【正文】 理a. 治安管理；b. 交通、車輛管理；c. 消防管理d. 突發(fā)事件管理4智能化設(shè)施管理a 智能化設(shè)施的日常使用操作；b 智能化設(shè)施的維護(hù)；c 智能化系統(tǒng)的完善；d IC卡管理。3完善管理及辦公條件a. 安排管理用房；b. 安排員工用房；c. 調(diào)配物資裝備；d. 設(shè)置獅城怡安社區(qū)物業(yè)標(biāo)識(shí)。 做好與施工單位、建設(shè)單位的協(xié)調(diào)工作，將驗(yàn)收中發(fā)生的問題明確記錄在案，并督促施工單位修正。并進(jìn)行工程質(zhì)量跟蹤。n 考核：公司各部門的經(jīng)理理論考試在80分以上算合格，90%以上的員工評(píng)論良好才能勝任該位，物業(yè)項(xiàng)目管理處經(jīng)理理論考核成績(jī)80以上算合格，其他員工60分以上算合格，80%以上業(yè)主對(duì)項(xiàng)目管理處評(píng)論合格，物業(yè)項(xiàng)目管理處工作的員工才算勝任職位。盡善盡美 它是我們獅城怡安人孜孜不倦予以追求的目標(biāo)。 質(zhì)量考核控制 獅城怡安的質(zhì)量方針“從心出發(fā)，用心發(fā)現(xiàn)；無微不致，盡善盡美”從心出發(fā) 這是獅城怡安物業(yè)管理公司全體員工行為處事的原則。在以人為本的激勵(lì)系統(tǒng)中，我們還將結(jié)合全面質(zhì)量管理模式進(jìn)行適時(shí)管理，充分發(fā)揮每個(gè)員工的主觀能動(dòng)性，增強(qiáng)主人公意識(shí)和自我實(shí)現(xiàn)意識(shí)，使其在授權(quán)范圍創(chuàng)造性地開展工作。方式有培養(yǎng)、提升、培訓(xùn)、進(jìn)修等。服務(wù)住戶和創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)、社區(qū)雙重效益是權(quán)衡考核的唯一的標(biāo)準(zhǔn)。在酒店式公寓文化建設(shè)上，我們還注重大與小、老與少、教與樂、雅與俗的結(jié)合。我們深信，經(jīng)過我們的努力和科學(xué)管理，酒店式公寓必將能通過IS014000環(huán)保認(rèn)證，成為一個(gè)綠色環(huán)保大廈。加強(qiáng)追蹤監(jiān)管、采用經(jīng)理、工程部、保安員齊抓共管的方法，將違章裝修消滅在萌芽狀態(tài)。在具體操作上我們強(qiáng)調(diào)“三個(gè)到位”：一是住戶培訓(xùn)到位，住戶能否使用智能設(shè)施是降低管理難度、提高管理效率的關(guān)鍵：為此，我們將編制了《酒店式公寓智能化手冊(cè)》(附件、含住戶培訓(xùn)教材)，并在酒店式公寓開辦住戶講座，使住戶扎扎實(shí)實(shí)掌握智能化設(shè)施的使用方法，為減少誤報(bào)，通過住戶教育，讓住戶真正感受到智能化給生活帶來的無限好處并使之積極配合管理。精心營(yíng)造出“空氣清新、環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)良好”環(huán)境。故獅城怡安發(fā)揮技術(shù)人才的優(yōu)勢(shì)，制訂了科學(xué)合理、切實(shí)可行的各種智能化設(shè)施運(yùn)行計(jì)劃，設(shè)備養(yǎng)護(hù)與維修計(jì)劃以及智能化的三年規(guī)劃，以保證智能化設(shè)施的有效運(yùn)作。  項(xiàng)目管理總體設(shè)想和經(jīng)營(yíng)策劃 經(jīng)營(yíng)理念：n 酒店式公寓物業(yè)管理應(yīng)強(qiáng)調(diào)“酒店式服務(wù)和公寓式管理”,為租戶提供百分之一百的服務(wù)。n 避免使用人造植物。n 使用干凈的高度照明裝置，使所有地方光線充足。我們的建議是會(huì)所的功能可以少一些，但設(shè)備一定要良好高檔，這樣才能滿足外籍客戶的需要。n 除采用雙層玻璃外，落地門建議用優(yōu)質(zhì)型材，防塵隔音保溫。n 電源插頭應(yīng)多，每個(gè)房間至少四個(gè)，不配電腦，但可在商務(wù)中心租用電腦。n 套房與套房之間隔音應(yīng)特別注意。n 洗手間內(nèi)毛巾架、吹風(fēng)機(jī)、紙巾架、浴缸扶手、防滑墊等衛(wèi)生五金件配齊。2． 行李架n 酒店式公寓家具中都設(shè)行李架，長(zhǎng)度一般為750mm900mm之間，高度一般為450mm，行李架是使用率較高的家具，行李架表面應(yīng)有保護(hù)層（防損害）。盡量使用暖色調(diào)的家具及吊燈。 ；216。2． 總機(jī)n 酒店式公寓總機(jī)室電話聯(lián)系十分重要，盡量設(shè)在經(jīng)理辦公室旁邊，以保證無論何時(shí)經(jīng)理人員都可以對(duì)總機(jī)實(shí)施監(jiān)督。n 理想的前廳，從主要出入口處一進(jìn)門，租戶就應(yīng)該看到總服務(wù)臺(tái)；n 從心理學(xué)分析，前廳是酒店式公寓的窗口，設(shè)計(jì)方面應(yīng)十分重視，因此它比酒店式公寓任何一個(gè)部分都更容易給租戶深刻的印象，他起著先入為主的作用，直接影響建成后的租售率、租金價(jià)格。2． 大堂照明 大堂照明是顯示酒店檔次和特色的手段之一，它和大堂的裝璜同為職業(yè)設(shè)計(jì)師表現(xiàn)其才華的項(xiàng)目。因此，在盡可能的情況下，標(biāo)準(zhǔn)化所有照明器具以便管理。巧妙的燈光安排能增進(jìn)酒店舒適和安全的感覺，照明的安排不是工程設(shè)計(jì)師的工作，而是建筑師和燈光設(shè)計(jì)師以美觀為基礎(chǔ)做出的裝璜設(shè)計(jì)。 2．2 設(shè)備設(shè)施的考慮事項(xiàng)2． 電梯機(jī)房、監(jiān)控室在電梯機(jī)房、監(jiān)控室設(shè)置空調(diào)設(shè)施，有利于設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，并設(shè)置專用電表計(jì)量裝置，有利于對(duì)公共能耗進(jìn)行監(jiān)控與分?jǐn)?。正確施工的鋼筋混凝土走道比較好。建筑頂部裝飾部分及屋頂應(yīng)安裝上人路梯（不銹鋼材料），已方便維護(hù)、保養(yǎng)。又要使它作為連接酒店和私人公寓的橋梁，解決某些外籍租戶無法解決疑難問題。因此君悅花園每年平均8個(gè)月以上酒店公寓平均出租率達(dá)到95%—100%。2． 與信譽(yù)良好的大型中介公司捆綁進(jìn)行委托租賃。并對(duì)中長(zhǎng)期租客嚴(yán)格甄選，寧可價(jià)格低一些，也要選取有實(shí)力的公司，確保租金收入準(zhǔn)時(shí)足額。n 君悅花園 君悅花園是上海虹橋地區(qū)最早，最著名的酒店式公寓。 上海部分著名酒店式公寓綜合分析我們例舉上海較有代表性的三個(gè)酒店式公寓加以分析，以求吸取經(jīng)驗(yàn)，尋找發(fā)展思路：n 衡山路41號(hào):我們以衡山路41號(hào)為例，其目標(biāo)是不惜代價(jià)的成為上海最好的外銷酒店公寓。 酒店式公寓的經(jīng)營(yíng)理念n 我們的經(jīng)營(yíng)理念是：每一項(xiàng)物業(yè)都存在提升的空間，每一項(xiàng)物業(yè)的管理水平都蘊(yùn)藏改進(jìn)的潛力。n 部分中小業(yè)主購買物業(yè)后進(jìn)行委托租賃，以投資為目的。我公司項(xiàng)目位于上海著名高檔休閑區(qū)新天地附近，并緊鄰淮海中路，交通便利。n 易管理酒店式公寓具有酒店的特性，但與大型綜合性酒店管理又區(qū)別很大，管理項(xiàng)目、服務(wù)工種得到了極大的精簡(jiǎn)，管理的復(fù)雜程度、綜合費(fèi)用開支亦明顯降低。n 上海早期的高檔酒店式公寓出現(xiàn)在虹橋地區(qū)。n 近幾年，上海出現(xiàn)一批新興大型酒店式公寓，如新弘基地產(chǎn)的名仕苑，徐家匯港匯花園，浦東雅仕閣酒店公寓，趙家浜路盛捷服務(wù)式公寓，以上項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)均為外籍及港澳臺(tái)人士，房型一般在50平方米左右，按酒店星級(jí)裝修及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)均在四星以上。 酒店式公寓的投資定位： 一個(gè)優(yōu)質(zhì)的酒店公寓項(xiàng)目應(yīng)具備以下四點(diǎn)要素：n 地段是酒店式公寓的第一要素項(xiàng)目要位于炙手可熱的投資區(qū)域，特別是其中的CBD地區(qū)，像浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、淮海路周邊等都是新興的投資熱點(diǎn)區(qū)域。這就需一流的物業(yè)公司介入管理。n 游戲室、酒吧或卡拉OK設(shè)施并不一定能吸引多數(shù)跨國公司的雇員，反而可能引起他們的反感。n 我們的服務(wù)過程是：SERVICE（服務(wù)） + COURTESY（禮 貌） 對(duì)服務(wù)的理解如下： l S：SMILE （微笑） l E：EFFICENCY （效率）l R：RECEPTIVENESS （誠懇）l V：VITALITY （精力）l I：INTEREST （興趣）l C：CONRTESY （禮貌）l E：EQUALITY （平等） 對(duì)禮貌的理解如下：l C：CHEERFUL （愉快）l O：OBSERVANT （觀察）l U：UNDERSTAUDING （明白）l R：RESPECTFUL （尊敬）l T：TACTFUL （精明）l E：EXCEUENCE （優(yōu)秀）l S：SMILE （微笑）l Y：YEARN TO RETURN （再度光臨） n 基于上述的經(jīng)營(yíng)理念和服務(wù)宗旨，我們將每一個(gè)項(xiàng)目都視做特殊過程的管理，即，我們?yōu)楠{城怡安酒店式服務(wù)公寓設(shè)計(jì)和提供的服務(wù)將區(qū)別于其他項(xiàng)目，將根據(jù)獅城怡安酒店式公寓本身的特點(diǎn)“度身定做”，結(jié)合目標(biāo)客戶群體的需要，使獅城怡安酒店式公寓真正成為高級(jí)住宅與星級(jí)酒店的完善結(jié)合。為了確保高質(zhì)量和住宅的周圍環(huán)境，所有材料都由集裝箱從美國或加拿大引進(jìn)，甚至主要施工人員都來自國外，大量的外墻大理石裝飾是在國外制作完成后，分解裝船運(yùn)到現(xiàn)場(chǎng)然后再進(jìn)行拼裝。2． 房型有一房一廳，二房一廳，三房一廳，四房一廳，較好的適應(yīng)了外籍人士多子女的特點(diǎn)。以上購買物品價(jià)值總額原則不超過1個(gè)月租金。短租價(jià)格全面低于周邊同檔次標(biāo)準(zhǔn)酒店。以下為雅士閣酒店公寓的基本房型圖，供地產(chǎn)公司參考: （圖略 ） 獅城怡安酒店式公寓不必為吸引客戶而耗費(fèi)巨資，只要吸取成功酒店公寓管理模式，配合良好的投資策略，運(yùn)用富有預(yù)見性的周密計(jì)劃，就一定可以獲得良好的投資回報(bào)。如果能夠很好地對(duì)外圍環(huán)境組成因素的可操作性方面進(jìn)行規(guī)劃，就會(huì)提高對(duì)物業(yè)的管理能力。同時(shí)要考慮酸雨的侵蝕，因此涂料是比較合適的選擇。減速器應(yīng)有一定的寬度(最少30厘米)，以避免強(qiáng)烈的晃動(dòng)。2． 設(shè)備房鑰匙配電、電梯、給排水、弱電等系統(tǒng)的機(jī)電及管籠井門鎖采用一把鑰匙。站在管理者的立場(chǎng)上，我們認(rèn)為：n 照光除了大堂外，標(biāo)準(zhǔn)客房的燈具應(yīng)有一致的安排；n 選用的燈具以高效能為主，燈源的溫度不易過高。再者，要避免設(shè)置固定的床頭燈(圖片立面圖)。雖然功能與地區(qū)不同，室外照明重點(diǎn)在于：n 燈源隱蔽；n 光度適當(dāng)，以不耀眼為主；n 燈具和燈泡耐用；n 燈具和配電必需防水和雨；n 安全性強(qiáng)，包括不易破壞；n 易于控制，以便節(jié)能。酒店式公寓設(shè)計(jì)中都應(yīng)遵循這樣的空間引導(dǎo)方式。n 酒店式公寓樓層內(nèi)原則不設(shè)獨(dú)立洗手間。 。類型美式標(biāo)準(zhǔn)（長(zhǎng)*寬）歐式標(biāo)準(zhǔn)（長(zhǎng)*寬）A2000*990mm2000*1000mmB2030*1370mm2000*1500mmC2100*1520mmD2100*1830mm以上尺寸可根據(jù)酒店式公寓實(shí)際情況略有增減以達(dá)到家具的整體協(xié)調(diào)。2． 掛衣櫥n 為保證長(zhǎng)衣服不觸地面，掛衣櫥長(zhǎng)度1000mm1200mm，高度應(yīng)為1750mm, 櫥上都應(yīng)留75mm空間，櫥內(nèi)要裝有感應(yīng)燈，以照亮整個(gè)內(nèi)部。 n 裝上淋浴房。2． 走廊 n 走廊兩側(cè)房門應(yīng)錯(cuò)位，避免客房門相對(duì)，引起干擾。建議不用皮質(zhì)沙發(fā)，而是用有布套且可以換洗的沙發(fā)。廚房灶具國外使用率較高品牌益為四眼，且?guī)Э鞠湟活惼渌{(diào)味品可在小區(qū)內(nèi)的小型超市購得。一個(gè)有桑拿設(shè)施的會(huì)所，其清潔程度更令人關(guān)注。n 用白手套擦拭檢查。n 設(shè)備沒有當(dāng)?shù)鼐S修保養(yǎng)服務(wù)站。n 酒店式公寓，其管理具有專業(yè)化、企業(yè)化、社會(huì)化、經(jīng)營(yíng)型的特點(diǎn)。從我們長(zhǎng)期管理高檔物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)來看，治安的好壞是住戶衡量管理績(jī)效的關(guān)鍵。依據(jù)我們前期初步的酒店式公寓周遍服務(wù)項(xiàng)目的調(diào)研，對(duì)超市、銀行、公交、餐飲、醫(yī)院等進(jìn)行調(diào)查，為今后酒店式公寓的配套服務(wù)功能選擇及定位，提供參考依據(jù)（參見附錄三 周遍服務(wù)設(shè)施示意圖）n “CIS形象”——為酒店式公寓導(dǎo)入CIS形象識(shí)別系統(tǒng)，使酒店式公寓全體業(yè)主以及物業(yè)管理處擁有一個(gè)共同的、統(tǒng)一的美好的品牌形象，配合發(fā)展商設(shè)計(jì)酒店式公寓的形象，使形象、環(huán)境和標(biāo)識(shí)系統(tǒng)形成一體化，為酒店式公寓塑造出一流的高檔住宅區(qū)優(yōu)美形象。此外，獅城怡安對(duì)所有管理人員都要具備大專以上學(xué)歷，會(huì)電腦，懂外語，必須通過智能化培訓(xùn)與考核才能上崗。我們最后的解決辦法就是訴諸法律。對(duì)于亂停亂放的問題，我們將盡力向車主勸說，令其改正。n 針對(duì)酒店式公寓的特點(diǎn)，獅城怡安將在貫徹ISO9002體系認(rèn)證的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步規(guī)范服務(wù)行為，一方面超前挖掘住戶的潛在需求，滿足住戶深層次的物質(zhì)和精神需要，住戶想到的我們一定盡力做到，住戶沒想到的我們也已想到并且做到,如我們制定了發(fā)展酒店式公寓智能化系統(tǒng)的3年規(guī)劃，工作、生活在酒店式公寓的未來住戶將逐步實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上學(xué)習(xí)、購物的愿望，真正享受到智能化給生活帶來的無窮樂趣。工作方式有談心、座談、家訪等等。充分肯定努力工作所應(yīng)得的優(yōu)厚報(bào)酬，吸引人才，激勵(lì)員工取得更好的工作績(jī)效。因此,我們對(duì)管理員工的培訓(xùn)是不間斷的、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?。世上無難事，只怕有心人，只要用心，什么都能做好。A． 具體考核內(nèi)容：n 公司各部門、處、組員工理論考核的內(nèi)容是：物業(yè)管理理論知識(shí)，本部門、處、組崗位職責(zé)和一定時(shí)期的業(yè)務(wù)知識(shí)。 根據(jù)先期調(diào)研結(jié)果（附件三），在原有餐廳、酒吧、健身房的基礎(chǔ)上 酒店式公寓服務(wù)內(nèi)容及具體方案n 獅城怡安管理下的獅城怡安酒店式公寓將為客戶提供酒店式的標(biāo)準(zhǔn)配制、酒店式的周到服務(wù)及家庭式的溫馨感覺。參加貴方的工程例會(huì)，做好有關(guān)工程記錄，及時(shí)跟蹤。216。n 入住期管理工作計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容1入住手續(xù)辦理a. 準(zhǔn)備入住資料，舉辦入住儀式；b. 合理設(shè)置辦理入住手續(xù)的流程和崗位；c. 為住戶辦理入住手續(xù)，提供便利服務(wù)。7社區(qū)文化活動(dòng)展開a. 社區(qū)宣傳；b. 舉辦社區(qū)活動(dòng)；c. 提供社區(qū)服務(wù)。我們將秉承獅城怡安的人才觀，運(yùn)用壓力機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制，量才錄用，知人善任，為人才的培養(yǎng)創(chuàng)造良好的空間，最終激勵(lì)員工為企業(yè)盡心竭力，追求人才資本增值。所有管理層員工除必須具有物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)外，還需有其他相關(guān)管理工作經(jīng)歷。n 分工協(xié)作，層級(jí)管理。我們考核的原則就是：不讓先進(jìn)者吃虧。B．前廳部經(jīng)理與各部門的良好溝通尤為重要n 依據(jù)實(shí)際操作中，要不斷生產(chǎn)出廣受歡迎的服務(wù)產(chǎn)品，提高整體服務(wù)水準(zhǔn)，就要做好前廳與各部門之間的溝通與管理。這樣在保證獅城怡安所需的人才，同時(shí)吸納了新生力量。n 規(guī)范言行、注重儀表，實(shí)施形象戰(zhàn)略即企業(yè)的行為規(guī)范，是形象戰(zhàn)略的重要組成部分。 規(guī)范管理，分層實(shí)施n 組織落實(shí)，制度規(guī)范。 n 錄用考核所有管理層人員，除經(jīng)過正常的筆試、機(jī)試、心理測(cè)試等錄用考核外，必須通過外語、電腦使用、智能化基本知識(shí)的考核，成績(jī)合格者方可錄用。所以從這層意義上來說，經(jīng)營(yíng)企業(yè)其實(shí)就是做人的工作。2機(jī)電設(shè)備的維護(hù)養(yǎng)護(hù)a. 設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理；