烏魯木齊鯉魚山路成片土地開發(fā)可行性分析報告(存儲版)
【正文】 連鎖已經(jīng)形成規(guī)模和品牌優(yōu)勢，有多年的醫(yī)藥類市場運作經(jīng)驗，政策報批順理成章，內(nèi)部條件和外部條件均符合該類型項目的開發(fā)條件。 1定位依據(jù) 烏魯木齊住宅開發(fā)的結構性過剩主要表現(xiàn)為以高端消費者為對象的高層、小高層住宅過剩，以普通消費者為對象的普通多層住宅供應不足，而價格適中、品質(zhì)優(yōu)良、環(huán)境和配套服務完善的中檔住宅嚴重不足。 在區(qū)內(nèi)布置點狀團簇綠地，以帶狀林萌步行道貫穿整個綠化系統(tǒng)，使居住小區(qū)形成山光水色、綠萌環(huán)繞的優(yōu)雅鄉(xiāng)居特色。多層住宅銷售價格以1700元/平米計算，根據(jù)產(chǎn)品類型所占比例，平均銷售價格應該在2200元/平米以上（以上評估價均為市場最低價）。 ◎完成住宅銷售70%，完成銷售額20000萬元左右，初步實現(xiàn)產(chǎn)品獲利。銷售總額）100% = （20487萬元247。 一期開發(fā)完成、并順利實現(xiàn)銷售以后，二期開發(fā)資金到位；二期開發(fā)完成、并順利實現(xiàn)銷售以后，已初步實現(xiàn)盈利，三期開發(fā)資金到位。 23 / 23。項目開發(fā)總成本將以分期、分批方式滾動投入，借地養(yǎng)地，借房建房。 ◎由于項目時間跨度大、開發(fā)周期長，在營銷工作展開以前，制作沙盤模型、效果圖、電視實景模擬（三維動畫）等技術系統(tǒng)，全面展示項目未來形象，提高項目的品牌力和形象力。 第二期，2004年4月——2004年12月 ◎住宅建設投資14000萬元，基礎設施和公用設施建設投資3000萬元，年度投資總額17000萬元。 減去公用設施（幼兒園、會所）后，項目可售面積約290000平米。 1居住規(guī)模（項目技術指標，列表）序號項 目指 標1紅線內(nèi)用地總面積（不包括臨街商業(yè)用地）110000平米2住宅300000平米3幼兒園8000平米4商業(yè)服務（指會所和其它商業(yè)建筑）20000平米5半地下車庫17800平米（不含容積率）6居住戶數(shù)2900戶7家庭系數(shù)8居住人數(shù)10300人9容積率10建筑密度27%11綠化率45%12停車位1036個（） 1規(guī)劃設計 在澳大利亞DCM公司已經(jīng)確立的規(guī)劃和設計基礎上，對項目總體規(guī)劃進行調(diào)整，保留TOWNHOUSE（聯(lián)排別墅）、多層住宅、幼兒園、會所等項目，縮減小高層建筑，刪去高層建筑和社區(qū)學校，使項目規(guī)劃更符合烏魯木齊市場實際消費需要。 以1層20000元/平米、2層12000元/平米、3層4000元/平米計算，開發(fā)完成后的銷售總額為21600萬元，減去建筑成本和營銷成本，僅此一項，即可基本收回全部土地成本，而實際用地面積僅為土地總面積的10%。 1定位依據(jù) 烏魯木齊醫(yī)藥、醫(yī)療、保健產(chǎn)品銷售網(wǎng)點散亂分布在臨近火車南站的奇臺路和開發(fā)區(qū)貴州路一帶，在綜合性商業(yè)市場嚴重過剩的情況下，到目前為止，烏魯木齊還沒有出現(xiàn)一家規(guī)范的、聚集性的醫(yī)藥產(chǎn)品專營市場。土地收購意向和土地費用 該土地開發(fā)權轉讓信息發(fā)布后，新疆各大房地產(chǎn)企業(yè)均表示出強烈的收購意向。 以上地價，是烏魯木齊2年前三類土地的標準定價。景觀資源和市政配套 該片土地在烏魯木齊鯉魚山景觀走廊內(nèi)，背靠鯉魚山公園和新疆民族風情園，烏魯木齊惟一的市內(nèi)水系和平渠從中間穿越，與紅山景觀區(qū)形成對應，是烏魯木齊城市北線主要的景觀帶和綠化帶。按照房地產(chǎn)發(fā)展的周期性規(guī)律，烏魯木齊房地產(chǎn)行業(yè)目前已進入了一個新的增長期，這種增長勢頭在近幾年中還會繼續(xù)。在居民經(jīng)濟收入增加、生活水平提高的同時，居民日常開支費用減少，用于購買住房的可支配資金相對增加，更進一步拉動了住宅類產(chǎn)品的需求總量。前景分析 新疆城鎮(zhèn)數(shù)量少、城市規(guī)模小，到目前為止，%，共有633. 21萬非農(nóng)業(yè)人口。二、新疆房地產(chǎn)市場總體評估市場回顧 從90年代以后，%，各項主要經(jīng)濟指標上升明顯，經(jīng)濟體制逐步由單一封閉的自然經(jīng)濟向全方位開放的格局轉變，經(jīng)濟結構不斷調(diào)整和優(yōu)化，市政、交通、電信、能源等基礎設施和基礎產(chǎn)業(yè)得到加強，經(jīng)濟發(fā)展的硬環(huán)境得到改善；通過進一步整頓和規(guī)范市場秩序，制定和落實投資政策和消費政策，清理的取消抑制投資和消費的不合理政策，經(jīng)濟發(fā)展軟環(huán)境日趨好轉，社會局勢穩(wěn)定，城鄉(xiāng)人民生活水平明顯提高。 金色時代廣場的成功開發(fā)，為新疆鴻福房地產(chǎn)開發(fā)公司全面進軍新疆房地產(chǎn)市場積累了寶貴經(jīng)驗、儲備了專業(yè)人才、建立了管理隊伍，在為電信企業(yè)增添了品牌和榮譽的同時，促進新疆鴻福集團有限公司順利實現(xiàn)企業(yè)改組和產(chǎn)業(yè)重心轉移，企業(yè)多元化發(fā)展路線更加清晰。在成立以后4年多時間里，公司執(zhí)力于建設和發(fā)展專業(yè)團隊，積極關注市場動態(tài)，針對新疆房地產(chǎn)市場進行長期的、深入的評估和研究，等待合適的進入機會。烏魯木齊鯉魚山路成片土地開發(fā)可行性分析報告綱 要一、企業(yè)結構和發(fā)展規(guī)劃——————————————2二、新疆房地產(chǎn)市場總體評估————————————5三、烏魯木齊鯉魚山擬征購土地概述—————————8四、擬征購土地開發(fā)權轉讓情況———————————10五、項目開發(fā)定位—————————————————12六、項目投資計劃和開發(fā)周期————————————16七、項目營銷計劃—————————————————18八、財務效益測算—————————————————19九、資金籌備計劃—————————————————21十、結論—————————————————————22 一、企業(yè)結構和發(fā)展規(guī)劃新疆鴻福集團有限公司簡介 新疆鴻福集團有限責任公司是隸屬于電信系統(tǒng)的股份制企業(yè)，以公眾信息產(chǎn)業(yè)、酒店經(jīng)營、房
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