【正文】 要運營管理，好的商業(yè)規(guī)劃在項目開發(fā)前期就提供了項目開業(yè)后良好的運營管理基礎(chǔ)。 雖然中國商業(yè)地產(chǎn)剛剛起步，但其發(fā)展速度非常之快，具備了在3至5年內(nèi)完成歐美國家40余年所走過歷程的可能性。 商業(yè)地產(chǎn)通過規(guī)劃設(shè)計增值——創(chuàng)造與利用商業(yè)建筑的文化及其它附加價值劉力 20041012摘要：本文從幾個方面論述了通過創(chuàng)造與利用商業(yè)建筑的文化及其它附加價值的規(guī)劃設(shè)計使商業(yè)地產(chǎn)增值。例如對于一個幾十萬平米的大型綜合商業(yè)地產(chǎn)項目，其周邊道路系統(tǒng)的車流容量是否能夠支撐就變得非常關(guān)鍵。 早期的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)盲目追求現(xiàn)代化或建筑面積的最大化，往往采用全盤推倒重來的高強度破壞性開發(fā)，甚至被認為是一舉多得的開發(fā)模式。例如北京的西單地區(qū)，青島的中山路地區(qū)都有這種傾向. 同時市場需求也是商業(yè)設(shè)施文脈化的驅(qū)動力之一，對于一個商業(yè)地產(chǎn)項目來說，其投資、規(guī)模、內(nèi)部設(shè)施、服務(wù)內(nèi)容、外觀形象等都可以復制、抄襲；只有其內(nèi)部蘊含的地域差異和文脈特征難以做到。而對于一些在郊區(qū)或新區(qū)缺少文脈依托的大型商業(yè)地產(chǎn)項目來說，適當在規(guī)劃設(shè)計中突出地域特點，也能增加自身的吸引力，同時成為可以納入城市大環(huán)境中的標志性建筑。 商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計模式的更新 國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項目普遍存在商業(yè)網(wǎng)點布局不合理（老城區(qū)多，新城區(qū)少）、規(guī)模不合理（大型綜合商業(yè)網(wǎng)點少、小型零星商業(yè)網(wǎng)點多）以及使用和經(jīng)營方向不明確等問題，這跟中國現(xiàn)行的帶有濃厚行政色彩的“規(guī)劃模式”有很大關(guān)系。那么眾多商業(yè)地產(chǎn)項目要想脫穎而出就必須改變以往的規(guī)劃設(shè)計模式和程序。其中對于規(guī)劃設(shè)計師而言，各種高科技的建筑結(jié)構(gòu)、構(gòu)造技術(shù)、材科設(shè)備技術(shù)，將與先進的聲、光、電、信息技術(shù)相結(jié)合，共同創(chuàng)造一個體驗式的綜合商業(yè)環(huán)境。 對于商業(yè)街而言自由、靈活的規(guī)劃形態(tài)以及宜人的空間尺度是考慮的重點。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2003年全國商業(yè)地產(chǎn)峻工面積超過2000萬平方米。因此發(fā)展商首先要找到主力店，按照其需求進行規(guī)劃設(shè)計。 此外，相比住宅產(chǎn)品開發(fā)，在商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計中，專業(yè)化公司的作用不容忽視。 二．商業(yè)設(shè)施的選址離不開宏觀城市系統(tǒng)的支持 商業(yè)設(shè)施的選址要符合城市發(fā)展規(guī)劃的要求，不僅要考慮在規(guī)劃地塊內(nèi)建立足夠數(shù)量的停車位，特別重要的是城市交通系統(tǒng)的支撐。但有的城市提出，我們的城市比寧波大三倍，城市新區(qū)里規(guī)劃建設(shè)的商業(yè)中心建筑面積和中心廣場尺度也應至少擴大三倍，完全沒有考慮該城市已有大規(guī)模商業(yè)設(shè)施的存在，這種觀點是完全錯誤的。 四．尊重設(shè)計規(guī)律，成比例放大商業(yè)街空間尺度 對于不同的建筑群體、商業(yè)空間，人們會產(chǎn)生不同的感受。 此外，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模和尺度相配合也表現(xiàn)在功能的組合搭配上。在這種情況下，以北京五合為例，設(shè)計師通常采取化整為零的方式，規(guī)劃設(shè)計一系列尺度較小的廣場群。因為這類項目投資太大，投資回報周期長，一般在8～10年以上，加上銀行對這種新的業(yè)態(tài)不熟悉，通常對這一類型項目的貸款極為謹慎?？梢哉f，Shopping Mall在國內(nèi)的開發(fā)普遍處于一個探索階段，并不適于所有的城市，特別是在大型Shopping Mall的選址上，開發(fā)商應特別重視城市發(fā)展規(guī)劃和城市交通體系規(guī)劃對其產(chǎn)生的巨大影響。成功的商業(yè)建筑設(shè)計師一則要熟悉商業(yè)建筑自身的特殊性，同時也要明確在商業(yè)建筑設(shè)計中，設(shè)計師個人的喜好與傾向應服從商業(yè)設(shè)施開發(fā)及運營規(guī)律的特殊需求，而不是孤立地強調(diào)建筑設(shè)計自身的表現(xiàn)力。而對于部分主力店，發(fā)展商不得不采取前幾年租期內(nèi)低租金，甚至部分免租金形式吸引主力店入住。由于住宅開發(fā)商直接面對最終消費者，因此發(fā)展商可以自己分析市場，根據(jù)對市場需求的研究做出產(chǎn)品定位，決定戶型比例以及住宅產(chǎn)品類型等，然后直接進行銷售。 因此對于商業(yè)地產(chǎn)項目，規(guī)劃設(shè)計不僅僅是滿足其經(jīng)濟指標的手段，同時通過創(chuàng)新的設(shè)計和高技術(shù)的采用，可以增加其文化價值、社會價值和技術(shù)價值，從而達到商業(yè)價值的增值。例如華南購物中心已經(jīng)從單純的商業(yè)地產(chǎn)項目演變?yōu)橘徫锸铰糜沃黝}公園，與大多數(shù)購物中心以“購買”為主題相比，其將很大的資金投放在娛樂休閑方面。規(guī)劃設(shè)計的質(zhì)量對其商業(yè)價值的高低有著重要影響，特別是商業(yè)街和大型的購物中心 。在目前商業(yè)地產(chǎn)熱潮中非理性投資火爆的現(xiàn)狀下，在規(guī)劃計階段往往也會犯同樣的錯誤，其理由多為搶占市場先機。那么當初規(guī)劃設(shè)計時是否應該考慮到這一問題呢？既然平安大街定位于北京舊城區(qū)東西向的交通大動脈，那么兩側(cè)建筑的形式、體量就應以此為依據(jù)，允許更大膽的改造，而將保護的重點向南北縱深發(fā)展，形成垂直于平安大街的多個商業(yè)街體系，從建筑風貌、空間尺度等各個方面都更能反映原有的文脈特征，同時其商業(yè)價值將得到更大程度的提升。涉及到對原有街區(qū)建筑風貌的整理和文脈特征的概括。亦即原有的雜亂并未消除，而人情味卻消失了，當時的現(xiàn)代化轉(zhuǎn)瞬也落后了。 重視城市的建筑風貌和文脈特征 商業(yè)地產(chǎn)項目大多位于舊城區(qū)人口稠密地段，歷經(jīng)數(shù)十年甚至更長時間形成的。 從商業(yè)地產(chǎn)自身來看其整個生命周期是一個開發(fā)、投資、經(jīng)營、管理和消費等多方客體共同交互參與的過程，因此其價值的體現(xiàn)是長期的。即使國際知名主力店的引進也必須滿足合理商業(yè)規(guī)劃的要求，才能為整體商業(yè)設(shè)施帶來長期穩(wěn)定的增值效益。雖然外資投資在項目前期、開發(fā)期及運營期三個階段都存在可能性，但是商業(yè)中心可長期良好并持續(xù)增長運營的狀態(tài)及趨勢將在融資可行性及價格上起著決定性作用。 合理的商業(yè)規(guī)劃應提供給入駐商業(yè)合理有序的營業(yè)環(huán)境及舒適的購物環(huán)境，最大限度保證入駐商業(yè)對消費者的吸引力及店鋪間的人流共享，只有這樣店鋪才愿意入駐并在此長期經(jīng)營。消費者客觀的消費類別及總量的確定決定了商業(yè)店鋪的類別及總量。而歐美四十余年的發(fā)展經(jīng)歷值得我們借鑒，歐洲已有的大型商業(yè)中心除了幾家以基金、銀行為背景的大型專業(yè)開發(fā)公司外，絕大部分商業(yè)地產(chǎn)項目是通過聘請專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃、招商及管理公司來完成的。無論是中心城市還是中小城市，各式各樣的商業(yè)中心項目以極富想象力的包裝方式相繼涌出。所以應該慎重地選用有商業(yè)項目專長的設(shè)計師。社區(qū)配套中有沒有餐飲決定硬件如何設(shè)計，有的幾萬平米的大商業(yè)，里面有一條食街，裝修氣氛特別好，但沒有足夠的通風排煙設(shè)備，經(jīng)營受很大影響。建筑裝修上可以采用很多非建筑語言，比如裝飾布、廣告、旗幟、水景等都成為店鋪設(shè)計的一部分，裝飾材料上有很多軟化的傾向，都是可以出彩的地方。從很遠的地方可以看得到建筑的天際輪廓線，強調(diào)可識別性。柏揚講過美國的尺度體現(xiàn)的是馬路非常寬，汽車非常寬，樓房非常高，好像是給巨人、神用的。 現(xiàn)在中國處于反映了經(jīng)濟的大爆發(fā)時代，特別強調(diào)氣派，建筑設(shè)計也是如此。珠江的項目大多都有商業(yè)街，他們把商業(yè)街作為一種聚集人氣的手段。如今已經(jīng)變成一種模式，我們設(shè)計的王府井富陽廣場就提供這樣一個表演的舞臺。整個空間可以通過天窗和中庭的變化，讓顧客產(chǎn)生空間安全感和舒適感，而不是像進了迷宮。如果能夠找到非常好的渠道，招幾家主力店進來，把幾十萬平米的Shopping Mall撐起來就變得很容易。發(fā)展商都以為自己能夠招商，但實際上是很困難的。有的Shopping Mall是家具城，有的是建材城，它們的定位是不一樣的。既然是傳銷，發(fā)展商要把店鋪賣出去，就應該先決定主力店的形式，是倉儲式還是像家樂福這樣的家電用品，對于不同的主力店其賣場的比例大小也不同。但大型的綜合商業(yè)則完全不同，它的銷售對象不是直接的購物消費者（可能有些散戶，可以把他們視為直銷），而是商家，特別是主力店。北京四、五環(huán)路沿線規(guī)劃了四、五個Shopping Mall，但到目前為止，真正意義上的Shopping Mall一個都沒建起來。立面風格的多元化和立面結(jié)合的多樣化營造出體驗消費賴以產(chǎn)生的外部建筑空間環(huán)境。只有一個包含了各種商業(yè)鋪面、建筑空間、街道空間、廣場綠地、園林小品等多種元素綜合性的商業(yè)設(shè)施才是完整而有活力的，才能滿足人們?nèi)找尕S富的消費需求。在形成其自身特色化、個性化的手段中，主題式體驗消費是設(shè)計的重點，可以是北歐小鎮(zhèn)或夏威夷熱帶海濱等異域特色的強調(diào)，也可以是本土民俗文化的發(fā)掘，如南夫子廟的秦淮風情、北京什剎海的老北京風情等。人類制造建筑，同時建筑又影響人類，對于大型商業(yè)地產(chǎn)項目而言，應成為矗立在當?shù)氐木哂絮r明文化內(nèi)涵的建筑物或建筑群體甚至城市區(qū)域，并創(chuàng)造延續(xù)建筑文脈與時代感相溝通的氛圍。 　　商業(yè)業(yè)態(tài)的繁榮，滿足了人們?nèi)找尕S富的物質(zhì)和精神需求，也對建筑設(shè)計提出了更高的要求，甚至其中有許多內(nèi)容在國內(nèi)無規(guī)范可循。沒有經(jīng)過深思熟慮的簡單布置會造成后期更改的不便，也影響到正常的運營和使用。 　　不同于普通獨立的商業(yè)建筑，如百貨商場、超市等，大型商業(yè)地產(chǎn)項目中各部分功能空間在平面布局、豎向交通、安全疏散、人流組織等方面很容易出現(xiàn)交叉干擾、結(jié)構(gòu)混亂的情況。既有不同規(guī)模、檔次的業(yè)態(tài)組合，如大型賣場、百貨店、精品店、商業(yè)街等；也有不同經(jīng)營特色的業(yè)態(tài)組合，如文化、娛樂、休閑、運動、購物等。A是英文Advantage（便利）的字頭。如果開發(fā)商輕率選址，盲目規(guī)劃設(shè)計，最終將導致招商及運營上的巨大困難。在滿足上述功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家的需求，特別是可視性和可達性，以獲得最大的商業(yè)利益，進而為發(fā)展商獲得最大的出租和出售回報，是規(guī)劃設(shè)計至關(guān)重要的問題。而一個大型商業(yè)項目面臨將所有這些復雜功能合理又互補地組織在有限的空間資源內(nèi)。國際上能夠進行大型商業(yè)地產(chǎn)資源整合，從負責招商融資到開發(fā)顧問及后期物業(yè)管理的公司不超過十幾家?；旧鲜情_發(fā)商自己策劃，開發(fā)商委托并指導規(guī)劃設(shè)計，到項目初步定型或徹底完工時再進行招商。 　　與住宅開發(fā)中的底商或配套商業(yè)項目相比，大型商業(yè)地產(chǎn)項目在經(jīng)營、開發(fā)與管理模式上有根本的不同。簡而言之，住宅開發(fā)是直銷，大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是傳銷，做住宅開發(fā)時發(fā)展商可以自己研究市場，開發(fā)產(chǎn)品，并面向社會銷售。專業(yè)顧問公司在評估或推薦項目時代表著商家的利益。住宅商品房的購買者是大眾消費者，居住的功能相對簡單，人們對居住建筑都有廣泛的了解，發(fā)展商可以根據(jù)自己對市場需求的調(diào)查與判斷，自行確定所要開發(fā)產(chǎn)品的市場定位，如住宅戶型、面積大小、種類與配比等。而如何將大量商鋪區(qū)平面靈活組織，化整為零利用于出售；同時又可化零為整，利于整體出租和管理保證品質(zhì)，也是設(shè)計需要解決的問題。不同的業(yè)態(tài)要求不同的區(qū)位。交通便利性的環(huán)境，