起東新一路，北至北門與江濱路相交。另外，本案為三明市重點(diǎn)舊城改造項(xiàng)目。周邊建筑物相對(duì)不高，視野相對(duì)較好。（二）SWOT分析優(yōu)勢(shì)S（1） 地段優(yōu)勢(shì)本案位于三明市行政、文化、教育、商業(yè)中心區(qū)——梅列區(qū)，屬其幾何中心的位置，擁有市中心絕版的地段優(yōu)勢(shì)。（4） 主入口東側(cè)緊鄰清潔樓本案社區(qū)主入口東側(cè)10米左右范圍即有清潔樓及公廁設(shè)置，對(duì)社區(qū)入口識(shí)別及社區(qū)形象影響大。（2） 本案開發(fā)推廣不合理將影響項(xiàng)目的整體性本案是三明市區(qū)大規(guī)模項(xiàng)目，前期開發(fā)與推廣必須以項(xiàng)目整體形象為基礎(chǔ)，綜合利用以提高項(xiàng)目的整體價(jià)值。但鑒于三明的城市特色，較目前在（待）推個(gè)案而言，本案除規(guī)模優(yōu)勢(shì)外，其余均相對(duì)較不突出，且受周邊環(huán)境影響，項(xiàng)目的檔次及價(jià)值難以充分體現(xiàn)，因此欲提升項(xiàng)目的檔次及品質(zhì)，關(guān)鍵在于有效運(yùn)用整體性的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)及企劃推廣戰(zhàn)略。商業(yè)部分的開發(fā)是本案整體運(yùn)營(yíng)的重要環(huán)節(jié)，它的成功開發(fā)對(duì)于提高開發(fā)收益，以及項(xiàng)目的整體品質(zhì)有著重要意義。建筑物類別上，建議設(shè)計(jì)以多層為主，小高層為輔，并根據(jù)組團(tuán)及景觀需要調(diào)整兩者比例，同時(shí)可考慮適當(dāng)規(guī)劃低層樓宇。此外，應(yīng)注重營(yíng)銷推廣的整體性，在前后期開發(fā)中須擁有統(tǒng)一的營(yíng)銷推廣策略，以有效整合本案資源，綜合提升項(xiàng)目形象與品質(zhì)。（四）營(yíng)銷推廣本案是三明市區(qū)綜合性社區(qū)，開發(fā)體量大，但三明市場(chǎng)消化水平有限，且市場(chǎng)發(fā)展不成熟，提高項(xiàng)目認(rèn)知度、提升項(xiàng)目品質(zhì)及促進(jìn)項(xiàng)目銷售的關(guān)鍵就在于如何整合利用合理的營(yíng)銷推廣策略。建筑規(guī)劃建筑風(fēng)格上，建議在本案整體定位條件下，確立社區(qū)建筑風(fēng)格，并在一定程度上保證其現(xiàn)代明麗的特色。在綜合運(yùn)用社會(huì)營(yíng)銷及市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略的情況下，可以提升開發(fā)商的品牌形象，從而奠定其房地產(chǎn)方向發(fā)展的良好基礎(chǔ)。 規(guī)模優(yōu)勢(shì)216。（6） 產(chǎn)品機(jī)會(huì)三明房地產(chǎn)市場(chǎng)中，現(xiàn)有產(chǎn)品包括戶型、配套等層面均較一般，以先進(jìn)合理的產(chǎn)品入市將有更好的發(fā)展機(jī)會(huì)。（2） 主入口狹長(zhǎng)本案南側(cè)主入口路面較窄，但進(jìn)入社區(qū)的道路較狹長(zhǎng)，使本案主入口將十分狹長(zhǎng)，社區(qū)尤其主入口的識(shí)別性將受極大影響，從而影響社區(qū)品質(zhì)提高。地塊南面主入口臨東新四路，受體育館及破建筑物影響，入口寬約67米，長(zhǎng)約15米。環(huán)境本案所在梅列區(qū)為三明市中心區(qū)，非傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，空氣質(zhì)量較好。㎡（），規(guī)劃總建筑面積136633㎡?？傮w而言，商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展水平受城市發(fā)展?fàn)顩r的影響較大，三明現(xiàn)有的城市發(fā)展水平?jīng)Q定了其目前的狀態(tài)，但隨著三明城市的不斷發(fā)展，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，商業(yè)市場(chǎng)將逐步成熟。而房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)水平有待經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)外，需要以消費(fèi)者需求為出發(fā)點(diǎn)，并予之以更好的開發(fā)引導(dǎo)，從而形成市場(chǎng)的繁榮。樓層分布上，多層中間樓層（2～6層）銷售情況最好，底層及頂層則較差。目前在推個(gè)案配套情況如下：項(xiàng)目名稱綠化率公攤自身配套明珠花園1期26％8%漸進(jìn)式園林、兒童游樂場(chǎng)、籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、老年活動(dòng)中心、封閉式保安系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)寬帶、停車場(chǎng)等。區(qū)域分布上，三元區(qū)在推項(xiàng)目較梅列區(qū)多，但梅列區(qū)在推項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)更大。數(shù)據(jù)來(lái)源：三明市城市總體規(guī)劃（19932020年）二、三明房地產(chǎn)市場(chǎng)情況（一）三明市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀情況2001年2002年2003年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額（億元）商品房竣工價(jià)值（億元）商品房銷售面積（萬(wàn)㎡）商品房銷售金額（億元）商品房空置面積（萬(wàn)㎡）商品房成交均價(jià)（元/㎡）130113861431圖示如下： (注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于三明市歷年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公告) 近三年內(nèi)，投資穩(wěn)步增加，銷售總額及面積則是于2002年達(dá)到較高值，并于2003年回落。以居住和部分商住為主。城市用地規(guī)模：規(guī)劃確定到2020年，三明市區(qū)人均城市建設(shè)用地85平方米，規(guī)劃城市建設(shè)總用地為34平方公里。全年接待游客280萬(wàn)人次，分別比上年下降34%和36%。%；，%；，%；，下降20%。 城關(guān)： 位于沙溪河?xùn)|岸，北起麒麟山、南至富興堡，以商業(yè)服務(wù)、生活居住為主，兼有工業(yè)，面積520公頃。人工湖有枧甲水庫(kù)等。全市總面積22959平方公里，其中市區(qū)1178平方公里，轄永安市、三元區(qū)、梅列區(qū)和明溪、清流、寧化、大田、沙縣、尤溪、將樂、泰寧、建寧等九個(gè)縣。工業(yè)方面，有冶金、紡織、印染、化工、機(jī)械、電力、建材、服裝、電子、陶瓷、造紙、食品、水材加工、印刷、塑料等門類。按可比價(jià)計(jì)算比上年增長(zhǎng)10%。對(duì)外貿(mào)易穩(wěn)步發(fā)展。%%。以多層為主，部分高層。 ? 臺(tái)江居住區(qū)：主要服務(wù)于臺(tái)江工業(yè)小區(qū)，
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