【正文】 建設地塊 該項目地塊位于南昌象湖風景區(qū)南側（距“象湖源”約 ），占地 1221 畝。 支撐理由： 1）本項目作為“ 文化大盤 高尚社區(qū) ”樓盤的理由：距市中心 3 公里、環(huán)境優(yōu)美，文化之本；市政府投資百億元資金加強城市基礎設施建設；政府加快加大南昌市一體化；象湖已經成為了南昌市重點旅游保護單位； “盛唐文化”，是“文化大盤，高尚社區(qū)”的基本條件，也是這類樓盤特征的具體體現。該地段周邊地區(qū)商品房銷售均價已超過 3500 元 /平方米 。據對南昌市民的最新調查，夢里水鄉(xiāng)的認知度高達76%，鑫源地產的認知度高達 70%以上，再加偉夢集團為江西名企，具有良好的商譽及知名度。 ① 房地產投資 a、投資增速趨緩，但占全社會固定資產投資比重持續(xù)上升 20xx 年全國房地產開發(fā)投資總額達 億元，同比增長%，比 20xx 年回落 個百分點。 b、結構發(fā)生變化，但經濟適用房所占比重繼續(xù)減少 從地區(qū)投資結構看， 20xx 年東、中、西部地區(qū)房地產投資占全國房地產總投資的比重分別為 %、 %和 %， 1998 年上述比重分別為 %、 %和 %。 盡管 20xx 年國內信貸在房地產開發(fā)資金來源中的比重明顯下降，金融調控的一系列政策和措施效果明顯，但需要注意的是，在房地產開發(fā)資金來源的“其他資金”中， 80%左右是購房者的定金和預付款，而購房者的這部分資金主要來自于個人住房消費信貸。隨著銷售量的增長，房地產年銷售額也大幅上漲， 1998 年為 億元， 20xx 年上升為 億元。 b、房價攀升 20 20xx 年全國商品房平均售價為 2714 元 /平方米，比 1998 年增加 651 元，年均增加 93 元，而 20xx 年比 20xx 年增加 355 元，遠大于 1998～ 20xx 年的年均增量?？梢?，地價上漲是當前房價上漲中的重要因素。 (5)投資和投機性購房拉動。隨著收入的增加、生活水平的不斷提高，人們對住房需求的檔次也在提高，改 善性需求增加，如小房換大房、舊居換新居等。因此，20xx 年年初的中央經濟工作會議提出，要繼續(xù)加強和改善宏觀調控，確保經濟平穩(wěn)較快發(fā)展。房地產投資占社會固定資產投資的 20%左右，并對上游產 品有極強的拉動作用，所以壓縮房地產投資應在情理之中。在試點的基礎上，第三輪土地利用總體規(guī)劃將逐步展開，規(guī)劃中將進一步強化耕地的保護和嚴格控制建設用地增量的基本國策，從嚴從緊控制土地農轉非總量和速度；土地利用總體規(guī)劃的調整審批權限將上收，特別是涉及占用基本農田的規(guī)劃調整要經國務院審批；針對耕地保護將建立責任考核體系，落實土地管理行政首長負責制，各級政府土地管理的權利和責任將更加明確。隨著從中央到地方一系列二手房交易管理政策的完善和實施以及已購公房的大量上市，房源繼續(xù)放量，購房需求持續(xù)增長，二手房市場將增加活力，價格平穩(wěn)上升。 南昌市房地產市場概況 1）南昌房地產 朝著 健康 方向發(fā)展。前５個月南昌市市區(qū)交易的９１ .６萬平方米商品住宅中，本市居民購買的為６７ .１萬平方米，比重達７３％；外地居民購買的為２４ .５萬平 方米，比重為２７％。南昌市房地產市場監(jiān)測報告公 布的一系列數據表明，市場存在朝著更加健康、理性的方向運行。南昌市民不斷改善生活品質的要求，也將增加住房的需求量。這也是在近幾年市場高速運行、國家宏觀調控形勢下實現 “ 軟著陸 ” 的必然結果，從長期發(fā)展上看是非常有必要的。 ⑤ 板塊競爭和緩，城南板塊全面興起 一季度市場推盤較少，板塊競爭熱度下降，個別板塊趨于沉寂，市中心沿江一線樓盤大多已入尾聲，周邊新入市的樓盤體量甚小。 本季度投資規(guī)模的 下落，為將來市場騰出了更大的發(fā)展空間，綜合以上兩方面，投資規(guī)模必然將會得到一個迅速的提升。 將為本案在以后發(fā)展過程中提供了先天性的條件。盈利能力通常采用的指標是利潤率。在這樣的市場環(huán)境下，很難說什么是企業(yè)的核 心競爭力。當然這里還包括競爭對手主要的領導人的變更情況，分析領導人的更換為企業(yè)的發(fā)展所帶來的影響。我們首先提前做好市場調研，對市場進行細分，實行目標市場營銷。 39 b 設有專門管理三包服務的職能部門和三包服務隊伍。該項目地塊北鄰 500 綠化風景帶，東、南鄰南昌市內水系之源的引水河 —— 撫河故道，規(guī)劃為一類住宅用地及高檔住宅區(qū)。 南昌市相對于沿海發(fā)達城市及大中型城市而言，在經濟總量及居民收入水平上仍存在著很大落差，居民購買力相對較弱，在消費觀念上比較落后，對房屋品質，居住環(huán)境及消費方式在理念上仍存在很大差距，將是今后房產銷售的主要制約因素。首先，我們必須為“灰姑娘”找到她的“水晶鞋”，這在很大程度上影響到本企劃的成敗。在信息時代，隨著勞動生產率的提高，工作和生活在時間和空間上將更多的分離，人們的家庭生活時間將會越來越多，除了舒適的智能型住宅外，還要求居住環(huán)境的園林化，貼近自然綠色起 居室，使居民得以放松休憩、活動和交往。良好的居住環(huán)境的創(chuàng)造，與這些需求是分不開的。交往與娛樂場所單元化的住宅設計給社會交往帶來了困難，尤其是現代住宅，更增加了鄰里之間的親情。統(tǒng)一的建筑部件和細部我們采用了統(tǒng)一的建筑部件配置和編輯部處理，包括：墻身的材料，顏色配置手法的統(tǒng)一、內墻處理手法的統(tǒng)一，外墻劃分線及其比例尺度的統(tǒng)一，樓梯間處理的統(tǒng)一，等等。 公司發(fā)展戰(zhàn)略 公司業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略以黨的十六大確定的重要思想為指針，以國內房地產市場為指導，以適應經濟全球化和加入世貿組織的新形勢下的國際競爭為導向，以人才為保障，在更大范圍、更廣領域、更高層次上參與國內外管理、技術、信息等方面的交流合作和競爭，充分發(fā)揮公司優(yōu)勢，優(yōu)化公司資源配置，實施公司可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。 個性營銷 消費者特別是新成長起來的年輕一代，往往把個性能否得以發(fā)揮 49 和張 揚，作為衡量和選擇商品的一個重要標準。同時，考慮到購房者和看房者的需要，我們會在較 為繁 華的市中心建立 “盛唐水都”的樣板間，供消費者參觀洽談，并 50 為其配備看房專車，隨時隨地讓購房者去小區(qū)參觀、體驗。為提高銷售人員的業(yè)務水平，公司還組織售樓人員的上崗培訓，負責開盤前后的整體策劃。員工實行培訓上崗。我們相信，種種優(yōu)惠策略在具體實施階段將很大程度上吸引購房者的目光，引導購房者來此定居、工作、生活。 在建立銷售網絡、銷售渠道方面的策略與實施 對于商品房的銷售，公司已制定了強有力的銷售計劃。另一方面，當在售房價格上“玩貓膩”、在銷售面積上“短斤少兩”、在位置表述上閃爍其詞以及配套承諾遙遙無期時，不可設想還能有效地吸引消費者。采用公開價和實得價雙級控制體系。在戶型方面采用了干濕分區(qū)，動 靜分離、戶戶采光，更是在設計上有重大的突破，深得市場青睞。 3）私密性需求 小區(qū)從規(guī)劃中就盡量避免居民之間視線干擾和傳聲。以限定機動車的速度，減少機動車對居民的心理壓力，并收到步移景異的效果。老人、小孩、家庭婦女的大部分時間生活在家庭。 42 2）從最新趨勢來看，項目周邊也出現同檔次定位的競爭性樓盤，如果清盤期滯后，將會面臨較大的競爭壓力。 江西省城鎮(zhèn)居民收入水平偏低。項目地塊 毗鄰的昌南大道（南隔堤） 為南昌市規(guī)劃的內環(huán)，其西接生來大橋，東接迎賓大道。 4)提供良好的服務 近兩年，良好的服務在現在的市場中顯得越來越重要。為了更有效地了解他們的需求，對市場變化作為及時的響應，我們將建立公司 客戶的體系來實施我們的商品銷售。 對競爭對手領導人的分析包括：姓名、年齡、性別、教育背景、主要 的經歷、培訓的經歷、過去的業(yè)績等等。 3) 競爭對手的創(chuàng)新能力分析 目前企業(yè)所處的市場環(huán)境是一個超競爭的環(huán)境。分析市場占有率不但要分析在行業(yè)中，競爭對手及本企業(yè)總體的市場占有率的狀況，還要分析細分市場競爭對手的占有率的狀況。 該項目占地 1222 畝、 占地 1600 畝的大湖之都、宏舜房產 1500畝（銀河城）、上海利嘉南昌居住主題公園的 1400 畝、 1200 畝的綠地山莊、誠義投資的 1200 余畝、澄碧湖 700 畝、平安象湖風情的 600畝，豐源淳合 600 畝、平海項目 600 余畝，洪城大廈集團 500 畝等；京東的萬科四季花城 960 畝；紅角洲聯泰項目 1200 余畝；新建的沿海綠色家園的麗水佳園 280 多畝、城開投資的 1128 畝，以及萬科項目；灣里的香港博泰投資公司開發(fā)的博 泰花園占地 800 畝、恒茂開發(fā)的恒茂國際會展中心占地 600 畝等等，這些外圍樓盤也將在近年內作 35 為南昌房地產市場主體部分出現，而其中的大部分處在昌南。雖然一季度已成交 ，但還將有 畝在年內出讓，土地放量出讓的同時，整個投資規(guī)模也將增大。 ④ 房價穩(wěn)中有升 32 在市場需求旺盛，樓盤品質不斷提高的促進下，南昌房價穩(wěn)中有升，并將持續(xù)此種態(tài)勢。土地的集聚放量將有部分增量直接入市，對整個市場起著推波助瀾作用。南昌市房管局正積極推行房屋拆遷貨幣化安 置，這項政策將使相當一部分拆遷戶在領取貨幣安置款后加入購房者的行列。其中住宅投資完成 13． 95億元，同比增長 8． 6％， 增幅比上年同期回落 68． 4 個百分點，比全國平均增幅低 18． 1 個百分點。從商品住房供應情況看，今年前５個月單價在每平方米３０００元以上的高價房供應量占總量的４７ .９％，單套面積在１２０平方米以上的占總量的６５ .１％；從預銷售情況看，前５個月，單價在每平方米３０００元以上的占總銷量的７２ .２％；單套建筑面積在１２０平方米以上的占總銷量的６３ .７％?？刂撇疬w規(guī)模在影響需求的同 時，也影響供給，對于供求關系而言，這一因素可以忽略不計。 20xx 年二手房市場以房源趨于豐富化、購房人群趨于多元化、消費需求趨于升級化、熱點區(qū)域趨于擴大化為特征?！巴晟仆恋貓?zhí)法監(jiān)察體制，建立國家土地督察制度，設立國家土地總督察，向地方派駐土地督察專員，監(jiān)督土地執(zhí)法行為”，將成為 20xx 年土地執(zhí)法、土地管理督 24 察制度改革和完善的重要方向，中央對地方政府土地利用和土地管理工作的監(jiān)控將得 到強化。 20xx 年在中央的宏觀調控下，投資率上升速度雖然有所減緩，但仍創(chuàng)出了 %的新高。 旺盛的市場需求以城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長為支撐，而國民經濟的持續(xù)高速增長是城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長的基礎和保障。需求是銷售量增長的基礎和支撐，而支撐需求持續(xù)增長的動力，一是國民經濟增長帶動城鎮(zhèn)居民收入的增加，超過住宅價格增長速度。二是市場的內在決定力量：在較高收入者的需求未基本滿足之前，市場供給的重點不太可能是檔次較低、盈利較差的低價商品房。其中上海、沈陽、杭州、寧波、天津等五個城市地價與房價雙雙上漲。 20xx 年全國銷售面積增長 %，竣工面積增長 %，新開工面積增長 %，分別比20xx 年下降了 、 個百分點。如果沒有理想的貸款投資渠道，20xx 年房地產行業(yè)貸款增長有可能出現反彈。而同期商品住宅投資在投資總額中所占比重則有上升。特別是 1999 年以來房地產開發(fā)投資持續(xù)增長，只有 20xx年和 20xx 年增速出現減緩。房地產業(yè)既是資本密集、關聯度高的產業(yè)，又是提供生活必需品的基礎產業(yè)， 1)20xx 年中國房地產市場形勢 20xx 年是中國房地產市場不平靜的一年，國家出臺房地產宏觀調控政策頻率之高、力度之大前所未有。 配套優(yōu)勢 超大面積、高規(guī)格商業(yè)配套，可基本解決業(yè)主生活需求；大面積、高檔次 VIP 會所，為業(yè)主提供休閑場所和交流平臺；聘請知名教師任教的幼兒園，解除業(yè)主子女入學的后顧之憂，毗鄰科學館、圖書館、八大山人紀念館，人文景觀豐 富。 客戶定位 對住宅房，主要客戶群為周邊企業(yè)員工，都市市民，普通工薪階層及高層事業(yè)單位中高層管理人員。 建設規(guī)模 盛唐水都開發(fā)是鑫源房地產在繼中國名盤夢里水鄉(xiāng)的成功開發(fā)的經驗上打造的又一精作，該期占地 1222 畝，總建筑面積 110 余萬平方米，以住宅為主，由 300 余棟組成。 項目簡介 盛唐水都是江西名企偉夢集團巨力投資，由新生代開發(fā)商江西鑫源房地產開發(fā)有限公司開發(fā)，全國房地產專業(yè)團隊聯袂傾情打造的盛唐文化高尚住宅，它座落于南昌市昌南新規(guī)劃中心住宅圈，緊靠風景優(yōu)美的象湖，東面緊接南昌南大門的主干道 320 國道，南面靠新起的昌南大型商住圈、西面緊依生米大橋和樂溫高速公路，北 鄰 70 米寬的昌南大道。 南昌即可形成市內半小時經濟圈、省內 4 小時經濟圈 和省際 6小時經濟圈（“某小時經濟圈”即指驅車到達經濟圈輻射區(qū)內的時間）。 2) 產品差異化 — 高品質，多樣化，注重營造一個良好健康地整體居住環(huán)境。 企業(yè)風格 : 腳踏實地 ,穩(wěn)健發(fā)展。公司要求每位員工都必須用 100%的心力投入到工作中，要追求工作質量和工作效率的 100%，要力爭達到客戶滿意度達到100%。 礦產資源項目投資 作為集團發(fā)展的龍頭型產業(yè)，由鑫泰公司投資建設的 “安徽廬江馬鞭山鐵礦” 開發(fā)項目，正在加速實施之中；同時，集團還在安徽、內蒙、貴州、湖南等地， 收購了多個探礦權及與 與當地地勘部門達成了多項“風險探礦”合作協(xié)議。 偉夢集團全資及控股企業(yè)包括： 上海嘉鈦實業(yè)有限公司 江西省 飼 料原料交易大市場 4 江西省偉夢飼料有限公司 江西省天鴻實業(yè)有限公司 江西鑫源房地產開發(fā)有限公司